某旧村改造项目可行性研究报告.doc

目录

第一章 整体概述 3
一、城市概况 3
（一）、城市基本概况 3
（三）、城市发展规划 4
二、区位分析 4
第二章 项目区域房地产市场分析 5
（一）项目概况 7
（二）必要性 7
（三） 编制依据 8
（四）主要技术经济指标 8
第三章 项目地址与外部条件 8
一、项目地址 8
二、 外部配套条件 10
第四章 规划方案 11
一、设规模和建设内容 11
二、总体规划 11
（一）路网规划 11
（二）建筑布局 11
（三）绿地景观规划 12
（四）园林设计规划 12
（五）市政及社会配套设施规划 12
（六）户型设计 12
三、 项目进度计划 12
第五章 开发成本预测及财务分析 13

第一章 整体概述
一、城市概况
（一）、城市基本概况
即墨东濒黄海，南依崂山，是青岛近郊市，素有“青岛后院”之称。全市总面积1780平方公里，107.53万人口。2003年经济基本竞争力名列全国百强县（市）第27位。 
即墨区位优越，交通优势得天独厚。即墨扼青岛通往全国的陆上“咽喉”，胶济、蓝烟铁路横穿境内西部，济青、青银高速公路，青烟、青威、青沙等5条国家和省级公路纵贯全境。城区距流亭国际机场不足15公里，距青岛港40公里；西到蓝村、即墨火车站分别为24公里和15公里。市乡公路四通八达，境内还有鳌山、女岛两个国家二类开放码头，形成了海陆空交通便利的交通网络。 
即墨处于北温带沿海区域，海岸线183公里，年平均气温12℃，降雨量750毫米，夏无酷暑，冬无严寒，温润相济，气候宜人。即墨为山海形胜之地，物华天宝，文物古迹重多，旅游资源丰富，鹤山、马山、田横岛、温泉、华山国际乡村俱乐部、金口天后宫、七级双砖塔、小龙山、千里岛、长门岩等旅游景区，星罗棋布于即墨大地，异彩纷呈。 历史悠久，文化灿烂。即墨于秦代置县，汉初已成为胶东政治、经济、文化中心，自隋朝建城至今已有1400年的历史。战国时期，即墨被称为“三齐名区”，文化发达、经济繁荣、商贾云集，与齐都临淄“并夸富饶”。秦统一中国后，即墨正式定为县，隶属于齐郡。
（二）、城市经济发展状况 
　经济社会事业兴旺发达。即墨东临碧海，海洋资源丰富，素有“渔盐之利”，盛产对虾、贝类、鱼类等海产品。西拥千顷良田，是全国粮油生产大县（市）。工业基础雄厚，形成了机械、化工、轻纺等16大骨干门类，有73种产品获省优、部优和国家级名优产品称号，170多种产品远销40多个国家和地区。涌现出了红领、亨达、即发、好事中、一诺等一批著名服装企业；市场繁荣兴旺，即墨服装批发市场、小商品城、七级生猪批发市场、蓝村皮鞋城闻名全国。近年来，即墨确立了 “面向青岛、依托青岛、融入青岛、服务青岛”的发展思路和建设大青岛都市新区的发展方向，抢抓“五年战略机遇期”，积极实施经济国际化、农村城镇化、科教兴市和可持续发展四大战略，突出发展现代农业、外向型经济、民营经济、市场商贸、新兴旅游五大特色经济，经济和社会各项事业实现了持续快速健康发展
（三）、城市发展规划
2004年底，在青岛市委第59次常委扩大会议上，青岛市委市政府作出了“把即墨作为大青岛重要一极加快推进”的重大决策。
2005年4月，青岛市委九届五次全委（扩大）会议指出，“青岛要进一步完善细化“三点布局、一线展开、组团发展”的现代化国际城市大框架，抓紧研究以即墨温泉周边区域为启动点，拉动城市东部崛起这一重大战略课题。”打造青岛“新东部”。
“十二五”开局之年，首个国家发展战略落户山东。 　期待多时的山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略。
青岛“新东部”是指即墨东部区域，包含温泉镇、XX镇、田横镇、王村镇、丰城镇、田横岛旅游度假区等五镇一区，土地面积423平方公里，海域面积2570平方公里，海岸线183公里。鳌山湾东临黄海，三面环山，拥有丰富的山、海、岛、泉、滩、林、港等自然资源，海水和温泉交相辉映，十里沙滩绵延不绝，24个岛屿环抱海岸，36座山峰层峦叠嶂。山、海、岛、泉、滩等旅游和港口资源丰富而独特，具有半岛城市群延伸和大青岛拓展的良好空间和资源优势。
二、区位分析
即墨市确定了东部开发建设的功能定位，是青岛大旅游的补充、延伸和升华，以休闲度假、疗养保健为主体的旅游度假中心；具有国内外高水准的会议中心和接待中心；聚集高精尖人才的科研教学中心；吸引精英人才的居住中心；依托女岛港和鳌山港，以发展造船基地、船用配件基地、物流区和多层生活区为主的临港产业区，鳌山海洋科技创新及产业发展示范区。项目位置在鳌山湾西海岸，XX镇北方向的海滨。属于“新东部”两大组团之一的鳌山组团。东面是港中旅开发的占地4100亩的海泉湾项目，和南山的温泉国际博览中心占地10000亩。

第二章 项目区域房地产市场分析
随着经济的发展和人口的膨胀，青岛市区住宅价格飞涨，从2004年的最高价位5，000元/平方米涨至10，000元/平方米，给普通市民购房造成巨大压力。旧村的开发建设，在为即墨鳌山湾东部区域的新农村建设增添新的亮点的同时，满足人们居住的需要，缓解即墨鳌山湾区的住房供求矛盾。同时，该项目区还是市区东部建设组团的重要组成部分，具有其必要性。
该项目所处位置属于即墨东部旅游区，交通便利，是理想的居住环境，项目从总体规划到单体的室内外设计也充分考虑市场的需求，“以人为本”，进行人性化设计，这就决定了在即墨市这个范围内，它是中高阶层的首选住宅，市内其他地区以及外地的置业者也会对在此居家置业具有浓厚的兴趣和信心，销售前景相对乐观。
从2010年青岛销售成交套数来看，即墨市可以说是绝对的焦点，其一龙山花园成交767套多得冠军，其二在政策房淡出的上半年，即墨辽河一路701号表现突出，以550套的成绩列居第五。东部的南山领海、港中旅项目平均售价在8000元，并且出现一房难求的现象。
一、市场发展预测
◆ 地块毗邻滨海公路路，独特的交通资源使得该区域的休闲度假优势较为突出；
◆ 地块周边规划为较低容积率的高档物业，视野开阔；
◆ 地块周边是一条10米宽的绿化林带，可以先投资做绿化整改，即可望成为项目的私家花园。
◆ 地块为平缓地；
◆ 地块周边交通路网顺畅，但公共交通系统较为缺乏。
◆ 地块靠市区沿海线3公里内有部分高档娱乐场所，如温泉度假村、高尔夫度假地等；
◆ 地块所处为旅游度假区，环境状况良好；
以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块。
二、项目名称：鳌山XX村旧村改造
项目地址：本项目地即墨市新东，紧邻鹤山路，滨海大道路。
（一）项目概况
鳌山XX村 共有村民418户，村建设用地500亩
建设规模：规划总建筑面积75万平方米。其中回迁面积约10万平方。
建设投资：项目建设投资21亿元人民币。
资金来源：建设单位自筹资金21亿元人民币。
建设进度：项目总体规划，分二期建设，2011年秋动工，计划至2014年竣工。
（二）必要性
1．项目的建设是加快即墨东部城市建设的需要
城市文化底蕴丰富。其建筑也很有特色，尤其是东部开发以后，许多新颖的建筑拔地而起，美化了市容；该项目的建设有利于推动即墨市城市建设的步伐，提高即墨市人口容纳能力，项目建设势在必行。
2．符合即墨市东部总体规划，实现开发区区域规划，进一步完善综合能力
3．项目的建设是改善当地居民居住环境，提高市民生活素质的需要。
“衣食住行”对于百姓生活必不可缺，随着我国经济的发展，人民生活水平不断提高，对于居住条件的要求也越来越高，通过本项目建设不仅可以有效的改善当地居民的居住条件，而且可以为即墨东部市广大市民提供60万平方米的商品房，为提高居民居住环境具有积极的促进作用。
综上所叙，本项目的建设符合国家的产业政策，对于改善即墨鳌山湾居民居住条件，完善鳌山湾建设具有重要的促进作用，项目的建设符合即墨市鳌山湾规划，项目的建设是必要的。
（三） 编制依据
1、即墨东部规划。
2、即墨市人民政府关于进一步规范城中村改造工作的意见。
（四）主要技术经济指标
总占地面积：500250平方米
总建筑面积：75万平方米

第三章 项目地址与外部条件
一、项目地址
本项目地处即墨鳌山湾西岸，临东山东大学青岛校区（占地3000亩，北起XX镇星石庄村，南至柴道路南侧的凤凰岭，西至滨海大道，东至鳌山湾海边。山东大学青岛校区建设全部完成后可容纳3万名学生求学。），和港中旅海泉湾度假城 （港中旅位于山东省青岛即墨市鳌山组团，总用地面积33.74公顷，总投资46亿元，其中温泉中心占地面积37550㎡。）

紧邻鹤山路、滨海公路、S212路。北部是天泰高尔夫及天泰·圣罗尼克、天泰·蓝泉、依泉美庐、海信·温泉王朝、芭东小镇……一片片、一幢幢充满异域风情的别墅、洋房和高档社区和南山开发的10平方公里的领海项目。

二、 外部配套条件
该宗土地两侧基础设施比较完善，配套条件相当齐全。详述如下：
1．供电
项目北侧设有一个110KVA变电站，满足电力供应。
2．给水
水源主要取自大任河水厂供水，主干线出线的DN600管线作为配水干管，沿居住区道路敷设配水支管。
3．排水
按照规定，排水实行雨、污水分流制。小区将有完善的雨水和污水排放管线，雨水接入市政雨水管，污水汇入市政截污干管。
4．通讯
即墨鳌山湾电信业程控交换机容量已突破13万门，电信部门完全可以满足小区的通信需求。
5．有线电视
即墨鳌山湾广播电视部门能满足本项目需求。
6．管道燃气气
即墨鳌山湾管道燃气供应系统完善，能完全满足小区居民需求。
7．暖气
即墨鳌山湾供暖采用土壤源热泵等新兴可再生能源系统，完全能够满足小区居民需求
8．交通
本项目地处鹤山路，东临S212路，交通极为便利。
9．生活设施
本项目距离即墨市的各大商场、医院等生活设施都不过20分钟车程，山东大学及其附属中小学，能满足生活学习需要
第四章 规划方案
一、设规模和建设内容
本项目占地750亩，建筑总面积75万平方米。该地块规划有公共绿地、居住用地、商业金融和其他服务设施用地。
二、总体规划
本项目按照有关建设法规，考虑即墨鳌山湾实际情况，充分分析市场及周边环境，努力达到功能齐全、布局合理、形态新颖、色彩和谐、空间丰富的中档高尚社区的目标。建设规划方案坚持“经济美观”原则，体现“以人性需求为目的，以合理规划为手段”的规划思想。
（一）路网规划
经过对周围环境及区内地形地貌的分析研究，在鹤山路上开一个主出入口，在小区东侧的S212路上各开一个次入口，人车分流，出入口位置适中，距离相当，方便出行，且满足消防需要，使人车流更方便，快捷。
（二）建筑布局
1．建筑均应面南朝北，符合北方地区居住习惯的需求。
2．建筑风格
建筑风格要注意即墨市传统建筑文脉的延续，进行新现代主义海派风格设计。以体现时代特征为主，不求过分装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度，空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁、实用。体现简约、和谐、温馨的生活气息。
（三）绿地景观规划
强调绿化与生态。通过绿化廊道将公共绿地、道路绿化、小区绿化等各级绿化联系起来，形成网络式绿化体系。
（四）园林设计规划
1．体现以人为本的思想。使人回归自然，亲近自然。
2．引入主题园林景观设计，配合小区主题。
3．考虑建筑小品与整体园林景观的有机结合。
4．道路系统与整体园林景观的结合。
5．园林景观考虑原有植被树木的保留与利用。
居住小区内的绿地景观设计，其一，区内绿地见缝插针，配合硬地设计，真正作到满眼绿色而无黄土。其二，区内周边布置绿化带，大大净化了小区内空气。
小区内的绿化设计与建筑物丰富的立面造型形成多彩的景观效果，真正作到“户户有风景，窗窗有视野”。人居其中，心旷神怡，惬意悠闲。
（五）市政及社会配套设施规划
小区中的市政设施按照现行标准做了适当的安排，变电站、垃圾转运站、煤气调压站等设施按照规定及服务半径进行了合理布置。物业管理及居委会治安等社会配套设施业都结合商业设施进行了合理的安排。
（六）户型设计
区内户型设计充分考虑市场需求，户型配以一梯两户、一梯三户、一梯四户，以70—100平方米左右的套二、套三房为主，兼顾套四、小户型及错层式户型，必能迎合大众需要，满足不同业主的不同需求，取得满意的销售业绩。
另外，小区中也考虑了居民的杂物存放，设置储藏室。
三、 项目进度计划
项目建设分为二期，工期四年，即2011年秋开工，2015年春建成。

第五章 开发成本预测及财务分析
开发成本预测及财务分析 2011.02.28
序号
部位
单位
方案建筑面积
占地面积
总投资（万元）
备注
1
地上
㎡
750000.00
255000

1.1
其中：住宅

650000.00

1.2
其中：商业部分

100000.00

其中：物业管理用房

3750.00

按建筑面积的5‰计算，含在商业部分
2
地下
㎡
55000.00

2291个车位，地下60%，40㎡一个，2291*40*60%=54984㎡
3
总面积
㎡
805000.00
255000.00

一、土地费
序号
分项名称
单位
计算基数
标准
金额
备注
1
土地成本

　14240.00

1.1
政府收费
万元
48000.00
20.00%
9600.00
占地面积400200平方米，价格64万元/亩
1.2
居民安置过渡费用
万元

3200.00

1.3
房屋补偿
㎡
100000
0.2838

成本与收入中均不考虑
1.4
契税
万元
48000.00
3.00%
1440.00

2
楼面地价
元
14240.00
750000.00
189.87

3
土地成本合计
万元

14240.00

二、各项手续费
序号
分项名称
单位
计价基数
取费费率
金额（万元）
备注
1
基础设施配套费
㎡
725000.00
105.00
7612.50
协议约定免收回迁部分配套费
2
供热配套费
㎡
805000.00
95.00
7647.50

3
供电配套费住宅
㎡
650000.00
114.00
7410.00

供电配套费地下
㎡
55000.00
45.30
249.15

供电配套费商业
㎡
100000.00
209.00
2090.00

消防负荷
kw
7000.00
1900.00
1330.00

4
燃气（一）配套费
㎡
650000.00
18.00
1170.00
商业、办公无燃气可不缴纳

燃气（二）配套费
户
5166.00
1300.00
671.58
住宅高层1300，多层800
5
工程队伍招投标费
万元
125750.00
费率累进计算
32.36
标准收费5折
6
招投标交易服务费
万元
125750.00
累进计算
31.33

7
建筑企业劳保统筹费
万元
125750.00
2.60%
3269.50

8
新型墙体材料专项基金（墙改费）
㎡
725000.00
8.00
580.00
协议约定免收回迁部分配套费
9
散装水泥专项基金
㎡
725000.00
2.00
145.00
协议约定免收回迁部分配套费
10
建筑劳务工资保证金
万元
125750.00
2.00%
0.00
竣工后可返还
11
项目资本金
万元
805000.00
120
0.00
300万封顶，竣工返50%，办完证返50%，最迟竣工后五年返完
12
征地管理费
万元
9600.00
2.80%
268.80

13
水土保持设施补偿
㎡
255000.00
2.00
51.00

14
测图费
㎡
255000.00
0.22
5.61

15
地籍测绘费
㎡
255000.00
0.18
4.59

16
定界、验线
㎡
255000.00
2.60
66.30
测绘单位，可谈
17
规划评审费
㎡
805000.00
0.43
34.21
规划局，视情况而定是否需要评审
18
城市建设用地规划技术服务费
㎡
255000.00
1.05
26.78
规划局
19
建设工程规划技术服务费
㎡
805000.00
1.15、1.6
99.55
住宅1.15元/平，其他1.6元/平
20
地质勘查费
m

25.00
勘察单位，市场价。标准315元/米。
21
日照分析费
栋

6.00

22
环境评价费（出具环评报告）
万元

15.00
环境评估单位，可谈。
23
地震安全评估费
㎡
255000.00

25.00
地震安全评估单位，可谈。
24
施工图设计费
㎡
805000.00
24.00
1932.00

25
人防设计费
㎡
37000.00
65.00
240.50
按最低标准计算
26
专项工程设计费
㎡
805000.00
10.00
805.00
绿化、硬化、自来水等
27
施工图审核费用
㎡
805000.00
3.60
289.80
按设计费的6%
28
防雷工程设计、审图、检测
㎡
805000.00
1.05
84.53

29
监理费用
㎡
805000.00
15.00
1207.50
监理单位，市场价，可谈。
30
监理招投标费
万元
1207.50
1.00%
7.25
标准收费6折
31
预算及结算审计费
万元
125750.00

401.20
鲁价发【2007】205号文，标准收费7折
32
基坑支护评审费
万元
／
／
15.00
市场价，5孔，3万/孔
33
动态监测费
万元
／
／
15.00
市场价
34
基坑支护设计费
万元
／
／
20.00
市场价，5孔，4万/孔
35
检验试验费（消防检测、通风检测、空气检测、节能监测、电缆测试及其他)
㎡
805000.00
4.00
322.00
各专业单位，市场价。
36
物业开办费
万元

50.00

37
小计
万元

38256.53

三、建安费
序号
分项名称
单位
计算基数
标准
金额（万元）
备注
1
住宅部分
㎡
650000.00
1500.00
97500.00
毛胚房
2
商业及办公部分
㎡
100000.00
2000.00
20000.00
毛胚房
3
地下车库(含人防）
㎡
55000.00
1500.00
8250.00
毛胚房
4
设备层
㎡
0.00
800.00
0.00
按301200/26层计算
5
地下车库土石方、支护
㎡
0.00
212.00
0.00
地质报告出具后，根据实际情况设计方案，造价相应调整。
6
小计
㎡
805000.00
1562.11
125750.00
车库的数量按规划总平计算，实际图纸车库数量改变，造价会有较大浮动。
四、工程配套设施费
序号
分项名称
单位
计算基数
标准
金额（万元）
备注
1
小区绿化
㎡
89250.00
400.00
3570.00
绿化率35%
2
雨、污水工程
户
5166.00
1500.00
774.90

3
道路
㎡
60000.00
200.00
1200.00

4
区内供水工程费
㎡
805000.00
26.00
2093.00

5
围墙、大门、门卫

200.00

6
室外照明、零星配套

113200
20.00
226.40

7
施工用电、用水、开通道路

300.00

8
不可预见费
㎡
805000
30.00
2415.00
含电话、有线电视、网通费用
9
小计
万元

10779.30

五、期间费用
序号
分项名称
单位
计算基数
标准
金额（万元）
备注
1
销售费用
万元

7945.33

其中：广告宣传费
万元

1000.00

销售代理费
万元
325000.00
2.00%
6500.00
平均价格按5000元/㎡

其他销售费用
万元

445.33

其中：房产测绘费
㎡
650000.00
1.3
84.50
标准价1.3元/㎡ 可协商
㎡
100000.00
2.6
26.00
标准价2.6元/㎡ 可协商

房产登记费
户
4166.00
80
33.33

房产交易服务费
㎡
650000.00
2.40
156.00

㎡
100000.00
8.00
80.00

网上备案费
户
5166.00
30.00
15.50

售楼处（含装修）

50.00
包括工程办公用房
2
管理费用
万元

722.21

3
财务费用
万元
113415.50
5.40%
12248.87
按投资的60%计算，贷款期限为2年计算，基数包括土地收费、安置过渡费、契税、前期、建安、配套费

小计

20916.41

六、可销售面积成本单价（总建筑面积-物业面积-安置房面积）
646250.00
序号
分项名称
单位
计算基数
建筑面积
备注
1
土地费
万元
14240.00
650000.00
219.08

2
前期及各项手续费
万元
38256.53
650000.00
588.56

3
建安费
万元
125750.00
650000.00
1934.62

4
配套费
万元
10779.30
650000.00
165.84

5
销售、管理费用、财务费用
万元
20916.41
650000.00
321.79

6
成本合计
万元
209942.24
650000.00
3229.88

七、住宅销售价格按5000元/㎡、商业按8000元/㎡、车库按50000元/个计算测算损益情况
序号
分项名称
单位
计算基数
标准
金额（万元）
备注
1
收入
万元
650000

342840.00

1.1
住宅销售收入
万元
602000
5000
301000

1.2
商业
万元
48000
8000
38400

1.3
车库
万元
688
50000
3440
2291个车位，地下60%，可销售50%
2
成本及费用总额
万元
209942.24

209942.24

3
营业税及附加5.55%
万元
567840.00
5.55%
31515.12

4
土地增值税
万元

5877.50

5
利润总额
万元

95505.14

6
所得税
万元

23876.29

7
税后净利润
万元

71628.86

七、按销售价格6500元计算测算损益情况
序号
分项名称
单位
计算基数
标准
金额（万元）
备注
1
收入
万元
650000

442740.00

1.1
住宅销售收入
万元
602000
6500
391300.00

1.2
商业
万元
48000
10000
48000.00

1.3
车库
万元
688
50000
3440.00

2
成本及费用总额
万元
209942.24

209942.24

3
营业税及附加5.55%
万元
579240.00
5.55%
32147.82

4
土地增值税
万元

5500.63

5
利润总额
万元

195149.32

6
所得税
万元

48787.33

7
税后净利润
万元

146361.99

七、按销售价格7000元计算测算损益情况
序号
分项名称
单位
计算基数
标准
金额（万元）
备注
1
收入
万元
650000
7000
455000

2
成本及费用总额
万元
209942.24

209942.24

3
营业税及附加5.55%
万元
529200.00
5.55%
29370.60

4
土地增值税
万元

5923.75

5
利润总额
万元

209763.41

6
所得税
万元

52440.85

7
税后净利润
万元

157322.56

目录

第一章 整体概述 3
一、城市概况 3
（一）、城市基本概况 3
（三）、城市发展规划 4
二、区位分析 4
第二章 项目区域房地产市场分析 5
（一）项目概况 7
（二）必要性 7
（三） 编制依据 8
（四）主要技术经济指标 8
第三章 项目地址与外部条件 8
一、项目地址 8
二、 外部配套条件 10
第四章 规划方案 11
一、设规模和建设内容 11
二、总体规划 11
（一）路网规划 11
（二）建筑布局 11
（三）绿地景观规划 12
（四）园林设计规划 12
（五）市政及社会配套设施规划 12
（六）户型设计 12
三、 项目进度计划 12
第五章 开发成本预测及财务分析 13