南昌市某房地产物业价值评估报告.doc

房地产估价报告

估价项目名称：* * 区* * 路* *号 * 单元***室物业价值评估报告
委 托 方：* * *
估 价 方：江西老楼地产顾问有限公司
估 价 人 员：*** *** *** ***
估 价 目 的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产价值
估 价 时 点：**** 年 * 月** 日
估价作业日期：**** 年* 月** 日至**** 年* 月** 日
估价报告编号：老楼评字[2007] G****** 号
报 告 仅 供：南昌市商业银行

老楼地产
南昌市南京西路277号金阳光大厦B座1705室
电话:[phone] 6397690 传真:[phone] 邮政编码:330006

目 录

一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价假定和限制条件
四、估价结果报告
五、估价技术报告
(一) 个别因素分析
(二) 区域因素分析
(三) 市场背景分析
(四) 最高最佳适用分析及快速变现能力
(五) 估价技术路线及估价方法采用
(六) 估价测算过程
(七) 估价结果确定
六、附件
（一）预估税费
（二）物业查勘表
（三）物业位置图
（四）物业照片
（五）产权资料复印件
（六）注册房地产估价师资格证书
（七）房地产评估机构资质证书
（八）评估企业营业执照

一、 致委托方函

***阁下：
承蒙委托，我们对位于*湖区**路**号*单元***室物业的市场价值进行评定估算，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过市场调查和实地查勘，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》及其他相关法规，遵循估价原则，按照估价程序，根据估价目的，结合估价师的经验，选用市场比较法和收益法，在综合分析影响估价对象房地产价格因素的基础上测算估价对象在****年*月**日的抵押价格，其评估总值为：￥***,***元，大写人民币：******************元整。
评估结果表
房屋所有
权证号
房屋所有权人
房屋
坐落
评估层/总层数
结
构
建成年代
面积
（㎡）
评估
单价
（元/㎡）
评估
总值（元）
预计
税费
（元）
评估
净值（元）
洪房权证*字第******号
***
*湖区**路**号*单元***室
*/*
**
****年
**.**
*,***
***,***
**,***
***,***

法人代表：

江西老楼地产顾问有限公司
**** 年 * 月 ** 日

二、估价师声明

我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我司估价人员***已对本报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助。

签 名 (盖 章)

估 价 员:

注册房地产估价师:

审 核:
(注册房地产估价师)

三、估价的假设和限制条件

1、我们评估的是估价对象的抵押价值,一般低于公开市场价值标准，公开市场价值即在评估日对物业利益进行合理销售的最有可能形成的价格。这里假设：
(1) 自愿销售的卖主；
(2) 有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；
(3) 在此期间物业价值将保持稳定；
(4) 该物业可以在抵押上自由转让；
(5) 不考虑特殊买家的额外出价。
2、本评估报告遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
3、假定估价对象所有权无争议，房屋被估价时无权利之争议，可以进行市场估价。
4、我们没有进行实地丈量，估价对象的房屋建筑面积参照《房屋所有权证》等资料所记载数据，均认为数据资料可靠，不存在配套设施的争议。
5、我司估价人员***查勘了估价对象视力可及的部分，在可能的情况下亦查勘了物业的内部装修，但并未进行结构测试，未能确定物业有无结构性损坏。
6、所有提供给估价人员以及本报告所引用的信息及观点均认为来自可靠资料，是可信和正确的。
7、所有该报告中所展示的地图、平面图及证件仅是为形象直观地讨论问题，不能作为测量成果以用作他用，也不允许把它们与此估价报告分开来单独使用。
8、未经本估价机构及委托方的书面同意，任何拥有此报告及拷贝的人都无权公开发表，也无权用于任何目的。
9、本估价报告仅供申请房地产抵押贷款作价格参考用，不对其他用途负责。
10、本估价报告自提交报告之日起壹年内有效。

四、估价结果报告

（一）委托方
***
（二）估价方
受托估价机构：江西老楼地产顾问有限公司
机构地址：南昌市南京西路277号金阳光大厦B座1705室
估价机构资质级别：贰级
证书编号：赣建房评字103号
法人代表：* *
联 系 人：* * *
联系电话：[phone]
邮 编：330006
（三）估价对象
*湖区**路**号*单元***室
（四）估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产价值
（五）估价时点
****年*月**日
（六）价值定义
根据估价对象及委托方的要求，本报告估价对象目前状况下，于估价时点的抵押价值，抵押价值一般低于公开市场价值。

（七）估价依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》
2、《中华人民共和国担保法》
3、《城市房地产管理办法》
4、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）
5、委托方提供的相关资料
6、估价人员掌握的资料
7、相关的法律、法规
（八）估价原则
1、合法原则
2、最高最佳使用原则
3、替代原则
4、估价时点原则
（九）估价方法
市场比较法、收益法
（十）估价结果
对位于*湖区**路**号*单元***室物业进行了评估，经过评估测算，确定委估物业在估价时点的物业抵押价值，其评估总值为：￥***,***元，人民币大写：******************元整。
估价结果表

房屋所有
权证号
房屋所有权人
房屋
坐落
评估层/总层数
结
构
建成年代
面积
（㎡）
评估
单价
（元/㎡）
评估
总值（元）
预计
税费
（元）
评估
净值（元）
洪房权证*字第******号
***
*湖区**路**号*单元***室
*/*
**
****年
**.**
*,***
***,***
**,***
***,***

（十一）估价人员
姓 名 职称 证号
* * * 估 价 员
* * * 注册房地产估价师 **********
* * * 注册房地产估价师 **********
（十二）估价作业日期
****年*月**日至****年*月**日
（十三）估价报告应用的有效期
本评估报告自提交报告之日起壹年内有效。
五、估价技术报告
（一）个别因素分析
估价对象产权清晰，无他项权利限制。物业权属状况如下表：
估价对象房屋权益状况表
房屋所有
权证号
房屋所有权人
房屋坐落
建筑面积（㎡）
楼层
房屋建成年代
结构
产别
设计
用途
洪房权证*字第******号
***
*湖区**路**号*单元501室
**.**
*/*
****年
**
**
**
委估物业为**小区内**栋**号，*号楼竣工于**年，*结构，楼高*层（不）带*部*牌电梯，位于小区**侧，停车位**，*向景观为**，临**。**单位为**户型（包括平面、复式、跃式），平面布置方正（**房带转角），建筑面积为**m2，有*个卫生间，*个阳台，主人房朝向为**，目前使用状况为**。委估物业装修情况见附件二《物业查勘表》。
（二）区域因素分析
**小区位于南昌市**区**路。相邻住宅小区有***，距离**商场（菜场）约有**路程，距**学校有**公里，最近的公交站点为**，约**公里，有**路公交车过往，住宅小区内配套有（小区绿化公园、游泳池、会所、网球场等）。住宅小区已入伙**年，小区规模（较大、一般、较小），现居住群体以**类为主。
（三）市场背景分析
随着宏观经济的持续、快速发展，南昌市房地产市场总体呈现稳定、理性的发展态势。　2007年1-3月，南昌市房地产开发累计完成投资16.09亿元，增长3.6%，其中住宅投资14.93亿元，增长19.7%；经济适用房投资增长103.1%；办公楼投资下降57.3%；商业营业用房投资下降71.5%。
完成开发土地面积增速加快。南昌市完成开发土地面积为36.53万平方米，比上年同期增长14.8%。
商品房屋施工面积略有下降，住宅施工仍占主流。商品房屋施工面积为554.78万平方米，与去年同期相比下降1.4%。其中：住宅面积达501.82万平方米，增长12.1%；占全部施工面积的90.5%，办公楼下降46.3%；商业营业用房下降41.4%。
商品房屋新开工面积下降。商品房屋新开工面积为84.29万平方米，下降45.1%。
商品房供应量平稳运行。南昌市商品房屋竣工面积为33.81万平方米，增长9.8%。按房屋用途来看，住宅竣工面积为32.71万平方米，增长29.8%。
商品房屋销售大幅上升。南昌市商品房屋销售建筑面积68.73万平方米，增长42.9%。从销售构成来看，住宅仍是主体，销售面积为67.90万平方米，增长59.7%，占商品房屋销售面积的比重为98.8%。
（四）最高最佳使用分析及快速变现能力
根据委估物业《房屋所有权证》记载，委估物业用途为住宅。在估价对象合法用途前提下，在房屋建筑工程技术和经济上可行下，来实现房地产的最高最佳使用。从目前市场状况及委估对象所处的环境分析，委估房地产现状为其最高最佳使用状态，其快速变现能力**，**处置。
（五）估价技术路线及估价方法采用
估价人员细致地分析了评估物业的特点和实际状况，并研究了委托方提供及估价方所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为，由于该同类同地段物业的相关案例较成熟，所以主要采用市场比较法；鉴于待估标的物可为收益性房地产进行出租，所以在估价时也考虑了此因素对价值的影响。
1、 市场比较法
市场比较法原理：是将估价对象与估价时点有过交易的类似房地产进行比较，对于这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法公式：估价对象价格=可比实例价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×个别因数修正系数×区域因数修正系数
2、 收益法
收益法原理：是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法公式如下：
V=a/r[1-1/(1+r)n]
V——房地产价格 a——每年净收益 r——房地产资本化率 n——收益年限
（六）估价测算过程
1、用市场比较法计算
估价人员经过市场调查，收集的交易实例情况如下：
比较案例
A
B
C
****住宅
****住宅
****住宅
面积（m2）
**.**
**.**
**.**
单价（元/ m2）
*,***
*,***
*,***
楼层
*层/*层
*层/*层
*层/*层
户型
*室*厅
*室*厅
*室*厅
装修状况
**
**
**
成交日期
****年*月
****年*月
****年*月

市场比较法计算表
委估物业名称：*湖区**路*号*单元***室
可 比 实 例
委估房屋价格修正
实例A
实例B
实例C
房 屋 价 格(元/㎡)
*,***
*,***
*,***
房 屋 用 途
100
/
***
100
/
***
100
/
***
交 易 情 况
100
/
***
100
/
***
100
/
***
交 易 日 期
100
/
***
100
/
***
100
/
***
房屋剩余使用年限
100
/
***
100
/
***
100
/
***
区域因素修正
繁 华 程 度
100
/
***
100
/
***
100
/
***
交通便捷度
100
/
***
100
/
***
100
/
***
环 境 卫 生
100
/
***
100
/
***
100
/
***
配 套 设 施
100
/
***
100
/
***
100
/
***
个别因素修正
房 屋 面 积
100
/
***
100
/
***
100
/
***
装 修 情 况
100
/
***
100
/
***
100
/
***
楼 层 修 正
100
/
***
100
/
***
100
/
***
修正后房屋价格
*,***
*,***
*,***
可比实例权重
1/3
1/3
1/3
委估物业比准价格
*,***

2、用收益法计算
（1）资本化率的确定
r（资本化率）的求取是根据安全利率加风险调整值法：以一年期定期存款利率（1.98%）加上风险调整值（4.02%）作为资本化率（6%）。
（2）收益年限的确定
收益年限的确定：根据《房屋所有权证》及委托方提供的相关资料，估价对象建筑物建筑结构为**结构，于****年建成，即已使用*年。则确定委估物业的收益年限为**年。
（3）租金水平的确定
根据市场调查，****租金约为****元/月。
（4）空置率的确定
根据市场调查，综合考虑装修，人气等各方面因素，确定估价对象空置率为 **%。
（5）估价对象单价（V’）
V’(单价)=*,***元/㎡
3、 委估物业价格确定
本次估价选用市场比较法和收益法两种方法进行地价测算。经综合分析，认为该物业采用市场比较法测算单价与收益法测算单价均与当地市场地价水平相符，故取二者平均值作为最终结果。
4、 我们在确定物业的评估价格时，考虑的因素有：
（1）因规划原因区域不断发展等因素，住宅销售情况****，价格呈**趋势。
（2）委估物业面积**，楼层**等因素对价值的影响；
（3）考虑部分案例为三级市场案例，一般情况下进入处置后有一定跌幅，进行一定折减。
（4）委估物业装修**，可观**景观。

（七）估价结果确定
承蒙委托，我们对位于*湖区**路**号*单元***室物业的市场价值进行评定估算，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过市场调查和实地查勘，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》及其他相关法规，遵循估价原则，按照估价程序，根据估价目的，结合估价师的经验，选用市场比较法和收益法，在综合分析影响估价对象房地产价格因素的基础上测算估价对象在****年*月**日的抵押价格，其评估总值为：￥***,***元，大写人民币：********************元整。
评估结果表
房屋所有
权证号
房屋所有权人
房屋
坐落
评估层/总层数
结
构
建成年代
面积
（㎡）
评估
单价
（元/㎡）
评估
总值（元）
预计
税费
（元）
评估
净值（元）
洪房权证*字第******号
***
*湖区**路**号*单元***室
*/*
**
****年
**.**
*,***
***,***
**,***
***,***

六、附件
(一) 预估税费表
（二）物业查勘表
(三) 物业位置图
(四) 物业照片
(五) 产权资料复印件
(六) 注册房地产估价师资格证书
(七) 房地产评估机构资质证书
（八）评估企业营业执照

附件一：税费预算
1、参照依据： 计税单价以南昌市房地产管理局实施的《南昌市城区地段划分表及政府指导价格表》为准。
2、地段等级： 该物业地处*类地段，政府指导单价为*,***元/㎡
3、计算过程：
房屋坐落
*湖区**路**号*单元***室
面积（㎡）
**.**
物业类型
**房
地段类别
*类地段*,***元/㎡
估价对象交易所需税费一览表
税费项目
计算过程
应缴金额（元）
1、查档验证费
*元/㎡×**.**㎡
***
2、交易手续费
*元/㎡×**.**㎡
***
3、转移登记费
**元/户
**
4、印花税票
*元/户
*
5、印花税
****元/㎡×**.**×**%
***
6、契税
****元/㎡×**.**×*%
***
7、维修基金
设定已交
-
8、营业税
****元/㎡×**.**×**%
**,***
9、个人所得税
****元/㎡×**.**×*%
*,***
合计

**,***
净值计算：
估价对象评估净值=估价对象抵押价值-交易过户时应缴税费总额
抵押价值(元)
***,***
评估净值(元)
***,***
注：1、上表所列税费计算标准是以当前南昌市房产管理局公布的收费为依据；
2、所列各项税费总额为二手房买卖双方应付交易费用；
3、5年之内成交的二手房住宅买卖需缴营业税，若5年以上成交的二手房住宅则免交；

附件二：
物 业 查 勘 表
物业名称
*湖区**路**号*单元***室
结 构
**
总楼层
**
评估层
*
朝 向
**
面积
**.**㎡
层高
*米
竣工时间
****年
成新率
*成新
户 型
**：*房*厅*卫*阳台
使用现状
**
景 观
**景观、*景
外墙
**
楼 面
**
门
单元为*****门，入户为**门，房间为****门，**有一**门通往阳台
窗
***窗
客 厅
地面为***、墙面为***、天花为***、窗为***窗
房 间
地面为***、墙面为***、天花为***、窗为***窗
厨 房
***厨房：地面为**；墙面为****；天花为****、****
卫生间
共有*个卫生间
主卫：地面**；墙面****；天花******；***
次卫：地面**；墙面****；天花******；***
设 施
客厅有一***空调
**停车和**停车、水电**、煤气**、有线电视网**，电话**
物业管理公司
**物管
周边
商业生活配套
**银行、**学校、***酒店等多处物业
公交线路
***路、***路、***路等多路公交车经过其附近
其 它
采光、通风**，可观**景观
领勘人：***（***********） 查勘人：*** 查勘时间：****年*月**日

物业位置图

委估物业所在位置

（一） 外观
（二） 小区入口
（三） 栋号
（四） 单元门
（五） 入户门
（六） 客厅
（七） 餐厅
（八） 主卧
（九） 次卧
（十） 厨房
（十一） 主卫
（十二） 次卫
（十三） 小区景观
（十四） 阳台外景
（十五） 看江景
（十六） 所临街道