某国际物流城项目建设可行性研究报告.doc

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目 录

第一章 总 论 1
1.1 项目名称及承办单位 1
1.2 可行性研究报告编制单位 1
1.3 可行性研究报告编制依据 2
1.4 研究工作概况 2
1.5 项目概况 2
1.6 研究结论 5
第二章 项目提出的背景和建设的必要性 6
2.1 项目提出的背景 6
2.2 项目建设的必要性 9
第三章 物流市场分析 13
3.1 我国物流业的发展现状 13
3.2 我国农产品物流产业存在的问题与对策 14
3.3 ××县及周边地区鲜活农产品资源情况分析 18
3.4 本项目优势分析 20
3.5 本项目市场预测 21
第四章 建设场址及现状 22
4.1 建设场址 22
4.2 场区现状 22
4.3 自然条件 22
4.4 交通条件 23
4.5 配套设施条件 23
第五章 总体设计方案 25
5.1 规划指导原则 25
5.2 总平面布局 25
5.3 建筑设计方案 34
5.4 主要经济技术指标 36
5.5 公用工程 37
第六章 节能节水措施 40
6.1 节能设计依据 40
6.2 能耗指标 40
6.3 节能措施 40
6.4 节水措施 42
第七章 环境影响评价 43
7.1 环境保护设计依据 43
7.2 项目建设与运营对环境的影响 43
7.3 环境保护措施 44
7.4 环境影响评价 45
第八章 消防与劳动安全 47
8.1 消防措施 47
8.2 劳动安全与防疫 47
第九章 组 织 机 构 49
9.1 组织机构 49
9.2 人力资源配置 49
第十章 项目实施进度 51
第十一章 工 程 招 标 52
11.1 招标投标的基本原则 52
11.2 招标 52
11.3 招标情况 54
第十二章 投资估算和资金筹措 55
12.1 投资估算依据 55
12.2 投资估算说明 55
12.3 项目总投资估算 56
12.4 融资方案 57
第十三章 经济效益分析 59
13.1 财务基础数据 59
13.2 财务评价 61
13.3 财务评价结论 63
第十四章 结论与建议 64
14.1 结论 64
14.2 建议 65

附表：13-1 现金流量表（全部投资）
13-2 损益表
13-3 资产负债表
13-4 销售收入及销售税金计算表
13-5 总成本费用表
13-6 借款还本付息计算表

山东××县××国际物流城项目

第一章 总 论

1.1 项目名称及承办单位
1.1.1 项目名称
山东××县××国际物流城项目
1.1.2 承办单位
××县东发农业物流有限公司
1.1.3 承办单位概况
××县××物流有限公司位于××县，成立于2008年10月，法人代表××，注册资本6000万元。
公司经营范围：普通货运。一般经营项目：农产品购销、储藏；农资购销（粮食、化学危险品除外）。
面对激烈的市场竞争，××县东发农业物流有限公司认为机遇与挑战同在，希望与奋进共存。公司将以雄厚的实力、卓越的信誉优势、科学的管理手段、全新的经营理念在市场经济的大潮中奋力搏击，锐意进取，力争把公司建成在山东乃至中原地区具有较大影响力的知名企业。
1.2 可行性研究报告编制单位
单位名称：
工程咨询证书编号：
工程咨询等级：
发证机关：
1.3 可行性研究报告编制依据
1、《投资项目可行性研究指南》（试用版）
2、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
3、《国务院关于加快发展服务业的若干意见》
4、《物流企业分类与评估指标》
5、《全国物流标准2005—2010年发展规划》
6、国家计委《关于农产品批发市场专项工程的实施意见》
7、农业部《全国“菜篮子工程”定点鲜活农产品中心批发市场管理办法（试行）》
8、《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》
9、《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
10、《山东省“十一五”服务业发展规划》
11、《××市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
12、建设单位提供的有关材料
1.4 研究工作概况
接到编制该项目可研报告的委托书后，我院立即组织有关工程技术人员，成立项目研究小组，按照国家发改委对于建设项目可行性研究的规范和深度要求，对该项目的建设地点、建设条件、技术方案等进行了深入调查和论证，在此基础上编制了该项目的可行性研究报告。
1.5 项目概况
1.5.1 建设场址
项目位于××县东升路东侧北首。
1.5.2 建设规模和工程方案
1、建设规模
本项目建成后，将形成年加工农副产品11.75万吨，货物年周转量1000万吨，仓储量500万吨，年交易额约30亿元人民币的运营能力。在功能上集加工、配送、仓储、信息、包装为一体，打造设施完善、功能健全、专业化极强的现代物流中心，成为省级重要的物流枢纽。
农副产品加工量
表1-1 单位：万元
序号
品种
加工数量（吨）
1
猪肉
20000
2
鸡肉
10000
3
牛羊肉
37500
4
蔬菜水果
50000
合计

117500
货物年周转量
表1-2
序号
品种
数量（万吨）
运输方式
1
化工产品
250
汽运
2
农副产品
600
汽运
3
机械
150
汽运
合计
1000

货物仓储量
表1-3
序号
品种
数量（万吨）
运输方式
1
化工产品
150
汽运
2
农副产品
300
汽运
3
机械
50
汽运
合计
500

2、工程方案
本项目总占地349350平方米（约524亩）。建筑物及构筑物占地面积146800平方米，总建筑面积156800平方米。规划建设：二十五座一层标准化仓库，占地面积88000平方米，建筑面积88000平方米；十座加工车间，占地面积为33000平方米，建筑面积33000平方米；四座一层配送用房，占地面积为20000平方米，建筑面积20000平方米；一座三层综合信息服务中心，占地面积5000平方米，建筑面积15000平方米；配电室、门卫室等附属用房800平方米。绿化占地38428平方米，厂区道路与货场占地164122平方米。
1.5.3 项目投入总资金及效益情况
初步估算，项目总投资37000万元，其中建设投资34710万元，建设期利息为901万元，铺底流动资金1389万元。建设投资包括：建筑工程费用13423万元，设备购置及安装费用6999万元，工程建设其他费用12323万元，基本预备费用1965万元。
项目工程建设所需资金37000万元，其中银行贷款20000万元，其余17000万元由建设单位自筹解决。
本项目工程投入运营后，可实现年运营收入13882万元，正常年税后利润5542万元，年上缴税金2605万元，税后内部收益率17.65%，税后投资回收期为7.15年（含建设期2.5年），税后财务净现值17245万元。项目的经济效益良好，具有一定的盈利能力，能较快的收回投资，在财务上是可行的。
1.6 研究结论
本项目为山东××县××国际物流城建设工程项目，建设地点位于山东省××县东升路东侧北首。
该项目的建设，作为解决××县及周边农产品外销、提升农产品附加价值、打造××县特色农产品区域影响力的民心工程，既符合国家相关产业政策发展要求，又符合地方经济发展需要。××县区位优势明显，农业资源丰富，物流基础优越，具备打造大型产地和中转型农产品批发市场的各项条件。
项目建成后将通过建立标准化、等级化、品牌化农产品物流中心，从根本上解决农产品外销的难题。同时，极大程度上提高××县农产品的附加值和影响力，更好地解决“三农”问题，加快当地产业结构的优化调整，提高农产品加工业和现代物流业在当地产业结构中的比重，突破原有农产品流通体系瓶颈，有效拉动××县区域经济发展，展现出较好的经济效益和社会效益，经科学分析后认为，该项目的建设是必要的、可行的。

66

第二章 项目提出的背景和建设的必要性

2.1 项目提出的背景
随着现代科学生产力的进一步发展，人们逐步发现以原有的传统思想、传统做法（如减少原材料消耗率、提高劳动效率等）从生产中取得较高的经济效益已经越来越力不从心、其获利程度也越来越小。而另一方面，长期被人们忽视的流通领域却越来越大地起着决定一个企业经营好坏的关键性作用，其在一件成品中所占用的成本比重也越来越大。现代物流业作为以现代科技、现代管理理念和信息技术为支撑的新兴综合服务行业，已经成为促进中心城市经济增长的有效途径之一。在国际上，物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业，它连接社会经济的各个部分并使之成为一个有机整体，其发展程度成为衡量一国现代化程度和综合国力的重要标志之一，被喻为促进经济发展的“加速器”。
随着世界经济的快速发展和现代科学技术的进步，物流产业作为国民经济中一个新兴的服务部门，正在全球范围内迅速发展。上世纪90年代，全球物流年均增长7%以上，高于同期GDP增幅。全球经济一体化的发展使得企业的采购、仓储、销售、配送等协作关系日趋复杂，企业间的竞争已不仅是产品性能和质量的竞争，也包含物流能力的竞争。目前我国不少企业仍沿用计划经济时期的以生产为中心的管理模式，造成一方面生产企业原材料和产成品库存过大，占用资金较多；另一方面，运输仓储企业有效货源不足，现有设施不能充分利用，导致企业周转资金不快，经济运行质量不高。有资料显示：我国独立核算工业企业资本年周转速度为1.2次，而发达国家的周转速度为15~18次。如果我国企业的资本周转速度达到发达国家水平，我国3万亿元流动资本将相当于45万亿元以上。据估计，我国的物流成本占GDP的16.7%，如果全社会流通费用降低1个百分点，就可节约资金178亿元。因此，无论从与全球经济接轨角度还是从我国市场对物流服务的需求角度来看，我国都有必要促进物流产业的形成与发展。
项目所在地——××县，是全国著名的商品粮生产基地，全国油料生产百强县、平原绿化先进县，全省优质小麦、玉米种植示范样板县，国家级生态示范区，曾先后被命名为“中国香瓜之乡”、“中国双孢菇之乡”、“全国食用菌生产先进县”、“山东省无公害蔬菜生产基地”、“绿色食品西瓜生产基地”、“全国食用菌生产十佳商品基地”。全县已形成瓜、菜、菌、果、牧五大主导产业，建成了20多个初具规模的名牌农产品生产基地。食用菌栽培面积和产量居江北第一位，无公害蔬菜、生猪、黄牛、波尔山羊、肉食鸡、肉食鸽等产品产量在山东省占重要地位，双孢菇、香瓜、食用菌、西瓜、韭菜等农产品已成为畅销国内外的名牌产品。目前，全县蔬菜总面积达54万亩，其中冬暖式大棚16万个，大中小弓棚l 5万亩，露地菜l 5万亩。
××县的瓜果菜畅销全国80多个大中城市，远销50多个国家和地区，是京九沿线著名的无公害、绿色食品生产基地。有18个绿色无公害农产品被国家和省有关部门认定，种植面积25万亩，居全省第三位。林网化面积达到96万亩，林木覆盖率为20%。××县北部有被誉为“平原绿洲”的10万亩林海。同时××县地理位置优越，地处冀鲁豫三省交界大平原，人口集中，交通便利，给商品流通提供了有利条件，是山东经济向中原腹地辐射的桥头堡，是山东省开拓西部地区市场的阵地，为市场发展提供了广阔的空间。
××县是农业大县，地理位置优越，具有发展经济的极为有利的条件。但是目前制约××县农业快速发展的因素也很多：一是市场建设比较零乱，各乡镇都有批发市场，规模普遍偏小，不能很好地进行平衡销售；二是交易手段落后，信息闭塞，大部分农户是坐、等，等待外地批发商来拉货，没有有效手段把自己的产品直接推向国内各类市场；信息传输速度慢，对于产品价格及销路缺乏了解，往往错过产品的黄金价格，使农户的利益受到很大损失；三是品种更新慢，一些名优特新品种引进及推广普及慢，没有形成××县自己的品牌，知名度不高，产品档次、品质、价格受到很大影响；四是农产品的储藏、加工配送能力不高，一些农副业产品不能经过储藏、保鲜及深加工形成更大的规模及效益。
为充分发挥××县的农业优势，使该县的农副产品生产经营实现专业化、产业化、网络化、现代化，把××县尽快建成京九沿线著名的绿色“菜篮子”、生态“果园子”和优质农产品加工销售集散地，解决制约该县农业发展的瓶颈问题，应尽快在××县建设一处规模大、起点高、配套设施齐全的现代化农产品物流交易批发市场。
在此背景下，××县东发农业物流有限公司经反复调研、科学论证分析后，提出建设“山东××县××国际物流城项目”，以此推动区域经济发展，解决农产品外销难、附加值低、品牌化程度不高等问题。
2.2 项目建设的必要性
1、符合国家经济社会发展的总体规划和行业发展规划
物流是现代服务业，要大力发展，坚持市场化、产业化、社会化的方向。随着改革开放和社会主义市场经济体制的建立，从总体上看，各级政府及有关部门制定了一系列政策措施，中国现代物流发展的宏观政策环境显著改善，支持现代物流业发展的政策体系正在逐步形成。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确指出：“推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。”
《国务院关于加快发展服务业的若干意见》指出：“适应新型工业化和居民消费结构升级的新形势，重点发展现代服务业，规范提升传统服务业，充分发挥服务业吸纳就业的作用，优化行业结构，提升技术结构，改善组织结构，全面提高服务业发展水平。大力发展面向生产的服务业，促进现代制造业与服务业有机融合、互动发展。细化深化专业分工，鼓励生产制造企业改造现有业务流程，推进业务外包，加强核心竞争力，同时加快从生产加工环节向自主研发、品牌营销等服务环节延伸，降低资源消耗，提高产品的附加值。优先发展运输业，提升物流的专业化、社会化服务水平，大力发展第三方物流”。
国家计委、国家经贸委第7号令《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录（2000年修订）》第二十八条第三款将“农产品贸工农，产加销一体化经营及流通设施建设”列为重点鼓励发展的对象。
本项目建设农副产品物流配送中心，对完善农副产品市场流通体系，促进我国农副产品物流业的发展具有积极意义，因此，项目的建设符合国家经济社会发展的总体规划和行业规划，有利于国家经济发展。
2、符合山东省关于加快新型服务业发展的相关规划
《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出：“大利发展现代物流业。依托区域性中心城市、产业集聚区、货物集散地和交通枢纽，重点建设10个物流园区、20个物流中心和20家具有较强竞争力的物流企业集团，壮大市场规模，完善服务功能，增强集散能力，拓展辐射范围。大力发展新型流通业态，积极发展第三方物流，鼓励支持发展电子商务等现代流通方式，加快构筑起社会化、专业化、信息化、规模化的现代物流服务体系。”
物流产业可以为全社会提供更为全面、多样化的物流服务，并在物流全过程及其各个环节实现价值增值。相对于产品的生产过程而言，物流服务创造的是产品的空间价值和时间价值，是产品价值的重要组成部分。因此，物流产业是国民经济中创造价值的产业部门，并正在成为全球经济发展中的热点和新的经济增长点。
该项目立足本地，面向全国，集农产品批发交易、冷链仓储、加工配送、出口贸易于一体，其汇集的强大信息流、商流和物流将提升传统农产品流通链条的运营模式，体现出“物流”作为“第三利润源泉”的重要价值。因此，项目的建设符合山东省“十一五”规划的要求，有利于加快山东省“十一五”规划目标的实现。
3、符合××市的发展规划
《××市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中提出要繁荣发展服务业，具体包括“现代流通业。以邯济铁路复线工程建设和中国北方铁路公司组建为契机，在邯济、京九铁路及济聊馆、德商高速公路等交通要道沿线，规划建设若干大型物流园区、物流基地，重点搞好煤炭、原材料和农副产品等大宗物资的存储运销；改组、改造现有仓储、运输、货代、联运企业，加快向现代物流企业的转型；积极引进国内外著名商贸物流企业来我市发展；引导大中型工业企业将供销、运储等辅业剥离出去，实行社会化服务，积极培育第三方物流企业；顺应信息网络技术和电子商务的发展趋势，加快物流信息平台建设。”
××市农业资源丰富，目前，虽然农业经济总体形势较好，但也存在着流通渠道不畅，科技水平不高，农村经济外向度低，农业内部产业结构不够合理，农产品深加工能力滞后等问题。该项目的实施能促进该区域农产品物流业的发展，有利于繁荣地方经济，因此，项目的建设符合××市的发展规划。
4、有利于促进企业自身的发展
××县东发农业物流有限公司通过实施本项目，将改变现有仓储作业环境，提高仓储效率，提高库容利用率，而且凭借便捷的交通优势、经营优势及网络资源优势，形成产业化的经营优势，真正形成供、产、销一条龙配套体系，这将有力地提高公司的知名度和市场竞争力，增强企业发展后劲。因此，本项目对于促进企业自身发展，提高企业整体实力和市场竞争力，均具有重要意义。
综上所述，本项目不仅符合国家的总体规划与行业规划，也符合地方的发展规划，有利于促进当地经济的繁荣，并促进企业自身的发展。因此，本项目经济效益和社会效益都十分可观，具有非常大的投资意义，是必要且可行的。

第三章 物流市场分析

3.1 我国物流业的发展现状
改革开放20多年以来，中国物流业同国民经济其他部门一样有了较大发展。主要表现在：
1、物流体制发生了根本性变化
目前绝大部分生产资料已通过市场解决，逐步形成了以市场调节为主的运行机制，物流市场主体向多元化发展。众多的国内企业也已经认识到了物流的重要性，脱离了计划体制的束缚，走向市场经济，建立起物流园、物流中心和配送中心，并与国际知名大型企业进行合作、交流，学习对方的经营理念、经营模式，提高自身的素质，进行现代物流业的探索，率先迈开步伐，已经初步形成一支社会化、专业化的产业队伍，物流业得到了前所未有的发展。
2、交通、通讯等物流基础设施有了很大程度的提高
目前，我国已经在交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长足的发展，为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。在储运设施方面，我国目前已经建成了由铁路运输、公路运输、水路运输、航空运输和管道运输5个部分组成的综合运输体系，运输线路和场站建设方面以及运输车辆及装备方面都有较大的发展。通讯事业方面，公用通信网的通信能力和技术水平明显提高。邮电通信网已经覆盖全国所有城镇，全国城乡电话网总容量超过1亿门，网络规模居世界第2位。数字数据网总容量达到46万个端口，已具备提供现阶段国民经济信息化所需要的通信能力。以现代信息技术为基础的专用物流信息网络开始在一些部门和地区建立，一些长期困扰物流业发展的基础性工作取得了突破性进展。
3、物流规模不断扩大，国际物流量快速增长
近年来，物流业在中央和地方各级政府的大力推动和相关物流企业的不懈努力下，发展更加深入而务实。粗略测算，2008年我国社会物流总额达88.82万亿元，同比增长18.1%，增幅比上年下降8.1个百分点；物流业增加值完成约1.94万亿元，同比增长14.6%，增幅比上年下降5.7个百分点；社会物流总费用同比增长14.7%，增幅下降3.5个百分点。从物流运行的角度看，物流业开始进入了一个相对稳定的增长时期。
3.2 我国农产品物流产业存在的问题与对策
3.2.1 我国农产品物流业存在的问题
1、农业物流的相关理论研究严重滞后
由于农业生产的地域性，以及生产的季节性与常年性消费需求之间的对立，造成了中国农产品供需的时空矛盾，解决这个矛盾的基本途径就是发展中国现代农业物流。农产品物流只有做到农产品保值，才能实现农产品的价值与使用价值，进而才可能使农产品在物流过程中增值。
在中国的农业发展过程中，“重生产、轻流通”思想意识的影响广泛，而对农业生产资料、农产品流通和物流配送等相关产业的协同发展作用认识不足，更没有形成农业物流完整的行业体系框架。农业物流作为农业产业发展的重要组成部分，对农业物流理论探讨严重匮乏。降低农产品生产与流通的成本，引导农业生产资料的生产与配置，提高中国农业的整体产业效益，需要有现代农业物流理论指导。中国农业流通和物流的相关理论的研究，在中国农业现代化发展过程中的地位，没有受到应有的重视。
2、农业物流的基础投入不足
一直以来，我们在农业生产环节的增产上全力以赴，但物流保鲜技术、物流加工和冷链建设等后续物流环节的基础投入明显不足。
由此可见，中国薄弱的农业物流现状和过去数量型农业生产投资结构密切相关，农业物流在基础投入方面的长期欠账使得高额物流损耗一时难以根本扭转。以果蔬产品为例，据有关数据统计，我国每年约有8000万吨果蔬腐烂，损失总值近800亿元，损失率为25％～30％，可以满足2亿人口的基本营养需求。这与发达国家5%以下的果蔬损失率相比，差距很大。
3、农业物流信息体系不健全
农业物流流体的流向和流程，以及由此而产生的效率和效益与农业物流的信息体系密切相关。农业物流信息体系既包括农业市场信息，也包括农业物流的资源信息，而现在农业信息系统和农业物流信息体统所能提供信息品种和质量都不能满足需要，缺乏有效的信息导向，农资和农产品物流的流向带有盲目性，流程不合理，这是导致在途损失严重，影响流体保值增值的重要原因。
4、农业物流成本偏高
目前中国的农业物流成本比较高，而且不稳定，其中有物流利润和运输成本因素，但更多的是物流环境的影响，由于路况不良的时间成本，交通秩序中不当现象无形中增加的物流成本（例如设卡收费等）。随着物流业的发展，基础农业物流利润下降，而在途损耗和不合理物流环境成本显得十分突出。
多数长途贩运的农产品是以初级形态为主，农产品物流结构中，低附加值产品居多，以农产品的主要物流形式公路运输为例，对于农产品和工业品的收费标准相同，但两者价值和利润却相差悬殊，这就是业内呼吁建立农产品物流 “绿色通道”的原因所在。
5、农产品流通组织性差，效率低
我国小生产与大市场的矛盾是制约农业市场发展的最大障碍。而小生产与大市场矛盾的关键是农户规模小而不能直接进入市场，单家独户还没有能力承担起实现商品流通的重任。特别是，从大的方面说，作为商品部分的农产品的主要销售对象不是产区农村，而是城市和地理跨度较大的销区农村，这样农产品流通需要长距离运输。没有成规模、有实力的流通组织，很难完成这样的流通任务。中国地域广阔，为农产品流通提供了丰富的潜在市场，但也增加了流通的难度。由于农民势单力孤，交易的盲目性很大，运销费用较高。再者，农民生产规模较小，交易规模往往更小，导致交易规模十分不经济，无形中增加了运销成本。与生产相比，农产品经销队伍成长相对较慢，发育很不成熟，对本地农产品的运销能力明显不足，农产品的运销半径过小。由于环节增加，流通费用高、损耗大、效率低。
3.2.2 提升农产品物流水平的主要对策
1、建立位于交通枢纽的区域化农产品集散基地
农产品市场体系的建设应以规范化、现代化、期货与现货并举的主要农产品期货市场为试点，以集散面大、位于交通枢纽的区域农产品批发市场为骨干，尽快建立起以批发市场为核心的农产品市场体系。要注意统一规划布局，使全国各地的市场能相互协调配合，形成体系。既要加强市场硬件建设，亦要重视市场软件建设，使农产品市场尽快发育成熟。抓好已建市场的配套建设，完善功能；加强仓储、信息、管理等基础设施和配套服务建设。
2、重视农产品初级市场的建设
鼓励农民进入市场交易，这样可以使众多的交易对象聚集在一起，产生“供求竞价”效应，可以最大限度保证价格合理，达到保护农民利益、促进农产品流通的目的。应当继续办好集贸市场，因为集贸市场能够满足当前和今后相当一个时期最基本、最多样的农产品交易需求，同时也是整个市场体系发挥作用的基础和依托。
3、有计划地培育并加快发展期货市场。
目前，由于现货市场发展还不充分，能独立承担市场风险责任的经营主体还很缺乏，应重点发展远期合约交易，在远期合约逐步标准化的基础上发展合约转让。要加强对期货交易有关情况和知识的宣传教育，帮助生产者、经营者更好地了解和利用期货市场。市场建设必须注重培育其健全统一、灵活开放、竞争有序的市场功能，健全交易秩序。目前应抓紧制定和完善分行业市场的建设标准、市场管理条例、期货管理规则。
4、加快农业信息化建设
市场导向机制的完善有赖于信息网络的建设，要彻底改善信息化建设中的“城市化”倾向。信息服务体系的建设不仅要重视信息的采集和硬件建设，还要加强综合分析信息、处理信息的能力水平；不仅要有微观和局部的信息，还必须有宏观的和全局的信息；不仅要有现状的信息，还必须有预测未来的信息；不仅要为政府决策服务，更要为农民生产应用服务。这就需要农业信息服务部门充分联合农业技术研究、经济研究、社会研究等部门的专家进行综合分析和决策，提高信息本身的科学性、应用性和有效性。在信息传递过程中，必须改变乡村是现代化信息网络上的盲点的局面，使之成为农业信息网络建设的重点和亮点；而且要根本改变农村信息利用低、服务对象偏离生产者的倾向，使农业信息的受益人由目前的管理者阶层向生产者和经营者阶层转变。各个涉及农业部门的纵向信息网也要加强横向交流。尽早建立汇总信息、综合分析信息的权威部门，负责收集各种渠道的信息源，通过专家分析预测形成更高级的信息向社会主要是向生产者群体发布，充分利用现有媒体对农业信息的扩散作用，利用广播、电视、报纸等宣传媒介免费或政府出资向农民传递农产品产销信息。
3.3 ××县及周边地区鲜活农产品资源情况分析
××县位于山东省最西部，黄河北岸，冀鲁豫三省交界处，地处大平原，人口集中，交通便利，给商品流通提供了有利条件，发展二、三产业条件十分优越，是山东经济向中原腹地辐射的桥头堡，是山东省开拓西部地区市场的阵地。
××县及周边地区鲜活农产品主要有果蔬，其次为肉类冻品。××县是全国著名的商品粮生产基地，年产粮食10多亿斤；全国油料生产百强县；国家级生态示范区。经过多年的产业结构调整，全县基本形成了瓜、菜、菌、果、牧五大主导产业，农业和农村经济蓬勃发展。截至2007年底，全县已注册18个品牌的绿色无公害产品，覆盖面积30万亩。全县蔬菜种植总面积达到54万亩，瓜菜菌总产176万吨，先后被命名为“中国香瓜之乡”、“中国双孢菇之乡”、“全国食用菌生产先进县”、“全国食用菌生产十佳商品基地”、“山东省无公害蔬菜生产基地”、“绿色食品西瓜生产基地”。
××县已建成有20多个初具规模的名牌农产品生产基地。食用菌栽培面积和产量居江北第一位，无公害蔬菜、生猪、黄牛、波尔山羊、肉食鸡、肉食鸽等产品产量在山东省占重要地位，双子孢菇、香瓜、食用菌、西瓜、韭菜等鲜活农产品已成为畅销国内外的名牌产品。目前，全县蔬菜总面积达54万亩，其中冬暖式大棚16万个，大中小弓棚15万亩，露地菜15万亩，年产瓜菜30亿斤。××县的瓜菜畅销全国80多个大中城市，远销50多个国家和地区，是京九沿线著名的无公害、绿色食品生产基地。有18个绿色无公害农产品被国家和省有关部门认定，种植面积30万亩，居全省第三位。这些丰富的农产品资源为本项目的建设提供了丰富的货源基础。
另外，××县周边地区也有着较丰富的鲜活农产品资源。其中：东昌府区陆地菜20万亩，品种主要有冬瓜、白菜、西葫、大蒜等；阳谷县养殖业鸡存栏量2000万只；冠县有国内外名、优、特、新鸭梨l 6个品种，面积3万亩，年产量3000万公斤；冠县蔬菜种植面积20万亩，品种主要有黄瓜、双孢菇、大蒜、尖椒等；河北省邯郸市有无公害蔬菜种植面积50万亩，品种主要有永年蔬菜、鸡泽辣椒、大名花生、成安草莓、馆陶鸡蛋等；河南省濮阳市年肉类总产达14.9吨、水产品4445吨。××县周边地区鲜活农产品流通市场不够发达，多为小规模自由交易，未有较大规模、具有影响力的鲜活农产品流通市场。特别是冷藏库、气调库等设施不完善，信息中心、客服中心、安全管控中心、加工中心、配送中心等尚未建立，由此导致鲜活农产品的储藏、加工、配运、物流等能力不强，一些鲜活农产品不能经过储藏、保鲜、包装、标准化、品牌化及深加工而形成更大的规模和效益。
为充分发挥××县的农业优势，使农副产品生产经营实现专业化、产业化、网络化、现代化，把××县尽快建成京九沿线著名的绿色“菜篮子”、生态“菜园子”和优质农产品加工销售集散地，解决制约××县农业发展的瓶颈问题，构建大型农产品物流平台是当务之急。本项目将突出规模大、功能全、管理现代、信息化程度高等优势，吸引周边地区零散市场货源。
3.4 本项目优势分析
1、充足的货源保证
项目地处黄河中下游地区，气候宜人，四季分明，光照充足，地势平坦，水资源丰富，且水质好，无污染。一年四季各种蔬菜，食用菌、瓜果应有尽有。全县年产粮食10亿多斤，瓜菜30亿斤，为本项目从事农产品的加工、仓储和运输提供了充足的货源保证。
2、项目建设的高起点、高规格
本项目拟建设多功能现代化大型综合性农产品物流中心，集肉类、蔬菜、水果、食用菌等农产品批发交易、加工包装、仓储运输、直销配送、电子商务、检验检测、进出口贸易、统一结算为一体。项目将打造规模化农产品物流交易综合平台，逐渐发展成为在全省乃至全国有影响的物流中心。
3、优越的交通条件
××县东依京九大动脉，北靠济（南）邯（郸）铁路、济（南）聊（城）高速公路，临商、蒙馆、齐南三条省道穿境而过。境内公路四通八达，形成了“三纵十横一环”的公路网络。拟建项目所在地的流通条件也非常优越，距××火车站30公里。建址位于现有几大农产品批发市场的中心位置，货源相对集中，便于货物集散，为建设农产品物流项目提供了可能。
该项目将以××县为核心，依托××县现有扎实的产业基础、优良的区位优势及便利的物流条件，重点辐射冀鲁豫及周边范围，构筑区域性农产品吸收和集散凹地，同时发挥农产品流通的桥头堡作用，做大做强区域农产品物流和出口贸易，成就该片区规模最大、功能完善、配套齐全的一级综合性现代农产品物流中心。
3.5 本项目市场预测
该项目具有地理位置优越、规模大、起点高、交通方便、货源广、影响大等诸多优势和特点。另外，当地政府的高度重视和大力支持，周边地区农产品供给充足，建设条件优越，现已形成诸多小规模传统型批发市场，具备一定的客户资源基础。可以预测，该项目将具有较大的投资潜力和良好的市场前景。

第四章 建设场址及现状

4.1 建设场址
项目位于山东省××县东升路东侧北首。
详见项目地理位置示意图。
4.2 场区现状
场区内基本无建筑物，已进行“三通一平”，便于施工。场地周围交通便利，市政配套设施完善，场址内地势平坦，环境良好。
4.3 自然条件
1、地理位置
本项目选址于××县东升路东侧北首，与德商高速连接，北临冠县，西临河北，南临河南，地面无建筑物，空中无障碍物；物流组织便利，位于××县现有几大批发市场中心，业务整体承接条件具备。
2、地形地貌
拟建场址地处黄河冲积平原，地层为第四系冲积层，表层土为耕植土，一至七层土为土与粉质粘土交互出现，粉土层力学性质较好，而粉质粘土由于含水量较高，空隙较大，因而力学性质一般，第八层粘土力学性质一般，自第九层开始各土层力学性质明显增强，且随深度增加其力学性质有逐渐增强的趋势。拟选建址地势开阔，地形平坦，场地范围内无不良工程地质现象。本地区地震基本烈度为7度。
3、水文地质
项目区地下水的主要含水层均系第四系空隙潜水，地层为冲积、湖泊相沉积，为潜水——微承压水含水层。地下水埋深一般在2-8米，流向与地表水一致，浅层地下水对混凝土无侵蚀性。
4、气候
（1）气温
极端最高温度 41.2℃
极端最低温度 -21℃
年平均温度 13.1℃
（2）降水量
年最大降水量 l004.7mm
一日最大降水量 117mm
年平均降水量 591.7mm
（3）积雪及冻土深度
最大积雪深度 36cm
最大冻土深度 42cm
（4）风
平均风速 4.2m/s
年最多风向 S
4.4 交通条件
××县东依京九大动脉，北靠济邯铁路、济聊高速公路，临商、蒙馆、齐南三条省道穿境而过。境内公路四通八达，形成了“三纵十横一环”的公路网络。拟建项目所在地的流通条件非常优越。
4.5 配套设施条件
1、给水
××县地下水资源丰富，城区供水已基本实现自来水化。农村居民用水和农灌用水多采自地下水。本项目用水经与当地有关部门协商，由县自来水公司负责从城区供水主管网接管至场区界外，建址内供水管网建设由建设单位根据需要建设。
2、排水
本项目排水实行雨污分流制。雨水排入排水沟，污水中的生活污水，可直接排入市政排水系统，产生的废液经过污水处理场达标后排入排水系统。
3、供电
××县电力供应充足，供电网络建设较完善，已达到户户通电。 本项目拟选建址距离县城较近，需电量较小，供电电源可从建址东南方向的城区变电站架设专线引入。建址内按照需要建设变电站，区内供电电缆采用埋地方式，供电有保证。
4、通讯
××县电信局现有14万门程控电话容量，与国内国际联网，实现了电话县的目标，并且实现了村村通广播和有线电视。本项目建址距城区较近，通信和互联网线路可由县电信局负责提供接口，并将线路引入拟建设地址。

第五章 总体设计方案

5.1 规划指导原则
以满足物流仓储为原则，合理布局，疏密有致，为良好的内部交通组织打下坚实基础。
1、总体布局规划符合国家、省及当地政府的有关规定指标、规范、标准，符合城市规划要求。充分考虑物流基地整体的动态规划和长远发展，实行一次规划，分步实施。
2、统一规划、合理布局，做到功能分区明确、交通顺畅、配套设施齐全、环境质量完善，体现高标准、高质量、高水平、高效率的“四高”原则。
3、各建筑之间留有合理的间距和通道，便于采光、消防和交通要求。出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，各条通道应保持顺畅、便捷。
4、空间布局合理，充分利用建设场地地形，解决建筑功能与节约用地之间的矛盾，同时考虑日照、通风、防火、道路、停车场、绿化、环境等方面的技术要求，有效地组织建筑空间，丰富建筑造型，建成功能齐全的现代农副产品物流基地。
5.2 总平面布局
5.2.1 总体布局
根据项目功能要求和场地地形，设置五大功能区：仓储区、加工区、物流配送区、商务区、配套区。各个功能区因服务对象、建筑形式以及结构形式、荷载的不同，相对独立设置，交通流线设计易于功能组织，使各功能区既相对独立又方便联系，成为有机整体。
5.2.2 功能分区
项目构建五大功能区：仓储区、加