宾馆装修改造项目建设投资可行性研究报告.doc

甘肃农垦张掖农场金龙宾馆改扩建项目
目 录
第一章 总 论 1
1.1 项目名称及承办单位 1
1.2 项目承办单位概括 1
1.3 可行性研究报告编制依据和原则 1
1.4 项目概况 2
1.5 项目总投资及财务评价指标 2
1.6 项目主要技术经济指标 3
1.7 小结 3
第二章 项目提出背景及建设必要性 5
2.1 项目提出背景 5
2.2 项目建设的必要性 6
第三章 需求分析与建设规模 9
3.1 项目需求分析 9
3.2 建设规模 10
第四章 项目建设地点及建设方案 11
4.1 项目建设地点 11
4.2 项目规划设计方案 11
4.3 项目建筑工程方案 12
4.4 加固工程 13
4.5 装修方案 14
4.6 项目配套工程 16
第五章 节能专篇 22
5.1 编制依据 22
5.2 节能措施 22
第六章 环境保护方案 24
6.1 设计依据 24
6.2 项目执行的环境质量标准 24
6.3 项目主要污染源及污染物 24
6.4 项目产生污染物分析及治理措施 24
6.5 施工期的环境保护措施 25
6.6 环境影响分析结论 25
第七章 劳动安全卫生 27
7.1 安全卫生工作 27
7.2 餐厅安全卫生 27
7.3安全消防措施 28
第八章 组织机构与人力资源配置 31
第九章 项目实施进度与工程招标 32
9.1 项目实施进度 32
9.2 项目工程招标 32
第十章 投资估算与筹资方案 34
10.1 编制依据 34
10.2 投资估算说明 34
10.3 编制基础数据 34
10.4 项目总投资估算 35
10.5 筹资方案 39
第十一章 财务评价 40
11.1编制依据 40
11.2项目运营成本估算 40
11.3 项目经营费用估算 42
11.4 财务评价结论 42
第十二章 社会效益分析 43
12.1 项目实施对社会影响分析 43
12.2 项目与所在地区互适性分析 44
12.3 社会风险分析 44
第十三章 敏感性分析 45
第十四章 可行性研究结论 47
14.1 可行性研究结论 47
14.2 问题和建议 47
附件：
附表1：项目销售收入分析表
附表2：项目经营收入估算表
附表3：项目经营收入及税金估算表
附表4：项目达产年总经营费用表
附表5：项目现金流量表
附图1：宾馆项目区域位置图
附图2：宾馆项目总平面图
附图3: 宾馆项目轴立面图
附图4：宾馆1区、3区一层平面图
附图5：宾馆大堂一层平面图
附图6：宾馆大堂立面图
附件一：土地证(地号 )

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第一章 总 论
1.1 项目名称及承办单位
项目名称：金龙宾馆改扩建项目
承办单位：甘肃农垦张掖农场
法人代表：王希天
企业性质：国有企业
企业地址：甘肃省张掖市东郊老寺庙
1.2 项目承办单位概括
甘肃农垦张掖农场始建于1955年，是甘肃省最早建设的省属国营农场之一。建场时以当地地名“老寺庙”命名为“甘肃省国营老寺庙农场”，由甘肃省农垦局管辖。1964年由老寺庙农场、头墩农场、山羊堡农场、林荫农场合并组建为“农建十一师第四团”。1969年成立兰州军区生产建设兵团，编制序列为兵团第二师十一团。1975年1月兵团撤销，十一团更名为“甘肃省张掖地区国营张掖农场”，由张掖地区（现张掖市）管辖。1984年5月交甘肃省农垦总局管理，改名为“甘肃省国营张掖农场”。2004年6月注册为“甘肃农垦张掖农场”，现隶属于甘肃省农垦集团有限责任公司。
主营业务：企业以农作物种植、销售为主，实行自产自销、制造、加工和销售。企业的发展以市场为导向，以场办工业为依托，重点发展啤酒原料、酱用番茄、优质果品、饲料玉米、特药、金盏菊为主的六大产业基地建设；建成了啤酒原料种植及加工、蕃茄种植及加工、金盏菊种植及加工产业链等。
人员构成：据2009年年终统计报表显示，农场总人口4500人，在册职工1430人，管理人员128人，离退休人员622人。具有各类专业技术人员121人，其中高级职称18人、中级职称42人、初级职称61人。
社会经济发展概况：张掖农场是一个以农业生产为主，工、商、建、运、服综合经营的国营农垦企业，下设1个农业分场、9个农业生产队、林业队、啤酒花管理站、林果管理站；工副业有番茄制品公司、老寺庙酒厂、金龙麦芽厂、金龙宾馆、老寺庙肥料厂、惠民砖厂、综合加工厂、建筑公司、农业工程机械公司、水管所、金盏菊加工厂和酒花颗粒加工厂等。
1.3 可行性研究报告编制依据和原则
1.3.1编制依据
(1) 国家发改委《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》
(2) 国务院《关于投资体制改革的决定》
(3) 1998年8月经国务院批准国家旅游局发布的《中华人民共和国评定旅游涉外酒店星级的规定》
(4) 土地证(地号 )
(5) 《建设工程项目管理规范》(GB50326-2001)
(6) 《中华人民共和国环境影响评价法》
(7) 《中华人民共和国招标投标法》
1.3.2编制原则
严格按照国家有关标准、规范、规定进行编制，以提升功能、改善环境、招商引资、扩大经营范围为主线。
1.4 项目概况
1、项目占地面积：1000㎡
2、建筑面积：21800㎡
3、项目投资：6000万元
4、建设性质：改扩建
5、建设地址：张掖市人民东街23号
6、建设期限：2010年4月－2011年10月。
7、原建筑物概况:
原建筑物建筑年代：1993-1994年
原设计使用功能：金龙宾馆
建筑物的主楼高为六层,副楼高为两层。主楼为南北向，副楼为东西向。主楼临张掖市人民东街，副楼位于主楼南侧并与主楼垂直。
主楼建筑高度：21.3米
主楼各层层高：一层3.9米、二层3.6米、三层至五层3.3米、六层3.6米
具体改造装修方案如下：
门市房6间,共229㎡
大会议室1个,可容纳234人
中会议室3个,可容纳128人
小会议室1个,可容纳22人
会议室总计接纳人数:384人
大餐厅1个,可容纳180人
小餐厅12个,可容纳156人
就餐接纳总人数:336人
客房标准间74间,最多可入住148人
客房套房间7间,最多可入住14人
客房单人间15间,最多可入住15人
接纳入住总人数:177人
1.5 项目总投资及财务评价指标
1.工程总投资:3600万元
其中：房屋主体建筑购置费：1300万元；改造装修总投资：2300万元。
2.固定资产折旧期：35年
3.本项目经营期：建设期一年，经营期14年
4.达产年净利润可达549.87万元
5.本项目经营期净现金流量(年)：2010年为571.84，2011年～2012年为567.25万元，2013年～2014年为550.50万元，2015～2023年为549.87万元。
6.本项目经营期累计净现金流量：6,116.49万元
7.本项目经营期累计净现值：924.98万元
8.内部收益率14.3%
1.6 项目主要技术经济指标
1.规划用地面积 6778平方米
2.建筑面积 11553平方米
3.项目总投资 3600万元
4.绿化率 30%
5.新增税金 288.75万元/年
6.财务内部收益率 14.3%
7.财务累计净现值(i=10%) 577.31万元
8.静态投资回收期(含建设期) 7.43年
9.动态投资回收期(含建设期) 11.88年
1.7 小结
(1)根据本项目的可行性研究分析，本项目符合地方经济发展需要，符合吉林省民航事业发展需要。
(2)本项目实施有利于开发吉林省旅游资源，推动旅游事业发展。
(3)本项目经营期内可实现净现金流量6116.49万元，累计净现值924.98万元，有较好的经济效益。
(4)本项目投资静态回收期为7.43年，动态回收期为11.88年，内部收益率为14.3%
(5)本项目建设项目中符合国家节能环保政策要求。
综上所述，丰满宾馆项目具有较强的社会效益和较好的经济效益，该项目投入使用后将会为吉林市航空市场的未来发展提供广阔的增长空间，同时也会为吉林省民航机场集团公司带来新的利润增长点，为地方经济的发展做出较大贡献。本项目具有较强可行性。
问题和建议
(1)项目生产过程中，要特别注意加强污染防治与治理，严格按照国家标准搞好环境保护。
(2)对所有的配套管线和效率低、耗能高、不利于环境保护的设备，进行全面更新
造及周边环境的绿化、美化、亮化。并根据整体布局，对隐蔽管线走向作相应的调整，为宾馆整体经营的经济性、安全性、环保性和舒适性打下良好的基础。
(3)加强管理，提高经济效益，缩短投资回收期。
吉林省民航机场集团吉林市丰满宾馆装修改造项目
第二章 项目提出背景及建设必要性
2.1 项目提出背景
吉林市距长春龙嘉国际机场68公里,人口432.4万,辖4区5县78个乡镇。总面积27120公里，2007年GPD为906.1亿元。 吉林市旅游业发达,有AAAA级景区2个(松花湖景区、北大湖滑雪场), AA级景区10个。吉林雾凇与“泰山日出、钱塘潮涌、黄山云海”并称为中国四大奇观。吉林市拥有10座滑雪场，被誉为中国的”滑雪天堂” 。2007年全市共接待境内外游客980万人次,旅游总收入102.3亿元，是全国31个重点旅游城市之一。
吉林市由于与长春地理距离较近(高速公路距离89公里),吉林二台子机场市场拓展一直受长春机场制约。截至2005年，吉林二台子机场只开通北京、上海、广州等3个城市的航线。每周仅飞行10余个航班。因航线少，通达城市有限，吉林市的旅客出行一般选择铁路或到长春大房身机场乘机。这使得航空市场发展愈加缓慢，吉林二台子机场2004年全年旅客吞吐量仅为28354人次。2005年8月27日，长春龙嘉国际机场落成通航，吉林二台子机场同时停航歇业。龙嘉国际机场成为长春、吉林二市共用机场(龙嘉机场距吉林市62公里)。龙嘉机场通达国际国内32个城市,开通航线42条，这极大方便了吉林市旅客出行需求，吉林市航空市场也随之快速发展。据统计2007年进出龙嘉机场的吉林市旅客约为50万人次，相比2004年增长18倍左右。2008年预计将达到60万人次左右，吉林市航空市场因龙嘉机场的落成使用得到了跳跃式发展。
2003年民航体制改革，原民航吉林省管理局一分为二，成立吉林省民航机场集团公司和民航吉林安全监督管理办公室。民航吉林省局在吉林市区内的唯一商务办公楼吉林市民航宾馆被划给民航吉林监管办。吉林机场集团公司驻吉林市多家单位只能挤在吉林市民航中心售票处营业部办公。目前,吉林省民航机场集团公司在吉林市有3个单位，一是吉林二台子机场留守处，二是龙嘉机场驻吉林市客货销售公司，三是龙嘉机场运输公司驻吉林市营业部。由于多家单位共同使用民航中心售票处办公，使原本场地就狭小的售票处更加拥挤。尤其是乘坐机场巴士的候车旅客,只能在路边露天候车，遇有雨雪恶劣天气时，简陋的服务设施给广大乘机旅客带来的不便更加突出。同时东北地区属寒温带气候，冬季多雪，龙嘉国际机场因降雪关闭机场和延误航班的情况在冬季时有发生。由于集团公司原有宾馆被划走，而此时正值旅游旺季，各大宾馆房源紧张，旅客安置也成为了一个棘手的问题。
为解决上诉问题，经吉林省机场集团公司与吉林市政府协调，吉林市将正在营业中的吉林市丰满宾馆停业，将该场地低价售给吉林省民航机场集团公司，作为吉林市新民航营业部和旅客过夜用房使用。丰满宾馆位于吉林市城区中心，地理位置优越,距著名的松花江和吉林市政府仅有3分钟车程，距国家AAAA级风景名胜区松花湖景区也只有20分钟车程左右，属于吉林市的黄金地段，升值潜力巨大。丰满宾馆建筑面积11553平方米，土地占地面积6778平方米。吉林省民航机场集团公司目前已付完全部合同款1300万元，丰满宾馆产权已过户到吉林省民航机场集团公司名下。
2.2 项目建设的必要性
1、民航业发展的需要
近年来民航业的迅速发展让我国大中型枢纽机场接近饱和，各大航空公司还都在批量引进新飞机，新飞机未来几年将以每年100架左右的速度增加，机场的扩容已成“当务之急”。这也意味着，在“十一五”期间国家民航总局除加强原有机场的改造外,加紧了对原有机场的修复利用。那么随着机场的扩容,首先是机组过夜用房量的增加，其次是由于天气和气候的原因造成误航班的旅客住宿，这些都要求有足够的保证资源，吉林市距长春龙嘉国际机场的距离为六十多公里，行车时间四十多分钟，是建设机组过夜用房和误航班的旅客住宿的首选位置。本项目的建设完成客观上为推进吉林省民航事业发展发挥直接的积极作用，将为民航事业发展创造更高的经济效益。同时，民航事业的发展将大大推动吉林市经济快速发展和社会进步。
2、旅游业的发展
旅游业是一个新兴产业，它以其特有的消费功能和生产功能得以长足发展，正在成为规模最大、增长最快和创造就业机会最多的产业。仅在1992年，全球旅游业收入就超过了石油工业和汽车制造业，成为世界第一大产业。从国内来讲，近几年来旅游业迅速发展。2000年全国旅游外汇收入和国内旅游收入分别比上年增长15.1%和12.1%。随着旅游业的快速发展，旅游已成为经济发展的新增长点,旅游业在国民经济中的地位和作用日益凸现。
吉林市是一个四季分明的城市，一年四季可游览的景点数不胜数，是闻名中外的旅游圣地,近年来随着吉林市在旅游业的宣传和重视,旅游呈现出蓬勃发展的势头，很多中外游客慕名而来。一年四季接待的中外游客达60万人次，在旅游旺季,各酒店宾馆爆满。
随着社会主义市场经济的蓬勃发展，人们的收入水平逐年提高，人们不再满足传统的吃、穿、住的需求，人们的消费理念正在逐步与国际化接轨，特别是现行休假制度 (五天工作制和各类黄金周的实施)更多的人们开始了旅游消费。
吉林市现有旅游涉外饭店21家，其中四星级4家，三星级7家，年接待能力100万人左右。
我国的很多行业的淡季在冬季，特别是南部沿海经济发达地区常年处于炎热地带，他们对北方风情的漫天飞雪和闻名中外的吉林特色风景雾凇十分仰慕。每当雾凇来临，吉林市松花江岸十里长堤“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，柳树结银花，松树绽银菊，把人们带进如诗如画的仙境。吉林市具有丰富的冬季旅游资源，迫切需要加强航空交通保障，需要加强旅馆建设。
3、吉林市的旅游资源
世纪广场位于吉林市博物馆和松花江南岸之间，南北长900余米，东西长200余米，占地面积228公顷。由博物馆建筑群、旱喷泉、国旗平台、“世纪之舟”巨塔、音乐喷泉、望江平台等部分组成，是吉林市一座反映城市特色的风景园林。
博物馆建筑群是广场南部观赏性很强的背景装饰景观。
音乐喷泉广场由每座长50米、宽18米的三座大型音乐喷泉组成。
美国在1948年2月28日，发现一颗名为“诺顿”的陨石，重1079公斤，称世界最大的陨石。1976年5月23日，吉林市陨石雨展览会向世人宣布：1976年3月8日呈雨状陨落在吉林市区的陨石总重量2700公斤，其中最大的１号陨石重1770公斤，体积为117×93×84立方厘米，从而吉林陨石成为“世界上陨石之最”。宇宙是神秘的，夏夜，静望星空之时，往往会看到流星划过天际，使人产生无边的遐想。
  朱雀山森林公园隶属于吉林市松花湖实验林场，海拔817米，吉林市四大名山之一，距国家级风景名胜区松花湖仅2公里，从市区的吉林大桥出发，南行8公里，即可到达。
朱雀山山势陡峭，怪石嶙峋，又名猪山。站在东峰下遥望峰顶，有10多米长巨型猪形怪石作欲奔状，5头仔猪尾随其后，石猪头向山顶，尾巴向下，好像在行走，栩栩如生，可谓一座天然的石雕艺术。
  吉林雾凇仪态万方、独具丰韵的奇观，让络绎不绝的中外游客赞不绝口。然而很少有人知道雾凇对自然环境、人类健康所做的贡献。吉林雾凇正迎合了时下非常流行的一句话：“我美丽、我健康！”
每当雾凇来临，吉林市松花江岸十里长堤“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，柳树结银花，松树绽银菊，把人们带进如诗如画的仙境。
  北山王峰海拔二百七十公尺，东西两峰之间有拱形石桥相连名鸾佩桥。古建筑有玉皇阁、药王庙、坎离宫和关帝庙，全部坐落于东峰上。
玉皇阁始建于清乾隆三十九年，平面略呈长方形，布局严谨，有明显的中轴对称线。建筑物依地势构筑，分为前低后高两组，错落有致。前院由山门、钟楼、鼓楼、祖师庙、观音殿、老郎殿及胡仙堂组成。山门内两侧有东方持国天王、南方增长天王、西方广目天王、北方多闻天王塑像。
在吉林省吉林市东部，与北山、长蛇山及小团子山合称吉林四大名山。风景幽美，是个度假胜地。
龙潭山是以位于西北角山麓一个称为龙潭的秀丽水池而得名。龙潭约长五十三公尺，约宽二十六公尺，深九公尺。叠石为堤，水清见底，每当皓月悬空，倒影荡漾湖心，那就是叫人留连忘返的“龙潭印月”。龙潭又名水牢，相传古时有条孽龙给锁在潭底，铁链系于潭边一棵树上，有人拉动铁链，立刻就会风云变色，潭水翻涌。
 官马溶洞位于吉林省磐石市官马镇西南7公里处。官马溶洞具有鲜明的中国北方型溶洞特征。洞体分为上、中、下三层，目前已经开发的是溶洞的中层，总长度480米，总面积1700多平方米，其它部分正陆续开发过程中。目前，这里已经开发的部分由6个景区组成，景观奇丽多姿，变幻莫测，共有4种类型和20多种形态的钟乳石。巨大的石花壁和露滴石国内罕见，堪称东北之最；地河水清澈见底，据传在“圣水仙河”里洗洗手、洗洗脸，会给游人带来好运气。
  松花湖在吉林市的西南，距市中心15公里。是拦截松花江水建设丰满水电站，叠坝成湖形成的。它水域辽阔，湖叉繁多，状如蛟龙。湖形呈狭长形，如坐飞机俯瞰，松花湖像一串闪光的珍珠。这串“珍珠”长200公里，最宽的地方10公里，最深处是75米。湖区面积500平方公里，最大蓄水量108亿立方米。1988年松花湖被国务院批准为全国重点风景区。面积达700平方公里。松花湖以得天独厚的地理位置、四季分明的气候条件、明媚秀丽的湖光山色吸引了大量的游客。
吉林市丰富的旅游资源需要加强旅馆建设，旅馆建设是旅游事业健康发展的必要保障。改造装修吉林市丰满宾馆是民航事业和吉林市旅游事业的需要，是必要的。

第三章 需求分析与建设规模
3.1 项目需求分析
旅游是一项集经济、社会、生态效益于一体的现代朝阳产业。以“行、游、住、吃、购、娱”为主要内容的旅游活动对经济社会的加快发展有着巨大的带动和促进作用，据专家分析，一个人的一次外出旅游活动，为其直接服务的部门有17个，为其直接拉动的行业高达120多个。旅游业在第三产业中被认为的发展最迅速，效益最明显的行业。依托于旅游可以发展带动各种类型不同的制造业和服务性行业，发展旅游可谓“一业兴，百业旺”。
随着人民生活水平的不断提高，人们的物质生活条件不断改善，可支配的收入大幅度增加，人们对精神生活的需要和质量有了新的选择和更高要求，现代人们在忙碌完工作的时候，都非常渴望走进大自然，去享受轻松、闲适、娱悦的生活情调，越来越多的家庭把旅游列进了家庭开支的计划，作为了家庭消费的四大项目之一。
吉林市是个一年四季分明的城市，四季旅游景点各有突出，很多旅游城市到了冬季就成了淡季，而吉林的旅游冬季不淡，四季兴旺。原因是吉林有山有水，有古迹有自然，有风俗有文化，有特产有风味，还有的就是特点, 吉林雾凇全国闻名。
丰满区是以高新技术产业为重点、教育、科研、旅游、商贸、居住等协调发展的新城。丰满区紧贴松花江边，是吉林市沿江开发旅游、娱乐和度假场所的最理想去处之一，前景十分诱人。在此建设集旅游、娱乐和度假为一体的涉外宾馆，既是新城建设的需要，也是投资者的明智选择，目前丰满区吉林大街的中心路两侧及松花江两侧择地建设涉外旅游宾馆的数量和意向增多，正是顺应吉林市及丰满区跨世纪发展的需要，有利于旅游经济带动城市经济建设和城市建设的同步发展。
吉林市目前有星级以上宾馆34家。其中四星级4家，三星级7家，年接待能力100万人左右。随着我国人民生活质量的改善，国内旅游需求市场呈现迅速增长的态势，据统计2000年以来我国旅游经济发展的平均速度达到25%，远远超过GDP增长的速度，城镇居民收入不断增加，国务院为了扩大内需拉动经济的有效增长，启动了五一黄金周、十一黄金周，工作人员工休假日增多，假日经济、旅游经济快速发展。人们在物质生活得到较大满足以后，对精神享受提出了更多、更高的要求，越来越多的居民渴望从繁杂喧嚣的都市里得到暂时的解脱，回归大自然，亲近大自然，探索大自然的奥秘，利用闲暇时间进行旅游已经成为一种时尚。根据调查，如今国内63%的工薪阶层崇尚旅游消费，并有35%的人有年度旅游计划。国内旅游市场已形成产业规模，2003年国内旅游总收入30亿元。在这样的大环境前提下，吉林市接待游客的比例每年以200%的惊人速度剧增，去年共接待旅游56万人次，实现旅游业总收入3920万元。随着国内旅游市场的不断发展，保守地估计吉林市未来10年以后，将实现年接待游客达到160万人次的水平。几年前来吉林的旅游消费者还多是海外游客,近几年已发展为沿海经济发达地区的国内游客。由为突出的是去年开始很多大型产品展销会、定货会议都来到吉林召开,这些会议多为全国性的会议,参会的代表来自全国各地,会议召开前各厂商就已预定好了宾馆酒店,并出现很多参会代表住宿紧张的情况。
改造装修吉林市丰满宾馆能够较好的满足民航事业和吉林市旅游事业的需求。
3.2 建设规模
吉林市丰满宾馆装修改造工程建筑面积11553平方米，占地面积6778平方米。装修改造后主楼用于宾馆(旅客过夜用房)经营，副楼用于吉林市民航中心售票处，航空货运营业部、机场巴士站使用等。
主要建筑指标如下：
占地面积： 6778平方米
建筑面积： 11553平方米
宾 馆： 7860平方米
民航中心售票处及航空货运营业部: 3693平方米
停车场： 500平方米
吉林市丰满宾馆紧邻吉林市民航机场，客流量较大，飞机班次按平均每天两班航班，50%的旅客入住，再加上当地游客和商人，夏季入住率能达到70%，即使在旅游淡季旅店入住率也能达到40%。该宾馆的建立满足当地客流量需求，为过往旅客提供了方便的休息场所。同时，本项目严格按照国家规定的三星级宾馆装饰装修标准进行装饰装修，符合相关要求。

第四章 项目建设地点及建设方案
4.1 项目建设地点
吉林民航集团吉林市丰满宾馆位于吉林市丰满区吉林大街60号，是丰满区的中心地段，原为丰满宾馆原址。
项目土地权属类别：国有土地使用权，吉林省民航机场集团公司拥有本项目土地使用权。
项目占地面积：6778㎡
建筑面积：11553m2
主楼建筑面积：7860m2
副楼建筑面积：3693m2。
4.2 项目规划设计方案
方案一：拆除原有建筑物，新建吉林丰满宾馆。
原有建筑物是“吉林丰满宾馆”其功能与本项目一样，进行加固工程和合理装饰装修就可营业，相对新建投资比较低。而且如果将原有建筑物拆除，造成资源浪费，并给投资方带来更大经济负担。因此方案一不是最佳方案。
方案二：对原有建筑物进行改建，装饰装修后营业。
对原有建筑物不做重大调整的原则下进行设计，设计上考虑宾馆功能上的满足和后期经营的需要。对原建筑物进行加固，增加消防、节能及环保措施，投资较合理，同时也合理利用了原有资源。
(1)设计原则
原建筑为丰满宾馆，主楼高六层为砖混结构，副楼高三层为框架结构。主楼为南北向厢房,副楼为东西向正房。主楼临吉林大街，副楼位于主楼南端并于主楼垂直。重新做装饰设计的方案时充分考虑到了原建筑的特点，在对原结构不做重大调整的原则下进行设计。设计主要考虑的是功能上的满足和后期经营上的需要。
(2)设计方案
将原主入口大堂的二层空间扩大，营造出一个宽广空间，给宾客一个良好的初步印象。
将原来的一步电梯增加为两部。
改造原有的外墙装饰和内部装饰，改造原有的采暖系统、照明系统、给排水系统及消防系统。
新增空调系统、消防喷淋系统、智能广播系统及弱电系统。
设计方案见附图1～5。
(3)规划方案
门市房6间,共229㎡
大会议室1个,可容纳234人
中会议室3个,可容纳128人
小会议室1个,可容纳22人
总会议接纳人数:384
大餐厅1个,可容纳 182人
小餐厅12个,可容纳 156 人
总就餐接纳人数:338人
客房(标准间)74间,最多可入住148人
客房(套房)8间,最多可入住16人
客房(单人大床房)13间,最多可入住26人
总入住接纳人数:190人
吉林市丰满宾馆装修改造工程位于吉林市南部经济开发区,丰满宾馆装修改造工程应体现时尚文化、成为具有时尚风格的标志性建筑。通过线条、色彩的运用，与原建筑形成统一的整体。宾馆主、副楼分别设有宾馆出入口、货物出入口。人、车、货流线清晰，互不干扰。
4.3 项目建筑工程方案
4.3.1 规模和使用功能
吉林市丰满宾馆装修改造工程建筑面积11553平方米，占地面积6778平方米。装修改造后主楼用于宾馆(旅客过夜用房)经营，副楼用于吉林市民航中心售票处，航空货运营业部、机场巴士站使用等。
主要建筑指标如下：
占地面积： 6778平方米
建筑面积： 11553平方米
宾 馆： 7860平方米
民航中心售票处及航空货运营业部: 3693平方米
停车场： 500平方米
4.3.2 功能定位
吉林市目前有星级以上宾馆34家,其中三星级以上宾馆7家，装修后的丰满宾馆定位为三星级。宾馆主要功能见表1：

表1 宾馆主要功能表
序号
酒店功能
数量
面积
1
豪华套房
8
411.88㎡
2
标准间、单人间
87
2253.51㎡
3
商务中心
1
61.7㎡
4
美容、美发
1
61.7㎡
5
超市
1
61.7㎡
6
鲜花店
1
39.7㎡
7
书店
1
30.85㎡
8
会议室
2
822.04㎡
9
餐厅
包房12间及餐饮大厅
692.40㎡
10
棋牌室
1
25.2㎡
11
VIP室
1
20.78㎡
4.4 加固工程
1、加固方案
根据图纸、检测和现场实际情况，针对因改造引起的承载力不足构件进行相应的加固处理。
2、技术依据
1、《建筑结构检测技术标准》GB/TS0344-2004
2、《回弹法检测混凝土抗压强度技术规程》JGJ/T23-2001
3、《钻芯法检测混凝土强度技术规程》CEC S03:88
4、《建筑工程质量检验评定标准》GBJ 301—88
5、《民用建筑可靠性鉴定标准》GB 50292—1999
6、《混凝土结构工程施工及验收规范》GB50204—92
7、《混凝土结构设计规范》GB50010—2002
8、《混凝土结构加固设计规范》GB50367-2006
3、加固措施
(1) 楼板封堵采用植筋现浇钢筋混凝土楼板的方法，对于因封堵楼板而增加荷载引起的相关构件承载力不足处采用粘贴碳纤维及钢板的方法加固。
(2) 新增电梯井道需将原建筑物楼板开洞，重新设置基础，然后作现浇钢筋混凝土电梯井道，采用植筋方法将井道与原结构连接。对于因增设电梯井道引起的相关构件承载力不足采用增设钢筋混凝土梁及在原有梁、板上粘贴碳纤维的方法加固。
(3) 一层局部承重横墙开洞采用“托梁换柱”技术将墙体拆除，并且对相应梁、墙、地梁及基础做加大截面及增设承力构件的加固补强方法进行处理。
4.5 装修方案
4.5.1 原建筑物概况
1、 主楼现状
建筑物主楼临吉林大街，高为六层。主楼南北向厢房，为砖混结构。
2、 副楼现状
副楼位于主楼南端并于主楼垂直，高为三层。副楼为东西向正房，为框架结构。
4.5.2 外装饰改造方案
1、 设计依据
吉林市地区基本风压：0.50KN/m2
基本雪压：0.45KN/ m2
地震基本烈度：7度
2、 设计规范
《建筑幕墙》JG3035
《玻璃幕墙工程技术规范》JGJ102
《金属、石材幕墙工程技术规范》JGJ133
《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001
《饰面板砖工程施工技术标准与质量验收规范》
3、 改造装修内容：
原有外墙面做保温处理，正立面一层为25mm厚铜色旋转门。商店采用12+12A+12中空双钢化玻璃幕墙，无框地弹门和框均为氟碳喷涂。二层以上及造型为火烧板及石材，窗户选用隔热保温推拉窗氟碳喷墨绿色(玻璃为5+9A+5)白玻。在材料选择上，铝合金型材进行了阳极氧化，石材钢龙骨均进行热浸镀锌处理，装饰钢结构表面喷砂除锈后刷防锈漆，然后再刷面漆。所用的连接件除具有一定的强度外，所有钢制零部件均进行了与其功能和位置相宜的防护处理。不同金属材料之间加设绝缘垫片，以防止电化腐蚀。其它立面墙刷外墙涂料及保温处理，符合《民用建筑节能设计标准》(采暖居住建筑部分 JGJ26-95)。
4.5.3内装饰改造方案
1、设计依据
(1)《建筑工程施工质量验收统一标准》CB50200-2001
(2)《建筑内部装修设计防火规范》GB5022-95
(3)《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002
2、改造装修内容：
主楼宾馆装修方案：
（1） 大堂：原大堂墙、地、天花装修进行拆除。原大堂二层凹型回马廊改为一字型走廊造型，具体加固方案详见加固报告。墙面重新进行干挂石材饰面，地面改为石材饰面中心为拼花造型，天花为石膏板饰面叠级造型四周暗藏日光灯带。 `
（2） 标准客房：原有墙面、地面、天花装饰材料拆除。墙面重新粘贴墙壁纸，地面满铺阻燃地毯，天花采用纸面石膏板饰面叠级造型。客房卫生间天花改为铝板吊顶，墙面为墙面饰面砖，地面铺设防滑地砖。
（3） 餐厅小包房：原有房间清除处理。包房墙面粘贴墙壁纸，局部采用木饰面造型。地面满铺阻燃地毯，天花为轻钢龙骨纸面石膏板叠级造型四周暗藏日光灯管。
（4） 宴会厅：原有宴会厅材料拆除。拆除后宴会厅地面满铺地胶，墙面为木饰面造型局部为波浪板金漆饰面，天花采用轻钢龙骨纸面石膏板叠级造型，四周暗藏日光灯管，天花造型中心悬挂水晶吊灯。
（5） 走廊：原有走廊地面，天花，墙面饰面材料拆除。墙面重新粘贴墙壁纸，天花改为轻钢龙骨纸面石膏板叠级造型，地面满铺阻燃地毯，客房门为成品木质门扇。
（6） 大会议室：原有大会议室饰面材料拆除。地面重新铺设地胶材料，天花四周采用纸面石膏板饰面造型，中心部位采用铝板饰面造型，墙面为阻燃木质吸音板。
（7） 中小会议室：原有房间饰面材料拆除。拆除后墙面采用阻燃吸音板与铝塑板相结合造型，地面满铺阻燃地毯，天花采用纸面石膏板饰面叠级造型内藏日光灯管。
副楼培训中心装修方案：
（1） 民航售票出及航空货运营业部：原有房间重新装饰，地面满铺800×800地砖，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面干挂墙砖饰面。
（2） 办公室：地面铺设800×800地砖，天花为矿棉吸音板饰面，墙面刮白刷乳胶漆。
（3） 大小会议室：地面铺设阻燃地毯，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面为木质吸音板饰面。
（4） 走廊：地面铺设800×800地砖，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面刮白刷乳胶漆。办公室门为成品门。
（5） 宿舍：地面铺设800×800地砖，天花重新刮白刷乳胶漆，墙面挂白刷乳胶漆。
4.6 项目配套工程
4.6.1 给水排水改造
1、设计依据
(1)《建筑给排水设计规范》(GB50015-2003)
(2)《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)
(3)《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)
2、给排水情况
本项目用水来自市政给水管网水质符合《生活饮用水卫生标准》(GB5749－85)标准要求。
本项目排水主要包括雨水、生活污水等，采用雨污分流，最后经化粪池处理排入城市排水管网，进入吉林市水务集团(二级)污水处理厂。
3、改造装修内容：
(1)更换给排水管材
ü 原宾馆排水管采用DN50mm的普通铸铁管。
ü 本项目排水管道采用UPVC排水塑料管，粘接。
(2)节水措施
ü 原宾馆卫生间采用普通座便器，用水量较大。
ü 本项目卫生间座便器采用6L两档冲水量水箱，蹲式便器和小便器采用自闭式冲洗阀或自动感应式冲洗阀。
4.6.2暖通改造
1、设计依据
(1)《采暖通风与空气调解设计规范》GB50019-2003
(2)《建筑设计防火规范》GB50016-2006
(3)《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002
2、热源及热媒设计参数
热源采用热水。
室外设计参数
冬季室外采暖计算温度 tw＝-25℃
冬季室外风速 U＝3.1m/s
采暖天数：171天
宾馆用房20℃；卫生间16℃。
3、改造装修内容：
(1)更换散热器
ü 原宾馆采用大60型号组装暖气片。
ü 本项目采用钢制高频焊翅片管对流型节能散热器，同时新增空调系统，空调系统采用风机盘管加新风系统，新风分层取风，每层侧墙开设新风口。
(2)更换采暖管线
ü 原宾馆采暖管线采用焊接钢管
ü 本项目采用UPVC塑料管，粘接。
4.6.3 电气改造
1、设计依据
《供配电系统设计规范》(GB50052-95)
《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-2008）
《建筑照明设计标准》（GB 50034-2004）
2、改造装修内容
(1)更换灯具、开关箱内管线改造
(2)铺设网络布线系统
配电线路、电线、电缆选型及敷设方式：电话、电视线路穿镀锌钢管在地面下暗设，各种电线路，均选用阻燃或难燃电缆电线。
(3)电源
本工程为二级负荷，供电电源应采用双回路或自备柴油发电机组。当1路电源断电时，2路电源应能保证楼内照明、消防与弱电电源供电。
3、电气容量部分
l 宾馆部分
1、宾馆原有用电设备190kw(根据档案图纸)
2、宾馆新装修部分
（1）、宾馆楼内用电设备420kw
（2）、锅炉房内空调设备311kw
合计：731kw
电气增容：731kw-190kw=541kw
l 办公楼部分
1、办公楼原设备安装容量50kw
2、办公楼重新装修用电量115kw
电气增容：115kw-50kw=65kw
l 宾馆电气增容总量：541kw+65kw=606kw

4.6.4 消防设计
设计依据
(1)《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)
(2)《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)
(3)《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-98)
(4)《自动喷水灭火系统设计规范》(GB50084-2001)
(5)《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB50067-97)
(6)《锅炉房设计规范》(GB50041-2008)
(7)《灭火器配置规范》（GB50140-2