初级会计其他税收法律制度.doc

第六章 其他税收法律制度
本章概述全部都是小税种，经济法基础考试难度不大，重点掌握关税、房产税、土地增值税，每套试卷所占分值13 分左右，很少涉及案例分析题，最多考简单的计算型单选题！每个税种的征税范围和税收优惠非常重要！
注意比较学习法，如关税和船舶吨税比较，城镇土地使用税和耕地占用税比较！
第一节 房产税法律制度
一、房产税的纳税人（★★）
房产税的纳税人，是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人。
具体包括：
1.产权属于国家所有的，其经营管理的单位为纳税人；产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人。
2.产权出典的，承典人为纳税人。【提示】房产出租的，房产产权所有人（出租人）为纳税人。
3.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。
4.产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。
5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。
房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
二、房产税的征税范围
1.房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）的房屋。
2.独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税对象。
【例题1•单选题】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，不属于房产税征税范围的是（ ）。（2016年）
A.建制镇工业企业的厂房
B.农村的村民住宅
C.市区商场的地下车库
D.县城商业企业的办公楼
【答案】B【解析】房产税的征税范围是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）内的房屋。
【例题2•判断题】房地产开发企业建造的商品房，出售前已使用的，不征收房产税。（ ）（2016年）
【答案】×【解析】房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
三、房产税税率
我国现行房产税采用比例税率
①从价计征的，税率1.2%
②从租计征的，税率12%
四、五 、房产税计税依据★★★
1、一般规定
计税方法
计税依据
税率
计税公式
从价计征
以房产原值一次减除10%→30%后的余值为计税依据（具体扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定）
1.2%
应纳税额=应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%
从租计征
①以房屋出租取得的租金收入为计税依据（包括货币收入和实物收入，但不含增值税）
②以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征
12%
应纳税额=租金收入×12%或4%
个人按市场价格出租的居民住房收取的租金
4%
2、房屋原值的确定
（1）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施（如暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线；电梯、升降机、过道、晒台等）。
（2）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
3、投资联营的房产
（1）真投资：被投资方交
对以房产投资联营、投资者参与投资利润分配、共担风险的，按房产余值作为计税依据计缴房产税。
（2）假投资：投资方/产权人交
对以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，实际上是以联营名义取得房屋租金，应当以出租方取得的租金收入为计税依据计缴房产税。
4、融资租赁房屋——从价计征，由承租人交融资租赁房屋的房产税，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
六、房产税的税收优惠（★★）
1、国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。
2、由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。
3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。
4、个人所有非营业用的房产免征房产税；对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。
5、经财政部批准的免税的其他房产
（1）毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。
（2）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中做相应说明。
（3）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋：
①施工期间：一律免征房产税。
②工程结束后：施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税
（4） 对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，暂缓征收房产税
（5） 对高校学生公寓免征房产税
（6） 对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。
（7） 老年服务机构自用的房产免征房产税。
（8） 对公共租赁住房免征房产税。
①对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入
②对个人出租住房，按4%征收房产税；对企事业单位、社团按市场价格出租给个人居住的住房，减按4%征房产税
（9）国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产，免征房产税。
①经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆，符合相关条件的，其用于体育活动的房产，免征房产税。
②企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产，减半征收房产税。
③享受上述税收优惠体育场馆的运动场地用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70%。
五、房产税的征收管理（ ★ ）
1.纳税义务发生时间
（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月（当月）起，缴纳房产税。
（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。
（3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。
（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。
（5）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。
（6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。
（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。
（8）纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。
2.纳税地点：在房产所在地缴纳；房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。
3.纳税期限，房产税实行“按年计算、分期缴纳”的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
【例题•单选题】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，不予免征房产税的是（ ）。（2013年）
A.名胜古迹中附设的经营性茶社
B.公园自用的办公用房
C.个人所有的唯一普通居住用房
D.国家机关的职工食堂
【答案】A【解析】（1）选项AB：宗教寺庙、公园、名胜古迹“自用”的房产免征房产税。（2）选项C：个人所有“非营业用”的房产免征房产税；个人转让自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。（3）选项D：国家机关、人民团体、军队“自用”的房产免征房产税。
【例题1•单选题】甲企业拥有一处原值560000元的房产，已知房产税税率为1.2%，当地规定的房产税减除比例为30%。甲企业该房产年应缴纳房产税税额的下列计算中，正确的是（ ）。（2015年）
A.560000×1.2%=6720（元）
B.560000÷（1-30%）×1.2%=9600（元）
C.560000×（1-30%）×1.2%=4704（元）
D.560000×30%×1.2%=2016（元）
【答案】C【解析】从价计征房产税的房产，依照房产原值一次减除规定的减除比例后的余值计算缴纳房产税，适用年税率为1.2%；因此，甲企业该房产年应缴房产税税额=560000×（1-30%）×1.2%=4704（元）。
【例题3•单选题】甲企业2014年年初拥有一栋房产，房产原值1000万元，3月31日将其对外出租，租期1年，每月收取租金1万元。已知从价计征房产税税率为1.2%，从租计征房产税税率为12%，当地省政府规定计算房产余值的减除比例为30%。2014年甲企业上述房产应缴纳房产税（ ）万元。（2015年）
A.1.08
B.3.18
C.3.76
D.8.4
【答案】B【解析】2014年甲企业上述房产应缴纳房产税=1000×（1-30%）×1.2%×3/12+1×9×12%=3.18（万元）【例题1•单选题】2014年甲公司房产原值1000000元，已提取折旧350000元，已知从价计征房产税税率为1.2%，当地规定的房产税扣除比例为30%，甲公司当年应缴纳房产税税额的下列计算中，正确的是（ ）。（2015年）
A.（1000000-350000）×1.2%=7800（元）
B.（1000000-350000）×（1-30%）×1.2%=5460（元）
C.1000000×（1-30%）×1.2%=8400（元）
D.1000000×1.2%=12000（元）
【答案】C【解析】从价计征的房产税依照房产“原值”（而非“净值”，不能扣除折旧额）一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，具体扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定；在本题中，甲公司当年应缴纳房产税=1000000×（1-30%）×1.2%=8400（元）。
【例题2•多选题】根据房产税法律制度的规定，下列与房屋不可分割的附属设备中，应计入房产原值计缴房产税的有（ ）。（2015年）
A.中央空调
B.电梯
C.暖气设备
D.给水排水管道
【答案】ABCD【解析】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
【例题•单选题】甲公司委托某施工企业建造一幢办公楼，工程于 2009 年 12 月完工，2010年 1月办妥（竣工）验收手续，4 月付清全部工程价款。根据房产税法律制度的规定，甲公司对此幢办公楼房产税的纳税义务发生时间是（ ）。（2010 年）
A.2009 年 12 月
B.2010 年 1 月
C.2010 年 2 月
D.2010 年 4 月
【答案】C【解析】纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之“次月”起，缴纳房产税。

第二节 契税法律制度
一、契税的纳税人（ ★★★ ）（谁掏钱、谁交）
是指在我国境内承受（受让、购买、受赠、交换等）土地、房屋权属转移的单位和个人。
二、征税范围
（1）国有土地使用权出让；
（2）土地使用权转让，包括出售、赠与、交换或者以其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为，但不包括农村集体土地承包经营权的转移；
（3）房屋买卖；
（4）房屋赠与；
（5）房屋交换。土地、房屋典当、继承、分拆（分割）、抵押以及出租等行为，不属于契税的征税范围
三、契税税率
契税采用比例税率，实行3%-5%的幅度税率
四、契税计税依据
1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为依据
2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参与参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定
3、土地使用权交换、房屋交换，以交换土地使用权、房屋的价格差额为计税依据
4、以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时应补交的契税，以补交的土地使用权出让费用或土地收益作为计税依据
五、契税应纳税额的计算
依照省、自治区、直辖市人民政府确定的适用税率和税法规定的计税依据计算征收
应纳税额=计税依据×税率
六、 契税税收优惠 ★
1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征。
2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征。
3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。
4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。
5.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
6.经批准减征、免征契税的纳税人，改变有关土地、房屋的用途的，就不再属于减征、免征契税范围，并且应当补缴已经减征、免征的税款。
七、契税征收管理 ★
1.纳税义务发生时间：纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
2.纳税地点：土地、房屋所在地的税务征收机关。
3.纳税期限：纳税义务发生之日起 10 日内
【例题 1•多选题】根据契税法律制度的规定，下列行为中，属于契税征税范围的有（ ）。（2016 年）
A.房屋买卖
B.房屋交换
C.房屋租赁
D.房屋赠与【答案】ABD【解析】选项 C：房屋租赁并未使房屋产权发生转移，不属于契税征税范围。
【例题 2•多选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，属于契税征税范围的有（ ）。（2016 年）
A.国有土地使用权出让
B.房屋交换
C.农村集体土地承包经营权转移
D.土地使用权赠与【答案】ABD【解析】选项 C：农村集体土地承包经营权转移，不属于契税的征税范围。
【例题 3•单选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，属于契税纳税人的是（ ）。（2015 年）
A.获得住房奖励的个人
B.转让土地使用权的企业
C.继承父母汽车的子女
D.出售房屋的个体工商户【答案】A【解析】（1）选项 BD：契税纳税人为承受方，转让方、出售方不缴纳契税；（2）选项 C：不属于契税的征税范围。
【例题 4•单选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，属于契税纳税人的是（ ）。（2015 年）
A.出租房屋的李某
B.出让土地使用权的某市政府
C.转让土地使用权的甲公司
D.购买房屋的王某
【答案】D【解析】契税的纳税人，是指在我国境内“承受”土地、房屋权属转移的单位和个人。（1）在选项 A中，“出租”并不转移房屋权属，不属于契税的征税范围；（2）在选项 B 中，应由从市政府手中取得土地使用权的单位或个人（承受方）缴纳契税；（3）在选项 C 中，应由受让该土地使用权的一方（承受方）缴纳契税。
【例题 5•单选题】甲公司出售一处位于郊区的仓库，取得收入 120 万元，又以 260 万元购入一处位于市区繁华地区的门面房。已知当地政府规定的契税税率 4%，甲公司应缴纳契税税额的下列计算中，正确的是（ ）。（上述金额均不含增值税）（2014 年）
A.120×4%=4.8（万元）
B.（120+260）×4%=15.2（万元）
C.（260-120）×4%=5.6（万元）
D.260×4%=10.4（万元）
【答案】D【解析】契税由房屋、土地权属的承受人缴纳；在本题中，甲公司出售仓库应由承受方缴纳契税，甲公司不必缴纳，但甲公司承受门面房权属时则应缴纳契税。
【例题 1•单选题】2016 年11 月甲公司购买一幢办公楼，成交价格 9991 万元（不含增值税），已知当地规定的契税税率为 3%，甲公司购买办公楼应缴纳契税税额的下列计算中，正确的是（ ）。（2015 年）
A.9991×（1+3%）×3%=308.7219（万元）
B.9991×3%=299.73（万元）
C.9991÷（1-3%）×3%=309（万元）
D.9991÷（1+3%）×3%=291（万元）
【答案】B【解析】（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，契税的计税依据为不含增值税的成交价格；（2）甲公司购买办公楼应缴纳契税=9991×3%=299.73（万元）。
（2）以价格差额为计税依据
①土地使用权交换、房屋交换，以交换土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。
②交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。【提示】此处的“交换”是指以房换房、以地换地、房地互换，如果是以房（地）抵债、以房（地）换货，应视同房屋（土地）买卖缴纳契税。
【例题•单选题】老李拥有一套价值 72 万元的住房，老张拥有一套 52 万元的住房，双方交换住房，由老张补差价 20 万元给老李。已知，本题涉及的价值、价格均不含增值税，契税的税率为 3%，下列各项中，正确的是（ ）。
A.老李应缴纳契税 2.16 万元
B.老张应缴纳契税 0.6万元
C.老李应缴纳契税 0.6万元
D.老张应缴纳契税 2.16 万元
【答案】B【解析】（1）房屋交换，以所交换的价格差额为计税依据；（2）交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税。因此，老张应缴纳契税=20×3%=0.6（万元）。
【例题•多选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，免征契税的有（ ）。（2015年）
A.军事单位承受土地用于军事设施
B.国家机关承受房屋用于办公
C.纳税人承受荒山土地使用权用于农业生产
D.城镇居民购买商品房用于居住
【答案】ABC【解析】（1）选项 AB：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；（2）选项 C：纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

第三节 土地增值税法律制度
一 、土地增值税的纳税人和征税范围（ ★★★ ）
（一）纳税人，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人为纳税义务人。
（二）征税范围的一般规定
1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税。
2.土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。
3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税，但并非所有名为“赠与”的行为均不征税。不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括：
①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；
②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
（三） 特殊业务的处理
1、企业改制重组
（1）企业发生整体改建的（不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务），对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。
（2）按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
（3）按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
（4）单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
（5）上述政策不适用于房地产开发企业。
2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移时，不征收税
3、房地产的交换
（1）房地产交换属于土地增值税的征税范围；
（2）对居民个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
4、合作建房
对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
5、房地产的出租：不属于土地增值税的征税范围。
6、房地产的抵押 VS 抵债
对于房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税；如果抵押期满以房地产抵债，发生房地产权属转移的，应列入土地增值税的征税范围。
7、房地产代建行为：不属于土地增值税的征税范围。
8、房地产进行重新评估而产生的评估增值：不属于土地增值税的征税范围。
9、土地使用者处置土地使用权，土地使用者及其对方当事人应缴纳增值税、土地增值税和契税等
三、土地增值税税率，实行四级超率累进税率
级数
增值额与扣除项目金额的比率
税率（%）
速算扣除系数（%）
1
不超过50%的部分
30
0
2
超过50%至100%的部分
40
5
3
超过100%至200%的部分
50
15
4
超过200%的部分
60
25
四、土地增值税计税依据
（一）应税收入的确定
1、货币收入
是指年纳税人转让房地产而取得现金、银行存款和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券
2、 实物收入
是指纳税人转让房地产而取得各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等
3、其他收入,是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。纳税人取得的收入为外国货币的，应以取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币计算
（二）扣除项目及金额
1、取得土地使用权所支付的金额
①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款
②纳税人在取得的土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。
2、房地产开发成本
①土地征用及拆迁补偿费②前期工程费③建筑安装工程费④基础设施费⑤公共配套设施费⑥开发间接费用
3、 房地产开发费用
（1）能分摊且能证明
①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
②其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的金额之和的5%以内计算扣除。
允许扣除的房地产开发费用=允许扣除的利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×规定比率（5%以内）
（2）不能分摊或不能证明
财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用（不区分利息费用和其他费用）按规定计算的金额之和的 10%以内计算扣除。
允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×规定比率（10%以内）
4、与转让房地产有关的税金：城市维护建设税及教育费附加
①是指转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税、教育费附加，予以扣除
②土地增值税允许在销项税额中抵扣的，不计入扣除项目；不允许抵扣的，可以扣除
5、加计扣除：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%
6、旧房及建筑物的扣除金额
①按评估价格扣除
②按购房发票金额计算扣除
7、计税依据的特殊规定
①隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房产的市场交易价格，税务机关根据评估价格确认收入
②提供扣除项目不实的，应由评估机构对该房屋展昭评估出来的房屋重置成本价，乘以房屋的成新度折扣率，确定房产的扣除项目金额，并以此确定扣除金额，房产和土地的扣除项目金额之和即为扣除项目金额
③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
④非直接销售和自用房地产收入的确定。
五、 土地增值税应纳税额的计算
1.确定扣除项目金额
2.计算增值额：增值额=房地产转让收入-扣除项目金额
【提示 1】纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
【提示 2】土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
3.计算增值率：增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
4. 确定适用税率及速算扣除系数。土地增值税实行 4 级超率累进税率，税率表如下：
级数
增值额与扣除项目金额的比率
税率（%）
速算扣除系数（%）
1
不超过50%的部分
30
0
2
超过50%至100%的部分
40
5
3
超过100%至200%的部分
50
15
4
超过200%的部分
60
25
六、土地增值税税收优惠
1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值税未超过扣除项目金额20%的，予以免税；超过20%的，应全部增值额征税。
2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税
3、企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税
4、对居民个人转让住房一律免征土地增值税
七、土地增值税征收管理
（一）纳税申报
1、纳税人应在转让房地产合同签订后 7 日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
2、纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关同意，可按月或按季定期纳税申报
3、纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可预征税
（二）纳税清算
1、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值税
2、土地增值税的清算条件
（1）符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税清算：
①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
③直接转让土地使用权的。
（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
②取得销售（预售）许可证满 3 年仍未销售完毕的；
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
3、土地增值税清算应报送的资料
①房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报
②项目竣工决算报表、取得土地增使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明
③主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等
纳税人委托税务中介机构审核鉴定的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算款鉴证报告》
④清算后再转让房地产额处理
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目金额÷清算的总建筑面积
4、 土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税
①依照法律、行政法规的规定应当设置未设置账簿的
②擅自销毁账薄或者拒不提供纳税资料的
③虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除金额的
④符合土地增值税清算条件，未按规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的
⑤申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的
（三）纳税地点
土地增值税发生应税行为应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款
坐落地两处或两处以上的，应按房产所在地分别申报纳税
①纳税人是法人的，当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；若不一致时，在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税
②纳税人时自然人的，当转让的房地产坐落地与居住所在地一致时，在居住所在地税务机关申报纳税；若不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
【例题•多选题】根据土地增值税法律制度的规定，纳税人转让旧房及建筑物，在计算土地增值税额时，准予扣除的项目有（ ）。（2016 年）
A.评估价格
B.转让环节缴纳的税金
C.取得土地使用权所支付的地价款
D.重置成本价
【答案】ABC【解析】转让旧房应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
【例题 1•单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中，属于土地增值税征税范围的是（ ）。（2015 年）
A.出租房屋
B.代建房屋
C.企业之间交换房屋
D.评估房屋
【答案】C【解析】选项 C：企业之间交换房屋，既发生了房产产权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围；个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税（仍属于征税范围，只是可以依法获得免征优惠）。
【例题 2•单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税纳税人的是（ ）。（2015 年）
A.承租商铺的张某
B.出让国有土地使用权的某市政府
C.接受房屋捐赠的某学校
D.转让厂房的某企业
【答案】D【解析】（1）选项 A：房地产出租，没有发生房屋产权、土地使用权的转让，不属于土地增值税的征税范围。（2）选项 B：“转让”国有土地使用权征收土地增值税，“出让”国有土地使用权不征收土地增值税。（3）选项 C：土地增值税属于转让方税，接受捐赠方属于承受方，不缴纳土地增值税；另外，如果属于房产所有人、土地使用权人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为，不征收土地增值税。
【例题 3•多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列情形中，免于缴纳土地增值税的有（ ）。（2014 年）
A.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产
B.纳税人建造高级公寓出售，增值额未超过扣除项目金额 20%
C.企事业单位转让旧房作为经济适用住房房源，且增值额未超过扣除项目金额 20%
D.因国家建设需要依法征用、收回的房地产
【答案】ACD【解析】（1）选项 AD：因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。（2）选项 B：纳税人建造“普通标准住宅”（不包括高级公寓、别墅、度假村等）出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税；高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
【例题 1•单选题】甲房地产公司 2016 年11 月销售自行开发的商业房地产项目，取得不含增值税收入 20000万元，准予从房地产转让收入额减除的扣除项目金额 12000 万元。已知土地增值税税率为 40%，速算扣除系数为 5%，甲房地产公司该笔业务应缴纳土地增值税税额的下列计算列式中，正确的是（ ）。（2016 年）
A.（20000-12000）×40%-20000×5%=2200（万元）
B.（20000-12000）×40%-12000×5%=2600（万元）
C.20000×40%-12000×5%=7400（万元）
D.20000×40%-（20000-12000）×5%=7600（万元）
【答案】B【解析】土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
【例题 2•单选题】2016 年 11 月，某企业销售房产取得不含增值税售价 5000 万元，扣除项目金额合计为 3000 万元，已知适用的土地增值税税率为 40%，速算扣除系数为 5%。则该企业应缴纳土地增值税（ ）万元。（2015 年）
A.650
B.700
C.1850
D.1900
【答案】A【解析】该企业应缴纳土地增值税=增值额×适用的土地增值税税率-扣除项目金额×适用的速算扣除系数=（5000-3000）×40%-3000×5%=650（万元）。
【例题•单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于纳税人应当进行土地增值税清算的是（ ）。
A.直接转让土地使用权的
B.房地产开发项目全部竣工、完全销售的
C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
D.取得销售（预售）许可证满 3年仍未销售完毕的
【答案】D【解析】选项 D：属于主管税务机关“可要求”纳税人进行土地增值税清算的情形。
【例题•多选题】下列各项中，属于土地增值税的核定征收的情形的有（ ）。（2014 年）
A.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的
B.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
C.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的
D.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的
【答案】ABCD【解析】除了选项 ABCD 外还包括：符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

第四节 城镇土地使用税法律制度
一 、城镇土地使用税纳税人
是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。根据用地者的不同情况分别确定为：
（1） 城镇土地使用税由土地使用权的单位或个人纳税
（2） 拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；
（3） 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税
（4） 土地使用权共有的，共有各方均为纳税人，由共有各方按实际使用土地的面积占总面积的比例分别缴纳。
二、征税范围（不包括农村）
凡在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地，不论是属于国家所有的土地，还是集体所有的土地，都属于城镇土地使用税的征税范围。
①建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿企业不需缴纳城镇土地使用税
②公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税
三、城镇土地使用税税率
城镇土地使用税实行有幅度额差别定额税率，而且每个幅度税额的差距为20倍。
四、计税依据：纳税人实际占用的土地面积
（1） 凡由省级人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为准
（2） 尚未组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书，以证书确定的土地面积为准；
（3） 尚未核发土地使用证书的，应当由纳税人据实申报土地面积，并据以纳税，待核发土地使用证书后再作调整。
五、年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）*适用税率
六、城镇土地使用税的税收优惠
（一）下列用地免征城镇土地使用税
①国家机关、人民团体、军队自用的土地。
②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地
③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地
解释：公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税
④市政街道、广场、绿化地带等公共用地
⑤直接用于农林牧渔业的生产用地
（二） 税收优惠的特殊规定
1、 城镇土地使用税与耕地占用税的征税范围衔接。
为避免重复征税，凡是缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起满1年后征收城镇土地使用税；征用非耕地，用批准征用之次月起征收城镇土地使用税
2、免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地