产权式酒店分析教材模板.doc

产权式酒店分析1.项目产品定位调整提议1.1产品特征分析1.1.1产权式酒店起源“产权式酒店公寓”是本世纪70年代兴起产物，是最适合中产阶级一个投资方法，20世纪70年代，欧美发达国家进入所谓“丰裕社会”中产家庭成为社会主流，旅游业方兴未艾，在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店”（Timeshare.Hotel）概念，即出售转让或交换。1976年，法国阿尔卑斯山地域旅游酒店首次进行了真正意义上时权经营，向旅客出售了在特定时间内享受旅馆住宿和娱乐设施权利。时权酒店兴起，立即在瑞士和欧洲传输开来，以后20年中逐步向北美加勒比海地域和太平洋地域发展，并演变为现在产权式酒店。产权式酒店则进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者通常并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可取得酒店赠予一定时限无偿入住权。现在产权式酒店已经成为发达国家和地域最受中产阶级和企业集团青睐投资方法。1.1.2产权式酒店类型国际通用产权式酒店大致有三种类型：时权酒店：将酒店每个单位分为一定时间份（如：十二个月51周），出售每一个时间份一定年限使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每十二个月一定时间（或一周）居住权； 养老型酒店：指投资人（往往是最终消费者）在退休前购置退休养老度假村某一个单位，委托管理企业经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定投资回报。通常情况下该度假村在产权人逝世后由管理企业回购，再出售，收益归其家人全部；有限自用投资型酒店：指将酒店每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理企业或分时度假网络管理，获取一定投资回报。通常情况下，投资人均拥有该酒店每十二个月一定时间段无偿居住权；本项目就是属于第三种类型即酒店每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者通常不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理企业统一出租经营，获取年度利润分红，同时取得酒店管理企业赠予一定时限无偿入住权。这种酒店通常在著名旅游城市，如夏威夷，当地拥有充足旅游客源，所以客房年度利润分红通常足以抵消分期付款费用，并有客观盈余。业主通常只要投入金额不多首期，就可不再投入，大约10-后取得产权。以后投资者能够将单间产权公寓按市场价格卖给管理企业，或自行上市卖房，经营有方酒店通常能够取得可观增值回报，委托酒店管理企业统一经营业主将取得70年产权利润分红及多元化投资收益；投资者在付清所投资产权酒店全款后，即可取得70年独立物业产权，该产权在使用期内能够进行抵押，转让，转移，继承。投资者在酒店开业后，即可取得酒店部分年度利润分红，利润分红系数依据所投资单位首次交易总额确定。1.1.3产权式酒店流行趋势产权酒店这种新奇经营方法和投资方法已经在世界旅游及贸易口岸城市快速发展起来。据资料显示，全球产权酒店19861995年年平均增加158；1980年，在全球500个旅游目标地有15.5万个家庭购置了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目标地有35万个家庭购置了产权式酒店。80年代到90年代初，全球引入产权式经营旅游目标地数量增加了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到就飙升到300亿美元。全部信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中一个关键经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐投资工具。在中国，“产权式酒店”已经有十多年发展历史，且多分布在深圳等沿海地域。“产权式酒店”已成为旅游经营业里一个关键创新模式，也成为倍受富裕家庭青睐旅游投资方法。伴随中国经济和旅游业快速发展，产权酒店在中国著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已经有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主赢利颇丰深圳雅蓝大酒店；在完工陕西汉中“二十一世纪万龙大酒店”；提倡“e时代人性化商务空间”厦门悦华酒店；“10投资回报房屋产权”由新加坡开发公寓式大酒店-青岛佳信大酒店；还有秦皇岛维多利亚港湾，海南岛三亚温泉大酒店，北京愉快无穷大-龙庆峡（假日）乡村俱乐部、金色假日酒店等。在海南，自几年前海口第一家现代意义产权酒店出现后，至今已经有尽10家不一样规模、特点产权式酒店问世。如海航集团康乐园产权酒店、海口皇冠假日产权酒店、由“烂尾楼”改造华发大厦产权酒店式公寓、中化集团和海南龙泉集团开发龙泉海景大酒店等，均是一经推出即被看好，尤其是华发大厦产权酒店式公寓，创下了7天销售420多套纪录，而龙泉海景大酒店则更是实现了项目开工之日即是投资收回之时，在项目运作前期即和数百名投资者达成了订购投资意向。能够说伴随海南旅游条件深入成熟完善，产权使酒店投资已经进入了一个高速发展阶段。1.2产品定位调整提议1.2.1项目定位：产品性质定位：高级次产权式（分时式）度假酒店，由国外著名酒店管理集团经营管理，是亚龙湾唯一产权酒店；产品功效定位：丰富热带滨海旅游建筑元素及配套功效，能够收藏中国唯一热带海域阳光、空气、沙滩、棕榈产品档次定位：每个建筑细节精心设计，每处景观、植物、流水、雕塑匠心独具，提供宽广想象空间，是华宇集团、WATG、EDSA、洲际集团等众多国际著名品牌企业联手打造极品度假酒店；产品投资定位：高回报低风险享受型投资。1.2.2分析将项目定在“高级次产权式度假酒店”可行性本项目标定位基础是“产权式度假酒店”，下面我行将从产权式酒店在中国现在发展基础和其作为新型房地产投资方法和其它投资方法比较分析本项目定在“产权式度假酒店”可行性。1.2.2.1产权式酒店在中国发展基础前，以海南为代表产权式酒店曾经遭遇败绩，给大家留下了深刻印象。究其原因关键有三点：一是当初开发商炒卖地皮居多，没有多少人愿意切实发展这个产业；二是海南当初作为旅游度假地条件还没有成熟，中国旅游度假市场气候也没有形成；三是产权式酒店和分时度假概念还不为中国消费者了解和接收。回过头来分析时下中国产权式酒店发展条件，我们能够看到：首先，原来制约产权式酒店发展条件-旅游度假地软、硬件环境已渐趋成熟，中国旅游度假市场气候已经形成；其次，多年来中国经济发展快速，白领阶层急剧扩大，成为城市消费主流群体，同时全新休闲消费观念为分时度假消费带来了商机；再次，旅游产业多年来发展快速，中国新兴旅游资源越来越丰富；最终，国际分时度假企业进入中国，使分时度假和产权式酒店概念得以在中国业界、消费圈中逐步得到认同。能够说，产权式酒店发展大环境已经基础成熟。产权式酒店有旅游业和房地产业双重属性，作为面向消费者酒店，它是旅游业配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目；而作为面向投资者产权开发商，又含有房地产商众多个性，提供产权服务、物业管理、委托经营等。所以，从产权式酒店开发角度分析，必需沿着旅游产业和房地产业两条思绪运作。现在中国产权式酒店开发商较之七八年前有所改变，开发商不再把快速回笼资金作为开展产权式酒店业务唯一目标，而是把其作为培养企业竞争力、发展稳定客源关系关键手段，而且经过近十年大浪淘沙，现在产权式酒店开发商多是有良好经营业绩、成熟酒店经营管理经验、良好形象及较强实力企业，所以短期行为痕迹少得多。从开发商属性看，现在产权式酒店开发商是以旅游服务业为主体，辅以房地产部分运作思绪和模式来运行，这种方法契合了产权式酒店本质，又迎合了消费者投资利益。对产权或酒店用户群体进行分析，现在购置者一样也兼具消费者、投资者两重个性。作为消费者，用户享受旅游度假服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，用户享受所购置房间、度假屋经营利益。具体分析，产权式酒店用户无外乎三类消费群体：其一是有一定经济实力个人，她们角色介于投资者和消费者之间；其二是部分企业或事业机构，其购置动机是用于职员福利或会议，以往部分单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施，而这些设施日常管理逐步成为单位负担，购置产权式酒店就能够卸掉这些包袱；其三是分时度假企业，其购置动机纯粹是业务需要。这三类群体所关注利益各不相同，分时度假企业最关注是产权或酒店可供休闲度假利益点，侧重于酒店消费功效表现；个人消费者关注关键在于前期投入比重、投资升值保障、酒店经营能力、附加优惠和功效、和居住地域风光差异、可交换性等；而机构投资者关注酒店服务和管理能力、财务监控透明度、企业文化契合和业务需要等。不管是哪一类用户，酒店可消费性（包含可交换性）、可投资性（升值能力）和投资安全性是决定性影响原因，而且中国现在有能力投资购置产权式酒店消费者多是含有较高素质白领人士，这些人通常全部含有良好教育背景，有成功经营管理经验，有良好分析能力和投资眼光，所以，追求短期利益而忽略对消费者长久回报开发商极难取得她们信任。分析现在中国产权式酒店业市场环境：其一，市场消费潜力开始释放，这起源于近几年对外开放和中国经济发展结果，首先造就了一批含有消费能力白领阶层，其次培育了这批白领阶层超前消费观念；其二，市场气氛已经形成，首先旅游度假区伴随中国旅游消费能力提升而逐步形成气候，其次分时度假概念逐步被大家接收；其三，中国产权式酒店市场虽已形成，但市场制度、法规和秩序却有待规范，而市场完善在很大程度上是取决于制度、法规和秩序，用户投资产权式酒店信心和安全感也起源于此；其四，国外分时度假体系比较完善，分时度假酒店联盟能够为产权式酒店用户提供极具吸引力度假交换，而中国产权或酒店、分时度假消费均不一样于国外先有需求后有市场，在中国酒店客房平均出租率仅50出头、闲置客房很多背景下，要由卖方推进市场需求；而且中国分时度假体系还很不成熟，即便全球最大分时度假交换企业RCI在中国组员酒店也不够多。另外，中国现在分时度假消费中存在最大问题恐怕就是曾经发生过欺骗性销售了，这使得分时度假交换体系给予产权式酒店魅力没有得到足够表现。1.2.2.2产权式酒店作为新型房地产投资品种，和其它投资方法比较1.2.2.2.1产权式酒店和传统投资方法比较产权式酒店作为新兴一个投资方法，已经逐步得到了快速增加城市白领阶层认可，下表是投资产权式酒店和传统投资品种投资回报和风险比较：投资方法投资回报风险分析产权式酒店615%+无偿度假天数+物业产权1旅游业倒退：几乎不可能 2酒店企业经营不善：聘用美誉度好企业，另有产权物业保值投资股票很好情况为：17%股市涨跌难测，散户常常被套国债2.404.10%通货膨胀，风险很低储蓄0.992.88%通货膨胀，国家金融政策，风险很低购置保险遭遇不幸，才获赔偿宁可期望健康平安，也不要赔偿经过上表我们能够看到，产权式酒店投资收益和风险，和传统投资方法相比，投资回报和投资风险全部是比较理想。1.2.2.2.2产权式酒店和酒店式公寓比较酒店式公寓发展时间比较长了，投资者对其了解也比较深入，作为房地产投资品种之一，投资者肯定要将产权式酒店和酒店式公寓进行对比。优势劣势A. 产权式酒店租客范围大。产权式酒店用户以观光游览旅客为主，既能够做短期散客出租，又能够做中长久包房商务租赁；酒店式公寓只能做中、长久出租；B. 使用起来度假休闲、投资两适宜；C. 产权式酒店配套设施和服务水准通常优于酒店式公寓；D. 对于喜爱尊贵、豪华、享受用户，产权式酒店比酒店式公寓更有吸引力；E. 产权式酒店通常由专业酒店管理企业进行统一经营管理，而酒店式公寓通常依靠管理处进行招租，经营能力高下之分一目了然；F. 通常情况下投资产权式酒店收益要大于投资酒店式公寓；G. 产权式酒店在物业本体维护、保养上要优于酒店式公寓；H. 开发商能够经过卖楼，降低产权式酒店投资风险，带旺人气。开发商不仅有卖楼收益，还能够经过经营酒店商业配套长久取得收益；A. 经营风险大。投资产权式酒店收益大小决定于酒店客房出租率和酒店管理企业经营水平；B. 产权式酒店易受经营淡旺季影响；C. 产权式酒店对物业位置要求高于酒店式公寓，产权式酒店通常需要选在旅游旺地；D. 产权式酒店对内外配套设施要求高于酒店式公寓；E. 对投资产权式酒店开发商综合经营水平要求高，开发商必需对项目进行全过程连续经营；经过比较我们能够看到，产权式酒店和其它投资品种相比，更含有竞争优势，所以我行相信经过有效推广活动，我们能够把这种比较优势信息有效地传输给目标用户，达成项目顺利销售目标。总而言之，我行认为将本项目定位为“高级次产权式度假酒店” ，项目标定位正确清楚，是符合市场要求而且现在已经有了比很好发展条件。从定位基础和大方向上来说，无需进行定位调整。