物业管理法律制度.doc
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1、第十一章 物业管理法律制度四、自我检测一、判断题 (共5题,3分/题,共15分。正确选A,错误选B。)1物业管理是物管公司对小区物业的管理。()2业主对物业服务不满意可以拒绝交物管费。() 3物业公司的收费及如何使用,都应当公示,保护业主的知情权。()4物业公司无权随便制定规则,物业公司只是负责管理工作。()5业主委员会不可以与物业公司解除合同。()二、选择题 (共5题,3分/题,共15分)1. 物业管理条例中物业管理通常的理解有:( ):A、管理:服务B、管理是公共事物的管理 C、管理,强调业主自治下面业主一种自主管理里面的委托管理。2物业管理矛盾的核心在于利益的不平衡,这里的利益不平衡指:
2、( )A、是物业管理者和业主的利益不平衡B、第二是业主之间的利益不平衡C、物业公司之间的利益不平衡。3.物业公司存在的管理服务问题主要有哪些情形:( )A、基本业务不到位 B、安全保护不到位 C、物业公司员工素质低4.业主在接受物业管理服务中存在的主要问题有:( )A、业主不遵守业主公约 B、拖欠物管费5. 物业管理冲突的解决方法有:( )A、协商解决 B、民事赔偿 C、仲裁 D、诉讼三、案例分析 (共3题,第一题20分,后两题25分/题,共70分)案例一上海市西苏州路的天鼎花园占地面积14976平方米,由上海天鼎置业公司开发建造,赛福莱公司受开发商委托对该小区进行前期物业管理。在天鼎公司所发
3、给小区业主的手册中,明确物业管理范围包括道路等,物业管理费主要包括管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;小区公用设施维修及保养费和绿化管理费,未涉及地面停车费管理内容。该小区建成交付使用后,地面停车位约在40个,以后渐渐发展到近100个左右。2004年8月,天鼎花园小区业主大会依法成立,赛福莱公司提出终止前期物业管理服务合同,遂在2004年11月底结束了在天鼎花园的物业管理事务。同日,小区业委会提出要求移交相关资料及财产,包括本案争议的地面停车费。2004年12月8日,赛福莱公司回函对公益性收费收、支进行了说明,其中地面停车费结算后收益为零。小区业委会对此结算提出异议,在多次协商无效的情况
4、下,于2006年5月25日,起诉至上海静安区法院。 小区业委会认为,小区前期物业管理由赛福莱公司向开发商承接,实际由宏冠公司实施。按前期物业管理服务合同约定,小区地面停车位属全体业主所有,其收益也属全体业主。现小区业主大会依法成立,但两被告公司却拒绝移交2001年7月至2004年11月期间收取的小区地面停车费,还认为所谓停放车辆的看管人员工资,已有小区业主按月缴纳的物业管理费中作提取支付,不应劳务再发生费用。现要求判令返还上述停车费14.1万余元及利息1万余元。法庭上,赛福莱公司承认在管理小区物业期间,收取过上述金额的停车费,但收取的地面停车费全部用于了支付车辆管理人员的工资及缴纳法定税费,并
5、无余额。被告还提供与开发商签订的协议书,来证明上述费用支付的情况。宏冠公司辩称,公司与天鼎花园小区的物业管理不存在合同关系,虽然小区物业管理实际由本公司的人员具体实施,但对外均以赛福莱公司名义,物业管理费及地面停车费均有赛福莱公司收取,不认可诉请。根据上述案例分析1、 本案中小区业委会是否具备诉讼的主体资格?2、 本案中物业公司赛福莱公司是否应该返还收取的全部停车费?3、 本案中开发公司是否与物业公司一起应承担返还停车费法律责任? 案例二 孙先生购买了宣武区某小区的一处房屋。2001年8月13日,孙先生按照规定与某物业管理公司签订了供暖协议书,由物业公司为其供暖,每供暖季每建筑平方米30元。2
6、005年9月,孙先生将房屋内的暖气片全部拆除,并通知了某物业公司,物业得知后未置可否,也没有要求孙先生恢复暖气片。由于孙先生拆除暖气片后不再向某物业公司交纳供暖费,物业公司将孙先生起诉到了法院,要求其支付2005年至2006年度供暖费1930.5元。孙先生对此的解释是:这个小区从1999年起每个供暖季暖气的温度就不高,为此小区内的其他业主曾经就供暖温度问题起诉过物业公司,每年冬季孙先生都靠空调进行取暖。后来孙先生经过与某物业公司协商,拆除了房屋内的暖气片,物业当时答应,可以免除孙先生的部分取暖费。所以,孙先生不同意向物业公司全额支付供暖费。根据上述案例分析1、 本案中孙先生拆除暖气片的行为合法
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