上半年重庆省房地产估价师案例与分析星级酒店不同功能用房收益的测算试题.docx

2016年上半年重庆省房地产估价师《案例与分析》：星级酒店不同功能用房收益的测算试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为__。

A．移动平均法

B．扩大时距法

C．最小二乘法

D．趋势观察法
2、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是__。

A．指数平滑法

B．市场因子推演法

C．德尔菲法

D．销售人员意见综合法
3、某项目建筑用地面积40000，代征地3700，规划容积率为3．3，建筑覆盖率50％，则总建筑面积是。

A：66000

B：72105

C：132000

D：144210

E：执行层的组织协调
4、下列行业中，__中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。

A．批量行业

B．僵滞行业

C．分块行业

D．专业化行业
5、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是__。

A．同质偏好

B．分散偏好

C．集群偏好

D．自然细分市场
6、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。

A．土地面积

B．地质条件

C．土地位置

D．土地形状
7、__通常是构成城市居住区的基本单位。

A．居住小区

B．居住组团

C．胡同

D．四合院
8、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为__万元。

A．-40

B．400

C．1800

D．3600
9、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）元。

A．994.37

B．1016.81

C．1255.16

D．1387.24
10、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是__。

A．城市规划的制定

B．城市规划的实施和管理

C．城市规划的监督检查

D．城市规划法律法规的制定
11、一般来说，房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业签订的是。

A：物业服务合同

B：前期物业服务合同

C：后期物业服务合同

D：物业管理合同

E：执行层的组织协调
12、在土地出让合同约定的动工开发期限满两年尚未动工的土地使用权，可以处以__。

A．合同出让金的20%以上罚金

B．合同出让金的50%以上罚金

C．以原价的30%收回土地

D．无偿收回土地使用权
13、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为13万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为__万元。

A．217

B．117

C．100

D．无法确定
14、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指标估算法
15、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明．【2003年考题】

A：本估价机构所有

B：所有参加该估价项目

C：由引交估价项目负第一责任

D：任本估价机构法定代表人

E：工业用地的监测点评估价格
16、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是__分析的目的。

A．盈亏平衡

B．敏感性

C．风险

D．概率
17、关于房地产贷款担保的说法，正确的是__。

A．担保能确保贷款得以足额偿还

B．金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险

C．最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押

D．贷款质押不转移财产的占有权
18、投资者进行房地产投资的主要目的一般是__。

A．获取房地产当期收益

B．获取房地产未来收益

C．直接从事房地产开发经营活动

D．间接参与房地产开发经营活动
19、甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为元。(2009年试题)

A：1000

B：5000

C：7000

D：10000

E：执行层的组织协调
20、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（）元。

A．34000.00

B．83265.38

C．87867.78

D．91022.12
21、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是。

A：谨慎价值

B：市场价值

C：残余价值

D：快速变现价值

E：工业用地的监测点评估价格
22、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。

A．未知、需要求取的待开发房地产的价值

B．投资者购买待开发房地产应负担的税费

C．销售费用和销售税费

D．开发成本和管理费用
23、2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港__签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。

A．物业协会

B．不动产学会

C．测量师协会

D．测量师学会
24、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元／㎡，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5％，年通货膨胀率为5％，则2008年底该套住宅实际增值额为元。

A：4296.96

B：5560.86

C：5839.91

D：30838.91

E：工业用地的监测点评估价格
25、土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是__。

A．土地使用权出让费

B．土地使用费

C．土地使用权转让费

D．毛地价
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、房地产开发项目的建设过程是指__的持续时间。

A．房地产开发全过程

B．获得土地后到全部工程竣工

C．从工程开工到全部工程竣工

D．从工程开工到项目租售完毕
2、某机关有女同志30人，男同志15人，则该机关男女同志的比例相对指标等于。

A：15％

B：30％

C：50％

D：80％

E：执行层的组织协调
3、从变更的重要性来讲，工程变更分为。

A：设计变更

B：工程量变更

C：工程项目变更

D：进度计划的变更

E：其他变更
4、建筑安装工程费由__构成。

A．直接费

B．间接费

C．施工企业利润

D．税金

E．人工费及福利费
5、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。

A．业主希望的投资回报率

B．承租人愿意承担的费用

C．承租人的承受能力

D．同类型物业的市场供求关系
6、马克思的利率决定论认为，利率的高低取决于__。

A．平均利润率

B．资本供求状况

C．通货膨胀率水平

D．资金成本
7、房地产金融的特点包括。(2007年试题)

A：集中性

B：风险性

C：流通性强

D：资金增值性

E：资金周转期长
8、假设整个投资市场的平均收益为20％，国债的收益率为10％，而房地产投资市场相对于 整个市场的相关系数是0．4，那么房地产投资评估的模型所用的折现率应为。

A：10％

B：11％

C：13％

D：14％

E：借款合同
9、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于__的健全与否。

A．路线价

B．深度百分率

C．宗地形状

D．临街状态

E．土地形状
10、在进行市场调查时，第一个原则是要采用的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。

A：科学

B：客观

C：准确

D：全面

E：借款合同
11、根据求取建筑物的重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。

A：单位比较法

B：市场提取法

C：分解法

D：工料测量法

E：指数调整法
12、下列关于城市用地自然条件评价中的工程地质条件，表述正确的是。

A：不同的建设用地的地形条件，对建设规划布局、道路的定向等，均会产生一定程度的影响

B：建设用地范围內各种地基的承载能力，对工程建设的经济性，影响不大

C：冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽

D：冲沟切割用地，使之支离破碎，对土地的使用十分不利

E：工程建筑物和水工构筑物若不慎选在地下溶洞之上，将是十分危险的
13、下列关于房屋租赁期说法正确的是__。

A．房屋的租赁期无限制，由租赁当事人约定

B．房屋的租赁期不得少于6个月

C．房屋的租赁期由租赁当事人约定，但不得超过20年

D．房屋的租赁期超过20年的，房屋租赁合同无效
14、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为（）元/m2。

A．2600.00

B．2386.30

C．2832.84

D．3003.45
15、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是．(2008年试题)

A：房地产上市公司发行公司债券

B：权益型REITs

C：房地产上市公司发行股票

D：商业银行贷款

E：借款合同
16、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。

A．37

B．40

C．60

D．63
17、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有__。

A．现时收入

B．有效毛收入

C．净经营收益

D．税前现金流量

E．税后现金流量
18、某市房产税按房产原值减除幅度为30%，某企业拥有一房产原值为3800万元，则年征收房产税为__万元。

A．114

B．63.84

C．31.92

D．28.71
19、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和（）。

A．价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件

B．价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函

C．价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制

D．价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
20、新建建筑物价格=__+建造建筑物费用+正常利税。

A．征地费

B．拆迁安置补偿费

C．地价款

D．零
21、债务融资的资金融出方所获得的报酬有__。

A．项目投资形成的可分配利润

B．协议中所规定的贷款利息

C．协议中规定的有关费用

D．租售收益

E．股息
22、我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是__。

A．中国房地产协会

B．房地产估价师协会

C．中国房地产估价师学会

D．中国土地学会
23、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括__。

A．应采用客观成本而不是实际成本

B．应采用实际成本而不是客观成本

C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整
24、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__。

A．比较风险

B．收益现金流风险

C．持有期风险

D．时间风险
25、职工可以提取住房公积金用于消费的事项有。

A：购买上班用的电动车

B：购买自用二手商铺

C：自建自住住房

D：装修自住住房

E：偿还购买自住经济适用住房的贷款本息