云南省房地产估价师案例与分析商业房地产市场调查研究报告内容构成试题.docx

2015年云南省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产市场调查研究报告内容构成试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，属于。

A：点源

B：面源

C：永久性污染源

D：暂时性污染源

E：执行层的组织协调
2、具有“平均收益等于边际收益等于产品市场价格”特征的市场类型是。

A：完全竞争市场

B：完全垄断市场

C：寡头垄断市场

D：垄断竞争市场

E：执行层的组织协调
3、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为。

A：225．00万元

B：237．50万元

C：381．25万元

D：395．83万元

E：工业用地的监测点评估价格
4、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，__是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。

A．发起者

B．影响者

C．决策者

D．购买者
5、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、__等。

A．规划设计方案

B．投资估算

C．资源条件

D．投资权益
6、某市2008年住宅的预测销售量为500万，实际销售量为650万，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为万。(2009年试题)

A：500.0

B：537.5

C：612.5

D：650.0

E：借款合同
7、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除__的余值为房产税的计税依据。

A．10%～20%

B．10%～30%

C．20%～30%

D．30%～40%
8、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为__。

A．新开发房地产项目

B．用于出售用途的房地产项目

C．具有投资开发或再开发潜力的房地产

D．用于投资或再开发的房地产
9、下图是一块前后两面临街、总深度为175ft，临街宽度为30ft的矩形地块。已知，前街路线价为320元／，后街路线价为240元／。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为万元。(采用四三二一法则)

A：144.6

B：160.8

C：170.8

D：180.8

E：工业用地的监测点评估价格
10、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为万元。

A：4023.04

B：4074.10

C：4768.50

D：5652.09

E：工业用地的监测点评估价格
11、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。

A．保持现状前提

B．装修改造前提

C．转换用途前提

D．重新利用前提
12、区位是指地球上__空间方位和距离上的关系。

A．某一事物

B．某房地产

C．某一事物与其他事物

D．各种事物
13、监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为三级。

A：一、二、三

B：甲、乙、丙

C：A、B、C

D：1、2、3

E：执行层的组织协调
14、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%
15、所谓__，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

A．最高最佳使用

B．标准科学使用

C．标准操作手段

D．科学操作手段
16、的市场最具潜力，投资风险也相对较小。

A：居住物业

B：商用物业

C：工业物业

D：出租物业

E：借款合同
17、经济适用住房采取__的方式进行。

A．出让

B．行政划拨

C．有偿转让

D．无偿转让
18、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过年。

A：5

B：6

C：8

D：10

E：房地产估价机构必须加盖公章
19、修建性详细规划应当符合__规划。

A．控制性详细

B．区域

C．近期建设

D．分区
20、按照规定，变更租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后日内，持有关部门的证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

A：30

B：45

C：60

D：90

E：执行层的组织协调
21、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是”被迫转让前提”。该估价是因__的需要。

A．房地产作价入股

B．法院强制拍卖

C．房地产税收

D．房地产征收补偿
22、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
23、收益法中所指的收益是__。

A．估价时点前一年的收益

B．估价时点前若干年的平均收益

C．估价时点以后的未来预期正常收益

D．估价时点前最高盈利年份的收益
24、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括。

A：单位比较法

B：分部分项法

C：造价分析法

D：指数调整法

E：工业用地的监测点评估价格
25、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类。

A：主观合理价值和公开市场价值

B：主观合理价值和非公开市场价值

C：主观合理价值和客观合理价值

D：公开市场价值和非公开市场价值

E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、”拍卖法律关系当事人之间应自觉履行委托拍卖合同、拍卖成交确认书中所约定的各自的义务，以保证拍卖活动的顺利进行。”这是拍卖基本原则中__原则的内容。

A．公开

B．公平

C．公

D．诚实信用
2、根据《房屋建筑工程质量保修办法》，在正常使用时房屋建筑工程的最低保修期限为。

A：屋面防水工程为3年

B：装修工程为1年

C：给排水管道为2年

D：供冷系统为2个供冷期

E：设备安装为2年
3、为避免房地产经纪人员在房地产合同服务中因疏忽造成委托人经济损失而负有的经济赔偿，可以投保的险种为。

A：责任保险

B：保证保险

C：信用保险

D：财产损失保险

E：执行层的组织协调
4、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是__。

A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
5、拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的__和__内进行拆迁。

A．拆迁范围；拆迁方向

B．拆迁范围；拆迁期限

C．拆迁地址；拆迁方向

D．拆迁地址；拆迁期限
6、长期资金市场的功能主要是引导长期储蓄转化为长期投资，其特点不包括__。

A．融资期限长

B．流动性差

C．资金交易量大

D．融资的目的主要为了解决长期投资性资金的需要
7、一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为__年。

A．50

B．40

C．46

D．不确定
8、城市用地包括以下等10大类。

A：居住用地

B：工业用地

C：社会用地

D：道路广场用地

E：市政公用设施用地
9、从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下__投资。

A．土地

B．房屋

C．机械设备

D．原材料

E．辅料
10、根据，可将合同分为典型合同和非典型合同。

A：法律是否设有规范并赋予一个特定名称

B：合同当事人是否互相享有权利、承担义务

C：合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价

D：法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立

E：执行层的组织协调
11、土地储备贷款的风险因素有。

A：土地储备中心自有运作资金严重不足

B：房地产市场状况变化的不确定

C：开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支

D：土地出让计划不明确

E：土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险
12、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。(2006年房地产经纪人相关知识试题)

A：二氧化硫

B：一氧化氮

C：一氧化碳

D：甲醛

E：碳氢化合物
13、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时属于下列情形的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。

A：经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于公安机关用地

B：私有住宅转让后不用于居住的

C：按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的

D：根据城市规划土地使用权应当出让的

E：转让的房地产能够确定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的
14、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__。

A．房地产具有开发或再开发潜力

B．将预期原理作为理论依据

C．正确判断了房地产的最佳开发方式

D．正确量化了已经获得的收益和风险

E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值
15、签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后__日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。

A．10

B．20

C．30

D．40
16、估价时，需了解地块的单位名称、地类号和占地面积以及界址电、界址线和界址边长等，可查阅__。

A．详细规划图

B．分丘图

C．宗地图

D．分幅图
17、流动比率越__，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。

A．低

B．高

C．不变

D．无法判断
18、一般来说，对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。

A：政治法律环境

B：经济环境

C：人口环境

D：社会文化环境

E：借款合同
19、不属于通风施工图纸类别的是__。

A．平面图

B．剖面图

C．系统图

D．分部图
20、业主应履行的义务有。

A：遵守业主公约、业主大会议事规则

B：遵守物业管理区域內物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度

C：按照国家有关规定交纳专项维修资金，并监督其使用情况

D：按时交纳物业服务费用

E：法律法规规定的其他义务
21、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括等。

A：环境景观

B：距市中心距离

C：朝向

D：城市规划限制条件

E：地势
22、根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有等。

A：集体土地上的合法房屋

B：代管房屋

C：列入拆迁范围內的房屋

D：共有房屋

E：商品房预售许可证正在办理之中的房屋
23、下列费用不得从住宅专项维修资金中列支。

A：依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用

B：依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用

C：应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用

D：根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用

E：住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用
24、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由__认定。

A．拆迁人

B．拆迁主管部门

C．房地产权属登记部门

D．规划行政主管部门
25、用益物权包括__。

A．承包经营权

B．建设用地使用权

C．债权

D．典权

E．所有权