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物业管理分公司半年工作总结
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　　上半年，物业管理分公司以公司2006年工作指导思想、目标、要求为出发点，遵循和发扬“依存主业、服务主业、以人为本、细节管理”的经营理念和工作主题，紧紧围绕 “以服务求生存、以管理求效益、以贡献求支持”的战略思想，在各级领导和各个部门的关心支持下，狠抓基础管理，不断改革创新、开拓发展，很好完成了厂及公司的各项物业服务和后勤保障工作。现将上半年工作总结汇报如下：

　　一、业绩指标完成情况
　　上半年物业管理分公司全体员工在公司领导班子的指导帮助下，在全体员工的共同努力下，紧紧围绕公司年初确定的业绩目标，团结一心，真抓实干，积极参与采气一厂的各项物业服务工作，物业管理分公司上半年总收入达到元。完成了全年业务指标的51%。（其中餐饮业收入完成元；物业服务收入完成元.洗涤中心收入完成元，实现了时间过半、任务过半。
　　二、生产经营状况与分析
　　1、营业收入情况
　　今年上半年营业总收入达到元。完成了全年业务指标的51%。（其中餐饮业收入完成元；物业服务收入完成元.洗涤中心收入完成元,实现了年初制定的收入预算指标。
　　(一)物业服务收入
　　1—6月份，物业服务主营业务收入完成元，较上年同期增长29%（其中一净物业队收入元,较上年同期增长34%；北区物业队收入元,较上年同期增长38%；南区物业队收入元,较上年同期增长%；小区物业队收入元,较上年同期增长5%；）。
　　今年一季度收入完成元,二季度收入完成元,二季度比一季度收入增加元,增长率为%。（其中小区物业队一季度收入元,二季度收入元,二季度比一季度增长%。一净物业队一季度收入元,二季度收入元,二季度同比一季度收入增长51%。南区物业队一季度收入元,二季度收入元,二季度比一季度收入增加%。北区物业队一季度收入元,二季度收入元,二季度比一季度收入增加%。）
　　（二）餐饮服务收入
　　1-6月份，餐饮服务业务收入完成元。较上年同期增长16%。（其中基地餐饮部收入元.一净餐饮部收入元,较上年同期收入减少元,减少率为%；南区餐饮部收入元,较上年同期收入减少元,减少率为%；北区餐饮部收入元,较上年同期收入减少元,减少率为58%。今年增加了基地餐饮部,收入平均同比上年增加元,增长率为16%。）
　　今年一季度餐饮收入完成元，二季度收入完成元,二季度比一季度增长元,增长率为%。（其中基地餐饮部一季度收入完成元,二季度收入完成元,二季度比一季度收入增加元,增长率为%。一净餐饮部一季度收入完成元，二季度收入完成元，二季度比一季度收入增加元，增长率为%.南区餐饮部一季度收入完成元,二季度收入完成元,二季度比一季度增加元,增长率为%。北区餐饮部一季度收入完成元,二季度收入完成元,二季度比一季度收减少元,减少率为%。）
　　（三）洗涤中心收入
　　上半年洗涤中心收入完成元,同比去年上半年收入下降元,下降率为45%
　　基地餐饮部收入比年初预算少收入10万元左右,主要的原因一是第一个月餐饮部未经营，二是一季度伙食成本（菜价、副料）过高,饭菜价格不变；三是春节三天提供免费就餐；这是导致收入比预算下降的主要原因。
　　2、营业支出情况
　　今年上半年总支出达到元.较上年同期相比支出增加元，增长率为61%.比年初预算指标下降元,下降率为25%（其中餐饮业服务支出元；物业服务支出元.洗涤中心支出元）。
　　(一)物业服务支出
　　1-6月份物业服务实际支出元，较上年同期相比支出增加71%。（其中北区物业实际支出元,较上年同期相比支出增加%；南区物业队实际支出元，较上年同期相比支出增加%；一净物业实际支出元，较上年同期相比支出增加%；小区物业队实际支出元，较上年同期相比支出增加76%。综合办公室实际支出元,较上年同期相比支出下降68%）
　　一季度物业服务支出元(含综合办公室),二季度支出元,二季度比一季度支出增加元,增长率为55%。(其中综合办公室一季度实际支出元,二季度支出元,二季度比一季度支出增加%；小区物业队一季度支出元,二季度支出元,二季度比一季度支出增加%；一净物业队一季度支出元,二季度支出元,二季度比一季度支出增长33%；南区物业队一季度支出元,二季度支出元,二季度比一季度支出增加%；北区物业队一季度支出元,二季度支出元,二季度比一季度支出增加%)
　　(二)餐饮服务支出
　　餐饮服务支出元，较上年同期相比支出增加元,增长率为65%。(其中基地餐饮服务支出元。一净餐饮服务支出元，较上年同期相比支出减少%；南区餐饮服务支出元，较上年同期相比支出减少%；北区餐饮服务支出元，较上年同期相比支出增加%。)
　　一季度餐饮服务支出元,二季度支出元,二季度比一季度支出增加元,增长率为%(其中基地餐饮部一季度支出元,二季度支出元,二季度比一季度支出增加%.一净餐饮部一季度支出元,二季度支出元,二季度比一季度支出增加16%.南区餐饮部一季度支出元,二季度支出元,二季度比一季度支出下降%.北区餐饮部一季度支出元,二季度支出元,二季度比一季度支出下降%.)
　　(三)洗涤中心支出
　　上半年总支出元,同比上年支出增加元,增长率为%.
　　3、营业利润
　　上半年总营业利润完成了元,较上年同期相比下降了元,下降率为%。(其中物业服务营业利润完成元,较上年同期下降了下降率为5%。洗涤中心营业利润元,较上年同期相比营业利润下降了元,下降率为%。餐饮营业利亏损较上年同期相比亏损增加元,亏损率为311%.综合办公室上半年支出元，没有营业收入.)
　　4、存在的问题：
　　1）采购成本高，主要是对市场行情掌握不够，调查不详细。
　　2）在管理上下的功夫不够，导致经营成本增加。
　　3）员工的教育培训还不够，浪费现象还比较突出，源头没有抓好。
　　5、为确保下半年经营预算指标的顺利完成，必须做好以下几方面的工作。
　　1）加强劳动力方面的管理与教育：紧紧围绕“以人为本”的原则按照公司管理方面的规定，政策，一是要做好员工岗位培训与调整，让每个员工都能施展材华；二是加强对员工的教育力度，要在员工中提倡勤俭节约，爱护公物的良好氛围，从源头抓起；三是动员员工多学习，多掌握一些知识来提升自身素质。四是对一些上班度日子，得过且过的员工进行谈心，掌握思想动态，转变不好好上班的恶习；要从人员着手提高工作效率，用最少的劳动力创造高效率的工作来提升经营收入。
　　2）加强工序操作管理，降低经营成本：一是下半年物业分公司要突出抓好生产中操作规程的规范与管理，减少因人员操作不当，不会操作等原因导致的设备损坏、物品浪费等经营成本增加。二是要在细化、量化上下功夫，在每一个工序操作中着重加强过程管理，避免出现返工或重复现象，导致成本增加。三是加强员工技能操作培训与考核竞赛，以提高员工工作出错率来降低成本。
　　3）加强机电设备的管理：在下半年加强日常检查、维修、保养力度，对因人操作不当，管理不力和维护不到位出现的问题要进行严格处理，从机电管理上下功夫来降低成本。
　　4）加强采购管理：在下半年着手从采购物资和食料方面下功夫，在采购过程中突出市场调查，多方询价，相互比较，在没有确定最低价格时不采购。要实现用最低价格采购质量好的物品。
　　我们相信，通过我们求真务实的不断努力，一定能够实现下半年的经营目标。
　　三、上半年主要工作
　　1、加强制度建设，规范管理体系。
　　2006年上半年，物业服务分公司以规范服务行为和改善服务水平为中心，边修改完善《物业服务管理手册》，边组织员工进行学习，并监督检查落实情况，利用物业手册规范了员工的行为、秩序、服务和工作流程。另外物业管理分公司编写了各类《安全事故应急预案》、《食料采购验收管理办法》等内部管理制度，完善了承诺制、违诺追究制、岗位责任制，使物业管理分公司大部分工作做到了有制度可依，有规章可循。
　　2、绿化保洁全面彻底
　　（1）养建并重，进一步美化厂区环境，提高了小区绿化水平。各物业服务区域的绿化人员在坚持经常对草坪进行杂草清除、打药、修剪等绿化养护管理和加强厂区环境卫生清扫的基础上，完成了一净厂区32683平方米，生活小区3200平方米，二净多少平方米，三净多少平方米的草坪补种任务，总计上半年栽种乔灌木、花卉等多达15129株，种植苜蓿1平方米，新种植和补种三叶草21344平方米。成活率达到95%以上
　　（2）小区卫生干净整洁。每天各物业队长对服务区域的保洁质量进行督促，坚持按照服务保洁操作程序检查服务保洁人员工作的具体落实情况，定期对服务区域内外各个角落进行清扫和维护，对发现的问题及时处理，以保证服务区域的环境卫生干净整洁。
　　3、 加强餐饮管理，规范经营秩序。为给全体就餐员工营造一个良好的就餐环境，在分公司的领导和各餐饮部负责人的配合下，突出抓了经营秩序的管理，努力做好餐饮服务工作，树立餐饮部的新形象。一方面推广各餐饮部的管理、服务经验，另一方面对各餐饮部出现的违规问题进行了整顿。
　　4、房屋管理深入细致。上半年来，物业管理分公司严格按照公司的要求，深入细致地对小区房屋实施经常化、制度化、规范化的管理。
　　（一）严格交房手续。在办理交房手续的同时对住户验房时发现的问题及家具质量问题进行妥善整改维修。
　　（二）管理维护及时到位。各物业队队长及保安人员每天对小区进行巡检维护，确保房屋外观整齐，外墙及梯间墙面基本无污迹，卫生干净整洁；定期对房屋内的暖气、上下水及燃气等管网进行检查,发现问题及时整改。
　　（三）日常设施养护良好。上半年以来各物业队定期对各种设施、设备进行保养维护，使其完好正常，保障了物业服务工作的正常运行。
　　四、员工队伍建设
　　1、着眼创建学习型企业：一是动员员工自学，利用书本，电视，网络等。二是向其他单位学习好的管理方法与管理经验，寻找自身存在的问题及解决的办法，开发创新潜能，不断完善物业服务人员的管理方法，循序渐进地加强物业服务的服务水平与发展能力。
　　2、大力加强员工培训。根据员工的现实状况定期组织员工进行培训与考核。主要突出管理知识培训、专业技能培训和岗前培训，提高员工各方面的能力与素质；
　　3、做好员工的思想教育工作。
　　通过简单、朴素道理的教育员工，是厂里、公司需要我们提供各种物业服务，大家才到这里工作，要使员工认识到自己工作的重要性，对一些上班度日子，得过且过的员工进行谈心教育，要掌握思想动态，帮助转变不好好上班的恶习。
　　五：安全生产状况
　　以落实安全责任制与防范预案为基础，加强厂区的安全管理。物业服务分公司牢固树立 “以人为本、安全第一”的思想，始终把安全工作放在各项工作的首位，并把安全工作纳入到日常工作中去，常抓不懈。层层落实了安全目标责任，建立健全了安全责任体系。强化了安全责任意识。各物业队、餐厅针对各自特点编写了安全事故应急预案，并组织了学习与演练。上半年，物业分公司组织全体员工进行了安全风险辨识，并组织了一次安全大检查，针对检查中出现的问题予以及时整改，尽一切可能消除各种安全隐患。另外加强了对小区内的保安管理监督力度，保证小区内安全稳定。
　　六：工作中存在的问题
　　1、 部分员工自我放松，责任感、危机感下降，动力不足，思想老套、僵化，很难适应物业服务现状和日后的发展。
　　2、个别部门没有树立主动服务的观念，服务意识有所欠缺，服务质量与服务水平尚待提高。
　　3、员工的安全生产意识淡薄,在工作中还存在违规操作等,还需进一步加强教育。
　　4、《物业员工操作手册》还有很多不足之处，内容不完善,工作标准不准确,工作程序不切合实际等,特别是餐饮部分过于简单等，还需进一步的修订与完善。
　　七：好的做法及建议
　　1、经常组织开展各种员工喜爱的、普及性强的文体活动。
　　2、坚持长期的、不间断的、滚动式服务技能学习与培训，如请进来、走出去以及购买音像资料组织学习。
　　3、适当提高厨师工资、拉开工资档次。
　　4、奖金发放采取考核制。
　　5、经常和基层员工谈心，了解员工思想动态、给大家说话的机会，尽量把各项工作做的公平、公正、公开。
　　八：下半年工作计划
　　1、完善《物业员工操作手册》的《物业分册》
　　2、编写《物业员工操作手册》的《餐饮分册》
　　3、加强员工的安全生产意识教育、经常组织风险辩识和应急演练活动
　　4、完善和落实食料管理及油库管理的各项规章制度
　　5、坚持滚动式服务技能学习与培训，主要从员工服务礼仪，行为规范等着手培训，要让员工学会微笑服务。提高物业服务形象。
　　6、加强餐饮卫生管理，确保不发生一起食物中毒事件
　　物业分公司全体员工团结一心、再接再厉努力完成全年各项工作任务！
　　物业分公司
　　二oo六年七月八日