房地产土地联合开发项目股权合作协议-经典.docx
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1、XXX号地块合作开发协议本协议由以下各方于2014年 月 日签订:甲方:FX地产(中国)有限公司(以下简称“FX地产”)乙方:FD(集团)股份有限公司(以下简称“FD集团”)标的公司:(1)DXHQ有限公司 (以下简称“DXHQ”)(2)TNZY有限公司 (以下简称“TNZY”)(以上单称为“一方”,合称为“各方”,其中甲乙双方可合称为“双方”,DXHQ和TNZY可合称为“标的公司”)鉴于:FX地产于2014年1月10日通过TNZY(自FX地产至TNZY之间的组织架构图,详见附件1)以公开竞买方式取得XXX号地块(以下简称“本项目”)的土地使用权,土地出让金额为人民币237000万元。双方有意
2、共同开发本项目,现就本项目合作开发事宜达成协议如下:第一条 FX地产有关本项目概况的说明1.1本项目地块位于杭州市拱墅区祥符镇庆隆村,四至范围为:南至庆隆河、北至规划塘中路、西至益乐路、东至规划隐秀路。1.2本项目地块总用地面积为61160平方米,用地性质为住宅(设配套公建)用地,容积率2.8;地上总建筑控制面积不大于171248平方米,其中需配建的保障性住房建筑面积为不少于17125平方米。1.3本项目土地使用权出让价格为人民币237000万元(不含契税等税费),FX地产已根据土地出让合同的约定,通过TNZY在2014年2月14日前完成第1期土地出让款共计人民币118500万元或等值美金的支
3、付(该金额中包含TNZY在境外支付的人民币107783.3万元等值美金即180,000,000美元和ZHLT集团有限公司(以下简称“ZHLT”)于境内支付的10716.7万元人民币保证金。该保证金权益由FX地产享有,还款事宜由FX地产和ZHLT另行处理)。1.4本项目地块的经济技术指标、相应规划条件以及一切由土地出让合同约定的关于本项目的内容以最终签订的土地出让合同为准(附件2,下称“出让合同”)。FX地产承诺,截至本协议签署之日,FX地产未收到任何由当地主管机构或任何第三方发出的要求调整出让合同中约定的内容的书面通知。第二条 FX地产有关项目公司、股东及合作方现状的说明2.1TNZY为FX地
4、产为获取本项目而成立的公司,注册地为香港,其公司全资股东为DXHQ,截至本协议签署之日,TNZY注册资本为1港币,净资产为-1,586,621.22港币,总资产为1,473,889,697.58港币,总负债为1,475,476,318.80港币,何操先生为TNZY唯一董事。上述第1.3条项下提及的TNZY已支付的第1期土地出让款180,000,000美元系由FX地产提供(FX地产将该款项汇入TNZY帐户的汇款凭证,详见附件3)。FX地产承诺,TNZY未从事任何与本项目获取和开发无关的活动。(TNZY的营业执照/商务登记证、董事登记表和资产负债表,请详见附件4)2.2 DXHQ为FX地产为获取本
5、项目而成立的公司,注册地为英属维尔京群岛,其公司全资股东为FX地产,截至本协议签署之日,DXHQ注册资本为1美元,即7.8港币,净资产为8.37港币,总资产为9.37港币,总负债为1港币,何操先生为DXHQ唯一董事。FX地产承诺,DXHQ未从事任何与本项目获取和开发无关的活动。(DXHQ的营业执照/商务登记证、董事登记表和资产负债表,请详见附件4)2.3根据出让合同以及相关政策规定,FX地产已在杭州市拱墅区注册成立外商独资企业“FX置业(杭州)有限公司”(以下简称“项目公司”),负责该地块的开发、建设、销售、经营等相关工作。项目公司的经营范围为:在杭政储出(2013)110号地块进行普通商品住
6、宅的开发建设和经营;物业管理、商务咨询服务。项目公司的注册资本金为人民币160000万元(最终按发改委核准的投资总额的50%确定)。项目公司的法定地址为:杭州市拱墅区登云路518号恒策西城时代中心。法定代表人:陶天海。项目公司注册登记已于2014年4月22日通过商务部备案。2.4 FX地产披露,本项目合作方的情况如下:2.4.1 FX地产确认,ZHLT有意参与本项目的合作开发,并ZHLT有意通过在项目公司设立完成后,以对项目公司增资的方式,一并参与本项目的开发建设,FX地产进一步确认给ZHLT的投资条件不优于FX地产给FD集团的投资条件。ZHLT增资完成后,将持有项目公司15%的股权;TNZY
7、将持有项目公司85%的股权。截至本协议签署日,FX地产就本项目尚未与ZHLT签署任何书面的协议文件。2.4.2FX地产确认,天津融创奥城投资有限公司(以下简称“融创”)、浙江大家祥驰投资有限公司(以下简称“大家”)和湖州景瑞置业有限公司(以下简称“景瑞”)曾有意向参与本项目的合作开发,但经多轮沟通,截至本协议签署日,融创、大家与景瑞已经明确退出本项目,自始不参与本项目的合作开发。2.4.3FX地产承诺,除本协议披露的合作意向外,FX地产未与其他任何企业、机构签订关于本项目的任何合作开发意向。任何因本协议签署之前的合作意向(包括但不限于融创、大家、景瑞以及ZHLT)的纠纷而对本项目或者项目公司或
8、者股东的损失和责任由FX地产承担。第三条 合作方式及安排3.1双方同意,FD集团将通过对DXHQ增资扩股而间接实质持有项目公司34%的权益并承担相应比例的股东借款投入义务,在任何情况下,于FD集团实质成为项目公司间接股东之前,若因非FD集团的原因导致FD集团最终实质持有项目公司的权益预计不能达到34%的,除已获得FD集团书面同意外,FD集团有权单方面解除本协议(为避免歧义,虽有前述约定,FD集团亦单方有权保留以至少实质持有本项目20%的权益与FX地产进行合作开发的权利,在此情况下双方的合作方式由双方商议后另行约定)。3.2双方同意,双方将按照如下方式实现双方在本项目上的合作:3.2.1双方均同
9、意按照本协议的约定通过DXHQ层面的股权合作,实现双方对本项目的合作开发。3.2.2双方同意,本协议签署后,按照本协议下述第3.3.1条约定就增资DXHQ事宜签署增资协议以对DXHQ进行增资,其中FD集团通过其指定的境外关联公司(为避免歧义,以下所指FD集团将视情形而或指FD集团指定的境外关联公司)增资,增资完成后,DXHQ的实缴注册资本金为100美元,为避免歧义,FD集团将按照DXHQ净资产评估价平价增资持有DXHQ40%股权,FX地产持有DXHQ60%的股权。3.2.3在FD集团完成增资并持有DXHQ40%股权后,在不影响本项目正常开发的情况下,FD集团同意,由FX地产继续与ZHLT以本协
10、议第2.4.1条所披露的比例和本协议约定的方式协商项目公司层面的股权合作事宜,若届时ZHLT未能参与本项目的合作开发的,则本协议1.3条所述的ZHLT支付的保证金人民币10716.7万元由FX地产负责返还,且由FX地产负责在境内落实FX地产的关联方或者经FD集团确认的其他第三方(FD集团不得无正当理由拒绝确认该第三方)(由FX地产视最终情况而确定,FX地产的关联方或者经FD集团确认的其他第三方在下文合称“其他第三方”)以本协议约定的合作条件及方式并以不优于FX地产给FD集团的投资条件参与本项目的合作开发。ZHLT或其他第三方进入后,FX地产通过持有DXHQ60%股权而间接实质持有本项目51%权
11、益,FD集团通过持有DXHQ40%股权并间接实质持有本项目34%权益。ZHLT或其他第三方持有本项目15%权益。但是,FX地产承诺且FD集团同意,最迟至2014年【8】月【31】日,如FX地产仍未与ZHLT签署正式合作协议的,且也未能在境内以同等合作条件引入其他第三方的,则FX地产应通过自身或其在境外的关联方以【17.65】美元的对价对DXHQ增资的方式完成股权架构的调整,该次增资完成后,FX地产及或其境外关联方合计持有DXHQ66%股权并间接实质持有本项目66%权益,FD集团持有DXHQ34%股权并间接实质持有本项目34%权益。3.3双方同意,FD集团出资及股权受让安排如下:3.3.1双方同
12、意,如下条件全部满足后的5个工作日内,双方应按照本协议约定的条件就增资DXHQ事宜签署增资协议(有关增资协议的具体内容在不违反本协议约定原则的情况下由双方另行协商并签署): (A) 上述第1.3条所指通过TNZY在境外支付的人民币107783.3万元等值美金已全部或部分完成结汇。; (B)FX地产已委托有资质的中介机构完成公司审计、资产评估(为避免歧义,评估结果应显示DXHQ净资产评估价不高于DXHQ注册资本/实收资本额),评估报告已被出具并已完成中化集团备案手续; (C) 双方已完成下述第3.5条所指临时会议,并已签订备忘录;(D) FD集团(或其委托的代理机构)已完成对标的公司和项目公司的
13、尽职调查,调查结果显示FX地产不存在隐瞒可能影响FD集团投资决定的情形。双方同意,如以上事项未能按本协议约定完成或双方仍存在分歧,由双方协商解决。3.3.2在前述增资协议签署后的3个工作日内,双方应完成如下事项:(1) FX地产制备完成DXHQ增资后变更登记所需的全部文件并该等文件内容已获得FD集团认可,其中包括办理DXHQ40%股权变更至FD集团指定的关联公司名下的登记手续所需要的文件及DXHQ应向FD集团指定的关联公司签发的股权凭证;(2) FX地产按本协议第四条约定的原则制备完成DXHQ的章程及董事的变更备案文件、完成TNZY的章程修订及董事的变更备案文件及完成项目公司的章程、董事及监事
14、的变更登记手续所需要的全部文件并该等文件内容已获得FD集团认可;(3)FD集团应负责落实准备支付给DXHQ的增资款【40】美元以及按照实质持有项目公司的权益比例(为避免歧义,为34%)准备提供给TNZY的股东借款【40290】万元人民币等值美元(等于第1期土地出让款的34%)。3.3.3在上述第3.3.2条约定事项被全部完成后,双方应: (1)FX地产及FD集团以及DXHQ、TNZY、项目公司应立即签署第3.3.2条所述的全部制备文件; (2)在签署完毕上述全部制备文件当日,双方应将DXHQ与TNZY相关的全部制备文件(包括DXHQ签发的股权凭证)移交至FD集团或其指定的代理人,同时,FD集团
15、完成向DXHQ支付上述增资款【40】美元。(3)在项目公司向项目公司所在地工商机构提交董事、监事及章程变更手续并取得正式受理单据后【3】个工作日内,FD集团按实质持有项目公司的权益比例(为避免歧义,为34%)提供给TNZY的股东借款【40290】万元人民币等值美元(等于第1期土地出让款的34%)(TNZY收到该款项后偿还上述第2.1条所指FX地产提供的第1期土地出让款的34%)。(4)有关上述提及的股权及董事、监事及高级管理人员及章程等的变更登记手续应由FD集团控制并完成登记(其中FD集团可指令项目公司办理项目公司层面的董事、监事及高级管理人员及章程的变更登记手续)。3.4本项目前期资金成本及
16、资金投入等的约定:3.4.1本项目前期资金成本(1) 双方同意,FX地产于上述第2.1条项下先行支付的第1期土地出让款(共计人民币118500万元人民币或等值美金),至FD集团按照第3.3.3条约定支付股东借款之日前的期间内,应按照年利率【7.8】%的资金成本计息,并由FX地产或者其关联公司向项目公司或TNZY结算并收取(如ZHLT未来成为项目公司层面的股权合作方,FX地产有权在不影响股东权益且合法合规的前提下,调整上述利息的结算收取方式),双方同意前述利息的收取应按照最有利于本项目和股权合作的原则进行。(2)双方同意,本条上述第(1)款约定的资金成本,由双方在本协议第3.5条所述的第一次临时
17、会议上讨论其支付路径。(3)双方同意,除本条上述第(1)款约定的资金成本和下述第3.4.2条第(1)款约定款项外,若因任何原因导致项目公司、FX地产或其其他关联公司需向任何其他企业支付任何名义款项,该等款项均由FX地产单方承担,与FD集团和项目公司无关。3.4.2本项目前期资金投入(1) FX地产确认,截至2014年5月20日,标的公司、FX地产及或其他关联公司因项目公司设立、运营及本项目需要而产生并已支付的款项为人民币【900.014】万元(清单请见附件),除前述款项外,不存在其他与本项目和项目公司相关的已付款项和投入。(2) FX地产确认,截至本协议签署之日,项目公司尚未建账,也未开始发生
18、支出。3.4.3本项目前期合同FX地产确认,截至2014年5月20日,项目公司、FX地产或关联公司签署的需由项目公司承担责任/义务/履行的合同共计金额人民币【4522.2273】万元,其中已支付【900.014】万元,未支付【3622.2133】万元(合同及执行情况请见附件5)3.4.4FX地产承诺,除本协议上述第3.4.3条所披露事项外,截至2014年5月20日,没有其他需由项目公司承担事项。若有并给项目公司造成任何费用/损失的,均由FX地产单方承担。3.5第一次临时会议本协议签署后,各方应当召开一个临时会议,并就以下事项进行讨论并达成备忘录:项目经营计划、后续土地款支付事项、前期资金成本的
19、支付路径、注册资本金到位事项、后续向项目公司提供股东借款的金额及时间以及项目融资方案。为避免歧义,前述项目经营计划应包括本项目的定位及设计方案、开发计划、成本目标、营销计划、财务管理、开发及销售节点等。双方同意,于上述第3.3条所指股权及董事、监事及高级管理人员等的变更登记手续全部完成后(以取得变更后的标的公司股权及董事状况证明书、项目公司批准证书和营业执照及加盖项目公司所在工商局档案证明章的章程复印件/扫描件为准)五个工作日内,项目公司举行第一次正式董事会,对以上备忘录达成一致的事项进行确认,并形成正式的董事会决议。3.6双方同意,本项目的开发运营将由FX地产主导,FD集团共同参与,双方将按
20、照本协议第四条约定的原则在本项目上进行合作开发。除以下情况外,FD集团不得主张撤销FX地产的操盘权利:(1)FX地产退出本项目,或FX地产对项目公司直接或间接持股少于全部股权的三分之一;(2)经董事会表决后,2/3以上董事同意对本项目的操盘方式进行调整;(3)因FX地产故意或重大过失行为,致使项目公司受到重大损害或产生重大损失、责任。3.7双方同意,在ZHLT或其他第三方明确进入本项目后,由FX地产负责协调ZHLT或其他第三方与FX地产、FD集团共同按照本协议第四条与第五条约定的原则签署正式合作协议。第四条 项目经营管理4.1 DXHQ的治理结构:双方应按照直接持股比例在DXHQ行使权利并履行
21、义务,公司设立董事会,FX地产派驻董事3名,FD集团派驻董事2名。若未来最终由FX地产或其境外关联方对DXHQ增资至66%的股权的话,则FX地产增加董事1名,调整后FX地产委派的董事变为4名,FD集团委派的董事为2名,具体公司治理机制参照后续约定的项目公司的治理机制,其中DXHQ以股东身份出具任何文件均须经双方一致事先书面同意。4.2 TNZY的治理结构:双方应按照间接持股比例在TNZY行使权利并履行义务,公司设立董事会,双方派驻的董事比例和变动原则与上述DXHQ保持一致,具体公司治理机制参照后续约定的项目公司的治理机制,其中TNZY以股东身份出具任何文件均须经双方一致事先书面同意。4.3项目
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