酒店及大厦运营管理协议模版.docx
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1、广州市xx房地产开发有限公司作为业主方及委托人内蒙古xxxxx投资管理有限公司作为基金管理人及共同委托人xx证券股份有限公司作为管理人及共同委托人与xx酒店控股集团有限公司作为物业运营方之广州xxx酒店及xx大厦运营管理协议20xx年_月_日22目录条款页码第1条定义、解释51.1定义51.2解释:61.3标题:6本协议中的标题仅为方便查阅而设,并不界定、修改或描述本协议任何条款的范围或意图。6第2条委任62.1委任62.2服务72.3委托方代表7第3条服务范围73.1服务范围73.2大厦物业经营管理服务73.3大厦物业租赁服务83.4酒店物业管理服务8第4条物业运营方的权力和职责94.1一般
2、权力94.2权力限制94.3雇员94.4运营目标9第5条费用105.1服务报酬10如税后运营收入超过预测金额,物业运营方就其依照本协议提供物业运营服务收取服务报酬,服务报酬的金额等于税后运营收入与预测金额之差。105.2费用105.3税费10第6条赔偿10第7条期限、期满、终止117.1期限117.2业主方的终止权117.3协议期满或终止后的义务11第8条一般规定118.1通知:118.2转让:未经委托方事先书面同意,物业运营方均无权转让其在本协议项下的权利或义务。委托方通知物业运营方后,可转让其在本协议项下权利或义务。128.3修订138.4管辖法律、争议解决138.5非弃权138.6可分割
3、性138.7保密138.8继续有效138.9声明和保证138.10签署与生效:本协议经各方法定代表人或授权代表签字或盖章并加盖公章或合同专用章后生效。148.11份数:本协议一式拾贰份,各方各持贰份,其余备用,每份具有同等法律效力。14物业运营管理协议本协议由下述各方于 2016年_月_日在北京市西城区签订:(1) 广州市xx房地产开发有限公司(“xx”或“业主方”),一家根据中国法律合法成立并有效存续的有限责任公司,其注册地址位于【xxx】,法定代表人为【xx】;(2) 内蒙古xxxxx投资管理有限公司(“基金管理人”,以自己的名义代表xx私募投资基金的利益),一家根据中国法律合法成立并有效
4、存续的有限责任公司,其注册地址位于【xx】,法定代表人为【xxx】;(3) xx证券股份有限公司(“xx证券”或“管理人”,以自己的名义代表xx资产支持专项计划的利益),一家根据中国法律合法成立并有效存续的股份有限公司,其注册地址位于【xx楼】,法定代表人为【xx】;(4) xx酒店控股集团有限公司(“xx酒控”或“物业运营方”),一家根据中国法律合法成立并有效存续的有限责任公司,其注册地址位于【xx室】,法定代表人为【xx】。(本协议中,业主方、基金管理人和管理人合称“委托方”,业主方、基金管理人、管理人和物业运营方合称为“各方”,分别称为“一方”。)鉴于1. xx证券拟设立“xx资产支持专
5、项计划”(“专项计划”),并担任专项计划的管理人,为此,xx证券已签署xx资产支持专项计划标准条款(“标准条款”)。2. 基金管理人已根据私募投资基金监督管理暂行办法及其他中国法律设立xx私募投资基金(“私募基金”),私募基金的初始基金份额持有人为xx旅游集团有限公司(“xx旅游”)。xx证券向xx旅游收购其持有的私募基金全部基金份额。3. 私募基金拟向xx酒控收购其持有的xx全部股权。4. xx合法持有位于xx号的广州xxx酒店(“酒店物业”)以及位于广州市林和中路8号的xx大厦(“大厦物业”,与酒店物业合称为“物业”,物业的具体组成及详细情况参见本协议附件A)。5. xx证券、基金管理人已
6、委托【xx银行股份有限公司xx支行】对xx的资金账户进行监管,xx资金账户内的资金使用与划转均应符合广州市xx房地产开发有限公司监管协议(“xx监管协议”)之约定。6. 委托方希望根据本协议的各项条款,聘任物业运营方为物业的经营、管理和租赁提供本协议规定的各项服务,物业运营方同意根据本协议的各项条款接受该项聘任。因此,各方达成协议如下:第1条 定义、解释1.1 定义在本协议中,除本协议另有约定,以下表述具有下述相应的含义,除此之外,本协议未予定义的词语,应具有标准条款所赋予的含义: “大厦物业管理方”指业主方聘用的根据中国法律具有相应的物业管理资质的、为大厦物业或其任何部分提供物业管理服务的x
7、xx物业顾问(广州)有限公司、xxx物业顾问(广州)有限公司xx大厦分公司和/或其他物业管理公司。“酒店物业管理方”指业主方聘用的为酒店物业提供管理和推广服务及品牌的xxx国际服务公司(Westin International Service Company)和/或其他酒店管理机构。 “大厦物业经营管理服务”具有第3.1款规定的含义。“大厦租赁服务”具有第3.1款规定的含义。“酒店物业管理服务”具有第3.1款规定的含义。 “物业运营服务”指大厦物业经营管理服务、大厦租赁服务和酒店物业管理服务。 “租约”指关于物业中任何区域的租赁协议、续租协议、扩租协议或占有、使用或与占有使用相关的协议,以及对
8、之所作的任何修订或补充。 “人士”指任何个人、合伙、合营企业、公司、有限责任公司、信托或其他实体。“关联方”就任何人士而言,指控制该人士、受该人士控制或与该人士处于共同控制之下的另一人士。“控制”指 (a) 有能力通过拥有具有表决权的证券、合同或其他方式(包括担任该人士的普通合伙人、管理人员、董事或执行股东)直接或间接掌握该人士的重大管理及政策制定的决策权(该决策权在针对涉及相关人士的某些重大决定时可能受制于其他人士的审批权)或(b) 通过持有该人士的股权而享有50%或50%以上的表决权;或者(c)享有提名及委派该人士的董事会中多数董事的权利。就本协议而言,委托方和物业运营方不得被视为互为关联
9、方。“期限”指自本协议签署之日起(包含该日)至本协议依照第7条终止之日止(包含该日)的期间。“运营税费”指物业运营和管理支出及费用,监管费,以及物业持有人应支付的房产税、增值税、土地使用税、印花税、企业所得税等各项税金及其他必要支出。“预提运营税费” 指经物业持有人与管理人、基金管理人核算确定的,为防止xx监管账户上的现金不足以支付下一个物业资产运营收入回收期(如有)中即将发生的运营税费,而就该等不足部分在xx监管账户上预提存留的物业资产运营收入及其他收入。 “必备金额”指A类资产支持证券在普通分配兑付日到期应付本金和预期收益,及私募基金应承担的必备基金费用和专项计划应承担的专项计划费用之和,
10、每个自然年度的必备金额参见附件C。“预测金额”指附件D列示的各方经测算达成一致的截至每一物业资产运营收入计算日对应的物业资产运营收入回收期,预计税后运营收入能够达到的理想金额。 “未补救重大违约”:就物业运营方而言,指出现下述所有情况:(a)物业运营方违反本协议明确规定的重大承诺或义务,(b) 随着时间推移,上述违约对委托方直接造成或可能造成重大不利影响,(c) 委托方将该违约书面通知物业运营方,并以合理详细程度描述违约情况,及(d) 物业运营方(i) 未能在收到通知后三十(30)日内尽合理勤勉对违约完成补救(或者,如物业运营方已尽合理勤勉但违约在三十(30)日内没有得到补救,而物业运营方未能
11、继续积极寻求对该违约进行补救且未能在更长时间内(但无论如何不得超过一百八十(180)日)对违约完成补救),或(ii) 对于纯粹经济方面的任何后果,未能以委托方合理接受的方法就该重大不利经济后果对业主方进行赔偿。 “委托方受偿事项”指由(a)未补救重大违约;及(b) 物业运营方的重大过失、故意不当行为、欺诈、严重违反中国法律或违约所造成的任何和所有索赔。 “索赔”指所有的损失、损害赔偿、责任、权利主张、成本、费用(包括合理的律师费和开支)及诉讼或者其他诉因,无论是何性质的。“会计年度”指自1月1日起至12月31日止的十二个月期间。1.2 解释:(a) 单数含义的词语包括复数含义,复数含义的词语包
12、括单数含义。(b) “或/或者”一词不具有排他性,而“包括/包含”一词不具有限制性。(c)本协议所指“合同”,就一方而言,包括对该方有约束力及/或产生义务的合同、确认函及其他文件。1.3 标题:本协议中的标题仅为方便查阅而设,并不界定、修改或描述本协议任何条款的范围或意图。第2条 委任2.1 委任委托方在此聘请物业运营方提供本协议规定的服务。物业运营方在此接受该等聘任。该等聘任应自委托方另行通知的日期起生效。在提供本协议项下的服务时,物业运营方应 (a) 及时提供各项服务;(b) 按照本协议的规定,遵守委托方做出的合法而且合理的书面指示和指令; (c)遵守对物业有影响的或与物业有关的所有相关的
13、中国法律,以及(d) 遵守章程对有关事项的约定和安排。物业运营方向委托方承诺其将在履行本协议项下职责和义务的过程中始终为委托方的最大利益行事,并尽最大努力促进和保护委托方的最大利益。2.2 服务物业运营方应提供本协议项下所有服务,并根据物业运营管理的需要和委托方的要求,提供与物业运营管理相关的其他服务。2.3 委托方代表为委托方与物业运营方就本协议之目的,委托方在此指定业主方总经理作为委托方的指定代表(下称“委托方代表”),代表委托方向物业运营方发送指令。第3条 服务范围3.1 服务范围物业运营方应为委托方提供本第3条规定的服务,主要包括:(a) 监督、指导及管理大厦物业管理方的物业管理工作,
14、并提供与大厦物业相关的行政、管理及经营方面的服务(“大厦物业经营管理服务”),详见第3.2款的约定;(b) 与大厦物业有关的租赁服务(“大厦物业租赁服务”),详见第3.3款的约定;(c) 与酒店物业有关的管理服务(“酒店物业管理服务”),详见第3.4款的约定。上述服务应根据物业的届时需要由物业运营方依其合理判断决定在适当的时候予以提供,本协议另有明确约定的除外。3.2 大厦物业经营管理服务在遵守本协议3.4之前提下,在本协议期限内物业运营方应根据大厦物业的届时需要并在物业运营方依其合理判断决定适当的时候(本协议另有明确约定的除外),向委托方就大厦物业提供以下大厦物业经营管理服务:(a) 协助业
15、主方在业主方尚未聘用大厦物业管理方或需更换大厦物业管理方的情况下,协助业主方选聘大厦物业管理方;(b) 协助业主方通过监督和管理大厦物业管理方的物业管理活动,确保大厦物业管理方的物业管理活动达到委托方认可的物业管理标准;(c) 协助业主方为大厦物业申请、维持并更新物业经营所必需的一切使用证书、证照和经营许可;(d) 协助业主方合理、善意地努力遵守并促使大厦物业遵守所有中国法律;(e) 协助业主方监督并协调对大厦物业进行的所有修整(含普通修整及大修维护),并应协助业主方编制大厦物业修整计划,以保持大厦物业处于良好的运营状态。3.3 大厦物业租赁服务在遵守本协议3.4之前提下,在本协议的期限内物业
16、运营方应根据大厦物业的届时需要并在物业运营方依其合理判断决定适当的时候(本协议另有明确约定的除外),为委托方就大厦物业提供以下大厦物业租赁服务:(a) 协助业主方通过期刊、标牌、图纸、小册子或其他适当的方式向潜在承租人进行大厦物业的营销及推广并对大厦物业进行广告招租;(b) 协助业主方调查及了解大厦物业区域范围内的租赁需求、承租要约、及/或潜在的租赁机会;(c) 协助业主方协调潜在承租人参观大厦物业,尽最大可能减少对现有承租人占有和使用大厦物业造成的不便影响;(d) 协助业主方经委托方批准,代表业主方与大厦物业潜在承租人协商租约条款,向业主方告知租约的协商进展情况,协助业主方与承租人签约;(e
17、) 协助业主方审阅承租人改造及安装要求,并向委托方建议是否批准该等改造或安装;根据委托方授权,组织实施需由业主方负责的改造或安装方案,并监督管理由承租人进行的改造或安装方案;(f) 协助业主方解决承租人就租约相关的投诉和要求,维持及管理与现有承租人的关系;(g) 协助业主方处理现有租约的续展、延期与扩租;(h) 恪尽勤勉义务,以协调和确保任一租约不会影响其他承租人根据其租约或中国法律就大厦物业区域享有的独占权、使用权、续租权、扩租权或其他类似的权利;以及(i) 协助业主方申请并取得合法签订和执行租约所需的外部批准和登记,包括但不限于物业的抵押权人(若有)同意物业出租的书面批准(若需要)和当地房
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