大型商场商业全程策划运营管理合作协议模版.doc

商业全程策划运营管理合作协议

甲方: xx房地产开发有限公司
乙方: xx广告传媒有限公司
     甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，在平等互利的原则下，经双方友好协商，就甲方位于xx国际商业广场（以下简称：本项目）引进乙方商业管理团队，通过优势互补、强强联合的形式组建联合项目小组事宜达成共识，共同订立本协议。协议内容如下：
第一条：项目地址
    x
第二条：经营场地
   甲方项目1—8#楼负一层至三层（附楼层图），建筑面积约27000平方米，如经营场地面积增减，可由双方另行商定执行。
第三条：合作期限
20xx年4月21日至20xx年12月31日。采用分阶段实施工作的方式；合同期满后，经甲乙双方同意，可继续合作经营并签订新的合作协议。
第四条：合作方式与管理方式
    委托全程策划独家招商运营管理
1、双方协商同意乙方为甲方提供商业管理的方式是：全程1+1驻场开店操作模式（乙方全程跟踪本项目进展）：以乙方的整体商业运作实力为支持，组成相应的专业管理技术团队，专职为本项目提供商业全程策划运营管理。乙方根据本项目开发工作流程派出一个专业开发商场的技术团队，对商场前期进行项目市场调查、项目规划、拟定主力商家租户、经营范围定位、经营风格定位、招商资源整合、制定运营方案、指示系统设计、经营比例分配、整合规划设计、人流动线设计、撰写管理手册、商场管理人员内训、确定招商政策、招商前期准备、培训方案制定、预定开业时间、广告推广方案、二次装潢标准、商户装修督导、开业庆典方案等。
2、项目开发过程中,在乙方负责正常的规划、招商、培训工作的基础上，由乙方根据项目为甲方自组管理团队进行专业技术指导及人员培训，培训出一批专业技术过硬的商场管理团队，便于商场今后的管理交接及日常管理工作。
3、乙方同意其专业管理技术团队及各级管理人员均在甲方的统一战略领导下工作，遵循积极、严谨、负责、效能的工作态度及管理原则。
第五条：工作内容及管理费用支付方式：
双方同意乙方为甲方经营的本项目提供商业管理技术及商业全程策划独家代理招商运营管理工作。其中：
第一阶段：前期市场调研、项目规划策划顾问及商业定位建议
1、工作范围：
A、双方确定本项目前期操作系统制定工作；
B、完成项目商铺规划平面图的规划设计并得到甲方的认可；
C、项目规划商铺的租售利润分析策划报告并得到甲方的认可；
D、本项目招商方案的制定、项目招商资源的分析和储备、乙方招商团队人员的配置及前期工作的开展。
2、工作内容：
A、提供《项目商业定位及可行性分析方案》；
B、提供《项目规划布局规划方案》、《项目规划平面图》；
C、提供《项目招商运作实施方案》；
D、提供《项目租售条件收益整体方案》。
3、工作期限：自20xx年4月21日起至20xx年7月10日止。（视双方洽谈确认及签订合同后的80天之内，如果双方确认期延后则第一阶段的预定合作期则相应延后）
4、费用收取标准及支付方式：
（1）、第一阶段总运营费用：人民币壹拾伍万元整（￥150000.00）（营运费用收取均为税后款项）
（2）、费用支付方式：
A、本协议签订之日起三日内，甲方向乙方支付人民币捌万元整（￥80000.00），作为本项目第一阶段乙方首批管理运营费用，乙方项目部根据阶段工作内容入驻项目开始启动及实施工作；
B、第一阶段剩余款项：人民币柒万元整（￥70000.00）。支付方式为乙方全额完成下列几项工作时甲方须一次性付清给乙方：
a．乙方完成项目商铺整体规划平面图设计提交甲方审核并得到甲方认可，评核过程及评核结果均由甲方单方决策，乙方无权干涉评核结果意见；
b．乙方根据项目商铺规划并按照市场客观需求，确定租售利润分析报告并得到甲方认可；评核过程及评核结果均由甲方单方决策，乙方无权干涉评核结果意见；
c．项目启动招商前双方所约定的各项工作分析落实、项目招商方案、各项招商筹备工作并得到甲方认可；
d、甲方根据乙方第一阶段的实施方案评估，甲方认为乙方出具的商业运作相关方案可实施率达到60%（含）以下，甲方不必支付乙方管理费余款，双方协议自行终止；
e、甲方评估乙方商业运作相关方案可实施率达到60%以上，甲方需在评核结果出具3日内确定项目进入到对外招商阶段的协议履行，双方以签订《项目第二阶段招商实施考核标准》作为补充协议的日期为准，在双方签订落实《项目第二阶段招商实施考核标准》三天内，甲方向乙方全额支付管理费余款，即：人民币柒万元整（￥70000.00）；
5、第一阶段合同协议方案签订后，为了方便乙方进驻人员进行规划测量、前期招商筹备、咨询接待工作等，甲方须提供临时办公场所，并配备一台电话及电脑设施及必要的办公设施及用品；全面启动招商之后，甲方则须专项安排项目招商中心场所、招商中心广告招牌以及增加部分办公设施，以便配合乙方顺利开展招商工作；（办公场所所配置的电脑、办公用品、通讯器材等根据实际要求由乙方罗列清单给甲方审核配置）；
第二阶段：招商实施期（签订第二阶段招商实施考核标准作为补充协议）
1、意向工作目标：根据项目的租售条件稳步推进招商工作，租户储备洽谈及落实，租户合同的签订及交纳各项订金或定金。
2、意向工作范围及内容：
A、招商中心选址及包装建议；
B、拟定招商工作进度时间表，联系项目目标商户；
C、拟定主力店/品牌店、次品牌店、散租户等各阶段招商策略
D、项目招商、租户储备拓展、租户引进、租户接待洽谈、合同签订、商铺二次装修的指导工作。
3、第二阶段合作期限：预定2013年8月—2014年 10月期间；由于市场客观原因或开发商施工期及交付期等原因影响场地的交付，则招商期限相应顺延并由双方另行商谈后续提成合作方案。
4、意向费用收取标准及支付方式：
A、根据双方确定的市场租售条件方案，第二阶段费用意向按：已租赁商铺每年租赁总金额的8—10%的范围进行洽谈落实（费用结算均为税后款项），具体参照《第二阶段招商实施考核标准补充协议；》
B、支付方式（意向，具体参照《第二阶段招商实施考核标准补充协议条款》）：每月月底，贵公司根据当月租赁金额的总提成金额的60%支付给乙方；剩下的40%则作为“招商绩效考核资金”，由贵公司在每个季度根据考核标准的比例支付给乙方；支付标准如下：a、根据季度考核标准，如乙方招商任务未能完成标准的50%工作量，贵公司有权单方面终止合作协议，全额扣除乙方的招商绩效考核资金；b、如乙方招商任务完成标准的70%工作量，贵公司按60%的比例支付招商绩效考核资金；c、如乙方招商任务完成标准的80%以上工作量，贵公司按100%的比例支付招商绩效考核资金；d、除了不可抗力事件因素影响、以及甲方工程量的影响外，乙方在招商期间经营指标连续三个月未达到标准工作量的70%，甲方有权终止本合作协议，并扣除乙方的招商绩效考核资金，经甲方同意，乙方可以退场；e、乙方在招商过程中，收益的租金及收入大于双方先前确认的租金标准方案，超出部分甲方可视收入情况另行增加提成或以奖励资金的方式给以体现；f、以双方确认的《项目招商工作进度表及考核标准》为考核指标标准，确定基础管理费用及考核管理费用；甲方需在当月5日前向乙方支付管理费或基础管理费用
C、招商管理费用的支付比例双方可以根据项目工程的进度适当调整支付比例，具体支付方式参照《第二阶段招商实施考核标准补充协议条款》。
5、第二阶段启动招商期间，为了高效完成招商工作，扩大项目的影响力和知名度，持续保持项目的热度和吸引力，乙方建议甲方投入专项招商资金；A、招商前期可以利用目前项目已经制作的广告位增加招商的信息内容；B、在招商期间，重点针对专项区域投入招商广告费用，广告投入的费用由乙方提出可行性建议方案，甲方审核通过后由双方确定的团队执行，乙方目前约计的广告投入费用量为项目收益标的总量的8%左右，具体根据市场及项目进度实际申报，方案及费用的最终决定权归甲方所有。（具体双方可签订项目广告投放实施协议）
第三阶段：商业运营管理培训及商场开业常态化运营阶段
1、乙方有信心、有能力在加大力度完成第一阶段及第二阶段招商的基础上，切入商场后期的开业筹备、商场制度的建立、培训，以及开业市场培育工作（1—3年或更长时间的合作），开业常态化运营后，乙方建议以管理顾问的形式继续与甲方进行合作，协助甲方培训管理团队、跟进商场管理工作，做大做强隆鑫百货。具体的合作方式和费用核计收取项目，双方可另行签定《项目第三阶段管理营运协议》。
2、商定期限：以项目招商完成量至80%以上，双方则商谈第三阶段合作协议，并签订《项目第三阶段管理营运协议》。

 第六条：甲乙双方的权利和义务
1、甲方权利和义务
A．战略决策权：甲方拥有本项目的战略决策权，并承担相应的义务。
B．人事安排权：如乙方团队的组成人员未能达到本项目的相关职务要求时，甲方有权要求乙方对相应人员进行调整。因乙方策划招商期间经营指标连续三个月未能达到70%，甲方有权终止本协议。
C．经营管理方案审批权：甲方负责乙方为本项目所制定的相关商业运作方案的审定。
D.保证项目合法义务：甲方保证本项目具有合法齐备手续、商场建设工程进度必须达到招商开业工作要求、严格按照招商工作进度进行及开展工作，明确制定项目作为商场的可持续发展目标及方向
E．投资预算、管理费款项的拨付义务：甲方应确保按其审定的投资预算、乙方管理费等费用提供相应的款项，以确保项目商业策划、招商、筹备及商业运营的顺畅实施。
F．合法经营资格义务：甲方应依法取得本项目经营的合法资格，并负责协调处理工商、税务、金融、技监、质检、卫生、消防、公安等行政部门的相关工作。
G.管理费支付义务：甲方应按本协议的约定按时足额向乙方支付相应的管理费及其他款项，不得推诿拖欠，拖欠达5日以上，乙方有权调回项目人员，甲方须在3日内付清拖欠款项。
H．提供办公条件及住宿条件的义务：甲方应为乙方提供必要的办公条件及住宿条件，包含办公场地、通讯设备（不含手机，只提供固定电话机）、名片、办公设备、办公用品等，便于乙方工作开展。以上所有办公用品所有权归甲方所有，合同期满前5天乙方将所有办公用品交付给甲方。
I．甲方委托乙方为本项目独家代理招商工作方，招商期间若有其他渠道及第三方介绍租户签约成功，同样视为乙方工作业绩，甲方同按上述第二阶段收费标准向乙方支付费用。
2、乙方的权利和义务
A.乙方对本项目进行专业化管理，享有全程策划运营管理的权限，具体内容包括但不限于：
●本项目独家招商作业的执行；
●本项目商业氛围的设计调整；
●本项目实际运作时的经营管理；
●本项目部门调整及人员的招募、任用、管理及解聘；
●本项目的营销策划工作；
●内部管理制度及业务流程的改造等；
B.本项目全程策划运营管理工作乙方应按双方约定时间向甲方提交整体工作计划，并接受甲方的监查和质询。
C.具体事务执行权和监督权：乙方享有本项目经营管理工作的组织执行权、工作执行、落实及相关事务的监督检查权。
D.经营管理方案的制定义务：乙方为本项目所制定的相关商业运作方案，经甲方审定后，乙方负责组织运作实施。
E.规章制度制定义务：乙方应按时为本项目建立规范运营管理所需的规章规范、业务流程、岗位职能，并指导实施；同时，完成对商场各级人员的相关培训及考核上岗工作。
F.工作人员培训义务：乙方应对所招募的经营管理骨干人员实施基础性、专业性、实务性系统培训，并确保培训质量和效果，实现受训人员达标上岗。
G.有效营销策略的制定和实施义务：乙方负责制定并组织实施有效的营销策略及措施，确保本项目良好运营且达到双方制定的经营目标。
3、保密
甲方向乙方保证及承诺，其根据本协议从乙方获得的机密资料均不得向任何第三人泄露及提供。乙方向甲方保证及承诺，其根据本协议从甲方及本项目获取的甲方及本项目的任何商业秘密及业务资料均不得向任何第三人泄露及提供。在法律、法规有强制性要求的情况下，各方可不受上述保密义务的约束。
第八条：协议生效、变更和解除
1、 本协议自各方代表签字、盖章并生效。
2、 本协议生效后如需修改应经各方协商一致，只能采取书面形式进行修改。
第九条：不可抗力
1、 当本协议的履行因任何“不可抗力事件”而被延迟或受到阻碍时，仅应这部分被延迟或被阻碍的履行，一方不需为此承担本协议项下的任何责任。“不可抗力事件”是指超过了一方所能合理控制的范围并在受影响方加以合理的注意之下仍不能避免的任何事件，其中包括但不限于，政府行为、自然力、火灾、爆炸、地理变化、风暴、洪水泛滥、地震或战争。受“不可抗力事件”影响寻求免除本协议项下或本协议任何条款项下履行责任的一方应尽快将此项免除责任一事通知另一方。
2、 以上如与国家法律、法规相悖，则以国家法律、法规为准。
第十条：适用法律和争议的解决
1、 本协议之订立、效力、解释、履行、争议解决均适用中华人民共和国法律。
2、 因履行本协议发生争议，由双方友好协商解决，如果在争议产生后，各方未能以协商方式解决争议，或凡因本协议或与本协议相关的任何问题引起的争议，双方均可向本项目所在地人民法院提起诉讼。
第十一条：其他约定
1、 为便于配合，提高效率，双方约定：凡需要各方共同确认的重大决策、重大事项、急需解决的工作事项，以书面方式交流意见，审定议案，执行落实。
2、 本协议仅限于本项目的相关运营管理等事宜，若甲方委托乙方策划运作其他项目，则各方另行签订相应的协议。
3、 本协议未尽事宜，各方另行协商，达成书面补充协议，作为与本协议具有同等法律效力的有效附件。
4、 本协议所列附件均为本协议的有效组成部分。
5、 本协议一式贰份，甲、乙双方各执壹份，每份具有相同的法律效力。

甲方：xx房地产开发有限公司   乙方：xx广告传媒有限公司

法定代表人或授权代表：              法定代表人或授权代表：

签订日期：    年   月   日          签订日期：    年   月   日

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