房地产企业涉税管理问题及降低税负路径解析.pdf
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1、税收理论与实践Theory&Practice ofTaxation房地产企业涉税管理问题及降低税负路径解析朱士华(威海博秀置业有限公司,山东威海264400)摘要房地产业是国民经济的重要支柱产业,对国家的经济增长、就业创收、城镇化进程、社会稳定等方面都有着重要的影响。针对房地产业税负特点,分析其目前税收管理方面的问题根源,提出房地产企业应充分解读财税激励政策,有效利用特定行业或领域给予的税收优惠或补贴的政策措施,通过税收筹划调节税收负担,激发企业主体的活力和创新能力,增强经济的竞争力和韧性,实现房地产企业高质量发展。关键词房地产企业;税收管理;存在问题;降低税负路径在当前的经济形势下,房地产企
2、业面临着市场需求下滑、资金链紧张、竞争压力增大等多重挑战。房地产企业如何合理降低税收成本,提高经营效益,有效分析和管理存在的问题,如何利用税收筹划和优化的方法,实现税负的合理降低,从而提升房地产企业的核心竞争力,成为目前房地产企业研究实践的迫切课题。一、房地产企业税收管理存在的问题(一)税收管理意识淡薄一是有的房地产企业税收管理风险意识淡薄,风险防范观念淡漠,在税收政策持续进行改革的情况下,没有对关键涉税环节进行有效的监督,导致不必要的纳税成本增高。房地产企业在签订材料和施工合同之前,对合同的风险评估通常都是以法务部门的意见为主要内容,而很少涉及到财务部门与税务部门的参与,没有考虑到增值税税率
3、变化会对项目成本甚至整体企业的成本与效益产生影响。二是一些房地产企业曲解地方优惠、税收政策,有的甚至认为理应在税收方面享有优惠。三是部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚,特别是对预收房款、以房抵工程款、代收款项等特殊税收政策,更是知之甚少。房地产企业不能及时全面掌握税收政策,无法对房地产相关税收政策深刻认识解读。四是税收风险防范法律意识淡薄,不能积极协调配合税务管理部门,增加了税收管理难度,导致房地产企业相关税收政策执行不到位。(二)税负结构不合理房地产企业开发环节多、周期长,税收涉及环节多、税种多、税收体系复杂,不同环节中所设置的税种复杂,不同税种的税率、计税依据等也有明显
4、的不同,税收征管存在一定的自由裁量空间。这种税制结构抑制了房地产市场的正常交易,税基确定模式缺乏弹性,导致税源面过宽,无法实现财税激励政策目的,给一些企业税务管理带来了可操作的灰色空间。同时,由于税收政策执行不到位,导致税收调控效果不明显,房地产企业未能应享尽享税收红利,未能较好地发挥税收对企业经济的调节促进作用。(三)税收管理制度不完善一是在管理组织层次上,一些房地产开发企业的税收管理工作是由财务部门兼管,所受重视程度不够,房地产企业不能很好地理解税务管理和税收政策,税收管理存在障碍。二是有的房地产企业本身财务核算不健全,财务制度混乱,财务核算无法核实其真实成本,无法真实反映企业盈亏情况,财
5、务核算也就不可能对税收管理起到真正的督查和控制作用。三是税收控制管理分工不明晰,税务风险控制与管理工作被忽视,缺少事前控制意识,只是被WESTERN FINANCE AND ACCOUNTING西部财会17税收理论与实践动地完成涉税工作。四是税务风险评估体系不健全,没有针对性制定涉税风险防范措施来消除风险因素影响,致使出现税务风险时,企业正常运营已遭受损失。(四)财务处理不规范一是一些房地产企业对相关税收政策理解不充分、对纳税节点理解不到位,造成少申报或多缴税款。例如,企业销售房屋时,采用预收款方式,根据预收账款计征增值税、土地增值税等税款,预收账款调节存在随意性,造成纳税不实。二是有的房地产
6、企业账务处理不规范,开发成本核算不正确,应当作为资本性支出却计入有关资产的成本,成本核算未严格执行会计准则,不能正确归集,账务处理不规范,形成纳税不实。三是有的纳税申报不严谨,对单据处理过程中的各个环节的控制不力,没有对各类业务进行分类管理。特别是在购买过程中,未将供应商是否具有一般纳税人资格纳人考量范围,造成在交易结束后无法取得抵扣凭证。四是发票管理不严。有的房地产企业的业务部门向财务部门流动的增值税专用发票,未经过信息核对、交易核实和归档保存,存在发票移交不及时、信息核对职能没有履行到位等现象,致使后期项目清算阶段的进项税抵扣不充分,直接导致企业税务成本虚高。(五)增值税和所得税管理存在疏
7、漏一是一些房地产企业由于土地的获取成本结构复杂,导致房地产企业在土地成本计算时不准确,给土地增值税的清算带来了隐患,而一旦出现差错,就可能导致企业缴纳过高的土地增值税或者造成税收风险。二是部分房地产企业土地增值税清算时管理不规范,对土地增值税的核算、申报、缴纳等环节的监督和审核不到位,容易造成疏漏和错误,导致税收风险增加。三是有的房地产企业未能合理规划协调财务和税务,将预售购房款挂在其他应付款往来账上,减少了当期收入应交税金,存在不合规税务处理。四是有的房地产企业除自行开发业务外,还经常接手合资开发、委托代建等业务,这些业务成为房地产企业收人的另一来源,也同样可能存在不合规税务处理问题。例如,
8、房地产企业多种开发形成的企业所得税,一部分企业以转让部分房屋的所有权为代价,以所谓的合作建房或代建房名义,发生了销售不动产或转让无形资产行为,但未能完善纳税申报,进而存在涉税风险隐患。二、房地产企业税收筹划降低税负的实践路径(一)土地增值税的税收筹划1.选择不同的经营方式。一次性开发经营方式,即房地产企业在取得土地使用权后,一次性完成开发建设,并将建筑物及其附着物转让给购房者,或者将土地使用权和建筑物及其附着物一起转让给其他单位或个人。这种经营方式的特点是税负较高、但资金回收较快,适合于企业资金充裕、市场需求旺盛的情况。分期开发经营方式,即房地产企业在取得土地使用权后,按照规划分期分批进行开发
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