专项方案规划方案设计任务计划书.doc

方案计划设计任务书
一、计划背景
1、本项目地处青岛开发区，依据政府计划此地段为公建用地(办公\商业)
2、本案定位追求高端、综合性、品牌化、规模化、产业化之商业设施构架﹐ 满足外来游客休闲、购物理想场所。本案结合大旅游概念创建以滨海城市特色结合地方文化为一体“世纪新天地”，并以公园景观特色凸显烟台魅力景色形成烟台最具规模新商业中心。它建设和发展，肯定带动莱山区房地产业发展，又可带动民营商业经济发展。提供境内外客商良好完善投资环境，提供大烟台地域及辐射周围地域广大市民一个国际流行服务全方位广场。
3、现在烟台开发商业楼盘为商业街和小区底商或其它简单业态组合，依据本项目标地段，应设计市场差异化产品，采取竞争策略，以新理念引导商业地产市场。

二、烟台计划处计划条件要求
1        用地情况
1.1 计划用地位置及规模:香江路南侧,用地面积13349.4平方米
1.2 建筑物退让道路红线（用地边界）：建筑物北侧后退香江路道路红线>20米,退西侧江山路道路红线>20米,退东侧2用地红线>10米退南侧用地红线>10米,且满足日间距要求和安全距离要求。
2        用地使用性质
使用性质：\办公、商业
3        用地使用强度
3.1容积率（总建筑面积/总用地面积）：〈3.5
3.2 建筑密度：多层部分〈30%，高层部分〈16%
3..3建筑间距：建筑间距应符合国家相关范围要求。
    全部间距计算以建筑外墙为准，有阳台，则算至阳台外边缘。

    4、绿化要求
4.1 绿地率：〉30%
4.2 做出绿化工程设计方案（环境设计）。

5、城市综合设计要求
该地块在香江路南侧，沿香江路须做好视距和景观分析，并处理好空间尺度，并在此形成一个场所感强烈、标志性强城市节点。

6        建筑设计要求
6.1 建筑层数：多层部分≤4层，高层部分≤30层，须满足。
6.2 建筑高度：满足航空限高要求，不超出海拔高程（黄海高程系）90米。
6.3 建筑色彩：明快，大方,创新,具时代感。
6.4 建筑材料：高级材料并能反应地域特色。
6.5 建筑造型:  符合总体专题概念设计,具时代特色之商业计划。

7        交通设计要求
7.1 机动车出入口设置：依计划需要合理开设出入口。
7.2 停车场（库）
7.2.1  办公楼停车位按1个/100平方米建筑面积配建，商业大楼，商业区，停车位按1.5个/平方米建筑面积配建。商务公寓部份依国家相关要求及实际需求配置。
7.2.2 地面停车率：〉30%

8        市政要求
9.1 管线
9.1.1 给水：接周围城市计划管网
9.1.2 排水：接周围城市计划管网
9.1.3 电力：接周围城市计划管网
9.1.4 燃气：接周围城市计划管网（全部弱电管线尽可能集中部署）。
9.1.5 热力：接周围城市计划管网（近期自行处理）。
9.2 市政基础设施
9.2.1 变配电：按国家规范设置，尽可能隐藏设置。
9.2.2 燃气调压站：按国家规范设置，远期考虑和天然气管接口。
9.2.3 热力站：按国家规范设置，尽可能隐藏设置。

10、报审方案制图要求：
10.1  图纸深度须符合国家相关规范、标准要求。
10.2  计划设计方案内容包含环境、现实状况分析图，百分比不限；总平面图，需迭加到现实状况地图上，并标明相关计划指针，简明文字说明，计划控制尺寸，百分比1：1000；竖向计划图1：1000（含竖向设计分析，须将计划图和现实状况图迭加，并标明建筑物尺寸、和周围建筑及道路等间距等资料）；管线综合图1：1000；环境（绿化工程）设计图1：1000；交通分析图1：1000；景观分析图1：1000；计划设计说明。
10.3 建筑设计方案图内容包含；各层平面图，四个立面图，两个以上剖面图（剖到楼梯）。
10.4 效果图内容包含总体效果图，单体效果图，夜景效果图。效果图必需和基地实景相迭加，并反应环境、尺度真实效果，可按计划合理、合适美化。总体效果图应包含鸟瞰图，以下视点效果图：四面计划路上1.5米视高。
10.5 要求做出很多媒体汇报材料（不超出5分钟，无背景音乐），并报送设计图电子文件。

11、遵守事项：
11.1 负担本工程设计资格及业务范围设计单位进行方案设计需依据设计任务书所提相关指针设计,方案设计规范要求须符合招投标书内容,设计概念依据设计任务书及方案可行性汇报进行总体设计。
11.2 本通知书中所列计划设计条件是我处审批方案依据。
11.3报审设计方案图纸装订规格参考投标书及烟台市计划条件书内容。

三、计划指导思想
1.        方案总体设计需以制高点及考虑未来发展性为设计目标,须有超前意识及符合商业行为之设计方案并强化各组成部分之功效设计
2.        各大专题功效馆计划面积配比参考附件(   )面积功效配比表配置,可依设计需求酌情调整分布。
3.        本项目定位为“滨海旅游休闲购物广场”，以“店中店、城中城”式百货商城和大卖场、专题馆作为关键产品计划，利用立体步行街将其串联整合。
4.        商场设计需考虑人潮均衡性、人流循环分布合理性。
5.        人流引进商场深度停留关键设计功效强化。
6.        整体设计消防功效考虑须符合国家相关法规。
7.        各大功效专题馆互动关系依据其商业属性及要求合理分部设计配置。
8.        要有足够营造可观赏可使用人性化公共空间和公共设施，如：开放露台、空中花园，以提升产品附加值功效。
9.        总体设计方案需依据招投标书所订投资总额控制预算成本(不含室内装修及空调等设施)
10.        大卖场（以超级市场为主）、铜锣湾百货及相关专题馆设计和布局上关键考虑仓储、停车、货运、购物和人车分流五大流通布局及营业动线组合。

四、产品计划标准
第一专题:百货名品店—总面积3.1万㎡
内容: 1、铜锣湾百货--面积2.1万㎡，于1-4层经营；
2、品牌专柜----面积1.0万㎡，于1-2层经营；
功效:
项目计划于本基地北侧作为本项目关键设计之一,为了提升本区消费层次和著名度,于此引进了中国著名百货连锁——“铜锣湾百货”作为项目标主力店，以完善和齐全商品、管理、物业服务来满足大烟台地域有消费能力中高消费阶层,提升整个项目标品牌效益。使得购物环境愈加舒适，使购物广场不再是单纯商品交易，而且将“生活”空间也“移植”进来。内含中国、外一二线著名品牌，以中高级消费为主流，经营种类趋精品化。
铜锣湾百货建筑以单体建筑形式出现，面积不超出2.1万平方米，依据铜锣湾百货设计标准做深化设计，和其它业态人流互通，并设有观光电梯。另设1万平方米沿街及室内品牌专柜作为产权式店铺分布于1-2楼层 。
楼层高度:1楼6米,2-4楼5米
柱间宽度:9米以上
商铺面积:1-2楼1万㎡品牌专柜店铺使用面积配比以20㎡-45㎡作为计划内容
         其中  20㎡占总面积50%,
               20㎡-45㎡占总面积30%,
45㎡以上占总量20%
商铺得房率:1楼:50%以上  ,2-4楼60%以上

第八专题:商务公寓 -------4栋17层，总面积4.2万㎡；
功  能:
居住是一切商业活动首要条件，为了满足外来投资客商居住生活需求及更佳投资环境，提供优质、安全、便利配套，处理投资客就近居住、经营，增加便利性，降低去市区烦劳时间。同时也为市内中高层人士提供一个休闲、度假居住场所。智慧配套商务公寓特有丰富独特文化，高科技智能手段，用科技关心人。商务公寓实施一卡通系统、宽带信息接收系统、多媒体公告、她住户能切身体会到现代科技带来便捷舒适。
7.        本案将设4栋17层商务公寓做配套设施，在基地东南侧,可交错排列,须符合当地日照条件，将相对独立于商场外﹐和商场出入分流形成一完整安全小区。
8.        商务公寓依使用功效计划区分为82㎡,94㎡,120㎡,146㎡等四种户型合理配置(可依设计需求弹性调整面积),需考虑采光日照、安全管理、公共设施、住商分离、人车分流等概念。
楼层高度:3.0米以上
柱间宽度:依合乎经济成本及计划设计考虑。
公寓面积:商务公寓使用面积配比以82㎡,94㎡,120㎡,146㎡作为计划内容(可依计划适度调整面积配比),
         其中：82㎡占总面积20%,
               94㎡占总面积30%,
120㎡占总量30%
146㎡占总量20%

商务公寓得房率: 80%以上
公共设施:如建身房、娱乐室、儿童游乐室、图书室等

停车场设置关键点:
4.        停车位设置除满足法规地面停车要求外,可分布于屋面停车方法设计,并以机械式升降梯方法停车，地下室除作为停车要求外,亦将合理配置大卖场仓储空间(不少于2500平方米),机电室、仓库、消防水池、人防等对应功效作为使用。
5.        地下室具体开挖面积将依据设计计划条件计算总停车位所需数量订定。
6.        地下停车场设计将作为商业使用设施之功效。

五、计划目标
将本项目建设成为国际流行购物中心，集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、办公、科技、旅游为一体生活消费中心，表现多业态、多功效、一站式现代商业模式。留住当地消费者引发随机消费，并吸引周围区域及旅游人口消费。

附件：计划标准
一、人流动线计划标准
1、        重视内外沟通，2、        脉络清楚；人流动线循环分布
3、        重视立体人流自然顺畅，4、        平均分配关系；
5、        避免盲区和死角问题；
6、        合理设置宽度。
二、商场电梯布局计划标准
1、扶梯布局标准
①．商场电梯部数，布局位置，要以有效疏散运载人流作为出发点；
②．避免电梯口人流堵塞，电梯和过道衔接处空间宽于过道，或有交叉过道。
③．引导用户向上购物
2、垂直电梯布局标准
①．货人分流
商场垂直电梯，货梯和载人梯分开设置，实施有效货流和人流分流。
②．专用通道设置
结合商场功效定位，避免行业经营冲突。
三、铺位布局计划标准：
1、实用、利润、形象统一
商场铺位布局必需考虑到经营商家实用性和合理性，同时更要兼顾到独立铺位和整体商场协调性和互动性。
2、尊重消费者行为
人性化设计，使消费者消费过程显得愈加自然顺畅和轻松愉快，购物方便且不易疲惫。
3、使用率适中
本项目标使用率控制在58%—65%之间。
四、项目内外部景观及商业小品设计标准
以项目关键专题特色为基点，经过内外景观、小品有效组合，和商场专题亲密联络。
确保内外景观、空间及和商场专题特色友好性和均好性。
室外有足够广场，作为促销场所和消费者休闲公共区域。室外环境为室内空间作服务设计理念。
商场小品重视观赏性，大众化和艺术有机组合。
五、商场外立面设计标准；
1、和定位结合；
2、和商场特色结合；
3、和区域环境结合；
突出创新性、协调性、综合性、超前性，表现时尚、流行、经典、开放这一专题
六、商场停车计划设计标准
1、商场规模定位结合，停车位数合适；
2、停车购物方便性，安全性；
3、人车分流。
4、引导人流。
七、商场广告位计划设计标准
2        尺寸和楼身搭配合理。
3        位置和外立面协调，统一考虑。
4        便于使用安装，更换。
八、入口广场设计：
1、现代化、大气风格。
2、景观融入性考虑。
3、使用性能高。

计划设计图面要求：
1．设计表示不宜过于装饰画，应侧重于设计构思、内涵及设计手法表示。
2．图纸说明应简明关键、切中要害，关键表明以下多个问题：
该方案预期目标及达成目标构思：
怎样基于地块环境形成设计概念：
存在什么矛盾及处理措施。
3．平面图经济技术指标出反应关键指标外，还应明确:
架空层机动车库面积个数、储藏室面积。
阁楼面积。
4、设计结果：
A、图纸内容
总平、代表户型平面、代表建筑平面。
B、展示图板，统一A1规格，最少包含以下内容：
彩色总平面图
彩色鸟瞰图
彩色透视图
彩色建筑立面图