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安全管理工作手册

大丰市港城物业管理
编制于二○一十二个月三月
第一章 企业组织体制
第一节 安全管理组织架构图
总经理

副总经理

财
务
管
理
部

理

事
业
发
展
部

经
理

综
合
管
理
部

品
质
管
理
部

行
政
事
务
部

物业管理处经理

安全管理部主管

中
控
岗
护
卫
员

门
岗
护
卫
员

车
库
岗
护
卫
员

巡
逻
岗
护
卫
员

道
口
岗
护
卫
员

大
堂
岗
护
卫
员

第二节 垂直管理体系
1、企业实施总经理负责制，下设五部一室;
2、各级经理（或主管）对全部主管或分管工作负责，其正常工作受直属上级
管理，相关问题或提议向直属上级汇报或提出；
3、组织结构中出现某一岗位缺编、不在位或无法推行其职责时，其职责由上级
负责代理或下级岗位代为推行其职责。

第二章 安全管理岗位职责
第一节 安全管理主管职责
1、负责本管理处所辖区域安全管理工作。
2、负责拟制本管理处安全管理工作各项计划，并具体组织实施。
3、负责主持召开分队长会议，立即传达落实上级指示。
4、负责抓好安保队伍思想教育和作风建设，严格实施安保员外出请销假制度。
5、组织开展安保员业务技能培训和考评工作。
6、立即发觉并正确处理安保员在执勤中碰到疑难问题，重大问题立即向管理
处领导和企业汇报。
7、负责确定部门用具采购计划。
8、对管理区域内发生重大火灾事故，治安、刑事案件或安保员玩忽职守、违
章操作遭致业主、物业使用人投诉，和由此造成工作损失负管理责任。
9、健全并妥善保管业主、住户家庭档案资料，搜集、掌握包含小区安保工作
信息。
10、坚持对各岗位工作情况进行日检，对各巡查点进行月检。
11、采取多种有效预防方法，杜绝一切可控事故发生。
12、组织安保员开展力所能及、健康向上文化体育活动，充足调动安保员工
作主动性，保持安保队伍相对稳定。
13、选贤任能，善于发觉并能公平、公正地挑选、培养、推荐分队长后备人员。

第二节 安全主管例行工作步骤

目标：检验、监督岗位安保职员作情况，督促安保员尽职尽责地工作；全方面落实、
落实企业各项规章制度；立即发觉工作中出现问题并采取对应整改方法，预
防事故发生；为量化考评提供依据。
日：对各岗位安保职员作情况不定时（最少）检验一遍；组织安保员对各装修
点进行检验；对小区安全、消防设施和职员宿舍、岗亭内务卫生、清洁绿化
情况进行检验；立即处理突发性事件，且做好统计，关键情况立即上报； 整理
归纳档案资料；整理安保员日检表； 组织车管员对当班期间收取停车费现金
进行日结算。
周：组织召开一次领班会议，通报上周各班工作情况。传达落实相关会议、工作
布署；部署各班召开一次班务会；组织一次军事训练或业务学习。
十天：督促每班巡查一次空置房屋；督促安保员对小区红外线对射系统进行检验。
每个月：对小区各巡更点及空置房屋进行一次全方面检验；27 日下班前给管理处填
报一次《安保职员作检验表》交管理处 ；参与管理处组织消防工作三级检验，
发觉问题立即纠正；月末对全月工作情况进行一次总结，确定下月工作计划；对
表现优异或违纪安保员进行通报、处理统计并整理、归档。
季度：组织进行安保员季度训练考评；进行一次安保员紧急集合检验；组织安全
员开展一次文化体育活动。
六个月：拟制六个月工作总结。
十二个月：组织管理处进行一次全员参与消防演练；年底利用一周时间，对安保
员整年工作进行总结、考评、评选、表彰、奖罚，制订翌年工作计划。
第三节 安全岗位改变操作步骤

目标：在确保安全前提下，对管理处安保员实施定编定岗，以控制成本，节省
人力，规范岗位设置管理程序。 依据小区硬件设施、地理位置、环境等情况，
品质管理部和管理处确定安保员定编人数。如条件改变，确实需要增减岗位和人
数时，由管理处向品质管理部提出书面申请。
1、品质管理部接管理处书面申请后，日内派人到现场考察情况，本着因事设岗
标准，确定是否配置。并在申请后提出意见，送行政事务部。
2、行政事务部经理审批后，呈主管领导审批。
3、主管领导审批后，返行政事务部，行政事务部将申请复印 2 份，品质、行政、
管理处各备存一份，同时调整管理处定编人数。
4、行政事务部接到申报批文后，为调派安保员办完手续，出具入职通知单，联
系品质管理部对其进行就职前工作指导。
5、指导完成后，安保员到管理处任职，管理处应将人员到位信息背书于入职
通知单上，然后反馈到行政事务部。

第四节 安全管理副主管职责
1、落实、实施管理处领导和安全主管工作指令，帮助安全主管抓好安保队伍
日常管理工作。
2、 帮助安全主管召集骨干等工作会议，立即传达上级指示和安全主管会议精神，
提出落实落实提议和要求。
3、遵纪遵法，爱岗敬业，公平公正，以身作则，发挥模范带头作用。
4、熟悉各岗位职责、任务和步骤，掌握管理区域内安全安全工作规律及特点。
5、认真组织安保军事训练及考评工作，并对新入职职员进行工作技能和礼节礼
貌等业务知识培训。
6、接待、处理业主对安全工作投诉，并认真做好统计，定时回访，重大问题
须立即向主管领导请示汇报。
7、落实职员宿舍管理制度，抓好内务卫生，严格请销假制度，定时组织检验、
评选。
8、对值班人员仪态仪表、行业举止、礼节礼貌和多种工作统计进行检验，发
现问题立即纠正。
9、负责协调班和班之间工作关系，促进职员队伍团结。
10、开展工作调研，掌握职员思想动态并立即做好职员思想工作，善于听取并
采纳职员合理化提议，不停提升安保职员作主动性和服务质量 。
11、帮助安全主管组织主动、健康文化体育活动，丰富职员业余文化生活。
12、帮助安全主管抓好职员队伍建设，发觉、培养、推荐综合素质高、业务技能
好安全骨干。

第五节 安全分队长职责

1、主持本分队工作，果断实施管理处主任和主管工作指令，率领和督导全队
人员推行岗位职责，认真做好安全安全、治安防范、车辆管理、秩序维护、消防
管理、清洁巡查工作。
2、 负责主持召开班务会，立即传达上级指示和主管例会精神，研究并提出落实
3、 意见，组织抓好落实。
3、负责全队人员考勤，落实请销假制度。
4、记载本班工作中碰到和处理过问题，重大问题要立即向主管领导请示汇报。
5、负责协调队和队工作关系和队员之间工作关系。
6、遵纪遵法，爱岗敬业，以身作则，发挥模范带头作用。
7、 熟悉安保各岗位工作职责、 任务和程序， 掌握管理区域内安全管理工作
规律及特点。
8、对因管理不力而造成本班在工作中发生重大失误，或本班人员出现严重违
法违纪情况负责。
9、关心职员生活，和队员保持沟通和交流，掌握班员思想动态，做好队员
思想工作，保持队伍稳定。
10、主动组织开展丰富、健康文化娱乐活动，活跃职员生活，增强本队团结
和凝聚力。
11、负责抓好全队教育、培训、训练等业务技能培训工作，不停提升全队
工作业务能力。
12、负责处理本队执勤过程中碰到通常性问题，并做好统计。
13、善于听取和采纳队员合理化提议，提升本班工作质量。
14、搞好本队各岗位周围卫生。
15、注意在日常工作中发觉、培养、推荐敬业精神强、综合素质高、业务技能好
骨干人员。
第六节 主管（分队长）日检工作步骤
Ø 到岗：
1、提前十五分钟到岗进入情况；
2、简单了解上一班各岗位值班情况及交办事项；
3、整理着装，集合整队；
4、提出工作要求 ；
5、带队前往各岗，交接班；
6、每小时巡查各岗位一次，同时负责临时顶班；
7、对各岗位值班、值勤情况进行认真检验；
8、对值勤过程中本班发生事件、问题及不合格项要立即处理并做好统计；
9、对管理处新制订要求和要求，和下一步工作计划要果断实施；
10、处理问题基础标准：坚持可散不可聚，可解不可结，可顺不可逆，可缓不
可急；
11、处理业主之间纠纷应该遵照基础方法：依法办事，实施要求，分清是非，
耐心劝导，礼貌待人，不徇私情，以理服人。
Ø 检验巡查岗内容
1、交接班统计有没有交接清楚并签字确定；
2、小区内公共设施是否完好；
3、小区内有没有闲杂、摆卖等可疑人员；
4、小区内车辆是否完好、有没有乱停乱放车辆；
5、小区内绿化地带有没有些人员践踏；
6、小区公共区域有没有晾晒衣物；
7、小区有没有违章装修；
8、礼仪礼节是否到位；
9、每班按要求巡楼一至三次；
10、楼层内有没有其它异常情况（设施设备情况）；
11、有没有溢水、困梯、火警等其它安全隐患；
12、值班人员仪容仪表是否符合要求；
13、对业主、住户反应问题和投诉是否进行主动处理、跟进处理；
14、巡查时是否立即维护小区卫生；
15、是否使用要求岗位文明用语。
Ø 检验道口岗内容
1、 维持道口交通秩序 ；
2、 确保道口通畅无阻，对进出小区停车场车辆是否进行查对、检验、刷卡、
登记；
3、 是否仔细观察进场车辆，有损坏时提醒车主并统计；
4、是否提醒车主（驾驶员）进场后按要求路线行驶、泊车；
5、对道口周围泊车是否进行劝阻阻止；
6、产权车位是否严格控制外来车辆进入；
7、是否按要求标准收取费用，并出具票据；
8、交接是否明确；
9、岗位周围卫生是否清洁；
9、是否按要求着装并佩戴管理员上岗证；
10、在发卡和收卡过程中是否使用要求岗位文明用语。
Ø 检验门岗、大堂岗内容
1、对进入小区/大厦访客和外来人员是否问询和登记并严禁闲杂人员进入 ；
2、对搬出物品是否按要求问询和验证核实、统计；（查验出门条）
3、熟悉小区/大厦内各业主、住户人员情况及交往关键社会关系；
4、值班统计和多种登记是否规范填写，对业主、住户存放物品交接是否清楚；
5、站立服务时间内是否按要求岗位及标准实施；
6、遇领导是否行举手礼，和用户和同事是否有礼有节，保持微笑服务；
7、有没有和闲杂人员闲聊，嬉笑打闹情况；
8、有没有将推销、收废品等闲杂人员放入；
9、回复业主、领导、同事及访客问询是否灵敏；
10、车辆进出小区是否进行统计；外来车辆是否进行问询，核实；
11、岗位周围卫生是否清洁；
12、是否使用要求岗位文明用语。
Ø 检验车库岗内容
1、是否认真观察进出车辆外观、车门（窗）等情况；
2、对漏油、漏水、是否立即通知驾驶员（车主）；
3、有没有违禁车辆进入或汇报情况；
4、摩托车和自行车是否有未按指定位置停放或停放；
5、有没有车主使用消防水源洗车情况；
6、是否按要求着装和佩戴上岗证；
7、收费时有没有不给票据或乱收费情况；
8、岗位周围卫生是否清洁；
9、是否使用要求岗位文明用语。
Ø 检验监控中心内容
1、交接班是否认真验收并签字确定；
2、出现报警信号时能否立即发觉并采取正确处理方法；
3、室内有没有存放易燃易爆等违禁品；
4、是否有用值班室消防电话处理个人事务；
5、室内是否保持肃静整齐，是否认真观看监控显示器；
6、录象带是否按时更换，认真保管。
7、是否使用要求岗位文明用语。
Ø 下岗：主管（分队长）对当值情况进行讲评后，整队带回。

第七节 安保员职责
1、安保员上岗前必需穿着统一制服，佩戴工作牌，带齐要求装备，做到精神
饱满、仪态端庄。
2、 严格实施交接班制度。接班时必需认真检验设备设施，做好“四防” （防
火、防盗、防破坏、防自然灾难）工作，发觉不安全原因立即查明情况，排除
险情，并立即汇报主管领导， 确保管理区域内安全。
3、熟悉本岗位工作职责、任务及程序。一直保持警惕性，注意发觉可疑人、
事、物，预防多种案件、事故发生，确保万无一失。
4、珍惜设施设备和公共财物，严禁随意动用小区设施、物品。熟悉小区概况，
熟悉小区消防设施及消防器材安放位置和基础功效，掌握多种灭火器材正
确使用方法。
5、果断落实实施领班或管理处领导下达工作指令。
6、主动参与管理处组织各项活动，针对工作中微弱步骤提出合理化提议。
7、坚守岗位，提升警惕，立即、正确地处理通常性突发事件或其它情况，并做
好统计， 立即汇报。发觉违法犯罪嫌疑人，要立即汇报，如条件许可要设法抓
获并保护好现场。
8、遇重大突发性事情，须立即向领班或主管领导请示汇报。
9、遇有业主、住户投诉时，要认真听取并做好统计。对自己能够帮助处理应
立即给处理，处理不了立即汇报领班处理。
10、主动向业主、住户宣传法制和消防安全等知识。
第八节 安保员权限
1、对正在实施刑事犯罪行为嫌疑人，有权抓获并扭送公安机关，但无实施体
罚、拘禁、关押、审讯、没收财物及罚款、释放权力。
2、对负罪潜逃或被公安机关通缉犯罪嫌疑人，能够跟踪、监视、检举、汇报，
但无侦察、拘押、搜查权力。
3、对发生在责任区内治安刑事案件，有权保护现场和证据，维护现场秩序以
及提供情况，但无勘察现场权力。
4、根据要求，阻止未经许可人员、车辆进入安全区域。
5、对出入责任区人员、车辆及其携带、装载物品，按要求进行验证、检验。
6、在实施安全服务过程中，如遇违法分子不服阻止，甚至行凶报复，可采取
正当防卫方法，但必需避免防卫过当。
7、宣传法制，做好“四防”工作，落实各项安全防范方法，发觉不安全原因要
立即汇报和整改，但不得对业主、住户正常工作、生活情况实施监控。
8、对携带枪支弹药或管制刀具人员，有权进行盘查、监视，并汇报公安机关
处理。
9、对正在实施违反治安管理处罚条例行为人，有权劝阻、阻止和批评教育，
但没有处罚、裁决权力。
10、如有损坏公物情况发生，必需责令责任人照价赔偿或汇报领导，但无扣押
证照、物品或处以罚款权力。

第九节 安保职员作纪律
1、自觉遵守企业和管理处各项规章制度，廉洁奉公，遵纪遵法，勇于同违法
犯罪行为作斗争。
2、坚守岗位，忠于职守，服从管理，听从指挥。
3、按时交接班，不得迟到、早退，更不准脱岗、误班。
4、按要求着装，做到仪表整齐、仪态端庄、语言亲切、服务微笑、文明礼貌。 五、
值班时严禁喝酒、吸烟、吃零食，不准嘻笑、打闹，不准看书报、玩手机、打瞌
睡，不准做其它和值班执勤无关事情。
5、值班期间严禁用对讲机、管理处内部电话闲聊 。严禁向外打私人电话，接
听私人电话时间不得超出两分钟。
6、不准在岗位上会友聊天，未当班人员不得在岗位上逗留，接待业主、住户时
不得闲聊和工作无关话题。
7、不准偏护坏人，不准贪污受贿，不准徇私舞弊，不准赌博，不准打架斗殴。
8、不准私自带人留宿，亲属如有特殊情况需临时留宿，须报经单位主管领导
同意。严禁离职人员在管理区域里无故逗留。
9、珍惜器械装备和公共财物，不得丢失、损坏、转借或私自携带外出。
10、严格请、销假制度，外出必需请假。

第十节 安全管理服务规程

1．0 目标：
制订本规程，意在对安全管理服务全过程实施严格控制，确保责任区业主、住
户人身财产安全。
2．0 范围：
本企业安保员作业。
3．0 内容：
3．1 品质管理部
3.1.1 在企业分管领导直接领导下，对全企业安全管理工作进行督导。
3.1.2 制订安全管理工作计划，并对各管理处落实计划情况实施检验、指导、监
督、考评。
3.1.3 采取多个形式对各管理处安全管理工作定时或不定时地进行检验考评。
3．2 管理处
3.2.1 由安全主管负责落实落实企业品质管理部下达各项安全管理工作计划
和安保工作规章制度。
3.2.2 具体组织实施本管理处安全管理工作。
3.2.3 处理安全管理服务过程中出现不合格项。
3.3 安保分队
3.3.1 分为安保一、二队。每班通常分为四个组，即：门岗安保组或巡查安保组、
车库（场）安保组、道口安保组。在确保小区安全前提下，管理处可结合实
际增（减）班、组设置。
3.3.2 依据港区地理特点：实施两班轮番，24 小时全天候值班制：通常为白班
早晨7时到下午17时；夜班为下午17时到次日7时；一周转班一次，特殊情
况可由管理处酌情调整。
3．4 大堂安保作业规程
3.4.1 做好作业前准备工作。
3.4.2 来人来访登记。
3.4.2.1 对来访人员，一律实施先问询并取得被访人同意后，再凭有效身份证件
进行登记，方能进入大厦（小区）管理制度。
3.4.2.2 认真填写《来访记录表》 。
3.4.2.3 按相关应急规程妥善处理不登记欲强行进入大厦（小区）等意外情况。
3.4.3 开启电子门锁
3.4.3.1 立即为本大厦（小区）内业主、住户开启门锁。
3.4.3.2 有智能化物业电子门锁应尽可能让业主、住户自行使用磁卡开启。
3.4.3.3 当业主、住户搬运物品出入大厦（小区），或遇火情必需敞开电子门时，
应严密监控出入人员。
3.4.3.4 当有刑事案件等必需封堵人员外出时，应对电子门采取临时封锁方法。
3.4.3.5 严密监控大堂和电梯，确保大堂秩序井然，电梯运行正常。
3.5 车库（场）安全作业规程
3.5.1 做好作业前准备工作。
3.5.2 车辆进出库场，必需严格推行要求手续并做好统计（不设地面道口岗管
理处，车辆进出地库时按道口岗安保作业步骤操作） 。
3.5.3 管理
3.5.3.1 每班最少三次不定时地巡查车况，立即发觉问题，做好统计，快速处理。
3.5.3.2 每班对车库（场）内防盗、防火设施检验一次。
3.5.3.3 保持车库（场）清洁卫生。
3．6 巡查安全作业规程
3.6.1 做好作业前准备工作。
3.6.2 每班巡楼：建筑面积不足 5 万平米小区最少3次，5－10 万平米小
区最少2次，10 万平米以上小区最少1次。 （关键指楼梯、通道）
3.6.3 巡查车库（场） ，发觉异常情况立即处理并汇报。
3.7 道口安保作业规程
3.7.1 做好作业前准备工作。
3.7.2 车辆进场
3.7.2.1 凡进入责任区车场车辆，除使用月卡车辆外，必需认真进行检验、
登记，并请驾驶员 领取填好停车出入（登记）卡后方可放入。
3.7.2.2 严禁大型客、货车或载有易燃、易爆、有毒、有害物品车辆进场。
3.7.2.3 在《记录表》上按要求正确填写各栏目。
3.7.3 车辆出场
3.7.3.1 须对出场车辆停车出入（登记）卡或行驶证、驾驶员、车型等进行核
对无误，并按营业性停车场相关要求收费后方可放行。实施公务公、检、法、
军、警等车辆不收费。
3.7.3.2 在《记录表》上作好统计。
3.7.3.3 无停车出入（登记）卡或运载物品车辆出场，须实施《道口岗工作规
程》相关要求。
第十一节 大堂岗（门岗）岗位职责
1、24 小时严密监视安保对象多种情况，发觉可疑或不安全迹象立即通知值班
分队长立即处理。特殊情况下如遇匪情、火灾报警等，要坚守岗位，须把好大门
关。必需时可经过对讲机向管理处汇报，并随时汇报情况动态，直到问题处理完
毕。
2、 掌握在大堂（门岗）活动客人动态，维护大堂（门岗）秩序，监视并保持
电梯正常运行。
3、亲密注意进入大堂（门岗）人员，严格实施来访登记制度。登记前，必需
经过对讲机和业主、 住户联络确定，并取得业主/物业使用同意后，方可登记进
入。对身份不明（无有效身份证件）、形迹可疑、衣冠不整者，推销、收废品等
应严禁其进入。
4、熟悉大厦（小区）内各业主、住户人员情况及常常交往社会关系，保护业主、住户隐私。除企业、管理处领导同意外，其它人无权查阅业主、住户资料。
5、阻止无关人员靠近值班室，妥善保管企业财物及业主、住户临时存放物品。
6、认真做好执勤统计，严格实施交接班制度，做到交接清楚，责任明确。接班
人员未上岗前，不准下岗。
7、 对于出入大厦（小区）各类作业人员，必需根据相关要求认真进行验证登
记后方可放行。
8、严禁违禁品和违反装修管理要求工具、材料进入大厦（小区）。
9、耐心解答业主、住户提出问题，立即反馈意见和提议。
10、业主、住户搬迁，必需按管理处出具《物品搬迁放行条》无误后方可放行。
第十二节 大堂岗工作规程
1．0 目标：确保大厦（小区）门卫或大堂处于受控状态，秩序井然，确保业主、
住户、访客平安出入。
2．0 适用范围：各大厦（小区）门岗或大堂岗安保工作。
3．0 作业前准备 按《安保员服式及着装要求》和《安保员交接班制度》要求，
做好上岗执勤准备工作和交接工作。
4．0 作业规程
4．1 值班制度
4.1.1 大厦（小区）门岗或大堂岗安全工作实施 24 小时值班制。
4.1.2其它岗位依据港区地理特点：实施三班流转，24 小时轮班制：通常为白
班早晨9时到下午17 时；夜班为下午17 时到次日 9 时；特殊岗位或时期可
按二班制实施，一周转班一次，具体方案可由管理处调整制订，报企业同意。
4．2 站立式服务
4.2.1站立服务时间（各管理处依据实际情况可作调整）：
小区项目时间段为8:15―9:15、11:00―12:00、16:30―18:30。
大厦项目时间段以白天9小时为限，具体时间段为8:15―18:00。
非站立式服务时间遇有访客、企业领导进入小区（大厦）等情况时，应起立进行
站立式服务。
4.2.2 站立姿势分立正、跨立二种姿势。
4.2.3 站立位置：小区通常为出入口显著位置；大厦通常为出入口内侧合适位置，
（各管理处依据项目实际情况可作调整）。非站立式服务时间安保员须成：立正
或跨立姿势站立。
4．3 来访接待登记
4.3.1 业主、住户、企业领导及职员进出本大厦（小区）不用登记。
4.3.2 当有业主、住户大厦（小区）时，应主动点头微笑，并用“您早！您好！
早上好！” 等以示问候；当有业主、住户进小区时，应主动点头微笑，并用
“您好！您回来啦！您下班啦！”等话语表示迎接和问候。 当有业主、住
户进大厦（小区）时，应主动点头微笑，并用“您好！您早！早上好！”等话语
表示迎接问候。
4.3.3 对外来客人（包含业主、住户亲友、各类访客、作业人员、职员亲友
等）一律实施进出大厦（小区）登记有效身份证件或填写会客单制度。
4.3.4 当有客人来访时，应主动点头微笑示意，并用“先生（小姐、女士），
您好！请问您到哪里；请问您造访哪位；（须问清去那号楼，业主姓名）” “请
您出示身份证件登记。 “请您用电话和您好友联络一下。“对不起，让您等候
了，谢谢！” “对不起，实施验证登记是我们工作制度，请您凉解；不好意
思，耽搁你时间啦。” 等话语给予提醒或表示歉意。
4.3.5 准予登记有效证件，特指使用期内身份证、暂住证、军人工作证、临
时施工证等。
4.3.6 认真查对证件和持有些人是否相符，若不符则不予登记并严禁进入。
4.3.7 来访客人必需说准所找业主、住户姓名及楼、座等，而且用（可视）对
讲和业主、住户通话确定，并取得其同意后方可登记、进入。
4.3.8 业主、住户带亲友或访客进入大厦（小区）时，应有礼貌地立即登记进入
人员数量或车牌号码，去向。
4.3.9 碰到由企业（管理处）领导陪同到大厦（小区）检验、参观、办事人士，
应立即敬礼，以示欢迎， 并热情回复客人问询。等客人离开后，未来访人数、
单位、职务、去向等情况清楚统计在案。
4.3.10 当遇特殊外来人员进入大厦（小区）时，通知巡查安保员应立即核准，
或主动未来访人员带至需去位置核实，并说“再见”等话语，并通知门岗或大堂
岗安保员进行统计。如用户不在或用户不愿会客，立即做好妥善解释工作，劝其
出大厦（小区）。（特殊外来人员指：衣冠不整、东张西望、探头探脑、不知去向、
推销、收废品等）
4.4开启电子门锁
4.4.1 熟悉本大厦（小区）业主、住户基础情况，包含：姓名、楼、座、人口
情况、生活特征、相貌特征、车辆、常出入大厦（小区）时间等。
4.4.2 立即为业主、住户开启小区楼宇门锁。当发觉年老、体弱、幼童、孕妇等
提（抱）着重物业主、住户及访客出入楼宇门有困难时，要主动帮助其开启门
锁，并立于门把手外侧，作出“请”手势。 当业主、住户及访客说“谢谢！”
时，应用清楚诚恳话语回复说： “应该，不用谢！”等，然后轻轻地关门。
4.4.3 当业主、住户搬出或有新业主、住户入住时，应主动提醒并请其到管理
处办妥相关手续，再开启门锁，并主动维持大厦（小区）大门秩序和电梯运行秩
序。要提醒迁居业主、住户使用专用电梯，并避免在其它业主、住户进出高峰
（即安保员站立式服务）时间搬运物品，以防造成楼宇公用通道内秩序混乱。
4.4.4 对进入大厦（小区）进行作业外来人员，应请其到管理处办妥相关手续，
并认真进行登记，作业完成后，经管理处派人验证未损坏公共设施后方可放行，
做好统计备查。
4.4.5 当遇有特殊情况，如接到匪警、火情报警等，应把好大门关，协同其它安保人员共同作战，直到警报解除。
4．5 严密监视大堂和电梯
4.5.1 保持警惕，严密注视进、出大厦（小区）各类人员，尤其是外来人员。
如有疑问，立即通知巡查或分队长，若发生意外情况按相关要求处理，并做好值
班统计。
4.5.2 经过闭路电视监控系统亲密监视电梯内情况，当发生电梯关人事件时，
应立即善言抚慰乘客，同时通知电梯工立即进行抢修，立即汇报领班及管理处，
帮助做好善后工作，并做好值班统计，填写事故汇报表如实上报。
4．6 注意事项
4.6.1 语言要得体,态度要诚恳,眼光不要游离。
4.6.2 开门动作要自然、快速、稳健，动作要轻，避免发出过大声响。
4.6.3 站立式服务时间内， 若遇来访客人进出大厦（小区），须办理登记手续，
可退回值班室（台）办理；若此时有服务对象进入需提供开门服务时，应对待
办登记人员说： “对不起，请稍等！”操作完成后，并快速回到值班室（台）
为其提供服务。
4.6.4 尽可能不要在站立式服务时间内分发报刊、邮件或处理其它非紧急公务。
4.6.5 不准和闲杂人员闲聊、嘻笑、逗闹，回复业主、住户、领导、同事及访客
问询应简捷。

第十三节 楼宇外围岗岗位职责
1、负责所管辖范围治安防范、秩序维护，设施维护工作。

2、熟知、统计管辖范围内各楼施工装修并进行有效监管。

3、负责所管辖范围道路车辆停放秩序管理。

4、负责所管辖范围内业主求援等突发事件处理。

5、做好和各友邻岗位配合、支援工作。

6、 完成上级领导交给其它临时性任务 。

第十四节 楼宇外围岗工作规程
1、维持楼宇外围道口交通秩序，确保道口通畅无阻。
2、负责所管辖范围治安防范、秩序维护，并兼顾本岗位范围所包含楼宇或
商铺和相关办公室机电、消防设施设备外观检验工作，发觉不妥之处（如
天花脱落、共用照明损坏等）应报回管理处。
3、熟知、统计管辖范围内各楼施工装修情况（包含具体装修户数、时间、人
数、业主/施工单位联络方法、施工周期、有没有违章装修情况 ），并进行有效监
管。熟知装修管理各项步骤和要求。
4、提醒和指挥车主（驾驶员）进场后按要求路线行驶、泊车。
5、对在楼宇道口周围泊车、摆摊者，要进行劝阻、阻止 。
6、提升警惕，注意观察道口周围情况，阻止并驱赶在车辆旁滞留闲散人员，
发觉异常情况，立即通知分队长或巡查岗到场处理。
7、私家车位停车场，应严格控制外来车辆进入。
8、严格实施交接班制度，认真填写交接班统计，做到交接清楚，责任明确。
第十五节 车库(场)岗岗位职责
1、作好进出车辆登记和外观情况检验统计。
2、正确利用车辆指挥手势指挥车辆进出和停泊。
3、对违章车辆应立即阻止并加以纠正，纠正前必需先敬礼。
4、检验停泊车辆车况，若发觉漏水（油）或未关好车门（窗）等情况，立即
通知驾驶员（车主）或汇报管理处值班人员。
5、检验摩托车、自行车是否停放在指定位置上，发觉未上锁等情况立即设法通
知车主。
6、搞好车库（场）值班室清洁卫生。
7、车库(场)内严禁存放易燃易爆等危险物品，定时检验消防设施是否完好、有
效，如有损失，立即汇报上级安排维修、更换，严禁使用消防水源洗车，严禁
占用消防通道。
8、值班人员要勤巡查、细观察，随时观察进入车库车辆情况及驾驶员行为，
盘查并驱赶在车库（场）逗留闲杂人员，发觉问题要立即处理，立即汇报。
第十六节 车库(场)岗工作规程
1.0目标：确保留放在车库（场）（机动和非机动）车辆安全，确保管理区域内
道路通畅，车辆停放整齐有序。
2.0 适用范围：管理处车库（场）安保工作 。
3.0 作业前准备：同大堂岗
4.0 作业规程：
4.1 值班制度：同大堂岗
4.2 （汽车、摩托车、自行车）车库（场）
4.2.1（机动和非机动）车辆进库（场）
4.2.1.1 当发觉有许可停放车辆驶入车库（场），应立即开启车挡器。因非
机动车车库未安装车挡器，车管员应核实后交车牌给车主。
4.2.1.2 快速、正确地在《记录表》上做好统计。自行车不作统计。
4.2.1.3 指挥车辆慢行，安全停放在自己车位上。自行车应正确停放。
4.2.1.4 提醒驾驶员锁闭好车门、窗，自行车、摩托车加锁。
4.2.2 车库（场）管理
4.2.2.1 每半小时或临机具体检验车辆、车况，发觉漏水（油） ，未关好车门
（窗）或未上锁、车辆有擦（挂）痕迹和车窗玻璃有裂纹损坏等情况必需及
时处理并通知车主，立即在《值班统计》 上做好记载，同时汇报领班或管理处。
对违反停车要求要酌情处理。
4.2.2.2 随时和道口岗取得联络，清点车辆，查对数量，确保安全。
4.2.2.3 严禁无关人员或可疑人员进入车库（场） ，若有紧急情况按《值勤中
发觉可疑分子处理》相关要求处理。
4.2.2.4 严密注视车辆情况和驾驶员行为，若遇醉酒驾车者应立即劝阻，并报
告领班或管理处 立即处理，避免发生意外交通事故。
4.2.2.5 每班最少检验一次防火卷帘门、消防栓和灭火器等防火（盗）设施，发
现异常情况须在 《值班统计》上做好记载并立即上报，立即处理。
4.2.2.6 严禁用消防水源洗车，经劝阻不听者按相关要求处理。
4.2.2.7 帮助清洁员维护好车库（场）清洁卫生，保持车库（场）整齐。
4.2.3 车辆出库（场）
4.2.3.1 当发觉有车辆驶出车库时，应仔细查对出库车辆和驾驶员（车主）。
4.2.3.2查对无误后，立即开启车挡放行，快速、正确地在《记录表》上统计车
辆离库时间等，并和道口岗取得联络。自行车须经查对车号牌无误后放行，可
不作统计，但车号牌要妥善保管。
4.2.3.3 若对出场车辆、驾驶员有疑问，应立即到车挡前先向驾驶员敬礼，再有
礼貌地问询。若和车主联络确定是车主亲友，并带着车位牌时应放行，同时和
道口岗安保员取得联络。若经盘问仍有疑问，应立即扣留车辆，快速用对讲机通
知分队长和巡查安保，并机警地做好应急准备，以防不法分子盗车行凶，具体按
《应急方案》和 《执勤中发觉可疑分子处理》等相关要求处理。
5.0 地库岗作业人员职业健康：通常而言，地下停车场空气流动性差，加之
汽车尾气排放，空气质量较相对差。安全主管既要教育安保员敬业爱岗，又要
考虑她们身体健康。具体采取以下方法：
5.1 对地库岗巡查人员可采取地面巡查和地库巡查相结合方法。
5.2 对固定地库巡查岗实施轮岗制。轮换时间通常不超出六个月，即正常情况下。
一名道口岗作业人员在一个年度内，在地库作业时间累计不得超出六个月。

第十七节 巡查岗岗位职责
1、 监视管理区域内人员、车辆活动情况，维护管理区域内秩序，预防事故
发生。
2、 熟悉管理区域内公共设施、设备、物品位置及完好情况，发觉设施、设备、
物品有移动、 损坏或丢失等可疑情况，应做好统计，并立即查明汇报。
3、 对管理区域内可疑人员、物品采取合适方法进行盘问、检验，注意保护自
身安全。
4、阻止管理区域内发生打架、滋扰事件。
5、驱赶管理区域内摆卖、乞讨、散发广告、践踏草坪等闲杂违章人员。
6、每班巡楼一至三次，对楼内闲杂人员进行盘问或驱赶，巡查中闻到异味，
听到可疑声响等异常情况，需立即查明情况并汇报，对业主、住户违反管理规
定影响她人工作、休息行为要立即进行劝阻和阻止。
7、每班每个月对空置房巡查一次，关键查看管线是非安全，门窗是非锁闭，室内
是非漏（渗）水等等，发觉异常情况立即处理，并立即汇报管理处。
8、每十天对小区红外对射系统运作情况进行一次检验。
9、检验并看管好管理区域内停放车辆。 指挥机动车辆按要求行驶和停泊，保
证消防通道通畅，预防发生意外交通事故。
10、检验并看管好管理区域内停泊车辆和公用（消防）设施，预防丢失或损坏。
11、负责火警、匪警验证和处理。
12、回复访客咨询，必需时为其导向。
13、巡查安全各岗位执勤情况，帮助处理疑难问题。

第十八节 巡查岗工作规程
1．0 目标：全方位监视和巡查管理区域，确保管理区域安全和良好秩序。
2．0 适用范围：管理处巡查岗安保工作。
3．0 作业前准备：同大堂岗
4．0 作业规程：
4．1 值班制度：同大堂岗
4．2 巡查各岗位执勤情况
4.2.1 交接班时，分队长（安全主管）到各岗位巡查一遍，检验各岗位交接是否
清楚，手续是否完备，安保员着装、仪容工仪表等是否符合要求，发觉问题立
即纠正。
4.2.2 每一小时分队长到各岗位巡视一次。
4.2.3 巡查时，发觉有不认真执勤或违纪、违章等情况，要立即纠正，并做好值
班统计，上报管理处。
4.2.4 本班执勤中碰到疑难问题时，分队长（安全主管）应立即到场，按相关规
定处理，不能处理时，报管理四处理，并做好统计。
4.3 巡楼
4.3.1 每班每日巡楼一至两次，每班每十日对空置房巡查一次。
4.3.2 巡楼安保员乘电梯到天台，从上至下认真仔细地巡视一遍，发觉不安全因
素或问题立即处理，并汇报分队长（安全主管），做好值班统计。
4.3.3 巡查电梯机房和水箱等门边暗角，发觉不安全原因立即和维修人员取得联
系，努力争取立即处理，并做好统计。
4.3.4 从天台走后楼梯逐层巡查至地下室。
4.3.5 每巡查五层楼到电表房打卡一次 （无打卡钟应做好巡楼统计）打卡
间隔时间最少五分钟。
4.3.6 巡查每层楼时，要眼睛多看有没有异常情况，耳朵多听有没有异常响动，鼻子
多嗅有没有异常