房产税标准规范管理工作作业流程.doc

房产税规范管理工作步骤

目 录

一、房产税岗位职责及对口处室
二、房产税征管工作总体思绪
三、房产税管理要求及步骤
四、房产税管理关键点
五、房产税核定征收工作程序
六、房产税税收优惠政策管理

一、房产税岗位职责及对口处室：负责房产税法律、法规、规章和其它规范性文件落实落实；根据管理权限，负责房产税优惠政策及其它涉税相关事项审核、审批、上报；组织开展房产税核定征收工作；负责分管税种调研工作。市局对口处室是税收管理一处。
二、房产税征管工作总体思绪：以组织收入为中心，以“信息化管税”为切入点，大力做好征管软件深度应用，在深化管理上下功夫，关键抓好房产税管理中热点、难点问题，突出关键税源精细化管理，不停提升分税种规范管理工作科学化、专业化、精细化水平，提升税收执法规范和税收执法风险防范能力。
三、房产税管理要求及步骤
1、房产税管理基础要求：
（1）登记户数和房产信息一一对应，实现对房产税缴纳情况全方面比对，提升应税申报面
（2）建立标准化、规范化基础征管电子档案及相关纸质资料
（3）规范房产税核定征收
工作表现：依据“大集中”系统对符合要求进行房产税税种判定。
2、日常管理
纳税主体存在问题：
企业用地属法人或股东全部，使用房产也属于法人或股东全部，因产权未变更，企业无法在账簿上记载，但企业在申报缴纳房产税时，往往以企业名义采取远程申报缴纳房产税，
有属于租赁，基层单位为了便于管理、提升申报率，估价作为自有房产管理。
房产税计税依据存在问题：
本市应税自有房产大多数无建设工程许可证，造成纳税人不能正确核实房产原值；出租房产租金价值显著偏低，租赁协议真实性差；
企业生产规模大，职员人数人数多，但登记房产面积小，房产原值低；
大部分企业账面无房产原值，一是无正当票据入账；二是无正当手续，自建较多；三是使用非流转集体土地较多，房产无法入账。企业在申报时自行填列原值缴纳房产税，部分企业房产价值显著偏低。
具体方法：（一）征收单位依据征管资料情况，房产信息录入房产税外围管理系统，根据要求完成房产税外围系统软件数据补充修改工作（约600条原值、租金为零）；
（二）各单位应在每三个月申报入库结束后，登记数据和申报数据进行比对，于申报期结束后30日内，将柜台手工申报明细申报数据录入外围系统申报库中；
（三）主管税务机关对房产税纳税人，未按会计制度要求在“固定资产”科目内记载房屋原价，对没有房产原值或房产原值显著不合理，实施核定征收，对房屋出租人不申报租金收入或申报不实，核定其租金标准，对房产税计税依据特殊情形，按要求办理；
（四）主管地方税务机关在每一申报期结束后，和税务登记户比对 。
四、房产税管理关键点
1、已办理税务登记正常经营企业，有税申报面要由现有36%达成70%；
2、房产税收入增加30%。
具体要求（过程控制）：季度申报结束后依据“青岛地税综合业务平台—税种管理—房产税管理”和“青岛地税综合业务平台—综合查询”进行监控分析。
五、房产税核定征收工作程序
1、原值核定：
（一）纳税人未按会计制度要求在“固定资产”科目内记载房屋原价，主管地方税务机关有权按要求核定其房产原值；
（二）对没有房产原值或房产原值显著不合理，主管地方税务机关有权比照同类结构、相同地段房产价值进行核定。
2、租金核定
对房屋出租人不申报租金收入或申报不实，主管地方税务机关能够核定其租金标准。其具体方法是：
以纳税人实际出租房屋建筑面积和适用租金标准计算出应税租金收入。
房屋租金标准由地方税务机关按下列程序进行核定：核定房屋所在地段等级、类别租金标准依据：
1.房屋座落地繁荣程度；
2.房屋结构；
3.房屋用途；
4.房屋新旧程度。
纳税人应在收到《核定征收房产税纳税人基础情况表》后10个工作日内，填好该表并报送主管税务机关。《核定征收房产税纳税人基础情况表》一式三联，主管税务机关和县税务机关各执一联，另一联送达纳税人实施。
　　2、主管税务机关应在受理《核定征收房产税纳税人基础情况表》后20个工作日内，分类逐户审查核实，提出判定意见，并报县税务机关复核、认定。
　　3、县税务机关应在收到《核定征收房产税纳税人基础情况表》后30个工作日内，完成复核、认定工作。
纳税人收到《核定征收房产税纳税人基础情况表》后，未在要求期限内填列、报送，税务机关视同纳税人已经报送，按上述程序进行复核认定。
六、房产税税收优惠政策管理
　（一）、房产优惠项目及政策依据
一、法定免税项目
　　下列房产免征房产税：(条例第5条)
　　(1)国家机关、人民团体、军队自用房产；
　　(2)由国家财政部门拨付事业经费单位自用房产；
　　(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产；
　　(4)个人全部非营业用房产；
　　(5)经财政部门同意免税其它房产。
　　二、机关机关和社会公共事业
　　1、国家机关、人民团体、军队自用房产，免征房产税。(条例第5条)
　　2、由国家财政部门拨付事业经费单位自用房产，免征房产税。(条例第5条)
　　3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产，免征房产税。(条例第5条)
　 4、学校、医院、托儿所、幼稚园免税。
　　企业办各类学校、医院、托儿所、幼稚园自用房产，免征房产税。(［86］财税地字第8号）
　　纳税人用作学校、医院（医务室）、疗养院、幼稚园、托儿所房产免征房产税。（鲁政发[1986]119号）
对国家拨付事业经费和企业办各类学校、托儿所、幼稚园自用房产，免征房产税。（财税［］39号）
5、疾病控制、妇幼保健等卫生机构和非营利性医疗机构自用房产，免征房产税。营利性医疗机构房产，免征房产税3年。(财税［］42号）
6、从10月1日起，对政府部门和企机关、社会团体和个人等社会力量投资兴办福利性、非营利性老年服务机构，包含老年社会福利院、敬老院、养老院、老年服务中心、老年公寓、老年护理院、康复中心、托老所等，其自用房产，免征房产税。(财税［］97号）
7、对同意从事采集、提供临床用血血站，自用房产，免征房产税。（财税字［1999］264号）
8、对由主管工会拨付或差额补助工会经费全额预算或差额预算单位，能够比照财政部门拨付事业经费单位办理，即：对这些单位自用房产，免征房产税。（国税函发[1992]1440号）
9、对行使国家行政管理职能中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用房、土地，免征房产税、城镇土地使用税。（国税函[]770号）
10、自1月1日至6月30日，对向居民供热而收取采暖费供热企业，为居民供热所使用厂房及土地继续免征房产税、城镇土地使用税。（财税[]11号）
11、由财政部门拨付事业经费文化单位转制为企业，自转制注册之日起，对其自用房产免征房产税。文件实施日期，1月1日至12月31日（财税[]34号）
三、个人用房
1、个人全部非营业用房产，免征房产税。(条例第5条)
2、农民居住用房产，免征房产税。(国税发［1999］44号）
　　3、个人以标准价向单位购置公有住房，和经过集资、合作建房等形式取得住房，用于自住，免征该住房个人出资部分房产税。(［92］财综字第106号)
四、土地房屋租售
　　1、对经国务院同意成立中国信达、华融、长城和东方等4家资产管理企业及其分支机构回收房产，在未处理前闲置期间，免征房产税。(财税［］10号)
　　2、对房地产开发企业建造商品房，在售出前，不征收房产税。但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借商品房应按要求征收房产税。(国税发［］89号)
3、对中国东方资产管理企业接收港澳国际(集团)资产，免征房产税。对港澳国际(集团)所属内地企业在清算期间自有和从债务方接收房产，免征房产税。(财税［］212号)
　　4、自8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税。（财税［］123号）
　　5、从11月1日起，对按政府要求价格出租公有住房和廉租住房，包含企业和自收自支机关向职员出租单位自有住房；房管部门向居民出租公有住房；落实私房政策中带销户发还产权并以政府要求租金标准向居民出租私有住房等，暂免征房产税。(财税［］125号）
6、从1月1日起，对个人按市场价格出租居民住房，房产暂减按4%税率征收。（财税［］125号）对个人出租住房，不区分用途，在3％税率基础上减半征收营业税，按4％税率征收房产税，免征城镇土地使用税，自3月1日起实施。（财税〔〕24号）
　　7、从《金融机构撤销条例》生效之日起，对被撤销金融机构及其分支机构(不包含所属企业)，清算期间自有或从债务方接收房产，免征房产税。(财税［］141号)
8、廉租住房、经济适用住房建设税收政策。对廉租住房经营管理单位根据政府要求价格、向要求保障对象出租廉租住房租金收入，免征营业税、房产税。廉租住房、经济适用住房经营管理单位为县级以上人民政府主办或确定单位。上述和廉租住房、经济适用住房相关新优惠政策自8月1日起实施，文到之日前已征税款在以后应缴税款中抵减。（财税〔〕24号）
9、对企机关、社会团体和其它组织按市场价格向个人出租用于居住住房，减按4％税率征收房产税。自3月1日起实施。（财税〔〕24号）
　　五、科研
　　1、对关键从事应用基础研究或向社会提供公共服务非营利性科研机构自用房产，免征房产税。(国办发［］78号）
2、对经国务院同意原国家经贸委所属242个科研机构和建设部等11个部门所属134个科研机构，和经科技部、财政部、中编办审核同意国务院部门(单位)所属社会公益类科研机构中，转为企业科研机构和进入企业科研机构，从转制注册之日起，5年内免征科研开发自用房产房产税。(财税［］137号)
　　(1)对经国务院同意原国家经贸委管理10个国家局所属242个科研机构和建设部等11个部门（单位）所属134个科研机构中转为企业科研机构和进入企业科研机构，从转制注册之日起5年内免征科研开发自用房产房产税政策实施到期后，再延长2年期限。
(2)地方转制科研机构可参考实施上述优惠政策。参考实施转制科研机构名单，由省级人民政府确定和公布。
3、科技企业孵化器税收优惠（财税〔〕121号）
（1）科技企业孵化器（也称高新技术创业服务中心，以下简称孵化器）是以促进科技结果转化、培养高新技术企业和企业家为宗旨科技创业服务机构。自1月1日至12月31日，对符合条件孵化器自用和无偿或经过出租等方法提供给孵化企业使用房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税。
（2）享受本通知要求房产税、城镇土地使用税和营业税优惠政策孵化器，应同时符合下列条件： (一)孵化器成立和运行符合国务院科技行政主管部门公布认定和管理措施，经国务院科技行政管理部门认定，并取得国家高新技术创业服务中心资格；(二)孵化器应将面向孵化企业出租场地、房屋和提供孵化服务业务收入在财务上单独核实；(三)孵化器内提供给孵化企业使用场地面积应占孵化器可自主支配场地面积75％以上(含75％)，孵化企业数量应占孵化器内企业总数量90％以上(含90％)。
（3）本通知所称“孵化企业”应该同时符合以下条件：(一)企业注册地及办公场所必需在孵化器孵化场地内； (二)属新注册企业或申请进入孵化器前企业成立时间不超出2年；(三)企业在孵化器内孵化时间不超出3年；(四)企业注册资金不超出200万元；(五)属迁入企业，上年营业收入不超出200万元；(六)企业租用孵化器内孵化场地面积低于1000平方米；(七)企业从事研究、开发、生产项目或产品应属于科学技术部等部门颁布《中国高新技术产品目录》范围，且《中国高新技术产品目录》范围内项目或产品研究、开发、生产业务取得收入应占企业年收入50％以上。
（4）本通知所称“孵化服务”是指为孵化企业提供属于营业税“服务业”税目中“代理业”、“租赁业”和“其它服务业”中咨询和技术服务范围内服务。
七、人防系统
1、为激励利用地下人防设施，对外商投资企业利用人防工程中房屋进行经营活动，可比照《相关检发<相关房产税若干具体问题解释和暂行要求>、<相关车船使用税若干具体问题解释和暂行要求>通知》（财政部税务总局[1986]财地税字008号）相关要求，暂不征收房产税。（国税发[]44号）
2、凡经人防部门同意、单独修建、符合人防设施要求地下人防设施，暂不征收房产税。凡结合地面建筑修建、虽经人防部门同意、含有些人防设施功效，但和主体建筑不可分割地下建筑物，应和主体建筑合并计算征收房产税。（鲁地税函[]236号）
八、激励就业
安置残疾人就业单位（包含福利企业、盲人按摩机构、工疗机构和其它单位，不包含个人），凡同时符合要求条件，并经过相关部门认定后，其自用房产和土地均可申请减免房产税和城镇土地使用税。
安置残疾人就业单位，同时符合以下条件并经过相关部门认定后，均可申请享受房产税、城镇土地使用税税收优惠政策。
　 （一）依法和安置每位残疾人签署了十二个月以上（含十二个月）劳动协议或服务协议，而且安置每位残疾人在单位实际上岗工作。
　 （二）月平均实际安置残疾人占单位在职职员总数百分比应高于25%（含25%），而且实际安置残疾人人数多于10人（含）。
　 （三）为安置每位残疾人按月足额缴纳了单位所在区县人民政府依据国家政策要求基础养老保险、基础医疗保险、失业保险和工伤保险等社会保险。
　 （四）经过银行等金融机构向安置每位残疾人实际支付了不低于单位所在区县适用经省级人民政府同意最低工资标准工资。
　 （五）含有安置残疾上岗工作基础设施。
　　安置残疾人就业单位应向主管地方税务机关申请房产税和城镇土地使用税减免，由县（市、区）地方税务机关负责审批。
　　经审批符合减免税条件纳税人，应按月计算实际安置残疾人员占在职职员总数平均百分比并于每一申报期前报请地税部门核准。主管地税机关应根据管理权限明确专员负责审核并逐月确定应享受减免税额，经核准后减免税额方可在申报时进行减免税申报。当年累积三个月不符合减免税条件，取消其第二年享受房产税、城镇土地使用税优惠政策申请资格。
　　本通知所述“残疾人”，是指持有《中国残疾人证》上注明属于视力残疾、听力残疾、言语残疾、肢体残疾、智力残疾和精神残疾人员和持有《中国残疾军人证（1至8级）》人员。本通知自7月1日起实施，山东省地方税务局《相关福利企业房产税和城镇土地使用税征免相关问题通知》（鲁地税函[]277号）、《相关福利企业征免房产税和城镇土地使用税问题补充通知》（鲁地税函[]134号）停止实施。 (鲁地税函[]102号) 
九、特定项目
　　1.经判定，对毁损不堪居住房屋和危险房屋，在停止使用后，免征房产税。(［86］财税地字第8号）
　 2.基建工地为基建施工建造多种临时性房屋，在施工期间，免征房产税。(［86］财税地字第8号)
　 3.纳税人因房屋大修造成连续停用六个月以上，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作对应说明。、纳税人房屋大修停用六个月以上需要免征房产税，应在房屋大修前向主管税务机关报送相关证实材料，包含大修房屋名称、座落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修原因、大修协议及大修起止时间等信息和资料，以备税务机关查验。具体报送材料由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局确定。（国税函[]839号）
　4.在未开征地域范围之内工厂、仓库，不征收房产税。(［86］财税地字第8号)
　 5.工商行政管理部门集贸市场用房，不属于工商部门自用房产，按要求应征收房产税。但为了促进集贸市场发展，省、自治区、直辖市可依据具体情况暂给减税或免税照料。(［87］财税地字第3号)
　　对集贸市场用房按下列标准掌握：对简易市场房屋，可继续给免税照料，对新建缴繁荣市场用房按要求征税。具体划分由市、地地方税务局确定。（鲁地税地字[1996]3号）
6.加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。以前各地已做出税收处理，不追溯调整。(财税〔〕123号)
7.从1月1日起，对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外，尚在县邮政局内核实房产，在单位财务中能划分清楚，不征收房产税。(国税函［］379号)

（二）、房产税审批项目工作程序
1、房产税和城镇土地使用税困难减免相关审批事项
一、申报条件
纳税人有下列情形之一且利润总额为负数，视为纳税有困难，在本市行政区域当年应纳税额内，按减免金额不超出纳税人当年度实际发生亏损额标准，对其经营自用房产和土地，可酌情给减免房产税和城镇土地使用税：
（一）因自然灾难、意外事故等不可抗力，造成纳税人发生较大损失，正常生产经营活动受到较大影响；
（二）为净化环境、有效保护资源而兴建污水、垃圾、污泥搜集处理场所；
（三）从事文化、体育活动纳税人，因负担政府指定公益服务事业项目标；
（四）专门用作会展活动展览馆、会展中心等；
（五）经青岛市企业改革和组织结构调整领导小组或区（市）相关部门认定关闭企业、停产整理企业，造成房产、土地闲置在六个月以上；
（六）国家税务总局和山东省地方税务局要求其它情形。
二、审批权限
纳税人缴纳房产税有困难，须提出书面申请并提供相关情况材料，报主管地方税务机关审核后，年减免税额在十万元以下，由市征收局，各分局、各市地税局依法审批；年减免税额在十万（含）元以上，层报市局依法审批。
纳税人缴纳城镇土地使用税有困难，须提出书面申请并提供相关情况材料，报主管地方税务机关审核后，层报市局依法审批。
三、办理要求
纳税人申请减免税时，应该提交以下材料：
（一）纳税人书面减免税申请汇报（写明纳税人基础情况，减免税年度关键经济指标、申请减免税依据或理由、申请减免年度及税额等），纳税人申请减免年度财务会计报表（资产负债表，损益表）；
（二）纳税人申请减免税房地产产权证（或其它权属证实）复印件；
（三）相关部门出具证实材料；
（四）主管地方税务机关要求提供其它资料。
纳税人报送材料应真实、正确、齐全。需层报市局审批，主管地方税务机关应上报减免税正式文件和减免税情况汇总表（包含企业名称、减免税种、金额、减免期限、销售收入、利润、减免原因等）。
四、申报时间
（一）符合困难减免条件纳税人，应自缴纳房产税和城镇土地使用税年度终了之日起三个月内，向主管地方税务机关报送上十二个月度减免税书面申请及相关资料；依据《国家税务总局相关印发〈税收减免税管理措施（试行）〉通知》（国税发〔〕129号）第七条要求，对以前年度未申请减免纳税人，自文件下发之日起三个月内申请办理困难减免事宜。
（二）各基层局接到纳税人减免税申请后，应该对申请材料认真审核，在要求时限内转报或做出审批决定。
（三）各基层局对符合房产税和城镇土地使用税困难减免且应上报市局审批，须在每十二个月四月底前集中上报，市局按要求集中公告、审批；对受理以前年度困难减免且应上报市局审批，应在受理期限终了后三十日内集中上报市局。
本局审批房产税和城镇土地使用税困难减免实施集体审议制度。为加强审核、审批工作，主管税务机关相关审核、审批人员要对纳税人申请根据政策要求进行认真审核落实，并形成审核、审批工作底稿。工作底稿关键内容应包含：审核实施情况、金额、数量、申请事项是否符合税收政策要求（应具体注明适应相关税收政策条款）、初审意见、复审意见等，相关人员签字后连同企业申请资料一并保留。
2、立案类管理
为加强后续管理，掌握和了解资产损失扣除情况，对企业自行计算扣除资产损失，企业应参考《企业财产损失说明汇报》、《企业财产损失税前扣除（备查）表》、《企业财产损失明细表》要求相关内容，保留好相关资产会计核实资料和原始凭证及内部审批证实等证据，将自行计算扣除资产损失相关情况在财务部门登记、存档、以备税务机关日常检验。
（三）、房产税立案项目工作程序
纳税人享受立案类项目,应提请立案，标准上立案项目实施十二个月一立案制度，经主管地税机关登记立案后，自立案之日起实施。
纳税人未按要求立案一律不得享受税收优惠。
主管地税机关应实施一窗式受理服务，在受理纳税人立案项目时，应向纳税人出具《减免税立案项目受理通知书》，7个工作日内完成登记立案工作，对符合要求，向纳税人出具《税务事项通知书》，通知纳税人实施；对不符合要求，向纳税人出具《税务事项通知书》，通知纳税人不实施。《税务事项通知书》应有《税务文书送达回证》。
附件 房产税立案项目资料
一、房产税立案项目及报送资料明细
⑤各税务所（服务中心）审查意见。
立案期限：
2、安置残疾人员企业房产税：
（1）经民政部门或残疾人联合会认定纳税人，出具上述部门书面审核认定意见；
（2）依法和安置每位残疾人签署了1年以上（含1年）劳动协议或服务协议，而且安置每位残疾人在企业实际上岗工作；
（3）为安置每位残疾人按月足额缴纳了企业所在区县人民政府依据国家政策要求基础养老保险、基础医疗保险、失业保险和工伤保险等社会保险。纳税人为残疾人缴纳社会保险费缴费统计(按每人统计缴纳明细)；
（4）定时经过银行等金融机构向安置每位残疾人实际支付了不低于企业所在区县适用经省级人民政府同意最低工资标准工资；
（5）含有安置残疾人上岗工作基础设施；
（6）其它资料。
①各税务所（服务中心）审查意见
②安置残疾人员花名册(其中应注明出生年月、入厂时间、工种安排、残疾类别、残缺部位、月工资收入、劳动协议签署情况、投保情况、监护人等事项)
③安置残疾人员残疾证原件及复印件(原件审查后退回)，每页10份，正反两面复印。
立案期限：年度终了后3个月内
二、纸张规格装订次序及要求
1、减免税报批资料全部为A4纸大小。企业附报多种报表、证照等资料必需全部折成A4纸大小。
2、根据资料序号次序进行装订。
3、减免税资料一式三份，纳税人一份，主管税务机关一份，市局一份。