某房地产开发项目申请建设可行性研究报告c.doc
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1、晋江XX镇xxxx房地产开发项目可行性研究报告XXXX咨询顾问有限公司二O一O年三月目 录第一章 总 论11.1、项目概况11.2、投资单位简介61.3、报告编制依据与范围7第二章 政策环境分析92.1、2009 年房地产调控政策回眸92.2、2010年房地产政策162.3、政策分析小结19第三章 投资环境与市场分析213.1、宏观投资环境213.2、2009年XX市经济运行情况283.3、2009年XX市房地产市场分析343.4、未来房地产市场形势判断36第四章 SWOT分析与项目定位384.1、项目SWOT分析384.2、项目定位39第五章 项目选址及建设条件425.1、项目选址425.2
2、、建设条件42第六章 项目规划与设计方案456.1、项目基本规划指标456.2、项目基本规划466.3、建筑设计方案47第七章 环境影响分析557.1、环境现状分析557.2、环境影响分析55第八章 劳动安全卫生与消防628.1、劳动安全卫生628.2、消防66第九章 项目实施进度与工程招标719.1、建设工期719.2、项目实施进度安排719.3、项目实施进度横道图719.4、工程招标73第十章 投资估算与资金筹措7610.1、编制依据7610.2、投资估算7710.3、资金筹措78第十一章 财务评价8011.1、评价依据8011.2、销售收入分析8111.3、财务评价8211.4、不确定性
3、分析83第十二章 研究结论与建议8512.1、结论8512.2、建议86相关附表与附件88第一章 总 论1.1、项目概况1.1.1、项目名称晋江XX镇“xxxx”房地产开发项目。1.1.2、投资单位晋江xx房地产开发有限公司。1.1.3、建设地点晋江市XX镇永湖村,总用地面积为53816.0平方米,其中实际用地面积为50515平方米,分摊道路面积为3301平方米,用地性质为商住用地。1.1.4、建设内容与规模本项目用地性质为商住用地,总用地面积为53816.0平方米,实际用地面积为50515.0平方米,主要建设内容如下表:项目数量备注总用地面积53816.00道路面积3301.00实际用地面积
4、50515.00地上建筑面积98813.68其中一期91793.83其中住宅80642.00商业11151.83二期(商业)7019.85含配套设施地下建筑面积22000.0建筑占地面积20105.00其中一期17305.00二期2800.00建筑密度(%)39.8%容积率1.96绿地面积17680.25绿地率(%)35.0%总户数617户其中住宅户数515户单身公寓户数102户停车位860位其中地上停车位334位地下停车位526位社区卫生服务站60.00为配套设施,不出售部分居住小区文化室60.00社区居委会办公用房120.00社区物业管理用房212.00社区警务室20.001.1.5、投资
5、估算与资金筹措l 投资估算本项目总投资估算为32080.25万元,其中建设投资为30437.05万元,建设期利息为432.0万元。建设投资包括工程费用为23201.61万元,工程建设其它费用为7235.44万元,基本预备费用为1211.2万元,建设期利息为432.0万元。详见项目投资估算表。l 资金筹措本项目总投资估算为32080.25万元,目前投资方-晋江xx房地产开发有限公司已付清土地出让金及其它相关税费6213.03万元,已办理并取得国有土地使用权证,证书编号为:晋国用(2004)第01549号。因此,投资者目前需筹措资金总额为25867.22万元,其中计划向银行贷款8000万元,企业自
6、筹资金17867.22万元。资金筹措与资金计划运用表,如下表:序号内容合计第一年第二年第三年第四年1项目总投资32080.2513843.607846.577846.572543.521.1土地取得成本(已付清)6213.036213.031.2建设投资24224.027267.2067267.2067267.2062422.4021.3预备费1211.2363.36363.36363.36121.121.4建设期利息4322162162资金筹措32080.2513843.5967846.5667846.5662543.5222.1银行贷款8000400040002.2企业自筹24080.25
7、13843.5963846.5663846.5662543.5222.2.1土地取得成本(已付清)6213.036213.032.2.1建设投资等17867.227630.573846.5663846.5662543.5221.1.6、经济效益分析通过对项目的财务分析评价得出指标,详见项目全投资现金流量表:l 静态指标1)总销售收入为47396.48万元;2)项目税后利润为7576.96万元;3)销售利润率为15.99%;4)投资利润率为23.62%;l 动态指标1)项目税前财务净现值为1779.16万元(i=12%);2)项目税前财务内部收益率为15.59%;3)项目税前投资回收期为3.4年
8、;4)项目税后财务净现值为162.86万元(i=12%);5)项目税后财务内部收益率为12.35%;6)项目税后投资回收期为3.96年;综合以上分析,项目税后财务净现值为162.86万元0,税后财务内部收益率为12.35%12%,因此,本项目的各项经济评价指标均达到了同行平均水平,因此,本项目在经济上是可行的。1.1.7、社会、环境效益l 社会效益对居民收入的影响:项目建成后属高尚住宅主要销售对象为当地的白领阶层、民营企业管理层人员、个体工商业主等,他们平均收入较高,基本不构成较大困难的分期付款;对居民生活水平与生活质量的影响:良好的居住环境首先为住户提供了高水准的质量保证,家庭消费同时也增加
9、了物业管理职能的重要发挥;对当地文化、教育、卫生的影响:补充了周边中、小学校生源,为住户提供信息;对当地基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响:完善当地基础设施建设促进周边地区发展,扩大城市化进程适当扩大服务范围不盲目扩建。“xxxx”项目建成后,周围生活设施齐全,交通方便,环境配套设施已逐渐完善,市场颇佳。该项目建成后,可满足市场需求,提高XX镇城镇居民居住生活质量,为入住居民提供一个安静、高雅、舒适的生活环境,通过项目开发可以提高当地居住物业档次,提升地价,带动当地及周边房地产、餐饮、商品零售、休闲、交通等产业的全面发展。项目的建设还有利于改善XX镇城镇形象和投资环境,促进城镇总体规划早
10、日实现,社会效益巨大。l 环境效益本项目规划设计以人为核心,注重人与环境的相互协调,建筑形态时尚且经典,曲线流畅、造型优美,线条和细部处理处理简约明快,独具一格,符合当前住宅设计总体潮流。社区内住宅、公建、绿化,建筑小品布局合理巧妙,错落有致,为入住客户营造出一个良好的居住氛围。项目建成后将在当地形成一个环境优美、配套设施齐全,注重生态效益的智能化大型住宅社区。所以,项目建成后将改善周边居住与商业环境,提升城市品位,具有显著的环境效益。1.2、投资单位简介企业名称:晋江xx房地产开发有限公司企业住所:晋江市XX工业园区企业注册号:350582100064409法定代表人:许金举注册资本:壹仟万
11、圆整实收资本:壹仟万圆整公司类型:有限责任公司(自然人投资或控股)经营范围:房地产开发。(以上经营范围涉及许可经营项目的,应在取得有关部门的许可后方可经营)成立日期:一九九三年九月二十八日营业期限:一九九三年九月二十八日至二O一三年十一月十日企业主要管理人员姓名性别国籍最高学历陈耀高男中国大专 张新河男中国大专 何水生男中国其他 吴荣胜男中国大专 严昌忠男中国大专 余思彬男中国大专 杨丽英女中国大专 黄上游男中国本科 张文如男中国大专 黄建新男中国大专 许金举男中国大专 1.3、报告编制依据与范围1.3.1、编制依据1)中华人民共和国土地管理法(中华人民共和国主席令第28号);2)中华人民共和
12、国安全生产法(中华人民共和国主席令第70号);3)中华人民共和国城市规划法(中华人民共和国主席令第23号);4)中华人民共和国环境保护法(中华人民共和国主席令第22号);5)建设工程勘察质量管理办法(中华人民共和国建设部令第115号);6)国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知7)晋江市XX镇总体规划8)晋江市城市规划建设建设项目选址意见书9)投资项目可行性研究报告编制指南10)委托单位提供的本项目相关的基础资料、数据等。本报告编制主要根据国家相关部门对项目可行性报告的规范及深度要求,结合项目编制小组调研结果及项目建设单位总体思路,经综合考虑,合理分析编制而成。1.3.2、编制范围本可
13、行性研究报告主要对晋江xx房地产开发有限公司投资建设的晋江xxxx房地产开发项目可行性问题进行分析评价,主要包括政策环境分析、房地产市场分析、建设规模、选址、节能环保、投资估算与资金筹措、财务评价、风险分析等内容,以供决策者参考。第二章 政策环境分析2008年,在世界金融危机和国内经济下行的双重外部压力下,在行业自身调整的内部推动下,全国房地产市场出现了周期性变化,由增长期转变为衰退期,与之相适应,房地产调控政策亦发生了明显的方向性变化,持续五年的紧缩型调控慢慢放松,过渡到2009年的扩张型调控轨道上去。2.1、2009 年房地产调控政策回眸2009 年初,各商业银行和各地方政府纷纷制定细则,
14、贯彻国办发2008131 号文件。2009 年1 月3 日,四大国有银行宣布,只要2008 年10 月27 日前执行基准利率0.85 倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。 2009 年1 月9 日,全国住房和城乡建设工作会议暨住房和城乡建设系统党风廉政、精神文明建设工作会议在北京召开。住房和城乡建设部部长姜伟新在会上作了落实科学发展观,做好今年住房和城乡建设工作。会议要求,2009年住房和城乡建设系统要着力做好九方面工作。其中相对比较重要的是前面两条:一是,全面推进保障性住房建设。以实物方式为主,结合发放租赁补贴,解决260 万户城市低收入住房困难家庭的住房问题;解
15、决80 万户住在煤矿、林区、垦区棚户区的住房困难家庭的住房问题;新增经济适用住房130 万套。二是,促进房地产市场健康稳定发展。认真贯彻落实国办发2008131 号文件,在加大保障性住房建设力度的同时,进一步鼓励普通商品住房消费,进一步搞活住房二级市场和租赁市场;支持房地产开发企业积极应对市场变化,以合理价格促进销售;继续加强对房地产形势的监测分析;强化地方人民政府稳定房地产市场职责;继续深入整顿规范房地产市场秩序。强化住房保障与稳定市场发展-这是2009 年我国房地产政策趋向的两条主线。同时,这也是2008 年房地产调控的沿袭、加强、深化。围绕这两条政策主线,2009 年初房地产调控政策主要
16、从金融、市场、税收和保障住房几方面进行,其表现出政府希望通过刺激房地产市场,使之尽快回暖的态度。2009 年2 月10 日,继中国农业银行出台房贷细则后,中国工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则,随后不久,其他银行的优惠政策细则相继出台,为楼市回暖蓄积了政策基础。各地方政府根据中央精神,纷纷出台细则促进房产市场健康发展。尤其在对第一套住房的解释上,采用了宽松的标准。对已贷款购买一套住房的居民,为改善居住条件,再贷款购买第二套普通住房,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。这就意味着,改善性住房需求,不管第一套的情况,只要购买第二套的普通自住房,都可以享受最优惠的待遇。
17、进入2009 年第二季度以来,北京、上海、广州、天津等重点城市的楼市迅速回暖,房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手,开始了继2007 年之后的新一轮购地高潮。土地价格也屡屡在各城市创出同类地区的新高。政府采取了加大土地供应,平衡土地供求的措施。2009 年2 月,国土资源部发布国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知明确:将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度,对违反国家产业政策、供地政策或用地标准,搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察,做好重大典型案件查处曝光。2009 年4 月24 日,住房和城乡建
18、设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。会议明确了专项治理的主要内容:完善相关政策、制度;加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查;严肃查处违法违规违纪案件。2009 年5 月11 日,国土资源部发布国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知(国土资发200956 号)。针对经济形势和土地市场运行变化情况,为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策,更好地履行部门职责,充分发挥地价政策在宏观调控中的作用,对全国工业用地出让最低价标准实施政策进行适当调整。2009 年5 月13 日,国土资
19、源部发布国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知(国土资发200958 号),要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发,认识保障性安居工程的重要性,重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造,以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作,确保保障性安居工程的顺利落地;加快编制和修编2010-2011 年和今年保障性住房用地供应计划,统筹协调及时调整土地供应结构,扩大民生用地的比例,确保保障性住房用地的需求。2009 年5 月27 日,国务院发布关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知(国发200927号)中明确,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为
20、20,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30。这是自2004 年以来执行35自有资本金贷款比例后的首次下调,已恢复到1996 年开始实行资本金制度时的水平,从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始松绑。2009 年5 月21 日,国家税务总局制定土地增值税清算管理规程(国税发200991 号),对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。2009年6 月10 日,国土资源部强调,小产权房实质是违法建筑,违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理的法律,违反相关政策,各地要严格依法查处大量存在的小产权房等违法用地、违法建筑行为。这一系列措施有力地维护了房地产市
21、场经营秩序,促进了房地产市场的健康稳定发展。由于2009 年上半年采取的积极宽松的财政、税收、金融政策,再加上房地产市场潜在的刚性需求和强烈的改善型、投资型意愿,2009 年年中,各地房地产市场上演了地王频出、量价齐升、一房难求的火爆场面。2009 年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景。各级政府出台的房地产相关政策也起到了积极的作用。受年底一系列房地产优惠政策即将到期的影响,2009 年10 月中旬以来国内一线城市房地产成交量逐渐走高,政策可能要改变的心理预期导致部分购房者集中入市显著影响了楼市。2009 年,房地产市场最火
22、暴的名词无可争议的是地王。北京、上海、重庆、杭州、成都50.5 亿元、72.45 亿元、40.6 亿元地王可谓无处不在。地王的频频出现不仅使得房价大幅上涨,更是引起了国土部的关注。2009 年11 月10 日,国土资源部和国家发展改革委共同发布限制用地项目目录(2006 年本增补本)和禁止用地项目目录(2006 年本增补本),规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市(镇)不超过7 公顷,中等城市不超过14 公顷,大城市不能超过20 公顷。此举可有效防范土地闲置,缩短开发商占地周期。2009 年年初还在低迷中徘徊的房地产市场,在政策刺激下逐渐复苏,并迎来爆发式增长。而房价也在市场的火速逆转中升至历史
23、新高。为遏制部分城市过快上涨的房价,2009 年12 月以来,中央接连释放房地产市场调控信号。在2009年12 月9 日的国务院常务会议上,中央政府决定不再延长2008 年年底出台的二手房营业税减免优惠政策,将个人住房转让营业税征免时限由2 年恢复到5 年,遏制炒房现象。国办发2008131 号文件中的四大税种的优惠措施,只有营业税优惠取消,契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。这虽在预期之中,但也被认为是对投机性购房行为的打压。 在取消二手房营业税优惠政策仅仅5 天后,楼市的另一只靴子终于落下。2009 年12 月14 日召开的国务院常务会议
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