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招商方案
一、企业介绍
云南广电网络集团是云南省委、省政府深化文化体制改革、加紧文化产业大繁荣大发展而组建正厅级国有骨干文化企业集团，由省委宣传部直接领导，是国家广播电影电视总局授权全省经验有线电视、数字电视、网络电视等唯一主体，固定资产约60亿人民币，年营业收入15亿。
云南广电地产是云南广电网络集团全资子企业，现在依据省委、省政府要求和国家“三网融合”要求，在全省范围内打造“广电文化广场”“广播电视集中集成播控中心”，将覆盖到全省州市各县，现在，昆明、曲靖、昭通、大理等多个项目已经开启。
二、项目介绍
“马龙广电文化广场”是云南省委、省政府确定十大标志性文化设施，“云南广播电视集中集成播控中心”先行先试项目“云南广播电视集中集成播控中心”已列入本省十二五重大项目计划，列入本省文化事业10+1项目。
“马龙广电文化广场”在马龙县城，云龙路和龙翔路交汇处。项目用地5156.34㎡，高77.3m（当地地标性建筑），是一个集广播电视集成中心，广播电视节目展示分发中心、群众性文化普及设施、特色文化广场为一体地标式基础文化项目，经过项目建设，努力争取在十二五期间实现西部少数民族聚集县广播电视节目标全覆盖和基层文化传输，并经过“马龙广电文化广场”建成来总结经验，作为云南省每个县以上城市建设基础文化设施范本。
三、 项目周围市场环境
马龙广电文化广场在马龙新城和老城结合部，现在马龙关键行政机关已经搬迁到新城区，未来新城区将成为马龙行政中心、商业中心。但因为马龙人口限制，新城区发展还需要人口基数增加才能完全带动，所以新城区发展最少还需要5年。现在项目周围商业也比较完善，云龙路集中了马龙关键餐饮业，龙翔路关键以私营建筑材料（门、窗类）为主，项目对面是马龙县第四中学和比较成熟化建小区和云华园小区。老城区商业即使年久，商业比较集中，但未来虽着大家生活水品不仅提升和经济不段增加，新商业中心将发生转移。未来本项目将以绝正确位置优势成为马龙第一门户。所以我们对本项目标未来前景是比较看好。
四、 项目商业计划布局
马龙广电文化广场，毗邻城市主干到龙翔路和云龙路、交通便捷。计划为1号楼关键以商业为主，内部设计建造1至2层为商铺，3至5层设计建造为酒店式格局，实用以酒店和KTV、娱乐场所等服务型商业。2号楼关键以住宅和办公为主。现在住宅在售，1号楼商铺在售，已经成功引进中国农业银行、书店等商业入驻1至2层。三、四、五层按计划布局将进行酒店招商。
五、 招商方案
1、 招商目标：短期内完成项目销售，回收资金。
2、 产品结构：酒店式格局建造。
3、 针对酒店式格局物业招商，现在有三种运作方法分别为：酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店三种物业运作方法。以下是三种基础物业概念：
（1） 酒店式公寓:意为“酒店式服务，公寓式管理”，是指物业建筑结构形式类似于酒店，而负责管理物业企业提供酒店模式服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家俱及厨房设备。概括地说，就是将星级酒店高标准服务融于日常生活之中。 它通常是拥有独立产权、配置包含厨卫在内综合套间房子，大厦提供酒店式商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既能够像购置一般住宅一样用于自住，又能够交由大厦以酒店形式出租，取得投资回报。所以，酒店式公寓既吸收了星级酒店服务功效和管理模式，又吸收了信息时代写字楼特点，拥有良好通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一个综合性很强物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多个功效于一体。
（2） 公寓式酒店：简单地说，就是设于酒店内部公寓形式酒店套房，通俗说是酒店里客房户型和配套和公寓相仿，实则为酒店。此种物业特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家格局和良好居住功效，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套家俱电器，同时，能够为客人提供酒店专业服务，如室内打扫、床单更换和部分商业服务等。它现有公寓私密性和居住气氛，又有高级酒店良好环境和专业服务。四星级以上公寓式酒店提供服务则更为周到，这种物业土地性质为旅游用地，产权通常为40年。
（3） 产权式酒店：其实质是酒店。就是由个人投资者买断酒店客房产权，即开发商以房地产销售模式将酒店每间客房独立产权出售给投资者。每一套客房全部各拥有独立产权，投资者如购置商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理企业分取投资回报及获取该物业增值，同时还取得酒店管理企业赠予一定时限无偿入住权。其实质就是迎合一般老百姓不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外权益性房地产投资基金、房地产有限合作企业较类似，全部是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产投资行为，目标是取得房地产增值和经营收益。
（4） 三种物业区分:
酒店式公寓和公寓式酒店本质区分在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务工艺，而公寓式酒店则是在酒店客房中提供相当于家庭设备（如厨房、厨具）酒店，实则还是酒店。
产权式酒店是一个投资和休闲度假相结合旅游房产新型模式，须向业主承诺对应回报率，且对开发商和酒店管理企业等相关单位合作关系和操作能力要求较高。
4、马龙县酒店市场概况。
马龙现在最好三家酒店：乐熙大酒店，马龙宾馆、文景宾馆。
(1) 、乐熙大酒店：在马龙乐熙门，地处马龙县环城南路延长线，现在马龙县最好酒店，以4星级酒店标准打造，配套有KTV、水疗会所、餐饮、停车场等一体化酒店。客房部共80间，平均入住率为：80%，客房收费标准为：150元至380元。现在该酒店客源关键是中铁十二局终年入住，由中铁十二局带动消费。
(2) 马龙宾馆：在马龙县一中旁，县政府后，位置优越，处于马龙县城中心，周围人流和商业较为集中。配套有餐饮、停车场等，客房部共60间客房，平均入住率为70%，客房收费标准120元/间，协议价为：100元/间，关键客源是政府单位接待客源。
(3) 文景宾馆：在马龙县龙翔路，云华园正对面，酒店配套有KTV。根据三星级酒店表准装修打造，客房部共60间，平均收费为338至138元/间，有卡可打折为238元至96元/间，入住率为70%。关键客源外来客源，零碎用户。
(4) 其它小型私营宾馆：居住环境差，平均收费为30至50元/间，入住率低。
综合上述情况，马龙酒店市场随人口不停增加、大家生活水品提升，经济增加，未来发展前景很好，是比较有投资价值市场。所以提议如本项目投资酒店，将以高端星级酒店标准打造，树立品牌效应。
5、 设想我项目酒店运行预期分析
总面积：4978.12平米，三至五层，每层27间客房，共81间。还能够在分割。假设三层使用为KTV，四至五层使用为酒店。
A、按现在装修成本计算：三层KTV，以中等装修酒店或KTV每平米500至1000元/平米，折中按800元/平米计算，累计：1677平米，KTV装修总价约为：130万.
B、按现在装修成本计算：四至五层为酒店，以中等装修为800元/平米，按3301平米计算，酒店装修总价约为：264万。
C、装修累计成本：400万。
D、招聘职员：40名，每人平均工资元/月。每十二个月职员工资为：100万/年。
E、租金每十二个月：100万/年计算。（现在马龙最高租金）
F、水电和物业管理费：50万/年。
G、前期其它费用：包含办理多种证件、购置货物、杂费、税费等100万。前期总投资累计：850万。
G、酒店盈利：60间客房，平均消费为100元/间，入住率为60%。
年均纯收入为：130万-130*20%=104万*50%=52万（扣税后）
H、KTV盈利：27间包间，平均消费450元/间，使用率为60%。
年均纯收入为：260万-260*20%=208万*50%=104万（扣税后）
I、总计酒店整体，每十二个月纯利润为160万左右。
J、作为投资方最快需要：850万÷160万/年=5年能收回前期成本。
K、如用户一次性买断产权，前期商铺价值为：19739376元+税费=万。假如再加前期装修运行投资成本850万。用户总投资成本在2850万，根据每十二个月纯利润为160万，用户需要才能收回前期成本。
L、按以上分析结果，假如用户能一次买断，是最好选择，但前期投入资金太大，难以实现，只能以租方法经营。那么我项目要在短期内回收资金，该怎样去做呢？
六、本项现在期设计建造为酒店，顾只能以酒店形式运行。综合本项目标实际情况和马龙酒店市场情况，针对本项目提出以下两种运行方法：
第一个：企业聘用酒店管理机构或企业成立酒店管理企业来经营管理酒店，同时结合马龙市场情况，以高端商务酒店装修标准打造马龙顶级商务酒店。同时以产权式酒店形式销售酒店产权，购置业主以每十二个月固定返租或盈利进行分红。缺点：需要企业投入装修和前期运行资金。
第二种：招商引资，企业提供物业，以一定优惠政策、减免物业管理费、无偿提供广告宣传位、提供部分固定客源等政策，吸引投资用户，由投资用户来经营管理。投资用户可租用或一次性买断方法进行合作。投资用户优先选择能购置，其次投资用户如租用本物业，确定一定租用年限和租金后，我们只能以产权式酒店形式进行销售。购置业主以每十二个月固定返租或盈利进行分红。优点：企业不用投入资金，装修和前期运行资金由投资者负担。
总而言之:以上两种方法，全部适适用于长久投资，本人提议采取第二种方法，进行招商引资。
七、招商具体实施方案。
1、综合考虑，必需平衡三方面权利和利益关系，第首先为开发商（以下简称甲方），第二方面为投资方（以下简称乙方），第三方面为购置我产品用户（以下简称丙方）。
2、三方包含权利和利益。
（1、甲方：对物业产权和处理、收益、使用权。目标是把物业销售出去，平衡乙方和丙方利益。
（2、乙方：作为投资方，租用我方物业，以最低投资成本（租金）获取最大收益。对我物业只有使用权。
（3、丙方：购置我项目物业产权，目标是得到对应投资回报，也就是租金。
（4、三方同时包含到关键利益点：租金（关键词）。
（5、租金分析。
A、据调查按马龙现在月租金水平为：10-18元/平米。因酒店属于盈利性质租房，所以以最高18元/平米月租金计算。
总面积
（平米）
每平米租金(元/平米）
月数
乙方年租金
（元）
最小单间面积
每平米年租金（元）
丙方年租金（元）
4978.12
18
12
1075274
39.25
216
8478
4978.12
18.5
12
1105143
39.25
222
8714
4978.12
19
12
1135011
39.25
228
8949
4978.12
19.5
12
1164880
39.25
234
9185
4978.12
20
12
1194749
39.25
240
9420
4978.12
20.5
12
1224618
39.25
246
9656
4978.12
21
12
1254486
39.25
252
9891
4978.12
21.5
12
1284355
39.25
258
10127
4978.12
22
12
1314224
39.25
264
10362
4978.12
22.5
12
1344092
39.25
270
10598
4978.12
23
12
1373961
39.25
276
10833
4978.12
23.5
12
1403830
39.25
282
11069
4978.12
24
12
1433699
39.25
288
11304
4978.12
24.5
12
1463567
39.25
294
11540
4978.12
25
12
1493436
39.25
300
11775
每十二个月按5%租金增加率，最小单间面积39.25平米售价为：153075元计算，丙方能回收成本：151897元。乙方租金总额为：19265324元，相当于现在物业总售价。上述丙方购置时按一次性支付计算，如根据按揭贷款计算，首付比列50%及77075元，按揭贷款7.6万，贷款年限5年，月供为：1512.4，实际还款：90744元，产生贷款利息：14744元，实际总房款为：167819元。那么丙方最少需要才能收回成本。再次，根据物业出租年限，平均每十二个月租金收益为：10126元，除于该物业总投资153075元，该物业投资回报率为：10126÷153075×100%=6.6%。（依据简易国际评定法 基础公式为：假如该物业年收益×＝房产购置价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业理财企业评定一处物业投资价值简单方法。计算方法：投资回报率＝月租金×12(个月)/售价，计算购入再售出投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价。）
B、总而言之：我方以产权式酒店方法出售产权是可行，对于丙方来说，总投资成本低，后期收益较大，而且随人口经济增加，租金和物业升值空间较大，所以是比较有投资价值物业。
C、所以提议租金定价：18-20元/平米每个月，每十二个月按5%租金增加率计算。
D、租期：租期时间最低一次性签署5年，最高20年，确保乙方和丙方收益平衡。
3、 我方招商引资所能做到优惠政策。
（1） 减免装修期间物业管理费用。时间：1年至2年。
（2） 无偿提供广告宣传位，给酒店方使用。
（3） 无偿提供酒店大堂使用。
（4） 对顶楼含有无偿使用权。
（5） 可提供部分固定客源，比如：马龙广电和其它单位接待。
（6） 乙方对丙方，可提供每十二个月15天无偿居住权，首先给丙方得到了对应居住感受，同时带来更多客源和宣传效应。
（7） 提议：在1号楼顶可建设大型广告位，用于出租，因我项目标位置极为优越，广告位投放将增大项目标收益，收益部分可用于减免物业管理费用，确保收益平衡。据调查马龙现在大型户外广告使用租金月为9万/年，如我项目建设大型广告位4副，每十二个月收益大约为30万。（保守估量）
4、 乙方按每十二个月支付租金和物业管理费用，由甲方物业企业代为收取，收取后租金，按丙方所购置产权面积，按每平米多少元返还丙方。甲方可要求时间每十二个月年底12月31日为租金交款日，乙方按协议约定租金支付租金，甲方在通知丙方领取租金。
5、 上述未考虑周全，另作补充。
八、 立足马龙县，面向曲靖、昆明地域，乃至全国各地域。
第一阶段任务：招商手册和人员培训。
第二阶段任务：用户资源谈判和引进。同时进行产权式酒店前期认筹。关键点：用户资源起源。
第三阶段任务：招商引资完成，并签署协议。
第四阶段任务：进入产权式酒店销售和手续办理，并签署协议。
第五阶段任务：交房和后续工作。

销售部：陈雪松
7月12日