工程项目管理参考手册模板.doc
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1、工程项目管理参考手册*置业201*年*月目 录一、 项目责任人和项目管理计划书 二、 土地接收 三、 现场三通一平 9四、 委托监理 12五、 施工招投标、承包协议 16六、 工程质量、安全报监 20七、 申办建设工程施工许可证 22八、 施工计划和施工方案审核 25九、 设计交底和图纸会审 29十、 设计(技术)变更 31十一、 图纸管理 33十二、 开工放线、验线 34十三、 样板引路、材料选型和封样验收 35十四、 隐蔽工程验收(土建)38十五、 隐蔽工程验收(水、电、设备)41十六、 工程例会、专题会议十七、 安全生产和文明施工十八、 现场签证十九、 精装修管理二十、 供水配套二十一、
2、 供电配套二十二、 燃气配套二十三、 通讯配套二十四、 园林、市政配套二十五、 人防工程管理二十六、 项目月报二十七、 工程款支付二十八、 完工(质量)验收二十九、 完工验收立案三十、 工程移交和交楼三十一、 工程质量维修一、 项目责任人和项目管理计划书1. 作业目标在工程项目开始之初选择和任命项目标责任人(项目经理),编制出针对具体项目标实施过程含有指导作用管理计划书。2.作业依据*置业工程管理制度、*置业程序文件之施工过程控制程序。3.主管岗位工程部经理:选择项目经理,报主管工程副总审批,审批后签发任命书。主办岗位项目经理:编制项目管理计划书,报主管工程副总审批。4.紧前工作条件任命项目责
3、任人:项目已立项,准备实施。项目管理计划书:准备开工,施工单位、监理单位已选定。5.作业描述5.1任命项目责任人:工程部经理在项目实施之初依据项目标具体情况,安排含有对应专业资质和管理能力、管理经验工程师担任项目责任人,报企业主管工程副总经理审定(通常以企业呈批件形式),审定后由工程部经理签发“工程项目责任人任命书”,盖公章后存档并发到相关单位(施工单位、监理单位等)。项目责任人任命书是质量管理体系审核中必备资料之一。5.2编制项目管理计划书项目责任人依据工程项目标具体情况和企业目标、要求,编制工程项目管理计划书,报工程部经理审核,再报主管副总经理审定,作为进行项目管理指导性文件。5.2.1工
4、程项目管理计划书应包含以下关键内容:5.2.1.1工程概况、说明对工程地点、幢数、层数、面积、基础形式、结构形式、用途进行描述,说明施工单位、监理单位及开工时间等,另外,应对工程特点、难点加以说明,方便制订出针对性控制方法和程序。5.2.1.2工程管理依据包含法律、法规、技术规范、地方要求、承发包协议、企业要求规章等,本企业在工程管理方面有多个管理要求:*房地产(集团)股份工程项目管理要求、*房地产(集团)股份住宅土建毛坯交楼管理暂行要求、*房地产(集团)股份住宅建筑装修施工管理暂行要求。5.2.1.3工程管理组织机构包含企业为此工程成立项目部人员配置、岗位分工和职责;施工单位管理机构和项目经
5、理、技术责任人、各关键管理人员情况;监理单位管理机构和项目总监、总监代表、专业监理工程师资格、职称、岗位等情况。5.2.1.4工程项目管理范围通常包含施工准备阶段、施工过程阶段及完工验收、交楼、保修阶段。5.2.1.5工程项目标管理目标依据企业对项目标总体目标确定项目标质量、进度、造价、安全等方面目标,分解成阶段性具体施工单位必需达成目标。5.2.1.6工程管理内容在项目标实施过程中进行管理具体工作内容。5.2.1.7工程管理控制方法和程序分施工准备阶段、施工过程阶段、完工验收、移交、交楼阶段,按管理工作内容确定控制方法和程序,关键是施工过程中质量、安全、投资、安全控制方法,并结合工程特点、难
6、点制订针对性控制方法、程序。5.2.1.8工程项目标关键节点计划、阶段计划、总体计划为实现项目目标,结合实际情况,将目标分解,制订出本企业控制性节点计划、施工单位可行阶段性计划,全部计划必需和企业总体计划相符并最好预留机动时间以应付不可预料情况。5.2.1.9其它事项如需要配合事项、平面部署等。5.2.2 工程项目管理计划书审定后应存项目现场,作为实施过程中指导性文件,也是质量管理体系审核中现场必备资料之一。二、 土地接收1.作业目标土地接收是工程进行施工乃至项目实施前提条件之一,界线分明、定位明确地接收场地是工程顺利开展条件。2.作业依据 建设用地计划许可证,建设用地同意书,红线图;企业房地
7、产前期报建(后期验收)控制程序。3.主管岗位工程部经理:协调工程部和企业综合开发部接收场地。主办岗位项目经理:现场接收场地,参与红线点、基准点测放工作。4.紧前工作条件企业收到土地转让(出让)单位土地移交通知书,工程部收到企业综合开发部接地通知。5.作业描述5.1 接收土地前准备土地转让(出让)或土地竞标等取得土地手续,建设用地计划许可证,建设用地同意书,红线图等证件资料由企业综合开发部办理。获知取得土地后,工程部经理跟进项目标开发进展情况,企业明确项目要实施时应安排项目经理,由项目经理具体跟进,先查阅红线图、地形图、项目方案图等资料,对项目标地址、方位、占地面积、周围环境、现实状况等情况了解
8、、熟悉,并应从开发部了解(必需时查阅土地转让协议和附图附件)土地移交时条件、状态,了解清楚是否需要拆迁,移交时有没有水电,周围道路等情况。若由本企业负责拆迁旧建筑构筑物,迁移供电、电视电讯、供水、煤气等管线,则需先选定拆迁施工队,联络相关单位、部门,估测拆迁工程量,拟订、签署相关协议、协议,做好拆迁准备。对于需要砌筑围墙场地,应先安排施工队伍,从总工室领得围墙图纸,商谈工程造价,待接收场地后可立即砌筑围墙。若此项目标土建施工单位已确定,应通知施工单位做好进场准备,也可将围墙一并交由土建队施工。5.2现场接收5.2.1现场查勘收到开发部土地移交通知后,工程部经理和项目经理及项目部专业工程师(若土
9、建施工单位已确定,可通知施工单位同去)带好相机(最好是有日历)和相关图纸资料和开发部到现场和交地单位交接,查勘全场(做好全景拍摄)。项目经理应引导双方在有问题需要交涉地方停留(做好局部针对性拍摄),由对方介绍情况,双方议定遗留问题处理方法。5.2.2现场交接界桩、测放红线点对于原单位用地,应对边界(围墙、界桩)交接清楚,做好统计,在地形图或平面图上标注清楚,对于经过竞拍或转让取得空地,应现场测放红线点(由开发部申请并组织城市计划测量队测量放线),统计、标注清楚,并应统计部分延伸点、参考点位置、距离(如某界点离路边垂直距离多少)以帮助校核(或重放)界桩点。对于测放好界桩点,应加以保护(如已确定土
10、建施工队,可安排施工队现场一起参与,或安排砌筑围墙队伍或拆迁队进行界桩加固保护),避免界桩遭到损坏造成界线不明。5.2.3 需要关键关注问题除土地转让协议另有约定外,土地接收时应达以下标准:场地标高要求和场外道路平齐;场地平整度要求起伏不超出正负30厘米;周围边界线是否封闭,边界折角点界桩是否齐全和牢靠,位置是否正确;边界是自然水面,间接界桩和边界线距离是否明确;地面以下建筑物基础,构筑物已清除,过境管线已妥善搬迁,区域内管线已在区域边界外截断;地面以上和区域上空已清空(企业要求保留除外);和周围任何个人或单位没有土地使用权益上纠纷;区域和场外主干道之间必需通畅,并能确保重型施工车辆通行安全;
11、区域周围已留有足够容量电,自来水和废污水排放接口。5.2.4 现场交接会议,交接统计查勘完现场、界桩交接或测放完后,应在现场立即召开会议,确定是否接收。决定通常分三种情况:(1)同意接收,没有遗留问题,交接清楚;(2)同意接收,遗留问题约定处理方法、时限;(3)不一样意接收,不符合土地出让协议约定接管条件,整改后另行约时接收。同意接收土地,现场签署土地接收文件,由开发部和对方单位签,我部和开发部签移交统计,红线点、界桩交接统计。对有遗留问题,应留下对方联络人和联络方法。5.3 接收土地后工作 现场接收土地后,视具体情况,需要拆迁,立即安排施工队伍进场进行拆迁、清障,联络相关部门迁移处理过境管线
12、;要申办施工用水用电、通(修)路、平整场地(三通一平)视条件立即开启;需要砌筑围墙,立即安排施工单位砌筑围墙;土建施工单位已确定,立即安排进场进行施工准备工作。5.4 整理接收过程中资料,项目归档。三、 现场三通一平1.作业目标现场三通一平(通水、通电、通路、平整场地)是工程开展施工前提条件之一,是建设方向施工单位下达开工令条件之一,对项目标总工期和经济效益相关键影响。2.作业依据 建设工程计划许可证,计划方案,总平面图;企业程序文件施工过程控制程序和工作文件施工准备工作步骤。3.主管岗位工程部经理:督促检验“三通一平”进展,协调相关问题。主办岗位项目经理:组织开展“三通一平”工作。协办岗位
13、土建工程师和水电主管工程师:现场跟进平整场地、通路施工进展,具体申办施工用水、施工用电。4.紧前工作条件已接收土地,修建性具体计划已同意,已取得建设工程计划许可证(通水电)。5.作业描述5.1 场地平整5.1.1 场地平整准备工作在修建性具体计划已同意、总平面图已含有时,可依据计划图、总平面图平面部署、尺寸、标高等要求,对照场地现实状况(查地形图或现场测量)确定是否需要平整场地、什么区域要降低标高、什么区域要填高、挖或填高度是多少。若平整场地工程量较大,可呈报企业确定是否单独委托土石方施工队还是一并由土建施工队施工,对于场地内有较大高差情况(如山地盘),还应考虑(结合建筑物情况、道路、园林)是
14、否需要采取边坡支护(挡土墙、喷锚等);若平整场地工程量较小,可直接包含到土建工程中由土建施工单位进场后完成。若要委托土石方施工队,则应按企业合格供方评价和选择控制程序选择好施工单位,先约定价格,拟、签协议,准备开工。经估算有大量土石方外运,还应先办理余泥渣土排放证(也可包含到土石方施工队任务中)。5.1.2 场地平整实施土地接收后,由土建施工队或单独委托土石方施工队进场进行场地平整。首先测量原地标高,视现场情况,按10米或5米间隔方格网测量,施工单位测量,监理旁站监督,做好统计,绘制平面图,我方现场管理人员审核签字。其次,按计划总平面图部署,现场测放出对应区域(按设计标高),确定出需要挖、填区
15、域。视现场情况和施工单位机械、人力情况,确定施工线路;若要进行边坡支护,应同时进场配合施工。完成以上工作后,即可进行场地平整。完成后再进行测量,绘制平整后平面图,按区域标注平整后标高。5.2通路在接收土地前或接收土地后,应视项目场地现实状况、周围道路情况,结合项目标计划、平面部署考虑使场地和周围市政路接通、怎样设置路口,有现成道路可用,关键考虑怎样接驳、开设路口,按市政管理要求,开设路口应向市城管办道桥处申请;场地离市政路较远需要修路,应事先取得土地全部些人同意,委托施工单位修路,筑路工程可视情况由平整场地土石方施工队一并完成。接收土地后若离工程开工时间较长,且场地内道路、排水管网已设计好,在
16、通路时可将场地内道路同时施工,立即施工临时道路和计划市政路合二为一,为施工时提供方便通畅通道,也可从总体上节省工期、成本。5.3通水电按*市现行要求,施工临时用水、用电需取得建设工程计划许可证后才能申请办理。办理前应依据工程拟建幢数、面积、施工需用关键机具、施工期人员数量等情况,计算出需报装水、电容量。鉴于*市实际情况,水电报装和实际安装通常委托自来水企业和供电局属下承装单位为宜。5.3.1申请施工用水申请施工用水按下列方法办理:自行或委托含有资质承装单位到*市自来水企业或企业属下各供水管理所办理申请报装手续。 申请临时用水,须提交以下文件和图纸:1、用水申请书;2、用水所在地1:500四置地
17、形图一式两份,3、市建设用地计划许可证或用地同意书复印件;4、计划部门征地红线图复印件;5、填报用户申请用水登记审查表(一式两份)、*市自来水企业报装记录表及*省城市供水协议(一式两份);6、建设工程计划许可证。5.3.1申请施工用电申办施工临时用电需按用电地址到所属区供电局配营部营业厅办理,填写用电申请表,由供电局审批后现场安装。四、 委托监理1.作业目标委托监理企业对工程进行监理是国家建筑法要求,监理单位是现行建设工程五责任主体之一,选择一个服务到位监理企业有利于工程顺利进行。2.作业依据 中国建筑法,建筑工程质量管理条例;企业程序文件施工过程控制程序、合格供方评价和选择控制程序和工作文件
18、施工准备工作步骤。3.主管岗位主管工程副总:审定监理单位,审批监理协议。主办岗位工程部经理:选择监理单位。协办岗位 项目经理:帮助选定监理单位,草拟协议。4.紧前工作条件项目立项已批复,含有项目计划立案确定书;用地、计划已批复,含有建设用地计划许可证、建设方案报建审核意见书或建设工程计划许可证。5.作业描述5.1监理相关要求中国建筑法要求中国推行建设工程监理制度,实施监理建筑工程,由建设单位委托含有对应资质条件工程监理单位监理。建设单位和其委托工程监理单位应该签订书面委托监理协议。建筑工程质量管理条例明确要求了必需实施监理工程范围,建设部86号令建设工程监理范围和规模标准要求对监理范围和规模标
19、准有具体要求,*省建设工程监理条例要求下列建设工程项目标施工准备阶段、施工阶段必需实施监理:(一)国家、省、地级以上市关键建设工程;(二)建筑安排工程总造价在八百万元以上工业、交通、水利、市政公用基础设施等建设工程;(三)总建筑面积在二万平方米以上住宅小区建设工程,单体建筑面积在三千平方米以上通常工业和民用建筑工程;(四)利用外国政府或国际组织贷款、援助资金建设工程;(五)国家或省人民政府要求必需实施监理其它建设工程。建设工程监理分为建设前期阶段监理、设计阶段监理、施工准备阶段监理、施工阶段监理和保修阶段监理。建设前期阶段、设计阶段、保修阶段是否实施监理,由建设单位自行决定。本企业项目通常委托
20、监理单位对施工准备阶段、施工阶段、保修阶段实施监理。按中国招投标法要求,下例条件工程监理必需实施招标:(一)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全项目;(二)全部或部分使用国有资金投资或国家融资项目;(三)使用国际组织或外国政府贷款、援助资金项目。5.2 监理招标监理招标之前应对拟选监理单位进行考察,考虑监理企业实力、服务水平、以往合作经历等情况拟选监理单位,通常采取邀请招标方法。本企业监理招标通常委托招投标代理单位进行,监理招标须纳入*市建设工程交易中心管理,按以下步聚实施:5.2.1招标项目申请首次进场招标人或代理人凭单位介绍信到*市建设工程交易中心一楼大厅办理IC卡,凭IC卡
21、号登陆交易中心网(WWW.GZZB.GD.CN),进入会员专区,填写、确定招标申请表,并将书面表格提交交易中心,同时提交经招标管理机构确定及审查立案资料:i. 招标申请公函;ii. 立项批文、年度计划或立案确定书;iii. 用地批文或建设用地计划许可证;iv. 建设方案报建审核意见书或建设工程计划许可证v. 资金证实文件;vi. 经招标人盖章确定招标公告文本、资格预审文件文本、招标文件文本、邀请招标,提交邀请招标核准书;vii. 自主招标时,提供建设行政主管部门核准书;委托代理机构进行招标时,提交市建委核准招标代理机构年度登记立案证书。5.2.2招标活动日程安排 招标人和交易中心(信息开发管理
22、部)人员约定公布招标公告、投标报名、资格审查及摇珠择优时间、地点。5.2.3公布招标公告 公开招标项目在*建设工程交易中心网和依法指定媒介上公布招标公告;提供电子文件并确保和招标管理机构审查立案一致。5.2.4接收投标报名 在指定时间(从公布之日起到报名截止不得少于5个工作日,报名时间不得少于2个工作日)、地点接收投标人投标报名,督促投标单位缴纳投标报名费,按公告要求审核和收取报名资料,报名结束后,招标人在报名表上署名确定并送交信息开发管理部立案。5.2.5资格预审招标人依法组建资格预审委员会,对报名参与投标单位进行资格审查,编制资审汇报,投标人对资审汇报盖章确定。经过资格审查投标人不足5人,
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