新房验收交房全套作业流程及注意项目.doc

新房验收交房全套步骤及注意事项

收房应知
【提醒】：“两书两表”又增加了实测面积记录表 
开发商在交房时向业主提供《完工验收立案表》、《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》、《房屋土地测绘技术汇报书》〈实测面积记录表〉、必需为原件而不是复印件。 

《住宅质量确保书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出承诺。
《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出相关说明。现在中国房地产业在《质量确保书》和《使用说明书》上已形成大致统一规范，问题较少；
《完工验收立案表》上每一项全部必需报主管部门立案，假如缺乏任何一项话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住。消防这种关键步骤，一旦出了问题，就是人命关天大事故。而对于业主来说，人身安全才是第一位，所以购房者验房时候不能只看发展商有没有这张《立案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有全部立案。《完工验收立案表》对房地产商有着严格约束作用，只要将项目送交主管部门立案后，发展商就必需对楼盘终生负责，即使是十年二十年以后出了问题，查下来假如是发展商过失，一样能够追究其责任。     

需要提醒购房者注意是，一定要坚持先验房，后办理入住手续。如验房时发觉问题，如房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题，要书面呈送给开发商并让其签收，以免留下后患。　

公用建筑面积分摊标准：     
　　1、商品房公用建筑面积分摊以幢为单位。分摊公用建筑面积为本幢内公用建筑面积，和本幢不相连公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。     
　　2、为整幢商品房服务公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务公用建筑面积，由受益各套商品房分摊。数次分摊公用建筑面积，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊公用建筑面积，为各次分摊公用建筑面积之和。     
　　3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计使用功效。     
　　可分摊公用建筑面积：     
　　1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等和其它功效上为该建筑服务专用设备用房。     
　　2、套和公用建筑空间之间分隔墙及外墙（包含山墙）墙体面积水平投影面积二分之一。     
不应入公用建筑空间：     
　　1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程地下室、单独含有使用功效独立使用空间。     
　　2、售房单位自营、自用房屋。     
　　3、为多幢房屋服务警卫室、管理（包含物业管理）用房。     
　　其它标准：其它购房人受益其它非经营性用房，需要进行分摊，应在销（预）售协议中写明房屋名称、需分摊总建筑面积。     
　　售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房面积测量汇报。预售商品房设计方案变更包含预售房屋面积，应重新提交面积测量汇报。     
　　售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售协议（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊公用建筑面积及公用建筑部位。 

装饰、设备标准 
外 墙：贴外墙砖内 墙：耐水腻子找平地 面：细石混凝土抹光顶 棚：耐水腻子找平门 窗：单元门为对讲系统；户门为四防门、塑钢窗、无室内门。厨 房：地面为细石混凝土抹光（无防水层）、墙面为水泥砂浆抹平、顶棚为耐水腻子找平卫生间：地面为水泥砂浆抹平（有防水层）、墙面为水泥砂浆抹平，顶棚为耐水腻子找平； 无洁具（预留管道）水 源：市政供水供暖系统：壁挂式燃气炉；铜铝复合暖气片；电话线：预留电话线插孔（报装费买受人自理）；有线电视：预留有线电视插孔（入网费买受人自理）

收房步骤

核验业主材料
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业主领取《完工验收立案表》、《房屋土地测绘技术汇报书》、《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明
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交纳剩下房款
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业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》
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业主做综合验收
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业主就验收中存在问题提出质询、改善意见或处理方案
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开发商和业主协商并达成书面协议
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依据协议内容处理交房中存在问题，无法在15日内处理，双方应该就处理方案及期限达成书面协议
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业主签署《入住交接单》

1、 看墙壁。     
不知道从什么时候开始，看墙壁竟然成为房屋验收首要问题。其实即使是在20世纪80年代建房子全部没有现在房子那么弱不禁风。我看过最严重一栋房子，窗户在雨天发觉有渗水现象，一问，才知道整栋楼全部窗户下面墙壁全部渗水。遇上台风来临之时，更是令人提心吊胆，而更使人惊诧是，这栋还是一个区国土局建，真可怕。所以，验收这个，最好是在房子交楼前，下过大雨第二天前往视察一下。这时候墙壁假如有问题，几乎是无可遁形。     
墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。有一个好友曾反应过她家有一个门形裂缝，以后追问发展商，才知道原来是施工时留下升降梯运货口，以后封补时，马虎处理以致留后患。     
2、 验水电。     
首先是验一下房屋水电是否通了。当然，对于部分高级装修来说，多数水电后期全部要更换了，所以有时候这些内容倒不是关键了，但假如你不计划更换水电话，那么这些东西就必需认真验收了。     
验电线，除了看看是否通了电外，关键是看是不是电线是否符合国家标准质量。再就是电线截面面积是否符合要求。通常来说，家里电线不应低于2.5平方，空调线更应达成4平方，不然使用空调时，轻易过热变软。当然，这是一个理想配置，多数土建电线会差一个等级。     
3、 验防水。     
这里所说防水，指是厨卫防水。当然，现在交付房子，有部分事先已经申明没有做防水，这就需要装修做了。假如在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。假如在装修前不试一试，那么在你装修好时再发觉漏水什么，那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新地面来做一层新防水层。验收防水措施是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下业主在二十四小时后查看其家厕卫天花。关键漏水位置是：楼板直接渗漏；管道和地板接触处。     
4、 验管道     
这里所指管道，指是排水/污管道。犹其是阳台之类排污口，验收时，预先拿一个盛水器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为何要验收这个呢，因为在工程施工时，有部分工人在清洁时往往会"偷"这个工。把部分水泥渣倒进排水管流走，假如这些水泥较粘话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。     
还有一个情况，不过就和验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。根据经验而言，假如排污管没有蓄水防臭弯头，那么整体房屋质量也就得打十二分精神了。为何排污管需要这种弯头，因为弯头会蓄水，这么来自下层管道臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头话，洗衣间和厕所排水口就会散发一个异味。可能会有发展商会认为用防臭地漏就行了，工程实践证实，防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往最能表现建筑商施工质量。     
5、验地平     
其试验收这个，对于普遍用户是有一定难度。验地平就是测量一下离门口最远室内地面和门口内地面水平误差。验这个，很多时候也能够表现发展商建筑质量。因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构。那么就只能从这些细节来看质量  了。测量方法假如你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单。  去五金店买一条小透明水管，长度约为20米左右吧，然后注满水。先在门口离  地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管水位调至这个标志高度，并找个人固 定在这个位置。然后把水管另一端移至离门口最远处室内。然后看水管在该处高度，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志离地高度是多少。这两个高度差就是房屋水平差。你也能够经过这种措施如这类推，测量出全屋水平差度。通常来说，假如差异在2厘米左右是正常，3厘米在能够接收范围。假如出这个范围，你就得注意了。我见过最严重水平差度达成7厘米，测量后我还认为我测量错了呢。以上工作是有点烦琐，假如你有好友拥有激光扫平仪，这个问题就好处理多了。     
6、验层高     
假如你协议有这一个条款。那么你是应该测量一下楼宇层高。方法很简单，把尺顺着其中两堵墙阴角测量（这是最方便放置长尺而不变弯最好措施），你应该测量户内多处地方。通常来说，在2.65米 左右是接收范围，假如房屋低于2.6米，那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你以后不得不生活在一个压抑环境里。做矮层高对于发展商来说，是很有效一个约成本方法。1)降低总承重，这么基础部分成本就能够节省一部分。2)即使在 只减了10公分左右，不过总体算起来，成本节省也是很多，犹其对于成片开发住宅区。3)在一定高度中，降低层高能够建设更多层数。     
7、验门窗     
这里犹其以验收窗为主。验收关键一点是验收窗和阳台门密封性。窗密封存性验收最麻烦一点是，只有在大雨天方能试出好坏。但通常能够经过查看密封胶条是否完整牢靠这一点来证实。阳台门通常要看阳台门内外水平差度。曾经看过一个情况，阳台水平和室内水平竟然是一样，这么，就极难避免在大雨天雨水渗进问题了。
原作者：hard-rock     
1\收房应向开发商索要住宅使用说明书和质量合格证书.     
2\验收应以协议书及附件要求为准.     
3\面积应以有资质测绘单位出具证实为准注意使用面积和建筑面积不一样.     
4\层高以协议要求为准实际层高比标注值少以内均为正常.     
5\花园面积是否大于其承诺最小值.     
6\门窗安装是否端正和墙壁接缝是否密封牢靠?门窗质量是否合格(平直度密封性牢靠性等)?     
7\各层防水是否做好?(能够从天花板是否有水渍判定)     
8\多种管线功效要了解如空调管路要保温等.     
9\内外墙面是否有裂纹地面墙面是否平整.     
10\阳台露抬地砖是否牢靠有否破碎裂纹活动等现象.     
11\安装安全护栏是否牢靠.     
12\电路水路是否接通?     
13\电水暖煤气等表具是否齐全指示数字是多少?     
14\空调运转冷热试验.     
15\协议要求赠予器具是否齐全?     
16\电视电话宽带接口是否齐全?     
17\厨房卫生间通风孔是否含有?     
18\信报箱是否安装?     
19\可视对讲远程遥控煤气火灾报警窗磁门磁等控制和安全设施是否安装到位?     
20\小区环境及协议中其它约定.

集体收房程序指南

第一步：带齐身份证件、全部购房资料、房屋交付通知书（“入住通知”）、必需费用（如物业费用）和验房工具、摄影机、录音笔、小型摄像机等采证工具，以业主身份前往博雅西园会所报到。（现金尽可能少带；假如您对收房成功有很大疑问、或不愿意委托开发商代交契税和大修基金，能够不带）。

第二步：假如您对收房步骤有异议，必需充足表示您想法和意愿。假如在收房步骤中，开发商有违反约定交房条件和交房手续、侵犯您个人利益和选择权事宜，您要据理努力争取、以表现您真实意愿。

第三步：领取房屋交付必备文件：《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程完工验收立案表》，以确定房屋是否已达成交付条件。
根据购房协议第十一条，您必需看到这些文件原件、确定房屋已经含有交付条件以后，才能深入进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。不然，后续产生风险和责任将由您自己负责（比如：您对房屋质量不满意而要求退房话，您大笔money可是已经交给开发商，您将处于被动）。
假如开发商拒绝出示这些证实文件、或文件不全，您可按购房协议第十一条，要求开发商签收“相关出卖人拒绝出示《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程完工验收立案表》责任确定函”（附件1）。

第四步：房屋检验（验房）（包含小区环境、周界）

（1） 本程序是开发商和业主之间必备步骤。
（2） 假如开发商拒绝先验房后办理其它交付手续，则业主可要求开发商签收“相关出卖人拒绝交验房屋责任确定函”（见附件二）后中止办理手续。
（3） 开始签署《房屋验收情况表》（依据您上次看房提交整改意见逐一对照，并参考“收房须知”）（以下几点必需填写，先举个例子，以后逐步补充和修改）
A、 房屋卫生间、厨房、洗衣间防水未做避水试验；
B、 上下水无法试验不能确定是否已通；
C、 没有查验电梯准运证；
D、 车库未启用；
E、 保安系统未测试；
F、 ………………
G、 以下填写单套房屋个性问题；
H、 ………………
（4） 要求开发商出具《实测面积测绘汇报》，若实测面积超出3%，能够中止收房。（估量超出3%可能性很小，所以这里不给出确定函模板，偷个懒:）
（5） 假如验房后您认为质量问题较多且需较大整改，则业主可要求开发商签收“相关房屋存在质量问题要求限期整改确实定函”（见附件三）后中止办理手续。
（6） 假如验房后您认为质量问题较少、或能够接收，则业主可签字确定“验房经过”，但须将发觉问题逐一填写在验房单上。
另外，尽可能在验房单上加上以下几句：
“若房屋不符合相关国家强制标准或行业标准、且并未明确通知并得到本人书面确定，本人将保留退房或索赔权利，按未完成交房论处；由此而造成本人损失（包含装修），本人有权提出深入赔偿要求。”
“若房屋有变更设计，且并未明确通知并得到本人书面确定，本人将保留退房或索赔权利，按未完成交房论处；由此而造成本人损失（包含装修），本人有权提出深入赔偿要求。”

第五步：进行房屋面积确定、签署《商品房实测面积结算补充协议》

（1） 本程序是在您对房屋交付基础条件满意以后，开始实际交接其中一个步骤。该步骤能够和后面步骤不分前后、或同时进行，能够双方友好协商。
（2） 开发商应出具《实测面积测绘汇报》。若您对房屋实测面积有异议，则不要签署该协议，能够要求开发商签收相关确定函（或由开发商准备）。

第六步：结算房款、各项费用、延期交房违约金

（1） 面积补差：对面积误差没有异议，能够签署面积结算协议，结算房款差价；对面积误差有异议，能够暂不结算房款差价。
尤其注意：经审查《商品房买卖协议》，联盟工作组认为，只要协议要求房款已经付清，业主有权要求开发商交付房屋（即交钥匙）。后续步骤全部能够在交钥匙以后完成，业主也可依据自己情况，作出合适让步、听从开发商安排，方便于立即办理相关手续。

（2） 延期交房违约金：结算延期交房违约金

第七步：交钥匙
（1） 开发商交钥匙。

第八步：和物业企业签署物业协议、向物业企业交纳物业费
（1） 依据法律要求，您应该和开发商指定物业企业签署物业协议。