![点击分享此内容可以赚币 分享](/master/images/share_but.png)
北京市奥林匹克公园中心区地下空间(商业)建设项目建议及可行性研究报告.pdf
《北京市奥林匹克公园中心区地下空间(商业)建设项目建议及可行性研究报告.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《北京市奥林匹克公园中心区地下空间(商业)建设项目建议及可行性研究报告.pdf(99页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、 奥林匹克公园中心区 地下空间(商业)建设 项目建议书(代可行性研究报告)奥林匹克公园中心区 地下空间(商业)建设 项目建议书(代可行性研究报告)奥林匹克公园中心区地下空间(商业)建设项目建议书(代可行性研究报告)目目 录录 第一章 总 论.1第一章 总 论.1 一、项目概况.1 二、可行性研究报告编制依据.3 第二章 项目建设背景及必要性.5第二章 项目建设背景及必要性.5 一、项目建设背景.5 二、项目建设的必要性.5 三、项目进展.7 第三章 项目市场分析.9第三章 项目市场分析.9 一、北京市宏观经济发展及城市规划情况.9 二、北京房地产业现状及发展趋势分析.10 三、北京市商业物业市
2、场的发展现状及趋势.12 四、北京奥运中心区地下空间商业物业的市场前景.16 第四章 场址选择.19第四章 场址选择.19 一、项目用地位置.19 二、用地现状.21 三、场址条件.21 第五章 地下空间(商业)建设方案.30第五章 地下空间(商业)建设方案.30 一、地下空间(商业)建筑规划方案.30 二、地下空间(商业)建筑设计.31 三、建筑设计方案.32 四、结构专业设计方案.37 五、设备专业设计方案.39 六、电气专业设计方案.44 第六章 环境影响评价.50第六章 环境影响评价.50 一、项目场址环境现状及对环境的要求.50 二、项目建设与运营对环境的要求.53 二、环保措施.5
3、3 第七章 节能.56第七章 节能.56 I 奥林匹克公园中心区地下空间(商业)建设项目建议书(代可行性研究报告)一、编制依据.56 二、项目耗能.56 三、节能措施.56 第八章 劳动安全卫生.58第八章 劳动安全卫生.58 一、编制依据.58 二、安全与劳动防护.58 三、劳动卫生.59 四、卫生防疫.59 第九章 消防.60第九章 消防.60 一、设计依据.60 二、建筑消防措施.60 三、消防给水.61 五、灭火器配置.62 六、消防电源及其配电.62 七、空气调节和防烟、排烟.63 七、消防控制系统.64 第十章 项目公司基本情况.67第十章 项目公司基本情况.67 一、项目承办单位
4、.67 二、机构设置.67 三、主要负责人简历.68 四、主要股东情况介绍.69 第十一章 项目建设进度、管理模式及项目组织.72第十一章 项目建设进度、管理模式及项目组织.72 一、项目进度安排.72 二、经营运作方式.73 第十二章 投资估算及资金筹措.75第十二章 投资估算及资金筹措.75 一、投资估算.75 二、投资计划.78 三、资金筹措.79 第十三章 财务分析.81第十三章 财务分析.81 一、项目财务评价的有关问题说明.81 II 奥林匹克公园中心区地下空间(商业)建设项目建议书(代可行性研究报告)二、财务评价基础数据与参数选取.81 三、成本费用估算.83 四、财务分析.84
5、 第十四章 项目风险预测与防范.87第十四章 项目风险预测与防范.87 一、资金风险及防范.87 二、工期风险及防范.87 三、工程质量风险及防范.88 四、经营风险及防范.89 第十五章 结论和建议.93第十五章 结论和建议.93 一、结论.93 二、建议.94 附表:附表:附表 1 项目投资汇总表;附表 1-1 第一部分地下空间(商业)项目投资表;附表 1-2 第二部分地下空间(商业)项目投资表;附表 2 投资计划与资金筹措表;附表 3 经营收入与税金估算表;附表 4 折旧、摊销估算表;附表 5 项目损益表;附表 6 长期借款还本付息计算表;附表 7 现金流量表(全部投资);附表 8 资金
6、来源与运用表。附件:附件:1国家发展计划委员会“关于 2008 年奥运会比赛场馆及相关设施建设总体规划方案的批复”(计社会20022551 号);2北京市人民政府“关于奥林匹克公园总体规划的批复”(京政函200322号);III 奥林匹克公园中心区地下空间(商业)建设项目建议书(代可行性研究报告)3北京市“2008”工程建设指挥部办公室“关于奥林匹克公园中心区地下配套服务空间有关土地问题的函”(市建指办2005116 号);4北京市“2008”工程建设指挥部会议纪要“关于研究临建场馆和奥林匹克中心区有关工作的会议纪要”(第 19 期);5北京市发展计划委员会“关于市土地整理储备中心分期进行第二
7、十九届奥林匹克运动会场馆区土地一级开发的批复”(京计投资字20021060 号);6北京市发展和改革委员会“关于调整奥运场馆中心区土地一级开发主体的函”(京发改投资函2004第 364 号);7北京市人民政府国有资产监督管理委员会“关于北京新奥集团公司问题的请示”;8北京市财政局“关于拨付资金用于归还奥运中心区征地拆迁贷款的函”(京财经二2005455 号);9企业法人营业执照。附图:附图:1奥林匹克中心区第一部分地下空间(商业)建筑地下一层平面图;2奥林匹克中心区第一部分地下空间(商业)建筑地下二层平面图;3奥林匹克中心区第一部分地下空间(商业)建筑交通流线分析图;4奥林匹克中心区第一部分地
8、下空间(商业)建筑地下一层防火分区平面图;5奥林匹克中心区第一部分地下空间(商业)建筑地下二层防火分区平面图;6奥林匹克中心区第一部分地下空间(商业)建筑立、剖面图。IV 奥林匹克公园中心区地下空间(商业)建设项目建议书(代可行性研究报告)第一章 总 论 第一章 总 论 一、项目概况 一、项目概况 1项目名称 1项目名称 奥林匹克公园中心区地下空间(商业)建设项目 2建设地址 2建设地址 奥林匹克中心区东至北辰东路,西至北辰西路和白庙村路,南至北四环路,北至辛店村路。按照奥林匹克中心区控制性详细规划,奥林匹克公园中心区地下空间(商业)建筑包括两个部分。第一部分位于中轴线广场两侧,东至湖边东路,
9、西至景观路,南至中一路,北至大屯路;第二部分位于东部建筑群以内的步行商业街以下,南北长约 1080 米,北至北二路,南至成府路。本项目奥林匹克公园中心区地下空间(商业)建筑不包括各体育场馆及文化、会议等设施的地下部分、地下交通联系通道和国家体育场东侧的地下车库等。3项目法人单位 3项目法人单位 企业名称:北京新奥集团有限公司 住 所:朝阳区北辰东路 8 号 法定代表人:高德龙 注册资金:50000 万元 经济性质:国有经济 北京新奥集团有限公司成立于 2005 年元月,是北京市政府批准组建的国有大型企业,受政府委托负责奥林匹克公园中心区的开发建设、经营和管理。4建设内容与规模 4建设内容与规模
10、 项目规划建设的地下空间(商业)分为两个部分:(1)规划位于中轴线广场两侧的地下空间(商业)建筑,该部分地下空间建筑及其中间部分的下沉花园规划建设用地面积约 16.86 公顷,地下空间分布于地铁两侧,共两层,总建筑面积约 20.81 万平方米。地下一层包括商业步行街与 1奥林匹克公园中心区地下空间(商业)建设项目建议书(代可行性研究报告)地铁地下一层商业空间,规划建筑面积约为 16.17 万平方米(含交通空间 0.74万平方米)。该部分地下空间的局部地下二层为车库,规划建筑面积约为 4.64 万平方米,规划建设约 1373 个标准停车位,地下车库设有与地下机动车环形通道相连的地下联系出口。(2
11、)规划位于东部建筑群(规划商业和文化设施)以内的步行商业街以下的地下空间(商业),用地面积约 5 万平方米,建筑面积约 4.2 万平方米。5开发建设模式和进度 5开发建设模式和进度 北京新奥集团有限公司完成地下空间(商业)建筑建设工程后,根据中心区总体规划和市政府有关部门安排,在满足奥运会使用需求后对地下空间进行出租或出售。根据奥运会需求和项目建设的可行性分析,确定本项目采用分项目开发建设的方式。项目拟于 2005 年 4 月2007 年 6 月完成位于中轴线广场两侧的地下空间建筑,2009 年完成位于东部建筑群以内的步行商业街以下的地下空间建筑。6项目主要技术经济指标 6项目主要技术经济指标
12、 表 1-1 项目主要技术经济指标表 序号 项目 整个项目 1 规划用地面积(公顷)第一部分地下空间(商业)第二部分地下空间(商业)21.86 16.86 5.2 规划建筑面积(万平方米)其中:第一部分地下空间(商业)商业建筑 交通空间 地下车库 第二部分地下空间(商业)商业建筑 25.01 20.81 15.42 0.75 4.64 4.2 3 项目总投资(万元)其中:土地费用 工程费用 工程建设其它费用 预备费用 建设期利息 204987.6 12504.6 146723.2 11809.9 8551.9 25398.0 2奥林匹克公园中心区地下空间(商业)建设项目建议书(代可行性研究报告
13、)表 1-1 项目主要技术经济指标表(续)序号 项目 整个项目 4 建设期 5 年 5 资金筹措(万元)总投资 自有资金 销售回款 银行贷款 204987.6 38554.9 36432.7 130000.0 6 财务评价 年投资利润率 年投资利税率 全投资所得税后财务指标 财务内部收益率 财务净现值(万元)投资回收期(年)全投资所得税前财务指标 财务内部收益率 财务净现值(万元)投资回收期(年)8.13%12.13%8.78%7660.9 11.0 12.05%44819.7 9.4 二、可行性研究报告编制依据 二、可行性研究报告编制依据 1奥林匹克公园控制性详细规划(2003 年);2奥林
14、匹克公园控制性详细规划方案(2005-4 版);3国家发展计划委员会“关于 2008 年奥运会比赛场馆及相关设施建设总体规划方案的批复”(计社会20022551 号);4北京市人民政府“关于奥林匹克公园总体规划的批复”(京政函200322号);5北京市发展计划委员会“关于市土地整理储备中心分期进行第二十九届奥林匹克运动会场馆区土地一级开发的批复”(京计投资字20021060 号);6北京市发展和改革委员会“关于调整奥运场馆中心区土地一级开发主体的函”(京发改投资函2004第 364 号);7北京市人民政府国有资产监督管理委员会“关于北京新奥集团公司问题 3奥林匹克公园中心区地下空间(商业)建设
15、项目建议书(代可行性研究报告)的请示”;8国家有关政策法规;9北京新奥集团有限公司提供的相关资料。4奥林匹克公园中心区地下空间(商业)建设项目建议书(代可行性研究报告)第二章 项目建设背景及必要性 第二章 项目建设背景及必要性 一、项目建设背景 一、项目建设背景 2008 年,第 29 届奥林匹克运动会将在中国北京举行。为此,北京 2008 年第 29 届奥林匹克运动会组织委员会于 2002 年 7 月向国家计委上报了2008 年奥运会比赛场馆及相关设施建设总体规划方案(以下简称建设总体规划),已报请国务院原则同意。根据“国家计委关于 2008 年奥运会比赛场馆及相关设施建设总体规划方案的批复
16、(计社会20022551 号)”意见,奥林匹克公园是北京 2008 年奥运会比赛场馆的核心区域,总占地面积约 1159 公顷,它集中了 11 个项目和 10 个场馆,及一些重要的奥运会设施。按照奥林匹克公园的总体规划,奥林匹克公园的建设目标是创造北京城市北部地区集体育、文化、会议、休闲、商务为一体的市民活动中心。建成充满活力、市民喜爱的城市公共活动区域,使其成为集体育、文化、会议、休闲、旅游观光为一体,并有配套商业、酒店、会议、办公、会议等服务的多功能区域。奥林匹克中心区位于奥林匹克公园的中心地段,占地约 315 公顷。主要有运动场馆、会展中心、科技馆、办公、酒店、商业等设施。奥林匹克中心区地
17、下空间(商业)是奥林匹克公园中心区规划建设内容的重要组成部分,是北京市政府为举办 2008 年奥运会而兴建的重要建设配套项目之一。按照北京2008年第29届奥林匹克运动会组织委员会有关场馆建设总体计划进度要求,为加快项目前期工作进度,奥林匹克中心区地下空间(商业)项目的可行性研究工作要与中心区其他项目的前期工作同步进行。二、项目建设的必要性 二、项目建设的必要性 奥林匹克中心区地下空间(商业)的开发建设,符合北京市的总体规划关于地下空间(商业)利用的要求,不仅可以为奥林公匹克中心区提供配套服务,为奥运会的成功举办打下良好的基础,而且在赛后可以满奥林匹克公园的游客购物、休闲、娱乐、健身的要求。项
18、目的开发建设具有较大的综合效益,项目的建 5奥林匹克公园中心区地下空间(商业)建设项目建议书(代可行性研究报告)设是必要的。(一)本项目的建设是举办奥运会的需要(一)本项目的建设是举办奥运会的需要 奥林匹克运动会是目前全球最大规模和最高规格的盛大体育赛事,对比赛使用的场馆设施的要求非常高。北京的 31 个场馆(包括小轮车赛场)相对集中于北京的 4 个区域:奥林匹克公园、西部社区、大学区和北部风景旅游区。总体布局呈“一个中心加三个区域”的格局。奥林匹克公园是奥运会比赛项目最集中的地区,奥运会 60%的金牌将在这里产生。奥林匹克公园是举办奥运会的中心,位于北京市北部,地处城市中轴线北端,规划建设总
19、用地面积 1159 公顷。奥林匹克公园包括北部森林公园、奥运中心区、中华民族园及国家奥林匹克体育中心等。奥林匹克中心区内共布置有 3 个奥运会比赛场馆,包括国家体育场、国家体育馆、国家游泳中心 3 个新建永久场馆;同时,中心区还设有奥运村、奥运新闻中心等奥运会重要设施。作为奥林匹克中心规划建设项目的重要组成部分,本项目的建设将为奥林匹克公园中心区提供公共地下停车库、人流疏散通道、市政管理用房、仓储空间以及安保用房等,项目的建设将有利于奥林匹克中心区总体规划的顺利实现,有利于奥林匹克中心区总体功能的发挥,为北京奥运会的顺利举办提供有利的保障。(二)项目建设是城市发展的需要和满足人民实际生活的需要
20、(二)项目建设是城市发展的需要和满足人民实际生活的需要 奥林匹克中心区的规划着眼于城市的长远发展和市民物质文化生活的需要,使之成为一个集体育竞赛、会议展览、文化娱乐和休闲购物于一体,空间开阔、绿地环绕、环境优美,能够提供多功能服务的市民公共活动中心。奥林匹克公园的中心区在赛后将成为一个集体育竞赛、会议展览、文化娱乐和休闲购物于一体,空间开放、绿地环绕、环境优美,能够提供多功能服务的市民公共活动中心。受 2008 年举办奥运会的影响,奥林匹克公园在奥运会后将成为北京市又一个重要的旅游景点,再加上奥林匹克公园周边良好的公共交通设施,将会吸引市内和市外的大量客流,人流的集中和疏散的便利使商业项目的开
21、发具有较好市场前景。北京市工程咨询公司 6奥林匹克公园中心区地下空间(商业)建设项目建议书(代可行性研究报告)本项目是奥林匹克公园中心区规划商业空间的重要组成部分,作为一个综合性的大型商业设施,地下空间(商业)不仅提供购物服务,同时还在很大程度上满足游客休闲、文化和停车等多方面的需求。(三)项目的建设有利于充分有效地开发利用地下空间(商业)(三)项目的建设有利于充分有效地开发利用地下空间(商业)2005 年 1 月,国务院正式批准了 北京城市总体规划(2004 年2020 年)。其中关于城市空间布局与城乡协调发展的章节中提到,要在北京市域范围内构建“两轴两带多中心”的城市空间结构。其中的多中心
22、是指服务全国、面向世界的城市职能中心,提高城市的核心功能和综合竞争力。其中奥林匹克中心区作为一个独立的中心存在。同时,在北京城市总体规划中,在中心城调整优化规划中,也重点强调了对地下空间(商业)的有效利用。规划强调要坚持开发利用与保护相结合的原则,按照平战结合和首都特殊的战备要求,以地下轨道交通为基础,分层开发,地上与地下相互协调,形成系统化、现代化的地下空间(商业)体系。规划要求以主要交通节点为发展源,以地铁网络为骨架,以重点功能区为重点,形成与城市总体布局相匹配的“两轴、双线、双环、多点”的布局模式。本项目的建设符合北京市的城市总体规划,符合北京市对地下空间(商业)充分利用的要求,有利于土
23、地的集约利用和土地效益的最大化,符合土地价值最大化的经营原则。三、项目进展 三、项目进展 自 2002 年 4 月初开始,根据市政府的统一安排,项目责任单位分期进行了奥林匹克中心区范围内 2.91 平方公里的征地、拆迁工作。截止 2004 年 8 月底,奥林匹克中心区范围内,除个别单位尚有少量拆迁问题正在协商解决中,绝大部分地块的拆迁已经完成。在地下空间(商业)的规划用地范围内,目前已基本完成了“三通一平”,项目周边的市政道路工程正在建设过程中,项目周边的国家体育场、游泳中心等奥运场馆已经如期开工。2005 年 4 月,新奥集团组织进行了奥林匹克中心区地下空间(商业)的招标工作,以市政设计院为
24、主的联合体中标地下空间(商业)的设计工作,为本项北京市工程咨询公司 7奥林匹克公园中心区地下空间(商业)建设项目建议书(代可行性研究报告)目的顺利建设创造了良好的条件。北京市工程咨询公司 8奥林匹克公园中心区地下空间(商业)建设项目建议书(代可行性研究报告)第三章 项目市场分析 第三章 项目市场分析 一、北京市宏观经济发展及城市规划情况 一、北京市宏观经济发展及城市规划情况(一)北京市宏观经济发展状况(一)北京市宏观经济发展状况 1经济增长及产业结构的调整 1经济增长及产业结构的调整 自 1992 年至 2004 年连续十四年以来,北京市的 GDP、人均 GDP 实现了连续的增长。特别是近五年
25、,GDP 的增长率都在 10%以上。到 2004 底,北京市 GDP 已达 4283 亿元。以上的统计数据充分反映了北京市良好的经济发展前景和巨大的消费能力。在 2004 年,北京市 GDP 的增长率达到了 13.2%,增幅提高 2.5 个百分点,为 1995 年以来最高增速。其中,第一产业实现增加值 102.9 亿元,增长 1.9%,增幅下降 1.4 个百分点;第二产业实现增加值 1610.4 亿元,增长 16.7%,增幅提高 4.8 个百分点;第三产业实现增加值 2570 亿元,增长 11.6%,增幅提高 1.3个百分点。同时,北京市产业结构也继续优化,非农产业比重进一步上升,2004 年
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 北京市 奥林匹克 公园 中心区 地下 空间 商业 建设项目 建议 可行性研究 报告
![提示](https://www.zixin.com.cn/images/bang_tan.gif)
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【胜****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【胜****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。