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旅游项目开发标准步骤手册

旅游项目对一个地域有很强综合性效益，能够带动一个地域经济发展，也能够改变该地域文化定位，对区域经济、人文、自然环境全部含有很深刻影响。项目从无到有，牵涉到众多方面利益，必需科学计划，精心设计，严格监控施工质量，尽职尽责做好项目标开发建设管理工作。

一、 开发分期

旅游项目从投资爱好产生到项目建成交付使用，必需经历一个完整开发过程。这个过程由若干个步骤组成，每步骤相对独立，却不孤立存在，它们之间相互联络，环环相扣。在整个工作步骤中，各项工作必需遵守客观规律基础上形成前后次序，不可人为逆转或任意颠倒前后次序。

依据旅游行业特点和项目开发建设客观实际情况，能够把旅游项目开发建设过程划分为三阶段五期。按时间分为开工准备、工程建设、开业运作三个阶段；按具体工作内容分为：投资决议和协议签署期、管理架构和运作策划期、开工准备和政府审批期、资金运作和建设工程期、开业准备和运作期，五个工作期各自独立，却又相互起承，形成一个完整工作步骤。

旅游开发三阶段五期：

时　　间            工　作　内　容

开工准备阶段     投资决议和协议签定时
                       管理架构和运作策划期
                       开工准备和政府审批期

工程建设阶段     资金运作和建设工程期；

开业运作阶段     开业准备和运作期

二、  投资决议

投资商对一项旅游资源或项目感爱好，到决定进行旅游投资，需要一个投资决议过程，这一过程中，最关键是对旅游资源评价、及对旅游项目开发价值评价。相关旅游投资评价，见附件《旅游项目投资评价纲要》。

投资商在和旅游资源控制方签署协议前，要正确旅游资源进行投资评价。通常能够聘用旅游投资教授，经过初步资源、市场、交通、环境、政策考察以后，提交一份《旅游项目投资预可行性研究汇报》或《旅游项目投资价值评价汇报》，以作为决议依据。

三、 协议签定

现在统一旅游法没有出台，旅游资源管理权由各部委及地方政府控制，造成旅游项目开发面临很大政策风险。地域差异和法规修改，将对旅游项目开发产生关键影响。

旅游项目开发，通常全部包含到风景名胜区、自然保护区、关键文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然和文化遗产。对于这些资源，全部有完全不适应市场经济发展要求、非产业化法律法规，对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必需正当控制关键，其中包含门票收益权、项目开发和招商权、关键土地购置权等多个方面。怎样签署协议，并要求政府负责配套设施建设（尤其是交通、水电等），是很需要经验和技术。
协议签署同时，需划定红线，确定项目标开发用地和建设用地。

四、  架构管理

协议签定后，应立即着手组建开发管理团体，并建立开发运作管理构架和管理制度。

开发管理，应包含前期工作、建设管理、开业运行三方面。这三方面是完全不一样工作，不可能由同一批人全部次序完成。所以，应着眼于人力资源培养，设置前期工作部、工程管理部、景区管理部三个业务部门。她们职能分别为：

前期工作部。负责项目开工建设前准备工作。关键工作内容：委托旅游投资顾问企业进行市场调研；委托旅游产品策划机构进行产品策划；委托计划设计单位对工程项目进行计划设计；编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。

工程管理部。以项目经理为首工程管部，负责建设准备工作和工程施工期间管理工作，确保工程按设计要求和协议要求完成。

景区管理部。负责景区开业营销策划，办理开业手续，落实景区运行必备人、财、物，提升景区经济收益和社会影响力。

五、    产品策划及项目运作策划

项目开发关键人员到岗，资金到位后，应立即开启项目策划工作。项目策划不是旅游计划。项目策划包含旅游产品策划及项目开发运作策划，关键处理专题定位、市场定位、游憩方法设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等等问题。必需聘用专业旅游项目开发咨询顾问企业，提供《旅游项目总体策划汇报》及《旅游项目开发运作计划》。内容格式参见《广西程阳八寨旅游总体开发策划简析》（第一期旅游研究）。

为了和国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面工作全方面配合，应编制《旅游项目建设可行性研究汇报》。内容格式参见《宁夏沙湖大漠银河项目策划及可行性研究汇报》(旅游投融资网.com)。

六、    计划、设计

兵马未动，粮草先行，计划设计是建筑开工前关键工作。项目策划完成后，或和此同时进行，应该聘用专业机构，编制《旅游总体发展计划》，或直接编制控制性具体计划，能够包含部分需立即动工区域修建性具体计划。旅游计划不是简单建筑工程计划它包含投资计划、社会效益、环境保护等很多内容。读者可参阅《北京市平谷县旅游总体计划》（中国旅游营销.com）。

国家对旅游计划和建筑设计全部实施资质认证制度。国家旅游局前后公布了甲、乙两批44家旅游计划设计单位（具体名目见国家旅游局网站）。计划、设计基础程序是：勘察－计划－设计方案－初步设设计－施工图设计。

新建项目要优异行旅游计划、确定计划条件，到计划主管部门办理用地计划许可证，方可委托专业机构进行旅游项目设计。小型项目常见计划方案替换初步设计方案，初步设计方案要经过发改委和建委等相部门联合审批后，进行施工图设计。施工图设计方案要报送经建委审批，建委通常委托省级以上建筑计划设计院进行审核，并提出修改意见。大型项目要组织工程、结构、力学等教授进行集体论证。施工图是工程施工依据，法律要求未经审批施工图不得使用。

七、   政府审批事项办理推进

前期工作部关键工作之一，就是经过政府各项审批。其中，发改委立项，可行性研究汇报审批，计划评审，市级、省级、国家级关键扶持项目立项和申请，国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请；计划委同意；土地计划审批；建设土地招、拍、挂和征用；协议中政府承诺落实；施工图审查；建设准备和报建批复等等，十分繁杂。

在众多报批工作中项目立项和可行性研究汇报批复最为关健。项目提议书是立项关键文件，在内容和格式上有严格要求。投资者持项目提议书及相关文件，到政府相关部门征求意见，争取取得发改委项目立项。对于部分综合性大型项目标可行性研究审批。投资商通常委托专业机构编撰项目提议书、可研汇报，因为专业机构在技术分析和协调各方面关系上含有显著优势。

八、   资金运作和招商引资

现代社会，独立完成综合性旅游项目，即不经济，也不现实。一个成功企业，应该是一个善于借助任何项目，搭建融资平台企业。这个企业并不需要投入太大资本金，而能够圈定最有价值资源，经过优异策划，引入其它投资人及银行，而自己控制或委托专业机构实施有效开发，将自己风险降到最低，控制最大长久盈利。

建设投资之前，应该确定合作伙伴，落实投资种子资金。通常而言，项目建设资金不能全部靠企业自有资金，应主动进行融资和招商引资，用少许种子资金起动项目，利用项目融入建设资金。

信贷资金是建设资金最关键筹措起源。依据投入前期资金和建设需要资金缺口，应该主动进行银行融资。

在不失控制权基础上，投资商可依据对项目标安排，应该把项目主体设计为有限责任企业，并争取引入战略投资人，以扩大企业资本金。

对于项目标隶属工程，如景区接待设施和服务设施，应拿出一部分项目进行招商引资，引入相关专业投资人，对索道、设施游乐、酒店等等子项目，进行合作或独立投资。

九、  建设准备和工程建设

项目建设期关键由工程管理部负责。在施工开始前，项目开发建设单位必需组建项目法人，委任项目经理，落实建设资金，办理征地拆迁工作，确定监理单位和施工单位，办妥开工前一切手续。

在工程施工期间，以项目经理为首和项目法人机构负责协调各方，监督、控制工程进度和质量，确保工程按设计要求和协议要求完成。

旅游项目中关键有基础设施建设、景观建设、接待设施建设、游乐项目建设四个方面。

建设开工前，有很多准备工作，除前述立项、计划、设计、审图、报建等工作外，还包含工程协议签署、材料准备等等很多工作；开工以后，有大量工程质量控制、进度控制、财务控制、监理等等工作。

项目工程结束后，项目法人要组织验收工作。完工验收标志旅游项目建设阶段结束，是全方面考评建设结果、检验设计施工质量关键步骤。完工验收通常由项目可研批复单位牵头组成验收委员会（小组）进行验收。规模大、复杂综合性旅游项目要进行初验，或分阶段进行，然后进行全项目验收。完工验收经过后，项目正式投入使用。

十、  开业运作

项目完成工程建设，和开业运行，还有较大差距；开业需要人财物齐备，而且还要有切实可行营销方案。开业工作由景区管理部负责，它应在工程完工前，进行生产（营业）准备工作。工作内容是：筹集营运资金；招聘、培训职员；采购生产物资，建立供货渠道；制订营销计划；健全规章制度。

景区管理部在完工验收结束后，持完工验收单（证书）等相关资料到旅游主管部门（旅游局）办理旅游经营许可证。跨县市区景区（点）开业，报上一级旅游主管部门检验审核。凡达不到景区（点）开业条件，未经旅游部门审核，不得正式开放营业。取得旅游经营许可证后，旅游经营单位向工商部门办理营执照，到税务、物价及其它相关部门办理开业手续。

景区开业需全方面配置大量服务人员，包含导游（讲解员），技术维护，环卫人员，保安，营销人员等等，需建立完整旅游标识系统、旅游卫生系统（厕所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系统、游览服务系统、游客接待服务系统等等 ，这很多属于软件建设，必需经过规则、步骤、培训等管理工作，才能到位运行。

开业还有一个极为关键方面，就是营销。建立营销队伍是基础，理清渠道、展开品牌推广、开展活动促销等等，以达成一炮打响目标，是开业营销关键。
旅游景点在开业后1-3个月进入正式运行阶段。正式开业营运十二个月以上旅游景区点，能够向当地旅游主管部门申请景区等级评定。