抵押物尽职调查最经典总结.docx

抵押物尽职调查最经典总结：决定投资成败四大步骤！原创-07-15法丞所冯律师秃鹫资产轻金融导读 本文是作者从业多年来实务总结，总结了抵押物（房产）尽职调查步骤及审核关键点（未起诉类）。作者认为，在其连载文章中，如以专业实战技能水平来衡量，本文是最高一篇，期望对同仁有所帮助；文字、内容瑕疵或不妥之处，也请交流指正。起源：轻金融秃鹫资产作者：广东法丞律师事务所 冯律师在常规不良资产交易中，投资者须对抵押关系法律效力和抵押物权利登记信息、现实情况、法律瑕疵、客观瑕疵、处理成本、处理障碍及实物价值进行具体尽调，以此为基础确定抵押物估值参数。能够说，投资者（对抵押物）尽调功力深浅，既左右其对资产包报价，也影响其以后处理抵押物策略（处分或抵债），很大程度上直接决定其投资成败。本文以投资者视角，遵照最严谨、最审慎标准具体列举了对还未起诉类债权中抵押物（房产）相关尽调步骤及核查关键点，相信对从事本行业同仁含有较高参考价值或启示。下述核查关键点，在实践中即使尽调人员使尽满身解数恐怕也难以一一落实，有些关键点其实也可省略不核查，请投资者依据抵押物情况、业务需求或现场情况选择性适用。至于各个审核关键点源由及必需性，只能依靠尽调人员本身业务水平一一领悟，在此不述。第一步骤：审阅债权档案中相关抵押担保资料审阅抵押协议：（1）协议是否完备，有否原件；（2）协议份数，对应借款协议编号、笔数、本金、期限是否相一致；（3）抵押房产名称、种类、位置、面积、数量、证照号码、抵押值、抵押范围等明细信息；（4）签署日期是否和借款协议相印证（不能早于，但最高额担保除外；过分迟于也要注意）；（5）借款协议标注其它用途、但实属“借新还旧”贷款，二次抵押人是否相一致；（6）抵押担保范围；（7）属最高额担保借款期间是否在担保期间和担保额度之内；（8）协议生效要素（如署名、盖章）是否正确、齐全；（9）属法人担保须有自然人作为法定代表人或授权代表署名（不能盖私章）；（10）协议附件有否抵押房产权属凭证，凭证权属人及登记内容和抵押协议各要素是否相符；（11）抵押房产属共有，全体共有些人是否均在协议中签章确定；（12）协议有否约定适用民事诉讼法中实现担保物权尤其程序；（13）协议有否办理具强制实施效力公证手续；（14）是否存在多个抵押人，每个抵押人对应担保借款情况及担保内容；（15）有没有违反协议法第52条造成协议无效。审阅抵押登记凭证：（1）有否办理抵押登记（她项权证）及登记部门；（2）抵押登记内容（如抵押人名称、登记日期、抵押房产证照号码、面积、名称及位置，担保债权范围等）能否和借款协议、抵押协议相关内容相印证。核查抵押人主体资格：（1）抵押人是借款人还是第三人；（2）如抵押人是企业，有否同意担保股东会决议和其内容是否和借款协议、抵押协议相印证；（3）如抵押人是企业分支机构或其它组织，有否有权部门出具授权书；（4）如抵押人是自然人，有否身份信息；（5）抵押人是否属于担保法要求适格主体；（6）如抵押物为共有，有否共有些人身份信息。核查抵押房产：（1）是否法律严禁抵押物品；（2）如抵押房产是整体物业一部分，抵押部位是否关键或关键，及其它物业抵押情况；（3）抵押房产房、地是同时抵押还是分别抵押；（4）抵押房产是否属于预购商品房抵押权预告登记；（5）抵押房产是否在建工程；（6）抵押房产有否公益性或行政性或其它专属用途。再核查：（1）借款人曾偿还过款项，对应抵押人责任减免情况；（2）有否其它顺位抵押登记，本案抵押是否第一顺位，不然要查看顺位在前抵押权大致情况；（3）有否抵押房产调查汇报、评定汇报，预估抵押房产现在价值是否显著大于该笔对应债权；（4）抵押房产是否存在优先受偿债权（如工程款、出让金、闲置费、税费等）；（5）有否抵押人出具抵押房产（在抵押时）状态说明（如自用、租赁、空置等）或收益说明；（6）抵押房产现在状态（自有、借用、占用、租赁、闲置、损毁）；（7）抵押人、第三人有否提出抵押无效主张或诉讼（仲裁）；（8）有否第三人提出对抵押房产享受全部权、租赁权或其它权益请求或诉讼（仲裁）；（9）抵押人、第三人或政府等是否对抵押房产设置了处理障碍；（10）抵押房产有否包含各类纠纷；（11）有否包含抵押房产相关材料或信息，比如会被征收拆迁、可（已）获政府同意能够升级改造、有否第三人对抵押房产表示购置意愿等资料。第二步骤：到相关部门核查抵押物相关情况（一）核查产权情况对有房地产权证房产，可到房产所在地房管部门，同时提供权属人名称+地址或权属证号（或登记字号）等要素，查询该房产权属登记、抵押、查封等情况，查证该房产产权是否清楚。对只有抵押权预告登记房产，可到当地房管部门申请信息公开或登录其官网输入相关信息查询。假如查询人有特殊措施，甚至能够查阅到该房产全部档案（更为稳妥）。假如投资者（或相熟之人）恰好有另案以抵押人为被实施人，能够委派律师利用另案手续（或向法院申请调查令）查询该房产档案。查询后可取得该房产以下全部或部分信息：（1）权属信息，包含：房产登记号，地址，地号，图号，权属人，共有些人，建筑面积，共用地面积，建基面积，图则（四至），使用性质，权证号码，权属起源（自建、购置、分割、承继），所在土地使用权证号，结构层数，楼层分布及功效，使用期限，已转让、已分割单元，欠费类型，限制转移，历史遗留问题，所在土地使用权是否已办妥有偿使用手续，行政处罚，购入价格等信息；（2）抵押（她项权）信息，包含：房产位置，抵押权人，抵押权利部位，权利面积，权利价值，登记时间，债权数额，她项证号等；（3）查封、解封及帮助实施信息，包含：查封类型，查封时效，查封机关，查封案号，查封标明细，帮助实施内容等。（二）核查查封情况假如抵押房产被法院另案查封、未处理，应到相关法院核查：（1）抵押房产（如出租）租金是否已被法院冻结或截留；（2）首封案件债权人、案由、该债权人和抵押人关系、查封法院、所处阶段（立案、审理、实施）、债权金额、查封期限、处理进度（长久不处理、中止实施、评定、拍卖、变卖、已处理待收价款、三拍一卖后仍不能处理）；（3）本案债权人有否对首封法院拖延处理提出异议；（4）本案属最高额抵押，贷款是否在查封后才发放；（5）其它轮候查封大致情况。（三）到相关政府部门查询有用信息有些人脉，可分别到建设、计划、测绘等单位，经过阅档、查册、申请信息公开、电话咨询等手段，深入调查该房产相关信息。第三步骤：到现场核查抵押物情况（同时拍照及录像）（一）查看位置经过baidu地图、腾讯街景地图等查看该房产位置、卫星图及街景图。如位置不明确，可尝试经过四至图作为参考物查找。（二）找到现场核查：（1）能否找到标物，是否灭失；（2）标物地理位置是否良好，周围道路交通路网情况是否良好。（三）查看现实状况核查：（1）（若是在建工程）工程进度；（2）结构类型、楼层组成、占地面积、新旧程度、内部装修、设备安装情况；（3）目前用途；（4）对比产权证判定是否存在加建、扩建、改建、违建、添附情况；（5）是否闲置、烂尾（含所在楼盘烂尾）；（6）是否需要加固补强；（7）有否被部分拆除、损毁；（8）是否含有独立使用功效；（9）抵押房产范围内是否有其它权属不明建筑物、构建物；（10）物业管理情况（注：尤其是商业物业，需问询收费标准）。（四）查看使用情况（关键）核查该房产由何人使用或控制。假如该房产非抵押人使用，需查明：（1）是否属于借用、占用、租赁还是闲置；（2）如属借用应了解使用人和抵押人关系；（3）如属占用应了解使用人背景、和抵押人关系及占用原因（是否恶意）；（4）如属租赁，应取得租赁协议或了解租赁情况，而且了解租赁是在查封、抵押之前还是以后发生；（5）如使用人声称该房产属其全部，或声称已购置或已抵债，尤其应注意，必需取得相关证据或信息；（6）有否被公益性或行政性或特殊单位使用。（五）查看相邻情况核查：（1）会否被其它地块或房产限制或阻碍通行、通风、采光、排污、排水等，从而影响其使用及价值；（2）周围地块开发利用情况（是否属于商住区、工业区、未开发区等）,商业气氛情况；（3）周围是否有污染源；（4）有否配套物业，如配电房、宿舍等；（5）抵押房产是整体物业还是物业一部分（比如酒店某层），该物业是否属关键部位或主体部分；（6）所在区域是否还有牵连物业（需整体才能处理，或整体处理才有价值，比如配套停车场等）。（六）查看改造限制核查：（1）预估改造可能性及难度；（2）判定改造会否受相邻业户、计划、城管、水源区、风景区、防洪、消防、特种行业、机场管制、港口码头建设、高压线限高、地质条件、军事禁区、水电供给、道路交通、文物保护等限制；（3）有否钉子户。（七）现场搜集信息投资者应在查看现场同时，向相关人员访谈并搜集包含该房产相关信息：（1）向保安、门卫搜集；（2）向相邻业户搜集；（3）向承租方搜集；（4）向房产中介了解；（5）向当地政府主管部门（如公安、环境保护、出租屋管理、外来人口、税务、街道办、居委会、村委会等）搜集；（6）搜集有否第三方已对该房产设置了处理障碍，或有购置意向，或有施工协议纠纷或烂尾原因等信息。第四步骤：比对各项信息综合核查抵押物真实情况比对上述调查结果，动用人脉、关系网，或利用数据库，或借用互联网搜索引擎，或登录政府网站及收费网站，继续选择性地综合核查以下内容：（一）权属情况1、权属灭失（注：最大陷阱）核查：（1）是否存在已转让、已抵债、已分割、已房改但未办理过户手续情况；（2）有否已被征收、拆迁、置换但原权属证书未注销情况；（3）会否因主管部门渎职，一物多证，本证实物其实不存在；（4）实物是否已被拆除、损毁。2、权属瑕疵核查：（1）是否未付清受让价款而和原权属人有争议；（2）是否已接管或控制房产；（3）是否存在抵押人以房产作价入股或作为出资条件、合作条件情形；（4）是否因未付清价款而由转让方约定保留全部权或保留行使解除买卖协议权利；（5）如属抵押人受让或抵债所得，是否已推行了受让协议或抵债协议/裁定约定义务；（6）是否和所在地块权属人不一致；（7）房产所在地块是否属划拨用地。3、权属人情况核查：抵押人是否项目企业，而该企业关键财产是否只有该房产。（二）纠纷情况1、权利纠纷核查：（1）是否存在产权、相邻权、协议义务、共有、合作开发、转让、租赁、价款、侵权、共益、一物多卖、实物分割、企业改制等纠纷；（2）是否包含和原土地权属人（历史）纠纷、原转让人纠纷、小业主纠纷。2、其它纠纷核查：（1）是否属拆迁房、廉租安置房、置换房；（2）是否包含小业主问题或职员安置问题；（3）是否包含和强势部门/人士（如军队、地方政府、黑恶势力）有利益冲突；（4）如属预购房产且未交收实物，开发商是否配合移交房产及配合办理权证；（5）有否被第三人在抵押房产上加建、扩建建筑物，或添附构建物，或装修从而产生（或隐藏）纠纷。（三）计划建设情况1、计划情况核查：（1）有否违反计划报建条件，或违反建筑物计划用途；（2）所在区域总体控规；（3）有否政府主管部门出具如会议纪要、指示、函等限制或支持该房产改造和建设文件，如同意三旧改造等。2、报建情况核查：（1）消防验收手续；（2）房产权属人和地块权属人是否一致。3、征收拆迁可能核查：（1）是否会被征收（含政府借用）、拆迁；（2）估计征收、拆迁时间；（3）征收、拆迁原因；（4）征收方法，有否赔偿及赔偿标准、赔偿款发放时间，赔偿款是否已被其它法院截留；（5）抵押人对征收拆迁态度。（四）现在使用情况1、如有租赁核查：（1）出租方是否为抵押人，如否，则查究具体原因；（2）是否存在虚假租赁嫌疑；（3）租赁期间、租金标准和用途；（4）租赁关系能否对抗抵押或查封（从出租时点、实物接收时点等综合研判），是否需另案诉讼才能处理；（5）租赁有否立案；（6）承租人大致背景，和抵押人/权属人之间关联性质；（7）租金一直由何人收取；（8）租金有否被法院冻结扣划；（9）有否能够证实租赁关系存在其它情况（如缴费凭证等）；（10）承租人是否有购置租赁物业意愿。2、假如现实状况为闲置，或烂尾（含所在楼盘烂尾）核查：（1）闲置、烂尾原因（政府行为、计划调整、地质条件、文物保护、安全隐患、安全事故、司法不公、权属纠纷、租赁纠纷、被恶意占用、包含维稳、企业资金不足、企业股东不和、配套设施不足、案外人干涉或设置障碍、小业主纠纷等）；（2）闲置、烂尾时间；（3）是否受四处罚（比如责令整改）；（4）重新盘活可能性，抵押人或政府会否在近期内确定处理方案；（5）房产所在地块余下使用权期限。3、假如现实状况为第三人使用根据第三步骤“核查现场情况”第（四）款处理。（五）欠债情况核查：（1）是否存在优先受偿权（如工程款）；（2）所在地块是否拖欠出让金、市政配套费；（3）是否拖欠转让价款、物业管理费、水电费、供暖费、环境保护费等；（4）是否拖欠税费或具地方特色费用。（六）过户时税、费负担核查：（1）购入价格及投入成本（注：过户征税时有用）；（2）预估过户时会产生税费种类（尤其是增值税）及金额；（3）（如属划拨用地）预估地户时需补缴土地出让金；（4）预估抵押人能否负担税费。（七）市场价值核查：（1）有否评定汇报及评定方法是否妥当；（2）所在区域近期同类房产市场价格，预扣税费后，估计该房产大致价值；（3）假如该房产正出租，可按其月租金100倍快速预估其价值；（4）结合相邻区域物业情况，初步研判该房产是否有连片改造或改性、大幅升值可能。（八）处分障碍情况1、部分或相邻房产处分情况核查：（1）相邻或部分房产是否曾被法院或抵押人处分过；（2）判定已处分过房产会否严重制约抵押房产使用及影响其价值；（3）部分处分物购置人背景、购置动机。2、过户限制核查：（1）当地政府是否拒不配正当院处理；（2）所在区域是否有计划调整，房产暂不办理过户手续；（3）是否属国有或集体资产且过户要求不明晰等；（4）是否有历史遗留问题未处理故暂缓过户；（5）是否属于特种用途（如贮备粮仓库）等；（6）房产所在地块是否属划拨用地、集体建设用地而影响过户；（7）是否属抵押人唯一住房或依附若干户口。3、处分障碍核查：（1）如已被另案查封，之前法院是否处分过该房产；（2）以后是否见面临难以处理情况（如政府行为、计划调整、地质条件、文物保护、安全隐患、权属纠纷、租赁纠纷、被恶意占用、包含维稳、配套设施不足、案外人干涉或设置障碍、首封人恶意查封、有特殊用途等）。4、干系人态度核查：（1）法院（注：如已被另案查封）或政府部门对处理该房产态度（消极还是紧迫）；（2）抵押人、权属人、承租人、（商业）物业管理人或其它关联人对处理该房产态度（消极还是紧迫）；（3）已对该房产设置了处理障碍第三人态度；（4）该房产是否已经有潜在买家。注：1、本文部分内容也可作为投资者购置司法处理类房产尽调参考。2、有“举一反三”能力行家，有可能在上述尽调过程中挖掘到新机会。