航空乐园PPP项目运营方案.doc

来宾园博园项目
商
业
运
营
方
案

A项目管理有限公司
2018年8月10日

目录
第一章 展会期间运营管理服务方案 4
1.1展会项目介绍 4
1.1.1项目选址 4
1.1.2主题 4
1.1.3展区 4
1.1.4会展内容 4
1.2保障条款 5
第二章升级版园博园运营方案 6
2.1园博园展会后发展规划 6
2.1.1促进来宾市城市建设发展 6
2.1.2促进来宾市旅游产业的发展 6
2.1.3促进来宾市城镇化发展 7
2.1.4促进我区园林园艺产业合作和交流 8
2.2来宾园博园公益性与经营性需求分析 8
2.2. 1优势分析 8
2.2.2弱势分析 9
2.2.3机会分析 9
2.2.4威胁分析 9
2.3目标客户群及盈利模式分析 9
2.3.1国内旅游客源市场分析 9
2.3.2入境旅游客源市场开发 10
2.3.3旅游宣传促销 10
2.3.4本项目人流量分析 11
2.3.4.1游客量预测 11
2.3.4.2未来游客量预测 13
2.3.4.3游客消费分析 13
2.3.5盈利模式及票制策略 14
2.3.5.1盈利模式 14
2.3.5.2票制策略 15
2.4 项目的建设运营管理体制 16
2.4.1公司的管理架构 16
2.4.2项目管理机制 16
2.4.3人力资源配置 17
2.4.4激励和约束机制 18
2.5投资估算和资金筹措 19
2.5.1建设期限及工程概况 19
2.5.2编制依据 20
2.5.3投资估算 20
2.5.3.1 总投资估算额 20
2.5.3.2 估算范围 20
2.6 园区可持续发展计划 21
2.6.1合理利用自然 21
2.6.2合理配置植物 21
2.6.3合理规划发展节能、环保、低碳园博园 22
第三章长期运营维护方案 23
3.1 养护管理方案和环境卫生保洁方案 24
3.2 养护管理制度和管理机构 36
3.3养护管理综合方案及计划 38
3.4养护管理资料表 42
第四章保险方案 44
4.1园林工程的风险评估 44
4.1.1生态和谐风险评估 44
4.1.2施工安全风险评估 45
4.2实现风景园林工程的安全管理措施 45
4.2.1针对生态环境风险的安全管理 45
4.2.2针对施工过程中的安全管理 46
第五章 针对突发紧急情况的处理、预案及抵抗风险 46
5.1 制定安全应急预案的目的和依据 46
5.2 应急预案的任务和目标 46
5.3 应急救援组织机构情况 47
5.4应急救援应急救援预案组织机构人员及职责 47
5.5 应急救援的培训与演练 49
5.6 事故报告指定机构人员、联系电话 50
5.7 救援器材、设备、车辆等落实 50
5.8 应急救援预案的启动、终止和终止后工作恢复 51

第一章 展会期间运营管理服务方案
1.1展会项目介绍
广西园林园艺博览会全区园林行业顶尖水平的盛会，是自治区人民政府为推进新型城镇化建设做出的一项重大决策，更是提高广西园林绿化和生态建设水平、改善广西城市环境和形象、提升广西城市综合竞争力，走出的一条广西特色的新型城镇化道路的重大举措。来宾也即将举行2017年广西园博园博览会。
1.1.1项目选址
广西（来宾）园林园艺博览会园博园项目场址位于来宾市兴宾区金龟岛，金龟岛位于来宾城区西面，契合来宾城市发展“北扩西进”的规划，符合未来来宾城市发展方向。整个园区规划总占地面积为1255.881亩（即837672.6㎡）。
1.1.2主题
蓝天乐园（园博园）以“桂中山水园、来宾飞天梦”为建园主题，体现了绿化与天空的设计理念。
1.1.3展区
整个园区规划有11个展区，包括国际园林展区、现代园林展区、港澳园林展区、岭南园林展区、江南园林展区、闽台园林展区、西部园林展区、北方园林展区、企业园林展区、个人园林展区、园林实践展区。
1.1.4会展内容
本届园博会会展内容包括：
1）来宾市园林设计获奖作品展区：城市规划、建筑设计、园林景观设计方案。
2）品牌企业展区：房地产开发商、研究院、设计企业及新技术新材料企业。
3）景观配套设施展区：
户内外木结构产品：户外园林景观木结构设施，别墅建材、木塑制品、防腐木制品、防腐浸渍木、炭化木等园艺类木材及铺装材料等。
园林小品：水景喷泉、文化石、艺术石、雕塑、假山塑石、仿真动植物、人造砂岩、园林装饰配件、园林音响等。
景观建筑材料：地砖、广场砖、砌块、艺术地坪、植草板格、透水材料、围栏、屋顶及墙面饰材、人造草坪、园林石材、户外景观照明系统、激光系统等。
4）城市生态技术展区：城市发展新方案、新技术、新材料展示、水务工程、水务智能化管理、水生态治理技术、水处理成套设备等。　
5）园林园艺资材展区
园林苗木：绿化苗木、园艺花卉、盆景盆栽、大树古树、观赏植物、节水灌溉产品等。
园艺资材：园林机械、植保器具、园艺工具、喷灌设备、温室设施、组培设备、栽培基质、种植机械等。
建筑材料展区：石材石料、砖瓦砌块、水泥及外加剂、钢材钢架、沥青油漆、建筑五金、电梯楼梯、厨房设备、卫浴洁具、瓷瓦瓷砖、地面材料、墙体材料、家具玻璃、工艺园艺、电气照明、给水排水设备、建筑胶剂、保温材料、门窗及配件、装饰板材、竹木材料、管材管件、暖通空调、楼宇智能设备、安防设备。
6）团体展区：城市区域特色品牌产业团体展示区、生态文明城市形象。
1.2保障条款
由展会安全协调中心协调有关单位，做好展会突发公共事件应急处置保障工作.
1） 交通运输保障
安保人员要优先保证展会现场的交通秩序，保证消防车辆，急救车辆能顺利及时进入展会现场
2） 治安保障
安保人员要做好展会的安全保卫和社会治安管理。
3） 物资保障
按照计划，展会期间建立临时应急物资库，储备足够应急物资，包括医疗设备、医疗药物、防护用品、封锁设施、运输工具、通信工具、消防器材等。
4） 经费保障
由展会主办方设立展会应急预备款，保障展会突发公共事件应急处置所需经费。
5） 人员保障
根据实际需要，成立相应应急保障队伍，为应急工作提供必要的人员配备。展会应急协调中心办公室建立健全与公安、武警、交通、卫生、消防、供电等支援、救援队伍的应急联动机制，确保展会突发公共事件一旦发生，人员及时到位。
第二章升级版园博园运营方案
2.1园博园展会后发展规划
2.1.1促进来宾市城市建设发展
“十二五”时期，在自治区党委、政府和市委的正确领导下，全市各级政府和各族人民坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，认真贯彻落实习近平总书记系列重要讲话精神，坚持“环境立市、工业强市、城建塑市、农业稳市、商贸旺市”发展战略，坚持走“调整型、追赶型、特色型、绿色型”可持续发展之路，克难攻坚，扎实工作，全市经济社会平稳发展，为同步全面建成小康社会打下坚实基础。来宾交通、水利、能源等重点基础设施建设取得重大进展，城镇化水平进一步提高，提前超额完成节能目标，生态建设和环境保护取得新进展。代表性的“桂中水城”彰显魅力并开通第一条旅游航线，来宾市区28公里内环路顺利通车，来宾高中、广西科技师范学院、来宾市人民医院、来宾体育馆、大剧院、创业馆等一大批公共基础设施相继建成投入使用。在城市建设上，来宾迈入高铁经济时代，湘桂线柳州至南宁段电气化改造工程竣工投入使用；高速路来宾段均实现通车，来宾66个乡镇全部通等级公路，724个行政村，村村通沥青（水泥）路，真正走出了一条“调整型、追赶型、特色型和绿色型”的可持续发展之路。
第十一届广西（来宾）园林园艺博览会园博园项目场址位于来宾市兴宾区，园博会建设项目是来宾市兴宾区规划建设的其中一部分，项目建设将进一步加快来宾市兴宾区城市建设的步伐，促进来宾市城市建设发展。
2.1.2促进来宾市旅游产业的发展
“中国—东盟自由贸易区”的启动，来宾旅游业在国际区域合作中的拉动优势已经十分明显，市场空间更加宽阔，在广西处于连接南北、牵引东西的来宾，其区位优势日益彰显，加快旅游发展的外部条件日趋成熟。来宾市旅游品牌创建初见成效，主要实施以“一城、两带、四区、六品牌”旅游发展思路，所谓“一城”——以“桂中水城”建设为主题，把来宾市区打造成广西南北轴线上的旅游节点城市，成为桂中地区旅游集散中心。“两带”——建设完善“金秀—象州—武宣”、大瑶山生态民俗旅游带和“兴宾区—合山—忻城”红水河壮乡风光旅游带。 “四区”——金秀避暑休闲民俗体验旅游区、象州温泉康疗度假旅游区、忻城土司文化旅游区、武宣西江峡谷风光旅游区。 “六品牌”——桂中水城、世界瑶都、象州温泉、壮乡故宫、武宣庄园、合山奇石。加快文化与旅游融合发展。同时来宾市区是全市政治、经济、文化中心，地处广西南北轴线要冲，湘桂铁路和桂海高速公路穿城而过，具有良好的区位优势和便利的交通条件，也是广西母亲河——红水河流经市区的唯一地级市城市。建市以来，随着城市建设的推进，城市功能不断完善，旅游基础服务设施逐步优化，丰富其旅游元素，完备其旅游功能，使来宾市区成为南宁/北海——桂林广西南北轴线上的旅游节点城市，不仅会发挥出对全市旅游业的辐射和带动作用，也将会提升来宾旅游业在广西旅游发展总体布局中的地位和作用。 “十二五”期间，来宾市年接待游客人数从58.12万人次增加至1548.28万人次，增长166.37%；旅游收入从28.33亿元增长至102.28亿元，增长261.03%。
广西（来宾）园林园艺博览会园博园项目遵循来宾市的总体旅游规划原则上，在来宾市兴宾区区建设一个以“桂中山水园、来宾飞天梦”为主题加入参与性、互动性的园林主题文化主题公园，能提升来宾市旅游市场的整体竞争力，完善来宾市大旅游的整体规划，并且对来宾地区的经济社会发展及文化发展带来强大的推动力。
2.1.3促进来宾市城镇化发展
来宾市在城市建设上，来宾迈入高铁经济时代，湘桂线柳州至南宁段电气化改造工程竣工投入使用；高速路来宾段均实现通车，来宾66个乡镇全部通等级公路，724个行政村，村村通沥青（水泥）路，
加快制定实施城镇化配套政策。进一步放宽户口入城迁移准入条件，全面建立城乡统一的户口登记管理制度。完善进城务工人员社会保障制度，探索建立城乡统一的就业制度，鼓励和吸引农民、外来经商置业人员、专业人才进城落户。拓展城镇化建设投融资渠道，鼓励和支持社会民间资本参与城市公用设施建设，共同建设和经营城镇。
在全区14个设区市轮流举办园博会,是自治区党委、政府为推进新型城镇化建设做出的一项重大决策,目的是提高我区园林绿化和生态建设水平、改善我区城市环境和形象、提升城市综合竞争力、引领和丰富群众文化生活,走出一条广西特色的新型城镇化路子。当前来宾进入城镇化加快发展的重要时期，城镇化要取得又好又快发展，必须有完善的城市基础设施发挥作用，城市园林绿化是重要的唯一有生命的市政基础设施，对改善城市生态和人居环境具有重要意义。
2.1.4促进我区园林园艺产业合作和交流
广西园博会每年9月底至10月中旬举办，承办城市在市区内选址新建，用地规模在60公顷以上，原则上不占用农田。每届园博会将确定不同主题，展会活动主要包括开幕式、室内展、室外展、园林园艺行业发展论坛、园林园艺行业建设新工艺新技术推介及经贸洽谈、闭幕式等。园博会结束后，园博园将作为城市公园永久保留。
来宾园博会将为提高园林绿化和生态建设水平，促进园林绿化建设和园林产业发展，园博会将以广西深厚的历史文化和民族文化底蕴为基础，展示现代园林园艺发展成就和绿色科技水平，体现新品种、新材料、新工艺和新技术在园林绿化中的运用，展现各地为保护生态平衡、保护生物多样性、协调人与自然和谐发展的实际行动。
园博会站在生态文明的高度，打造国际园林景观产业博览会的升级版，旨在融合人居环境领域的资源优势，拉动人居环境全行业、全方位产业链，撬动跨界协同，推动人居环境范围内新成就、新技术、新材料的集中呈现，全面亮相。为城市规划、建筑与景观设计，建筑资材、园林资材等人居环境的不同行业搭建共同交流平台，汇八方资源，展百业兴旺。
2.2来宾园博园公益性与经营性需求分析
2.2. 1优势分析
（1）来宾市良好的城市形象：来宾市城区公共绿地建设，加强沿江、河、湖岸和道路、山体绿化，结合公园、街头绿地等公共绿地建设，形成点、线、面相结合，融山、水、城为一体的绿地系统，着力将来宾市建成经济发达、生态良好、富有南亚热带特色的山水园林城市。
（2）借助于来宾市得天独厚的旅游资源及发展背景，优势明显；
（3）来宾市政府的开明认知和政策倾斜及各方面的大力支持，开发更新此综合性旅游项目；
（4）良好的区位优势：来宾市地处华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈交汇的中心地带及“南宁——来宾——凭祥——谅山——河内——海防——广宁经济走廊”的大通道上，具有沿边、沿江、沿铁路、近海港、连首府、连东盟的区位优势和地缘优势。
（5）与南宁相距167千米左右，充分发挥来宾市近首府南宁市的区位优势，依托南宁这个区域中心城市吸引更多的游客。
2.2.2弱势分析
（1）来宾本地市场的市场容量较小，消费能力有待提高；
（2）国内市场竞争体制不完善；
（3）旅游业处于起步阶段，基础设施及配套服务设施缺乏；
（4）现成景区状态没有冲击力。
2.2.3机会分析
（1）政府政策支持度高：广西自治区加快旅游项目建设，规划总投资额近千亿元，来宾市政府早将第十一届广西（来宾）园林园艺博览会园博园项目作为重点项目发展，这都为来宾旅游发展提供了有力发展条件；
（2）休闲体验产品兴起，并且国家对文化旅游的重视日益加强；
（3）广西旅游高速发展，人们的收入稳定提高，原有的旅游资源已经不能满足，有巨大的发展潜力；
（4）对来宾地区来说高科技参与性互动性强的旅游产品基本上还是市场的空白点，演绎空间大；
（5）更新发展主题娱乐型综合旅游产品是保证白色可持续发展的重要举措。
2.2.4威胁分析
（1）旅游行业是一个比较敏感和脆弱的行业，易受外界因素影响（疾病及国家政策改变的影响）；
（2）无法预估几年内潜在竞争对手的出现；
（3）季节温差大，冬季会影响游客选择到此旅游的想法，导致淡旺季明显。
综上所述，根据对广西（来宾）园林园艺博览会园博园项目的SWOT分析，我们可以得出，广西（来宾）园林园艺博览会园博园项目的优势明显，机遇性较大，弱势及威胁尽管存在问题，但是对本广西（来宾）园林园艺博览会园博园项目影响较小，项目完全可行。

2.3目标客户群及盈利模式分析
2.3.1国内旅游客源市场分析
（1）国内旅游市场开发的方针、战略重点
强化宣传，积极促销，调整结构，刺激消费，谋求国内旅游持久、快速、稳定增长，取得最佳的社会经济综合效益。战略重点是优先开发2个小时车程区域及省内近程市场，其次是国内及国外市场。
（2）国内旅游市场开发策略
重点抓住 “国庆”和“春节”两个“旅游黄金周”，“端午”、“五一”和“中秋”三个小黄金周大力开发六种旅游市场，即观光参与旅游市场、会议旅游市场、野外拓展旅游市场、休闲购物旅游市场、度假及短途周未度假旅游市场；旅游产品开发要兼顾国内旅游者的需求，观光参与旅游和度假旅游产品并重开发的原则，并开拓一批常年性的、大型的带轰动效应的专题旅游项目；旅游商品开发走品牌化发展的道路，结合我们项目的特点，开发适销的优质特色商品，开发旅游商品市场。
2.3.2入境旅游客源市场开发
（1）近几年政府对旅游产业的大量鼓励支持，广西各类旅游景点的全面开发，今后来宾市山水游、跨国游会有平稳性的增长。
（2）主要目标市场
a、港澳台市场。随着和台湾地区的政治经济关系全面改善，台港澳三地和内地的文化和经贸往来将日益频繁，在保持原有市场占有率的基础上，重点开拓投资、考察、商贸、观光旅游和中低收入水平者的旅游和家庭度假旅游市场；
b、日本和韩国市场。短期重点开发投资考察、参与性、互动性旅游为主，中期以奖励、会务、度假旅游为主；
c、东南亚市场。重点开发以华侨、华人为对象的寻根探亲旅游市场。发展印尼、泰国、新加坡和马来西亚的商务、投资考察等休闲旅游市场。
（3）入境旅游市场开发策略
投入专项经费，加强市场促销，顺应国际旅游市场新趋势，注重开发散客旅游市场；充分利用互动娱乐网络平台优势，吸引喜欢主题游乐旅游爱好者的关注。
2.3.3旅游宣传促销
（1）以“桂中山水园、来宾飞天梦”为主题，加强宣传促销，树立广西（来宾）园林园艺博览会园博园项目公园的整体形象及品牌，是旅游市场开发的重要环节；
（2）统一宣传口径，针对项目区的重点区域、项目和专题节庆活动，在每个年度或在一个时期内集中推出一个促销口号；
（3）编制多种文字的、高质量的旅游宣传品，如有吸引力的旅游导游图、旅游指南、宣传画、宣传小册子、明信片、影视风光片等；
（4）根据广西（来宾）园林园艺博览会园博园项目的手册设计有特色的、统一的旅游标志；
（5）在国内主要旅游客源城市开设旅游窗口，在其主要口岸设立宣传栏，发放宣传资料；
（6）建立旅游办事机构，加强与各旅游主管部门和各旅行社、旅游饭店集团等旅游企业的合作与联系，促销旅游产品；
（7）积极参加并组织各种国际旅游展览会、博览会、交易会和促销活动；
（8）增加旅游宣传促销的资金投入，建立旅游宣传促销基金；
（9）建立高效率的旅游信息系统和旅游宣传推销网络，开办旅游信息服务中心。
2.3.4本项目人流量分析
2.3.4.1游客量预测
近年来，来宾市围绕国内旅游和入境旅游两大市场,以产品为核心，以增加游客量、提高旅游经济效益为目标，加大旅游宣传推介力度，创新旅游市场开发与营销机制，培育壮大客源市场，不断拓展来宾旅游市场空间，全市旅游业走出低谷，在游客接待量和旅游经济收入等各方面都实现突破，呈现出可持续发展的良好态势。（详见下表）。
12

来宾市历年旅游数据表

接待游客量
旅游收入
备注

国内游客（万人）
入境游客（万人）
游客总人数（万人）
上升比率（%）
国内旅游收入（亿元）
入境旅游收入（万元）
旅游总收入（亿元）
上升比率（%）
2012年
753.35
1.45
754.8

33.24
0.33
33.68

上升比率计算以2012年为基准
2013年
1008.24
1.68
1009.92
33.79
51.94
0.47
52.41
55.61
2014年
1216.9
1.86
1218.76
61.46
75.4
0.50
75.9
125.35
2015年
1543.28
2.01
1545.28
104.79
102.09
0.59
102.68
204.69

2.3.4.2未来游客量预测
来宾市2015年游客接待量为1545.28万人次，根据《来宾市历年旅游数据表》分析得知，来宾市游客数量逐年递增，由此推断2015年到2025年来宾市游客量必将呈逐步上升趋势发展。因此我们按照前5年客流量增长比例为5%，后5年客流量增长比例为3%进行保守估算得出来宾市未来几年游客人数，并按照游客数量15%的作为园博园游客量，具体如下图所示。

园博园公园第一年游客量约243.68万人买票入场的人数，因试运行和促销等原因，实际入园人数会大于此数字。
2.3.4.3游客消费分析
2015年预计游客的消费水平估算如下表：
表13-2 游客消费水平估算 单位：元
项目
一日游
二日游（住宿）
备注
场馆门票
60
60

餐饮
80
150
按平日入园人数计算
住宿
0
250

购物
100
100
按入园人数的30%计算
其它
50
50

合计
290
610

注：游客消费水平的数据不等于游客在园区内的花费。
游客在“广西（来宾）园林园艺博览会园博园”一日的消费约为160元，主要消费项目有：
（1）场馆门票：
场馆采取一票制，全园开放票价为60元/人，团体票为9折，1.2米以上学生票价5折，1.2米以下儿童免票，平均票价约为20元/人。全园开放票价分析表；
表13-3 全园开放票价分析
正常票
团体票
学生票
特种票2
平均票价
60元/人
54元/人
30元/人
25元/人
51.4元/人
20%
65%
10%
5%

（2）餐饮
园内有（不含星级酒店）三家中餐厅，一家西餐厅，以供应快餐为主，预计平均每位入园游客在餐厅消费30元（快餐20元/份，饮料10元/份）。 
（3）商品销售
游客还可能购买公园衍生商品，我们预估按入园人数的30%计算，每位游客上获得的收入为30元/人。
（4）室内娱乐部分（线上线下互动娱乐项目，嘉年华游戏）
预计有30%的游客有兴趣参与游玩，有10%的20-35岁年龄层次游客热衷于此项游戏，平均每位游客上获得的收入为30元/人。
2.3.5盈利模式及票制策略
2.3.5.1盈利模式
广西（来宾）园林园艺博览会园博园项目从产品系列的横向和纵向的挖掘深度来说主要有以下几种盈利模式：
第一层是园博园场馆门票收入盈利模式，这是园博园的初级盈利模式；
第二层是游憩产品服务盈利模式，即提供有助于丰富体验(经历)的游憩服务以及相应的服务体验来实现盈利的模式，它是园博园的核心盈利模式；
第三层是旅游综合服务盈利模式，即是在公园内和周边，通过旅游者的餐饮、住宿、购物等相关外延服务来获取盈利的模式，这是公园的外延盈利模式；
第四层是商业服务盈利模式，即通过自身的节庆活动和对外招商以及其他会展、广告等一系列对外服务而达到盈利目的的盈利模式的组合。这是公园的深度开发盈利模式。
1）运营推广活动植入：美食节、广告租赁、微电影拍摄等等。
2）房屋、场地租赁项目：场地租赁可以分为两大部分：一部分是长期租用、另一部分就是短期租用。2017年度我们将在保证现有的长期租用项目（乐吧车直达、电瓶车代步、自行车环园、水上游船等项目设施）的基础上，扩大对园区剩余空闲场地的使用力度（如开展短期租用的项目，音乐节（广场）、车展等）
3）入园车辆管理等物业类管理
4）与周边各大高校、企业合作：艺术演出、创作展览、产品开发、艺术品牌建设、企业培训、拓展、其他的影视作品的创作与制作、动画设计开发、影视录制服务、传播系统规划设计、文化创意管理人才培训等。
5）其他意向合作项目及申请扶持类资金
2.3.5.2票制策略
广西（来宾）园林园艺博览会园博园选择一票制加上多种营销的票制策略。主要的原因在于：
（1）项目位广西自治区来宾市兴宾区，自然风景优美，周边的潜在客源市场大，游客消费能力较强；
（2）按照我们的规划，主题公园投资较大，设备众多，投资回收期长，需要适用的长期价格战略；
（3）主题鲜明，我们需要整体认同感和长期的品牌战略，一票制有利于提升品牌形象，也为我们争创国家级景区奠定基础；
（4）一票制的体系方便做财务管理和财务预测；
（5）一票制符合游客消费心理，减少游客多次买票排队等候时间；
（6）可以自由选择游乐项目避免游客集中于少数设备，提升客户满意度；
（7）我们的目标市场是消费能力强的中高档次的消费人群，让20%的高端客户贡献出80%的收益；
（8）为了扩大市场占有率和经营收入最大化，在一票制的价格体系下制定营销策略和辅助价格政策：如限时优惠、（淡）季节性优惠、老年人的优惠、团体优惠(如20张门票送1张等)、旅行社团队优惠、特定群体优惠（VIP客户）、淡季优惠等加大市场覆盖面；
（9）一票制可以大大简化园内的管理环节和管理成本，园内不必另设售票窗口、收款员，减少每天的现金清收工作；
（10）随着广西（来宾）园林园艺博览会园博园（主题）公园的逐步开发和建设，一个多功能旅游区将形成，必须充分考虑旅游线路的设计：来宾一日游、两日游和三日游的短途旅游线路，将极大地开发自治区内区域客源市场，一票制便于我们和旅行社合作，更符合我们的长期发展战略。
2.4 项目的建设运营管理体制
第十一届广西（来宾）园林园艺博览会园博园由投资方自主经营，依照公司法成立“广西（来宾）园林园艺博览会园博园公园有限公司”来进行运营。
2.4.1公司的管理架构
（1）项目开发管理体制是由广西（来宾）园林园艺博览会园博园有限公司来运作，广西（来宾）园林园艺博览会园博园有限公司按照公司法设立股东会、董事会、监事会和经营班子，以市场化运作机制建设运营本项目。
（2）组织机构：广西（来宾）园林园艺博览会园博园有限公司是实行董事会领导下的总经理负责制管理模式。
2.4.2项目管理机制
为了有效控制本项目建设质量、建设进度、投资总额，成立本项目现场管理办公室，由公司经营班子领导，各职能部门参加。
项目工程建成后，招聘人员应具备较高素质，应为大专学历以上，管理人员应具备大学本科以上学历。
项目建成后一般工作人员对外招聘，管理层人员则以来宾市桂中水城旅游投资有限责任公司的人员为主。
新进人员需经过健康检查和短期的培训后方能上岗。

2.4.3人力资源配置
人力资源配置估算
序号
名称
人数
备注
一
游客服务部
84

二
行政部
18

三
演艺部
50
包含演员
四
战略市场部
12

五
工程园林部
24

六
人力资源部
8

七
安全部
25
包含保安
八
设备部
50
包含设备操作
九
经营部
75

十
设计部
6

十一
财务部
6
包含收银
人数总计
275
2.4.4激励和约束机制
在广西（来宾）园林园艺博览会园博园有限公司岗位人员激励和约束制度上，均按照以下机制实施。
为了更好的调动员工的工作积极性，提高工作效率，公司实行以人为本的管理制度，从而建立一整套完善的管理机制和环境，使每一个员工不是处于被管的被动状态，而是处于自动运转的主动状态，激励员工奋发向上、励精图治的精神。以人为本管理制度主要包括相互联系的如下机制：
（1）动力机制
旨在形成员工内在追求的强大动力，主要包括物质动力和精神动力，即利益激励机制和精神激励机制。二者相辅相成，不可过分强调一方而忽视另一方。
（2）压力机制
包括竞争压力和目标责任压力。竞争经常使人面临挑战，使人有一种危机感；正是这种危机感和挑战，会使人产生一种拼搏向前的力量。因而在用人、选人、工资、奖励等管理工作中，应充分发挥优胜劣汰的竞争机制。目标责任制在于使人有明确的奋斗方向和责任，迫使人去努力履行自己的职责。
（3）约束机制
制度规范和伦理道德规范，使人的行为有所遵循，使人知道应当做什么，如何去做并怎样做对。制度是一种有形的约束，伦理道德是一种无形的约束，前者是企业的法规，是一种强制约束，后者主要是自我约束和社会舆论约束。当人们精神境界进一步提高时，这两种约束都将转化为自觉的行为。
（4）保证机制
包括法律保证和社会保障体系的保证。法律保证主要是指通过法律保证人的基本权利、利益、名誉、人格等不受侵害。社会保障体系主要是保证员工在病、老、伤、残及失业等情况下的正常生活。在社会保障体系之外的企业福利制度，则是作为一种激励和增强企业凝聚力的手段。
（5）选择机制
主要指员工有自由选择职业的权力，有应聘和辞职、选择新职业的权力，以促进人才的合理流动。与此同时，企业也有选择和解聘的权力。实际上这也是一种竞争机制，有利于人才的脱颖而出和优化组合，有利于建立企业结构合理、素质优良的人才群体。
（6）环境影响机制
人的积极性、创造性的发挥，必然受环境因素的影响。主要指两种环境因素：
一是指人际关系。和谐、友善、融洽的人际关系，会使人心情舒畅，在友好合作、互相关怀中愉快地进行工作，反之，则会影响工作情绪和干劲；
二是指工作本身的条件和环境。人的大半生是在工作中度过的，工作条件和环境的改善，必然会影响到人的心境和情绪。
提高工作条件和环境质量，首先是指工作本身水平方向的扩大化和垂直方向的丰富化；其次是指完成工作任务所必备的工具、设备、器材等的先进水平和完备程度；再次则指工作场所的宽敞、洁净、明亮、舒适程度，以及厂区的绿化、美化、整洁程度等。
创造良好的人际关系环境和工作条件环境，让所有员工在欢畅、快乐的心境中工作和生活，不仅会促进工作效率的提高，也会促进人们文明程度的提高。
2.5投资估算和资金筹措
2.5.1建设期限及工程概况
项目建设期从2018年9月-2017年8月末，建设期为一年。
工程概况详见下表：
序号
项目名称
面积（m2）
占地比例
1
规划总用地面积
837672.6
100%
2
水体面积
167534.52
20%
3
绿地面积
502603.56
60%
4
道路、广场、停车场面积
100520.71
12%
5
建筑基底面积
25130.178
3%
2.5.2编制依据
根据中价协[2007]003号文颁布的《建设项目投资估算编审规程》、《市政工程投资估算编制办法》、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社）进行编制。工程费用参照类似建筑的结算造价指标估算，并对主要材料、设备价格及人工工资按《来宾市建设工程造价信息》（2018年第8期）进行调整。除此之外还有其以下主要依据：
（1） 有关建设方案文字说明、图纸；
（2） 《广西壮族自治区建筑装饰装修工程消耗量定额》2013年及配套费用定额；
（3） 《广西壮族自治区园林绿化及仿古建筑工程消耗量定额》(2013年)及配套费用定额；
（4） 《广西壮族自治区市政工程消耗量定额》(2014年)及配套费用定额；
（5） 桂建标[2013]47号文“关于调整安装市政等工程费用定额有关规定的通知”；
（6） 桂建标[2015]5号《关于调整建设工程定额人工费及有关费率的通知》等有关调整规定执行；
（7） 桂建管〔2010〕87号文《广西壮族自治区工程建设其他费用定额》；
（8） 桂价费（2011）55号文《广西壮族自治区转发国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》；
（2）基本预备费按第一第二部分费用之和的9%计算。
2.5.3投资估算
2.5.3.1 总投资估算额
项目估算总投资为63000万元，其中建安费为60000万元。
2.5.3.2 估算范围
本项目投资估算范围包括生产项目、公用工程项目及工程其它费用项目。
2.6 园区可持续发展计划
来宾园博园可持续发展的核心思想是建立在经济效益、社会效益和环境生态效益相统一的基础上的，它所追求的目标是：既要使人们的旅游需求得到满足，个人得到充分发展，又要对本土资源和环境进行保护，使后人有同等的旅游发展机会和权利。因此，我们的可持续发展关注的是旅游活动的生态合理性，强调对旅游资源和旅游地环境的保护。在发展指标上从社会、经济、文化、环境等多项指标上衡量园区发展 。 
来宾园博园是一个复合的生态系统，将最大限度顺应自然，保护自然，利用自然，保持生物物种的多样性，充分考虑和利用生物之间的空间需求、生存竞争、食物链等。此外，还包括一些节能、环保、高效率、低维护等内容。它将成为来宾作为生态型城市发展的一个重要组成部分，促进来宾城市生态环境向净化、绿化、美化的可持续性生态系统演变，全面协调人与自然环境的关系，为社会经济发展创造良好的条件，有效地解决人与自然的矛盾，以生态型公园推动生态型城市的发展。 
2.6.1合理利用自然
来宾园博园建设是加强自然生态保护，科学合理地利用自然资源的重要形式。园区发展建立在自然生态保护的前提和基础上，以保护与发展共赢的模式，兼顾旅游、科研、教育与社区发展功能。
首先，坚持保护优先，“有效保护、有限利用”的原则。园博园园区内的资源和生态系统通常是具有地区、国家或国际意义的景观、生态系统及生物多样性资源，这些自然资源是经过千百年的沧桑变迁形成的，是我们民族的宝贵财富，一旦遭到破坏将造成无可挽回的损失。
其次，充分发挥林业部门的优势和经验。林业部门是我们自然生态系统恢复建设和保护的主体，在开展园博园体制建设方面具有明显的优势。
最后，统筹布局，强化以林业生态建设为主的生态保护工作。保护自然生态系统的核心宗旨，公园体制应当以自然保护区为主体，以山系、流域为生态地理单元，整合各类保护区类型，统筹规划园博园，以达到完整、系统保护自然生态系统的目的。
2.6.2合理配置植物
植物在园博园中是不可或缺的一部分发挥着其他要素无法替代的作用。植物除了能创造优美的环境,更重要的是植物具有吸收二氧化碳、释放氧气、滞尘杀菌、减弱噪声等多种生态功能,可以提高环境质量,为人类创造适合其生存发展所需要的生态环境.
园博园植物的配置包括两个方面﹕
1） 是各种植物相互之间的配置﹐考虑植物种类的选择﹐树丛的组合﹐平面和立面的构图﹑色彩﹑季相以及园林意境﹔
2） 是园区植物与其它要素如山石﹑水体﹑建筑﹑园路等相互之间的配置。其中植物之间的配置一方面要注意花色、花叶、树型的搭配，不同植物的组合，平面和立面的构图、色彩以及园林意境。另一方面，园区花卉植物花色丰富，有的花卉品种在一年中仅一次特别有观赏价值，或者开花期，或者结果期，要注意不同季节的植物配置。
2.6.3合理规划发展节能、环保、低碳园博园
1）低碳、节能生态：园博园将根据园区内实际情况和需求安装太阳能路灯，对其他的公园设施进行相应的节能改造，并在园林系统中使用地热资源进行供暖和制冷。创新式的选择用分级式自然系统来解决雨水的污染，山坡的不同高度挖设若干蓄水井，雨水可沿着路面的排水口流入蓄水井，和景观用水、办公区排放的生活污水一起接受分解净化处理，然后用于灌溉园内绿地。在园内的降水器上安装雨量传感器，通过感应土壤的干湿度，实现降水的自动控制。针对不同植物对水的不同需求，降水器还将设定不同时间、不同降水“地热空调”即利用抽取的地下冷水和热水，来降低或升高公园办公区的温度。
2）环保功能：园博园环保生态设计包括建筑绿色节能体系、绿化区域碳氧含量平衡体系、水自净化系统、绿化垂直设计体系和若干个技术手法。建筑绿色节能体系使主展馆可节约能源 30-35%，桂中园可节约能源25-30%。绿化区域碳氧含量平衡体系使规划后比以前多吸收CO2，多释放O2。水自净化系统即外部雨水的净化系统和内部水通过山体自净系统。绿化垂直设计体系使绿化垂直设计面积达8万平方米。其他生态技术手法包括修复耐践踏草坪、再生资源型生态透水路面、雾喷降温节能技术等。

23

第三章长期运营维护方案

3.1 养护管理方案和环境卫生保洁方案
（一）、绿化专业技术方案和措施
1、绿化养护总流程

2、养护管理具体措施
根据上述准备工作中的调查分析情况，根据各类型的养护标准有针对性的采取养护措施。
树木养护
（1）土壤管理
A、土壤改良
土壤改良方法有深耕熟化、客土改良、培土与掺沙、施有机肥等。
a.深翻熟化
深翻结合施肥，可改善土壤结构和理化性质，促使土壤团粒结构的形成，增加孔隙度。深翻的时间一般以冬初为宜，这时伤口易愈合，易发出新根，经过冬季有利于土壤风化、积雪保墒。早春土壤化冻后应当及时进行深翻。
b.客土栽培
杜鹃、栀子、茶花等植物喜酸性土壤，应将局部地区的土壤全换成酸性土，加大种植坑，放入山泥、泥碳土、腐叶