项目产品策划报告样本.doc

xxx项目产品策划汇报前 言承蒙贵司委托，本企业为xxx项目提供全程策划，本企业在此深感谢意。在经过和贵司数次接触及本企业对当地市场整体把握基础上，我们提出了本项目标产品策划思绪及理念，并形成文字，共双方讨论实施。本着一切为了销售策划标准,我们在本产品策划方案中系统地叙述了项目开发及销售力提升多种方法及方法，努力争取把项目打造新一代物业典范，在淄博成就首个特色文化商厦，从更高、更远、更深、更广、更具体层面表现淄博未来商业发展肯定趋势，从而奠定项目在当地商业物业市场上领先地位。在策划方案中，我们用创新、求异专业态度对项目进行大胆、新奇设计创新，从根本上树立项目鲜明、超前、时尚形象，务求使之从众多竞争对手中脱颖而出，提升项目标竞争及吸引能力。我们还会在未来营销推广中经过概念包装对项目现代、休闲、时尚定位给予系统阐释，从而有效地促进销售，实现项目标商业价值，从专业角度表现了营销原来面目。目 录一、项目产品策划三大标准二、竞争策略三、构筑关键竞争力四、项目产品开发理念思绪五、建筑平面设计思绪六、交通组织七、公共空间八、停车场九、景观设计十、照明设计十一、建筑风格十二、产品物业类型发展模式十三、SOHO商务公寓具体操作模式一、项目产品策划四大标准1、以销售为导向标准 xxx项目标产品策划首先考虑原因怎样做一个能够被市场接收，而且能够畅销产品。基和这一点，在产品策划之始，即是围绕怎样做一个能够卖出去产品，而不是去讨论实施一个不被市场和消费群所接收过期产品。2、快速销售标准依据市场情况，针对项目标本身特点和优势，制订超前创新开发理念和产品设计概念，经过良好、系统销售模式运作，从而达成快速实现销售目。在短时间为发展商实现合理利润资金快速回笼。3、强强联合标准 在项目实施过程中，整合专业企业进行全方位合作，能够系统提升项目素质，全力打造“过程精品”。4、构筑“xxx”品牌平台标准良好品牌就是质量确保，成功品牌就是信誉，就是拥有一批“铁杆消费群”，就是让用户含有强烈心理认同，实现“xxx”品牌质飞跃，注入新活力为开发商长远发展构筑坚实平台。二、竞争策略1、竞争策略选择1.1 竞争策略类型： 1.1.1价格竞争策略：以低于竞争者价格赢得市场。1.1.2差异化竞争策略：顾名思义，采取和其它楼盘相差异产品设计和形象包装等，形成差异化竞争。1.1.3全方面领先竞争策略：即以我为主，开发理念优异、产品精良、价格合理产品，从而取得全方面领先市场地位。结论： 本项目选择全方面领先竞争策略。为确保全方面领先，必需构建她人不可模拟和超越“关键竞争力”，才能够立足市场，并在竞争中占据有利地位。三、构筑关键竞争力基础思索点:1、 构筑她人不可模拟和超越关键竞争优势;2、 传统SWOT分析只能找到市场粗略位置，无法找到项目标关键竞争力，在此我们采取关键竞争价值分析关键竞争力实现: 1、xxx代表着权威、专业、高品质、是信心确保。2、xxx品牌文化为产品构建关键 “xxx”已经是一个很悠久老字号品牌。它最能够直接地给大家联想到纯文化类古玩，字画等。对于xxx品牌了解仅仅只是局限于一个狭义上文化。怎样将常人认同xxx品牌狭义文化进行拓展和创新，和项目产品形态进行有效地对接，包容现代新文化，形成项目产品形态在市场上独创性和不可模拟性。3、地段优势最大化项目标关键优势正是显而易见地段优势。地段优势也恰恰是竞争对手无法模拟和复制。所以，将地段优势进行最大化，在项目标产品计划和销售中真正将地段价值进行升华，达成地段商业价值最大化最终目标。4、产品形态独特化项目标独特买点是以项目标地段为基础，在此基础上，结合当地市场进行产品计划设计，形成了“人无我有，人有我新”局面。寻求目前市场空白点，做符合市场需求同时又在市场上畅销产品。在对于项目标独特买点设计中，必需要结合地段优势从投资角度来进行考虑，这是项目独特卖点考虑关键。正是投资型物业，这才是吸引大家最基础也是最关键利益点，因为从淄博市现在情况来看，潜在买家对营业房需求尚处于上升状态，市场对能够销售营业房尤其是黄金路段营业房需求十分旺盛，大家对共青团路段营业房十分看好，有很强投资购置欲望，不少经营者和投资者正伺机购置。四、项目产品开发理念思绪开发理念=关键竞争力+和消费者取得共鸣关键竞争力：必需是她人不可模拟和不可超越。和消费者取得共鸣：必需是针对目标消费群潜在投资心理为出发点，同时引导投资消费。项目标开发理念源于市场，表现在引导市场需求，是源于对 “体验经济”下商业形态变迁深刻思索。设计项目开发理念关键在于确立项目关键竞争优势，在竞争化社会，只有不停推陈出新，独树一帜，避免产品同质化，项目才能找到生存之道。所以，xxx项目标开发理念为：淄博CBD上含有独特文化魅力和标识地标物业理念阐释：项目正是在淄博CBD上关键地段。拥有了独一无二关键优势，不仅仅是如此，在淄博文化强市背景下，项目以高级次、高水准、高起点横空出世将成为淄博CBD受骗只无愧地标志物业。项目含有了成为地标物业两个原因：第一，建筑设计独特征。从现在产品概念计划来看，项目标产品设计将努力争取打造成为一流国际型建筑造型，项目从建筑形象上能够独树一帜。正是因为在这一地段上，周围配套设施很完善和成熟。伴随当地段新商圈形成，构筑了淄博CBD（中央商务区）。而项目恰恰是在淄博CBD标志性地段，将成为地段上形象所在。第二个方面，xxx品牌文化导入，发明了淄博乃至齐鲁地域文化地产新模式，形成了新一轮地产新思维聚焦，给予项目鲜明时尚现代文化内涵，能够真正地丰富产品形象内涵，从建筑视觉冲击上能够给视觉震撼，同时，它不仅仅是一个建筑混凝土建筑物，而是富有文化内涵，成为淄博上文化代名词。xxx项目不仅仅是将文化和商业进行有机结合；同时，它更是一个文化创新和变革，引领一个新文化时尚，成为一个新文化支撑点，它也是以后项目进行推广时参考依据。能够想象，xxx项目标出现，为淄博地产带来了一场文化地产裂变。也正是如此，xxx项目正以一个不可思义文化地产方法来根当地征服淄博人。五、建筑平面设计思绪一）建筑平面设计标准一个成熟商业区形成决非一朝一夕能够形成，需要机遇和时间配合，这一点对于大多数开发商来说全部是不含有也无法改变。所以，我们应该更多地考虑项目本身计划设计，使项目标计划能够很好地融合到整体计划中，在特定商业环境中缔造出项目标竞争优势，这才是开发商业物业制胜之道。本项目地处当地最繁荣商业地带，本身已经含有了开发商业物业条件，所以，在进行整体计划时，要考虑几方面问题，包含：n 区域功效计划，必需对项目所在区域功效定位有深刻了解，并能把握项目所在地段未来计划变动脉搏，尤其要对项目所在地段商业功效计划有清楚概念。项目所在区域是淄博CBD区域，它成为CBD关键圈一个关键组成部分。n 交通功效计划，对城市交通情况及城市发展态势做出明确判定，掌握住城市居民消费流向规律。它属于CBD区域，但它所服务不仅仅是CBD人群，而是淄博高层面消费群体。n 要有一定前瞻性，要适应未来商业市场发展需要。项目标设计，既确保产品畅销性，同时更需要产品前瞻性，引领市场。二）建筑平面功效分布建筑平面设计其目标是取得一个理想商业销售平面，满足商业活动要求。在结合前期和发展商进行良好沟通基础上，提议项目总层高为17层，具体各楼层功效分布计划以下：1）1 5层为商场部分； 其中13层为名店城 4层为文化艺术名城5层为xxx办公自留部分6层为转换层，为空中会所，作为本楼宇配套设施部分。2）71721层为SOH0公寓3）地下为负一、二层设计为停车库。 其中负一层能够将一部分作为商场销售面积。三）建筑平面布局思绪1、商场部分在对于项目建筑平面布局集合以后经营商店群和空间组合，多种相互联络空间不是简单沿着已经有街道延伸，而是经过计划设计使之成为本身形成新平面模式，并结合项目标地段和城市道路结构等条件。1）十字放射性布局在项目整体平面布局上我们提议在采取中心围合整体计划思绪。经过和中庭广场连接通道，形成放射状通道处理，使得共青团西路成为项目标主体线，使前沿营业房呈对称格局。这么就能够充足利用周围原有商场带来客流量提升本身商业价值，促进项目标营业房销售。在放射状计划设计中，步行人流流线明确，既能够合理地将人流引入到商场中，而且要在内部合理组织人流，让购物者满意，同时有要让经营者取得效益，最大程度让人流经过尽可能多商店门口而又不把距离拉得太长，才能够达成最好效果。从项目标本身来看，放射性通道长度不超出50米，将是最理想组织人流距离。2）通道处理研究表明，当商场内人均空间为4m2时，每位步行者能够在各个方向自由活动，当商场内人均空间减至2m2时，步行者将会对周围人持警戒状态，而当商场内人均空间减至1.5m2时，步行者之间就会轻易产生逆行冲突。所以，在研究营业房间隔策略时要充足考虑到这些原因。提议室内步行街内部关键通道宽23米左右。商场整体面积和商场部分公摊面积、通道面积和百分比为1：0.4。也就是说，项目商场部分实用率初步计划为60%，其中，公摊面积包含了电机房、通道、电梯井等公共面积。3）商铺面积配比提议 在服从项目总体计划布局标准下，商场一层外围部分全部做成“复式”两层商铺，尽可能多做临街商铺。“复式”商铺面积开间和进深百分比为1：3，即商铺位开间为4.5米左右，进深为13米左右。首层空间为面向道路开门（临街商铺），二层空间向商场内开门。所以，“复式”商铺将有两个人流出入口，既能够从临街入口进入，也能够兼顾二楼人流，形成了了循环人流。六、交通组织从严格意义上认为，项目标15层全部应该是作为一个统一整体来考虑。尤其是交通组织方面。除了平面交通组织外，项目标15层垂直结构形式，需要处理中心化空间和线性空间，也就是中庭空间和步行街（平面布局）之间结构形式。步行街和中庭广场交叉出现能够使公共空间变得生动，而且各层能够共享中庭。一） 垂直交通组织对于本项目来说，引导人流垂直向上运动是成功关键，在设计上，需要从下面多个方面进行考虑：1、 利用中庭广场功效和作用中庭是垂直交通组织关键点，是步行空间序列高潮，这里人流集中，流量大，最可能激励层间运动。不过，要引导购物者做她们实际上并不想做事情并不轻易。假如经过合适功效安排，将购物者向上运动处理成一个有目标过程，能够大大提升上部空间吸引力。购物者为了观赏中庭空间和参与其中公共演出活动，也会上到更高楼层。2、 中庭空间造型和空间交流中庭空间造型很关键。比如，圆形中庭广场利于开展公共表演活动，围绕中庭座椅给共享和参与中庭活动提供了方便。同时，在任何一层能够看到其它层含有吸引力活动和景观，也会大大促进购物者在层和层之间运动。3、 从不一样层面上吸引人流通常来说，说服人从上往下走比说服人从下往上走要轻易得多。从项目本身功效计划设计来看：项目本身含有5层商场设计，在对于提升商场人流方面，关键经过室内电梯提升人流； 4、两个中庭设置n 第一个中庭13层设置一个中庭广场，借助于中庭广场聚集人气作用，为中部营业房带来充足客源，有利于促进中部及北部营业房销售。n 第二个中庭45层设置一个中庭广场，经过设置中空天棚进行采光。同时，设置室外大型手扶电梯上四层。5、第二个“首层”设计 项目在室外设置大型扶手电梯直接上四层，直接将户外人流提升到四层，人为制造人流运动，最大化将共青团路人流吸纳到一楼和经过大型室外手扶电梯人流提升到四楼，实现了第二个“首层”概念，实现商业价值最大化。二） 手动扶梯商场内手动扶梯不仅仅是人流提升，是关系到商场交通组织关键部分。对于手扶电梯选择，选择斜度为35度扶梯即可。在手扶电梯布局方面二分之一采取两种排列方法。一个交叉剪刀式部署，上下人口首尾相接，能够从底层直接将一层一层地上到最顶层，中间不需要停留。另一个是上下扶梯并排同向部署，上下人口置于扶梯两侧，两层之间上下过程中需要步行一段距离。这两种部署各有优势，前者方便通行；后者有利于激励购物者在各层面停留。本项目提议采取第二种方法，便于在商场内形成“循环”式人流。在扶梯设置方面，扶梯本身是一个视觉障碍，它位置选择需要避免造成视觉阻碍，通常全部分布在中庭广场两侧。三）出入口设计及布局对于本项目标15层商场出入口设计不仅要考虑数量、朝向，还要顾及整个商场人员流动安全，人车交通要求也不容忽略。在设计时要对建筑形态进行计划，和其它建筑符号组合形成独特识别形象。这么就不会因为周围环境改变而被湮没，对整个商业物业延续和发展有十分关键意义。对于本项目，主出入口设置在共青团西路（南向）。主出入口向内凹入，并以个性鲜明玻璃幕墙为主基调，同时辅以周围环境配合（如绿化、小品点缀、休闲设施等）来实现吸引人气目标。另外，商厦还在多个临街面应设置多个次出入口，并依据每层特点采取不一样设计样式，在确保有效使用同时，为建筑物增加更多活泼元素。在主出入口（共青团西路）设置多功效展示台，能够用作商品展示、举行活动，并于节假日组织商厦内经营者、商家或其它机构联手举行多种商品展示会、促销会及文艺活动，借助于这类型活动为整个商厦带来兴旺人气和足够客流。n SOHO公寓出入口考虑SOHO公寓主出入口，关键考虑到私密性和方便性。关键选择位置关键考虑选择背离人流最大商场出入口，在比较僻静位置设置主出入口位置比较妥当。四）客流导向系统设计商场客流导向设计不仅仅处理商场内部人流交通和疏散问题，它更为重视是商场内部人流和外部街区人流和沟通关系、商场平面或立体人流自然顺畅和平均分配关系。良好客流导向系统设计能够最大程度地避免商场内出现盲区和死角，并考虑到用户在商场内浏览商品和购物时感受，能够为消费者营造一个自然、舒适、轻松购物环境。项目标商场部分整体采取循环客流系统。各个相对独立购物空间能够经过路面、连廊及其它形式通道联络起来，各区既能够单独成块，又可采取半开放布局方法，环环相扣，形成一个循环“购物环”。另外，再经过内部功效划分，使各购物区琳琅满目标商品争相辉映，令用户在商场流连忘返，循环购物。七、公共空间 商场公共空间部分包含室外广场、内庭院、中庭院和通道上各个节点，它们在功效上不仅起着聚集和疏导人流作用，同时也成为了商场专题文化休闲中心。一）中庭广场设置设置中庭广场，其一，作为天然采光处，避免首层终年不见阳光尴尬；其二，作为人流聚集和缓冲地带，起到吸引和分流作用；其三，能够利用广场开展多种经营活动，如开辟专柜、展示台、举行部分小型室内展销活动和促销活动，亦能够作为公共休闲空间。n 621层，则是经过进入电梯空间，形成了一个小型出入过渡、交流空间。二） 每层设有休息区在每条主通道及各个出入口设置一定数量休闲椅，并部署对应景观如雕塑、和背景音乐，供购物者休息、欣赏，为消费者营造健康、舒适购物空间，真正实现休闲购物享受。三） 专题文化休闲空间从本项目标整体计划来看，商厦应留有一部分空间来设置对应休闲空间，能够摆放设置小型专题休闲区域，能够使消费者感受到步行街内温馨人情味，徜徉或坐落其中，就能干受到自然、轻松购物气氛，产生情感上共鸣，增加购物吸引力。四） 6楼转换层设置项目两种不一样物业类型衔接转换层将成为本项目标一个亮点。在6层转换层设置中，关键考虑两个方面作用：1、 SOHO公寓酒店式住户大堂项目15楼属于商业物业，商业价值利用很高。所以，怎样最大利用商业面积发明商业价值成为首要问题。在一楼设置SOHO公寓电梯堂只是一个狭小通道。SOHO公寓住户上升到六楼后，才开始进入真正酒店式住户大堂，首先经过酒店式电梯大堂表现了项目标高级次和价值。其次，6层空间不仅仅是结构转化，还是人流转换。住户人流达成6层后将立即进行分流，分别进入各个电梯大堂回到自己楼层。2、 6层园林、会所6层空间分为两个部分，一部分是露天，关键考虑是园林环境营造。因为项目本身用于环境营造面积比较少，所以，在6楼中露天部分用于园林环境营造，同时，在一部分露天部分用于网球场等户外活动设施设置。 其次，在6层中封闭部分设置商务中心、健身中心、高级壁球室、商务会议室等大楼配套设施。八、停车场对于商场汽车停车场配套，首先要求提供足够停车位数量；其次要考虑到商场停车场使用方便程度。对于本项目，根据计划必需有足够停车位，所以提议在靠近共青团西路沿街面建设地面停车场和建设一层地下停车场。另外，还必需建立相当数量自行车停放点，满足购物者停放自行车要求，提议把自行车集体停放点设置在靠近东边缘街面。在地面停车场，良好平面分区、明确行车流线和合理停车位排列对于提升停车效率是很有利。通常，停车位和行车道角度能够有45度，60度，90度三种，其中45度排列占地面积较大，但能够加速停车操作，确保利用充足。提议项目在室外采取地面停车采取45度方法。九、景观设计项目标景观设计关键表现两个方面：第一部分，关键是表现项目本身环境营造 室内购物环境营造是整个商厦环境营造关键组成部分，所以必需给予足够重视和计划。所以，在商场主通道上，除了设置上述休闲椅、中庭广场外，还应该在各主安排合适观赏植物、雕塑品及其它形式多种艺术品，并经过灯光配合来达成至佳效果，让流连其中消费者感受舒适、优雅购物环境，使其成为商厦一大特点。环境营造除了应该重视内部环境之外，室外环境也不容忽略。本项目地处当地传统商业旺地，外围环境不是很理想，其它已经开业大型购物商场也不太重视周围经营环境营造，这无疑是本项目超越竞争对手大好机会，我们提议商厦施工建设同时，开始着手进行周围环境美化。第二部分，关键是经过借景。充足利用公园景观使之成为项目稀缺资源，从而形成关键竞争优势。xxx项目和人民公园只是一墙之隔，在项目借人民公园景观、人流优势，关键从以下多个方面来表现：n “私家公园”概念设置在人民公园和xxx项目（SOHO公寓入口）设置一个单向“绿色通道”，业主经过门禁系统，直接能够进入公园，享受公园设施。而公园人流并不能直接进入项目标SOHO公寓。经过“私家公园”设置，能够充足利用景观资源，为项目增添买点。n 观光电梯设置对于项目标SOHO公寓，面向公园一面能够设置观光电梯，将公园景观资源最大化和室内空间进行融合，拓展室内视野。n 增设置人民公园xxx出入口xxx项目标首层商场部分和人民公园完全打通，使之连为一体。从人民公园出来游客能够直接经过增设在xxx项目标公园出口出去。而进入公园游客也能够直接经过设置在xxx入口进入公园。在项目经营前期，能够经过天天无偿赠予一定数量公园门票来增加商场人气。在经营过程中，购物者经过购物达成一定数量将能够无偿取得公园门票，而且要求是经过xxx项目出入口才能进入公园内，从而确保了商场人流。十、照明设计项目商场室内照明设计既要满足展示商品功效需要，有要满足美学要求，室外照明设计对塑造购物中心形象起着至关关键作用。一） 白天和夜间室内照明设计室内照明关键在于处理步行街（通道）和商店之间照明关系，首先，不管是白天还是晚上，全部要保持步行街（通道）和中庭有足够照明水平，并经过光线改变来增加步行街（通道）趣味性。其次，步行街（通道）照明不能够对商店和店面造成不良干扰，影响和防碍店面和橱窗展示。所以，店面照明比不行街（通道）亮度要高得多。二） 夜间室外照明处理购物中心营业时间有很大一部分在夜间，建筑和停车场夜间照明对塑造良好星星很关键。夜间建筑照明经过对立面特点表现和强调，让商场部分和整体项目在环境中产生强烈视觉效果。在周六、日晚开空中玫瑰（活动式夜空探射灯），在夜幕降临后不失为淄博一大景观。十一、建筑风格商业物业建筑设计方案必需和项目定位和功效定位相符合，充足满足营业房销售和经营需要。包含整体风格、出入口设置、临街营业房布局、外立面式样、色彩及其它建筑元素配合等，整体风格设计标准。u 应该能够融入整个城市之中u 能够形成项目标形象吸引力和识别系统，尤其是和xxx文化进行结合，形成独特xxx符号表现出来。1、整体风格描述本项目作为淄博市可销售商业物业，建筑物整体形象将最终决定于大家对它整体印象，所以，在进行建筑物整体风格计划时要遵照以下多个方面标准：u 直线和曲线组合形成明朗、简练整体印象u 表现开放和遮蔽整体效果u 表现“文化”和“商业”概念完美结合u 有利于加强建筑物休闲娱乐功效定位u 含有较强亲和力基于这么考虑，建筑物整体呈典雅设计风格，整座建筑物外墙采取明快色彩，建筑物整体采取蓝色通透玻璃外墙，并点缀红色、绿、蓝等多个色彩，使建筑物格调清新高雅； 在建筑物外墙采取外观通透玻璃墙体及顶棚，街景风光一览无遗；中庭广场采取天幕采光，一通至顶，气宇轩昂，营造舒适购物、休闲环境；商厦内多种设施采取人性化设计，别具风情，充满人性化特色。 2、外立面构想在外立面设计还能够经过透空框格，斜向开窗、隐约玻璃墙体等来增加建筑物外立面活泼元素，并经过多个手法来对各个立面进行处理，如增加多种几何形状廊柱、顶飘、楼梯等，使得建筑物外部形象变幻、明丽、含有强烈视觉冲击整体效果。二层及以上营业房外墙设置玻璃橱窗(SHOW ROOM)，可供商家展示商品，实现临街营业房关键功效之一展示商品；外墙则设置一定数量广告牌。3、xxx品牌文化导入 项目必需建立关键竞争优势，其关键就是全方面导入xxx品牌文化。在项目中关键从以下多个方面来表现：n 建筑风格和装饰风格建筑整体风格，不管从整体造型还是线条、色彩全部必需注入xxx文化内涵，既不失稳重感觉，同时有含有强烈时代感、时尚气息。n 专门文化艺术城设置在项目标商场部分，设计了专门文化艺术城，专业市场传达出浓厚文化艺术气息，同时又不失现代时尚气息，充足诠释xxx文化艺术内涵。n 一楼xxx形象展示大厅在项目标一楼设置xxx形象展示大厅，全方面、立体展示xxx形象。让市场对xxx有一个直观认识和了解，从而奠定了xxx专业、权威形象，树立项目良好形象。n 整合项目活资源，形成风格符号化利用xxx独特、稀有资源，将名人、名家字、画作为项目装饰载体，在电梯间内、通道上设置专门书画欣赏长廊和字画搭配形成符号化注入到建筑符号中，全方面提升项目标价值感。十二、产品物业类型发展模式一） 13层名店城1、相关“名店城”设想 “名店城”顾名思义，就是名牌产品、精品会聚之地方。它代表着城市中含有相同生活品位和相当经济实力少数人消费形态和整个城市消费能力参考指数。在名店城内以中国一流、国际名牌产品作为高端形象支持。2、名店城功效布局 名店城是一个相对高端高端消费群市场。所以，在综合考虑基础上，具体功效提议以下。区域计划经营范围划分依据首层临街营业房化妆品专卖店、名牌专卖店、高级衣饰等著名品牌或特色商家，有利于提升整个商场档次，营造休闲购物气氛，这类商家能够承受较高租金，并需要临街展示门面。二层名牌专卖店、高级衣饰、眼镜钟表、首饰等能够满足租客对实惠租金要求，能够吸引更多消费人流，形成从高至低“瀑流效应”。三层运动体育类休闲用具专卖场形成专业经营场所，表现名店城专业性。四层文化艺术城（文具、图书、礼品专卖场）文化类精品赏析交易中心。五层文化艺术城以亚洲文化品牌和中国文化龙头之称xxx对活跃群众文化生活，及提升淄博地域书画搜集、鉴赏和创作水平，带动周围地域和淄博文化交流起到重大作用。六层配套会所（室外小型园林、高级壁球室、网球场、会议室、SOHO公寓用户服务中心）建筑物转换层面，提议作成空中花园，以填补项目没有大环境营造优势。同时，能够将整个建筑物配套全部设置这一层中，集中处理配套问题。十三、SOHO商务公寓具体操作模式 对于商场以上部分楼宇，其定位为： 专业酒店式管理SOHO公寓采取了专业企业进行服务和管理，同时，有含有住宅和写字楼部分特点，既能够居住，有能够办公，成为了一个功效自由公寓空间，它将空间最大化模糊，能够让市场接收面愈加广，能够适合现在市场充足需求。1、SOHO公寓必需注意多个问题n 专业物业管理服务SOHO商务公寓真正目标消费对象特殊性，所以一定需要借鉴酒店式管理服务，为独特消费群体提供一个所需服务和物业管理。n 兼顾居住办公两种职能SOHO型公寓中，设有独立厨房、卫生间，居住空间和办公空间普遍分离，适合个人居住和个人或着少数人办公。3、户型面积和百分比n 总体户型面积控制在3585平方米之间。n 采取客厅全挑空设计，层高控制在5米。（一楼2.2米，二楼2.8米）n 一楼为厨房、洗手间和客厅，二楼为卧室，经过客厅楼梯道直接上二楼。n 户型具体提议户型面积百分比一室一厅一卫一阳台3550平方米40%一室一厅一卫一阳台5070平方米40%二室二厅二卫一阳台7085平方米20%4、赢利模式n 确保收益销售。建设成后将物业销售后，将它交给专业物业管理企业去管理，专业物业管理企业成立“房屋银行”来进行运作，确保了投资连续高收益，能够充足刺激市场投资主动性。5、相关标准层、SOHO公寓、复式比较1） 特征比较物业类型优势劣势标准层平面功效布局紧凑，能够满足基础功效需求。空间改变不大，且各功效区抗干扰性不强。复式空间布局大，能够满足多空间处理，各功效区分工明确，抗干扰性强。总面积大，造成总价过高，是通常购房群所难已接收SOHO公寓不管是平面还是空间局部全部很紧凑，功效分区明确、抗干扰性强、私密性强，户型会较有特色，空间处理做到了“标准层面积，复式空间享受”户型创新需要引导2、对于项目标准数值比较n 同一标高（70米），层数比较注：从现在数值来看，商场以上部分只有48米（商场以上部分共16层，以3米/层计算，累计48米）物业类型层高面积(平方米)标准层3米/层；8层16X1500X0.85=20400复式3米/层，两层共6米；8个楼层1500X0.85=1275（客厅和房间面积为2：3），其中房屋面积为765，客厅面积为510，挑空为510X0.6=306。单层面积(510-306)+765=969总面积为：(969+1275)X8=17952SOHO公寓首层2.2米/层，二层2.8米/层；10个楼层（实计为9.6层）1500X0.85=1275（客厅和房间面积为2：3），其中房屋面积为765，客厅面积为510，挑空为510X0.6=306。单层面积(510-306)+765=969总面积为：(969+1275)X10=22440结论： 在同一标高（70米）下，采取SOHO公寓设计，比复式房屋设计多4488平方米，比标准层房屋设计多2040平方米。n 同一面积，标高比较注：从现在数值来看，设定商场以上部分建筑面积为24000平方米，标准层为1500平方米/层。物业类型单层面积层高层数总高度标准层1500平方米3米16层48米复式1320平方米3米18层54米SOHO公寓1320平方米（2.2+2.8）米18层45米结论： 在设定同一面积下，SOHO公寓标高和标准层标高一样，比复式要低近9米，比标准层低3米。