农贸市场建设综合项目可行性研究应用报告.doc

旬邑县原底乡农贸市场建设项目
可行性研究报告

陕西永安投资征询有限公司
二O一0年十月
项目名称： XX县XXX原底乡农贸市场建设项目

参加编制人员：

XXX 注册征询工程师（投资）

XXX 注册征询工程师（投资）

审核人：XXX（造价工程师）

编制单位：XXX投资征询有限公司
编制时间：二0一0年十月

目 录
第一章 总 论 - 4 -
1.1项目名称 - 4 -
1.2项目建设单位 - 4 -
1.3项目开发期 - 4 -
1.4可行性研究报告编制根据 - 4 -
1.5项目建设地址及建设条件 - 5 -
1.6项目建设规模、期限及建设内容 - 5 -
1.7项目总投资与资金筹措 - 5 -
1.8项目收入估算 - 5 -
1.9重要技术经济指标 - 6 -
第二章 项目背景及建设必要性 - 7 -
2.1XX县概况 - 7 -
2.2项目背景与项目提出 - 10 -
2.3 项目提出必要性和根据 - 11 -
第三章 建设单位概况 - 12 -
第四章 项目建设原则及规模 - 13 -
4.1项目建设原则 - 13 -
4.2规划指引思想 - 13 -
4.3规划原则 - 13 -
4.4项目建设原则 - 13 -
4.5项目建设规模 - 14 -
第五章 环境影响评价 - 15 -
5.1环保设计根据 - 15 -
5.2.项目建设期环境影响 - 15 -
5.3环保办法 - 17 -
5.4环境影响评价 - 18 -
第六章 节约能源分析 - 19 -
6.1大力发展循环经济 - 19 -
6.2加快建设节约型社会 - 19 -
第七章 职业安全卫生与消防 - 20 -
7．1职业安全卫生 - 20 -
7．2消防办法 - 20 -
第八章 项目组织管理及能力建设 - 22 -
8．1项目管理 - 22 -
8.2能力建设 - 23 -
第九章 项目招标 - 25 -
9.1招标原则和规定 - 25 -
9.2.本项目招标方案 - 25 -
第十章项目开发投资与成本费用估算 - 27 -
10.1项目投资估算根据 - 27 -
10.2项目总投资估算 - 27 -
10.2.4建设投资 - 28 -
10.3资金来源 - 29 -
第十一章 财务评价 - 30 -
11.1 编制根据 - 30 -
11.2 基本数据与参数选用阐明 - 30 -
11.3 年运营收入估算 - 31 -
11.4 运营成本估算 - 31 -
(1)年工资费用 - 31 -
(2)年维修费 - 31 -
(3)年水电费用 - 31 -
11．5财务评价指标 - 32 -
第十三章 社会效益评价 - 33 -
13.1社会影响分析 - 33 -
13.2社会风险分析 - 33 -
13.3社会评价结论 - 33 -
第十四章 结论与建议 - 34 -
14.1结论 - 34 -
14.2建议 - 34 -

第一章 总 论
1.1项目名称
XX县XXX农贸市场建设项目
1.2项目建设单位
XX县XXX人民政府
1.3项目开发期
项目开发建设期为1年。
1.4可行性研究报告编制根据
1. 原国家计委印发《投资项目可行性研究指南》；
2. 国家发展改革委、建设部发改投资[]1325号《建设项目经济评价办法与参数》第三版（涉及《关于建设项目经济评价工作若干规定》、《建设项目经济评价办法》和《建设项目经济评价参数》）；
3. 建设工程质量管理条例；
4. 中华人民共和国建筑法；
5. 《村庄和集镇规划建设管理条例》
6. 《XXX县XXX城区建设规划》
7. 项目调研收集关于资料。
1.5项目建设地址及建设条件
项目建设地址：XXXXXXX，项目建设征地18863m2（ 28.29亩），其中建设项目用地17077 m2（ 25.61亩），代征路面积1786 m2（ 2.68亩）。项目用地东临XX村耕地，西临XXX，南临XXX，北接XX耕地，给排水管网、道路、绿化、电力通讯等设施已经建设完备，可满足本项目需要。
1.6项目建设规模、期限及建设内容
本项目总占地面积为17077m2（25.61亩），拟建项目总建筑面积为13528.80m2,建筑占地面积为8024.4m2。
重要建设内容涉及：框架构造二层商业店铺，建筑面积11008.80m2、彩钢构造交易大棚，建筑面积2520m2，总建筑面积3528.80m2。农贸市场筹划道路、停车场、绿化等占地4279.33m2，总投资金额：2600万元。
1.7项目总投资与资金筹措
总投资：项目总投资为2600万元人民币。
资金筹措：均为自筹资金。
1.8项目收入估算
项目收入估算：每年均收入预计765.97万元。
1.9重要技术经济指标
1、年平均利润总额506.23万元；
2、年均税后利润14.6万元
3、财务内部收益率16.35%；
4、投资利润率19.47%；
5、净现值856.10万元
6、投资回收期（动态）4.7年
7、投资回收期（静态）3.44年

第二章 项目背景及建设必要性
2.1XXX县概况
XXX，周人先祖初期生活地方，也是中华民族发祥地之一，古属《禹贡》九州之一雍州。公刘、古公亶（dǎn）父时期，属豳地。西周王朝建立后，将豳地划入王畿（jì）之内，并置邑，为栒邑。周平王东迁时，以豳地赐秦。至战国约秦孝公时期，始置栒邑县；秦、汉、三国时期，沿袭旧制，为栒邑县。晋朝易名为邠邑县。南北朝时期，改置三水县；隋、唐、五代、宋到元朝初年，仍沿用旧名。至元七年（1270）到明成化十二年（1476），并入淳化县，三水县不存。明成化十三年（1477），复置三水县，沿袭到清末。民国三年（1914），撤销清朝府、州设立，因原县名与广东三水县重名，复改为栒邑县。
新民主主义革命时期，栒邑是陕甘宁边区一某些，关中分区长驻于此；中共陕西工委、陕西省委曾在此领导了关中及陕西民主革命斗争，使这里成为一块红色热土。中华人民共和国建立初期，先后辖属邠县分区、咸阳专区、宝鸡专区等。1958年12月，实行大县建制时，并入彬县。1961年8月，撤销大县建制，恢复栒邑县，辖属咸阳地区。1964年9月，因“栒”字生僻，经国务院批准，改“栒”为“旬”，名旬邑县。现辖属咸阳市。
XX县地处渭北黄土高原沟壑区，位于陕西省中部、咸阳市北部。全县总面积1811平方公里，辖10镇、4乡、187个行政村、27.8万人口。
3.2.1工业发展
XX工业经济重要以煤炭资源开发为主。全县既有工业公司90家。其中，煤炭公司10家，化肥厂1家，制药厂1家，面粉厂2家，套袋厂8家、发泡网厂5家、纸箱厂2家，预制厂、砂石场、砖瓦厂等建材公司61家，个体工商户4789户，非公经济组织4965户。
1、煤炭：XX是全国重点产煤县，境内煤炭储量达XX亿吨，现已探明储量XX亿吨。全县既有煤炭公司XX家、矿井XX对。，全县生产原煤XX万吨，产值XX亿元。
2、园区：当前，已建成太村产业园、旬东循环经济产业园和土桥农副产品加工工业园3大产业园区。现已入驻公司11家。
太村产业园，投资1.12亿元，建成园区创业大道和科技一路，搭建了园区框架。当前，已有新矿综合机械设备厂、蓝海果业、北山果业、志峰果业、佰平果业和北京酥畅旬邑食品厂6家公司入驻发展。
XX循环经济产业园区，热电联产集中供热项目合计投资1.3亿元，完毕1500平方米冷却塔、100米烟囱、6800平方米办公大楼、2×2万千伏安变电站等主体工程，主厂房和7588平方米综合大楼工程正在加快建设，今年建成运营。
XXX农副产品加工工业园区，先后投资700多万元，对园区水、电、路等基本设施进行了改造，新建道路3公里，铺设供水管道4000米、污水管道6000米，架设高低压电路3000米。当前，已有XXXXXX等公司入驻建设。
3.2.2农业发展
XX是山区农业县，地处渭北高原南缘，地形重要以山地、塬面为主，是典型雨养旱作农业区。果、畜、烟、菜等特色产业优势突出。
1、苹果：从上世纪八十年代开始，旬邑就大力发展苹果产业，当前已有二十近年历史。主栽品种有红富士、秦冠、藤牧1号、皇家嘎拉、美国8号等。“旬宝”牌苹果果型圆正、色泽光艳、汁液丰富、质密耐贮、品质卓越，先后荣获后稷金像奖、中华人民共和国食品博览会畅销产品奖、中华名果等120多项省部级以上大奖，畅销国内30各种省、市、自治区和港澳市场，出口到英国、加拿大、俄罗斯、新加坡、泰国、越南等国家。近年来，开发了SOD苹果、碘硒苹果、牛奶苹果等特色果品以及贴字果，实现了由注重果品产量向提高果品营养和文化内涵以及外观形象转变。
当前，全县苹果总面积50万亩，基本实现农民人均2亩果。建成绿色苹果基地25万亩，无公害苹果基地15万亩，有机苹果认证1.2万亩。其中，欧盟有机苹果认证3200亩，苹果套袋率96%，优果率85%以上。，全县苹果总产42万吨，产值7亿元，果农人均苹果收入3000元以上。
2、畜牧：旬邑饲草资源丰富，境内有天然草场46万亩，人工种植牧草15万亩，年产草量3000多万吨，载畜量30多万个单位。
当前，已建成养殖社区30个、大户1052个、大村30个，畜牧业年总产值2.5亿元，正在实行千头奶牛养殖基地和全省百万头生猪养殖大县建设项目。当前，全县已建成百头猪场138个，引进二元母猪多头，生猪存栏16万头。牛存栏1500头，奶山羊7万只。
3、烤烟：旬邑是全国优质烤烟生产区、陕西省烤烟生产基地县、陕西省烟叶生产原则化示范县、陕西省烤烟种植四强县之一，年种植面积稳定在2万亩左右，重要分布于底庙、湫坡头、职田、马栏、太村等5个乡镇。
，全县种植烤烟2万亩，收购烟叶5万担，实现产值3150万元，上缴利税1700万元。
4、粮食：全县年均种植粮食30万亩左右，粮食总产稳定在9万吨以上。
，全县种植小麦11万亩、地膜玉米17.6万亩，收获小麦2.5万吨、地膜玉米8.4万吨。
近年来，县上坚持以科学发展观为指引，以构建富裕文明和谐新旬邑为目的，紧扣“推动科学发展，增进社会和谐，实现率先崛起”主题，解放思想，创新求实，埋头苦干，夯实工作，全县经济社会呈现出平稳较快发展良好态势。先后荣获县域经济发展争先进位奖和中华人民共和国优质苹果基地重点县、全国苹果20强县、全国婚育新风进万家先进县、全国筹划生育优质服务先进县、全国文化先进县、全国科普示范县、全国绿色小康县、全国绿化模范县、国家卫生县城、省级园林都市、全省通村公路建设先进县、全省建设社会主义新农村“十大红旗”单位、全省扶贫开发先进县、全省民政工作先进县、全省新型农村合伙医疗制度建设先进县、全市教诲基本设施建设先进县等荣誉称号。
2.2项目背景与项目提出
随着小城乡建设全面推动和农民群众生活水平日益提高，以往沿街市场及脏、乱、差贸易环境已经远远不能适应社会发展需求。为了切实提高城乡品味、改进集贸市场环境、繁华集市贸易、增进商品流通，XXXXXXX党委、政府决定建设原底乡集贸市场。
2.3 项目提出必要性和根据
1、当前，XXXX因没有正规农贸市场，商贩把街道当市场，在街道摆摊设点，沿街叫卖，特别是逢集日，人流量非常大，街道十字摊点随意摆放、帐篷乱搭、垃圾乱抛现象十分严重，给城乡管理带来极大不便。
2、原有沿街暂时集市占用街道，每逢赶集日拥挤不堪，严重影响正常交通。此外，车辆过后，灰尘四起，导致周边饮食、熟食、肉类等摊点污染严重，无益于群众健康。
3、当前各类摊点都是露天摆放，如遇刮风下雨天气，对群众购物和商品流通买卖都导致极大影响。
4、XXX是XXX县苹果主产区和商贸流通集散地，建设一种高规格集贸市场，使人流、物流、信息进一步集中化，不但有助于农产品划行归市，规范管理，顺价销售，活跃市场。且集贸市场建成后，划分果品定点收购区域，给本地苹果收购和果农销果提供极大便利。
5、XXX建设农贸交易市场有助于调节该地区农业产业构造，特别有助于增进该乡农业产业构造调节优化，并带动邻近四乡镇及全县农业产业构造优化升级，解决农产品：“卖难”问题，增长农民收入，减少农产品流通成本，提高流通效率，有助于扩大城乡居民就业，保证都市农产品供应，加快旬邑县脱贫致富步伐。

第三章 建设单位概况
XXX地处旬邑县西部塬区，东与XXX接壤，南北分别与XXX隔壑相望，西与XXX毗邻，辖区面积XX平方公里。XXX辖XX个行政村，XX个自然村，耕地面积XXX亩， 共XX户，XX万人，其中非农业人口XX人，劳动力XXX人，就业人数XXX人。XXXX，城区面积XXX平方公里，XXXX，距XXX入口处XX公里。城区常住人口XXX人，开办百货批发、餐饮、农资供应等商业门店XX个，兴办果品储藏公司、建材厂等私业XX个，年上缴利税XX万元。城区居民人均年收入XX元，户均存款XX元。全乡设中小学XX所，其中乡办中学XX所、完小XX所，教职工XX人，在校学生XXX名。全乡设中心卫生院XX所，村级医疗站XX个，医务人员XX人。XX年全乡社会生产总值XXX万元，农民人均纯收入XXX元。

第四章 项目建设原则及规模
4.1项目建设原则
项目功能齐全，配套设施完善，依照国家建设原则，结合城区实际状况建设。在充分考虑项目环境基本上,筹划总建筑面积13528.80 m2。
4.2规划指引思想
5.2.1根据县总体规划规定，同步参照乡政府对农贸市场建设意见，结合地形特点，合理进行规划。
5.2.2遵守统一规划、合理布局原则，合理划分不同功能片区以利于可持续发展建设规定。
5.2.3注重整体设计。内部力求合理布局，外部解决好与城区大环境有机联系，注重开发综合效益。
4.3规划原则
5.3.1效益性原则
效益性原则具备双重含意，宏观而言效益性原则就是规定本次建设借鉴外部成功经验，将土地资源、项目资源、设施资源以效益优化原则进行优化配备，形成社会、经济、环境协调发展。
4.4项目建设原则
认真贯彻执行国家对工程项目建设程序和项当前期关于规定。
采用先进工艺技术提高设计质量。保证安全、可靠、长期、平稳为社会和公司创造效益。
严格遵守国家、行业和地办法律、法规、原则规范，高度注重环保，认真贯彻各项环保办法，“三废”排放量控制满足国家关于规定规定。
认真贯彻国家关于劳动安全卫生、环保和节约能源规定，实事求是、客观地分析项目建设条件、经济效益及社会效益。
尽量节约用地，少占良田好土。
设备选用国产先进设备。
认真执行国家消防法规，注重消防设施建设。
4.5项目建设规模
本项目总占地面积为17077m2（25.61亩），拟建项目总建筑面积为13528.80m2,建筑占地面积为8024.4m2。
重要建设内容涉及：框架构造二层商业店铺，建筑面积11008.80m2、彩钢构造交易大棚，建筑面积2520m2，总建筑面积3528.80m2。农贸市场筹划道路、停车场、绿化等占地4279.33m2，总投资金额：2600万元。
本项目建设期为一年。

第五章 环境影响评价
5.1环保设计根据
5.1.1设计根据
1、《建设项目环保管理条例》（中华人民共和国1998国务院令第253号）；
2、《建设项目环保设计规定》；
3、《中华人民共和国建筑法》。
5.1.2设计所采用环保原则
1、《中华人民共和国环保法》；
2、《中华人民共和国节约能源法》；
3、《环境空气质量原则》（GB3095—1996）中二级原则；
4、《大气污染物综合排放原则》（GB16297—1996）中二级原则；
5、《污水综合排放原则》GB8978—1996中二级原则；
6、《陕西省建设项目资源节约管理规定》（陕西省发展和改革委员会陕改投资[]352号《陕西省建设项目资源节约管理规定》告知）；
7、陕西省人民政府关于颁布陕政发（1998）186号《陕西省建设项目环境管理细则》告知。
5.2.项目建设期环境影响
拟建工程施工期对环境影响重要体当前废水、废气、噪声、固体废弃物和施工扬尘等方面。
1、废水
施工期废水来自生产废水、施工人员生活废水和雨季施工时流经现场后厂区污浊雨水。生产废水来源于混凝土搅拌、浇注和养护用水 ，砂石料冲洗水等。废水中重要成分是SS，项目生产废水产生量很少。
生活污水是施工人员盥洗水，厕所冲洗水生活排水。重要污染物为COD、BOD等。施工期生活污水任意排放，必然会给周边环境导致影响。
2、废气
施工建设期间，废气重要来自2个方面：
（1） 施工机动车辆及燃油和生活燃煤，运送车辆排放汽车尾气。
（2）各种汽车及大型施工机械均以柴油或汽油为燃料。油和煤燃烧将产生大量有害气体和悬浮固体颗粒，有害气体成分是一氧化碳、二氧化硫、氮氧化物、铅化合物和烯烃类。
3、噪声
施工期需使用施工机械诶及土方运送车辆，因而而产生喧闹环境干扰附近居民生活。
4．固体废弃物
施工期固体废弃物重要来自建筑垃圾和施工人员生活垃圾。建筑垃圾成分重要为瓦砾碎砖、水泥残渣、废木材、废铁丝、钢筋、废油漆和涂料，以及建材包装箱、袋；生活垃圾重要分为厨余有机物、废纸、塑料、玻璃、金属等。
施工期固体废物若处置不到位，乱堆乱放，不但有碍观瞻，并且在大风干燥天气，将会产生扬尘污染。生活垃圾在气候实验条件下，易腐烂哦厨余有机物会产生恶臭。滋生蚊蝇，成为病原菌发源地，将对周边环境导致不利影响。
5、施工扬尘
建筑工程施工期土方开挖规程破坏地表构造以及装卸、转运、建筑才来傻事运送过程都会导致地面扬尘污染环境，是施工活动一种重要污染源。建筑工地扬尘重要来自：
（1）土方挖掘、堆放和清运过程扬尘；
（2）建筑材料、水泥、白灰、沙子等装卸、堆放扬尘；
（3）各种运送车辆频繁出入形成扬尘；
（4）建筑垃圾堆放和清运过程导致扬尘。
5.3环保办法
5.3.1项目建设期环保
1、建筑施工场地必要设立统一围挡，对于施工来及必要搭设封闭式暂时专用垃圾道。施工垃圾应及时清运，适量洒水，减少扬尘；
2、施工现场残土、砂料等易生尘物料必要采用覆盖防尘网（布）或喷洒覆盖剂等有效办法，并要经常进行洒水保湿。水泥和其她易飞扬细颗粒散体材料，应安排在库内存储或严密遮盖。清运残土、沙土及垃圾等长在高度不得超过车辆护栏，并采用毡布全覆盖办法；
3、施工现场应结合设计中永久道路布置施工道路。施工道路附近应设立车轮清洗池，对出入现场车辆必要采用冲洗轮胎等办法，防止车辆带泥沙浮现场；
4、在施工现场，应制定洒水降尘制度，配备洒水设备及指定专人负责；
5、对建筑垃圾及时解决、清运，以减少占地，防止扬尘污染，改进施工场地环境；
6、施工机械要设立在隔声效果好大施工棚内，尽量减少噪声传播。
5.4环境影响评价
本项目施工期对环境影响是暂时，会随着项目建成而结束，但在施工期须指定严格环境管理办法，并认真监督执行，将其对周边环境影响减到最小限度。
综上所述，本项目建成不会对周边环境导致污染，项目从环保角度考虑是可行。

第六章 节约能源分析
建设资源节约型、环境和谐型社会，大力发展循环经济，是事关经济社会发展全局重大战略问题。必要在全社会大力倡导符合可持续发展循环模式和绿色消费模式，实现经济与资源环境协调发展。
6.1大力发展循环经济
制定发展循环经济中长期战略目的和分阶段推动筹划，加大投入力度，增进循环经济迅速发展。建立比较完善循环经济政策支持体系、技术创新体系和勉励约束机构。按照“减量化、再运用、资源化”原则，增进资源循环式运用，勉励公司循环式生产，推动产业循环式组合，走出一条低投入、低消耗、低排放和高效率可持续发展路子。
6.2加快建设节约型社会
以节约使用资源和提高资源运用效率为核心，以节能、节水、节材、节地和资源综合运用为重点，尽快建立健全增进节约型社会建设体制和机制，逐渐形成节约型增长方式和消费模式。积极开发和推广资源节约、代替和循环运用技术，加快公司节能降能技术改造。在全社会树立节约意识，倡导建立节约型社会观念。

第七章 职业安全卫生与消防
本项目严格遵循国家关于原则、规范中关于职业安全、卫生和劳动保护方面规定和规定，保证工程建成后有安全操作环境和良好劳动条件，保护职工安全和健康。
7．1职业安全卫生
7．1．1设计根据
《建筑设计防火规范》GBJ16-87
7．1．2实行办法
1、贯彻国家安全生产法规，完善安全生产管理制度，严格贯彻和执行安全生产责任制，安全生产检查和考核制度。定期对有关人员进行安全知识教诲，对特殊工种作业人员严格持证上岗，杜绝违章操作，无证上岗。
2、对设备、仪器等危除部位设立警示标志和防护设施，电气设备金属外壳，电缆保护网管均与接地装置连接，电源进线处设有电压保护，插座供电设备安装漏电保护装置，以保证设备安全运营和操作人员安全。
7．2消防办法
1、遵守国家颁布《建筑设计防火规范》关于技术规定，建筑构件选材满足所需耐火极限，设立火灾消防疏散通道和紧急出口。
2、根据《建筑设计防火规范》规定。在商业店铺或场合设立干粉灭火装置。农贸市场内设有消防供水系统。
3、配电设备采用阻燃型或难燃型，对重要负荷电源控制线采用耐燃型或其他防火办法。在重要场合设立自动灭火装置，建立完善防火设施和制度。
4、设立专职环保、安全技术机构和人员，负责农贸市场环保、劳动安全、消防等方面管理，建立严格消防保障制度，定期检查消防贯彻和消防设施维护状况。

第八章 项目组织管理及能力建设
8．1项目管理
本项目建设应坚持精心组织、精心设计、精心实行、精心管理原则。在建设过程中，应严格按照国家建设程序办理，实行工程质量领导负责制度，合同管理制度和竣工验收制度，以保证项目顺利实行和工程质量。
本项目建成后严格按照国家关于规定和备案建设内容进行竣工验收、竣工验收合格后才干交付使用。此外，在项目实行过程中要加强项目档案管理工作，从项目谋划到工程验收各个环节资料都要按照国家关于规定收集、整顿和归档。
依照国内项目建筑管理实际经验应建立精干、高效项目实行管理机构。管理机构人员中应有土建、设备、电气、财务等专业人员，分工负责抓好项目建设组织和施工等工作，并应同步做好协调工作，以保证本项目高质量顺利实行。
8.1.1组织机构设立
本项目由XX县XXX政府主管并负责实行。为保证各项工作有序推动，顺利开展，如期完毕，在县政府统一协调、领导下，遵循“分级管理，责任明确，协调高效，保证质量”原则，各尽其责，协调工作。
8.1.2组织机构职能构成
项目领导小组重要职责是负责项目申报、项当前期准备和项目规划与设计。项目资金使用管理组重要职责是负责资金拨付以及资金使用监管。项目工程实行组重要职责是负责项目工程招标、施工管理以及工程决算。
项目领导小组各成员部门要按照各自重要职责、部门职责和服务内容。各司其职，各尽其责，既分工又协作，同心合力，以实际行动做好XXXXX业务用房项目建设工作。
8.2能力建设
项目领导小组重要负责人为XX县XX政府重要领导，将项目建设作为XXX重要任务来完毕。领导小组办公室须抽调高素质业务干部，重要涉及项目评估、项目管理、财务预算等方面专业人员，以及熟悉项目运营管理干部参加领导小组办公室寻常工作。并对有关人员进行培训，从而保证项目顺利实行。
8.2.1培训方式
培训筹划是加强机构能力建设，保证本项目按筹划实行核心环节。为此，本项目规定各级管理部门配备必要管理人员、技术人员，对参加项目与运营各级各类人员进行各种形式培训，提高业务素质及项目管理能力。
培训方式采用多层次、多途径、灵活多样形式进行。可选派年富力强、有较高理论知识及管理水平项目管理人员参加项目管理实行培训班，学习项目管理及实行规范，应用于项目建设。在项目建设中适时举办相应研讨班、交流会、讲习班和现场观摩等，及时解决项目准备、实行过程中浮现各种技术难题。
8.2.1培训对象及目的
1、高层次管理决策人员即各级项目管理部门重要领导，以提高管理决策能力、管理水平。
2、技术骨干及县级管理干部即项目建设中中、青年技术骨干和管理人才，以迅速培养提高管理人员项目实行与管理能力。

第九章 项目招标
9.1招标原则和规定
按照《陕西省实行<中华人民共和国招标投标法>办法》（）中第二章“招标范畴和规模原则”关于规定，凡是施工单项合同估算价在一百万元以上工程；设备、材料等货品采购，单项合同估算价在五十万元以上工程；勘察、设计、监理等服务采购，单项合同估算价在三十万元以上服务；单项合同估算价低于上述规定原则，但项目总投资额在五百万元以上，都必要进行招标，择优拟定。
建设单位应按政府关于招投标管理办法，结合自身建设管理力量，选取招标组织和管理方式。如自身具备从事同类工程建设工程技术、概预算、财务和工程管理方面人员，有从事同类工程建设招标经验，可以自行组织编制招标文献，自主组织招标；如达不到上述条件，可以委托有相应资格中介服务机构或招标代理公司组织招标。
9.2.本项目招标方案
本项目涉及到所有建设项目均按规定规定实行招标，委托有资质招标单位组织实行，采用公开招标方式，实行合理低价中标原则，杜绝一切漏洞，保证项目顺利进行，达到项目最初预期和效益。
1、招标范畴
本项目招标范畴为所有招标，结合项目实际为工程勘察、设计、施工、监理、以及与工程建设关于重要设备、材料采购等。
2、招标组织形式
依照项目详细状况，按照国家关于规定，本项目采用委托招标形式，由项目业主委托具备相应资质、从事类似工程招标且信誉良好招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信原则拟定中标单位，投标人应具备相应资质和实行能力。
3、招标方式
本项目工程勘察、设计、施工、监理、以及与工程建设关于重要设备、材料采购均应采用公开招标方式，并在省市指定媒介公开发布招标公示。
4、招标备案
招标文献发售前须上报咸阳市发改委和招投标站备案，拟定中标人后，15日内将中标告知书于订立合同报发改委备案。项目实行中招标内容详见下表
招投标内有一览表
分项
招标范畴
招标组织形式
招标方式
备注
所有 招标
某些 招标
自行 招标
委托 招标
公开 招标
邀请 招标
勘察设计
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工程监理
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土建施工
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设备材料采购
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第十章项目开发投资与成本费用估算
10.1项目投资估算根据
1、《建设项目经济评价办法与参数》（第三版）。
2、建安工程费用参照项目本地近期类似工程预、决算资料并结合本项目实际状况估算。
3、项当前期费按《国家计委关于印发（建设项当前期工程征询收费暂行规定）告知》（计价格[1999]1283号）计取。
4、环境影响评级费按国家计委、国家环保总局《关于规范环境影响征询收费关于问题告知》（计价格[]125号）计取。
5、工程建设监理费按国家发着改革委员会、建设部关于印发《建设工程监理与有关服务收费管理规定》告知（发改价格[]670号）计取。
6.、招标代理服务费按国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》告知（计价格[]1980号）计取
7、建设单位管理费参照财政部[]394号计取。
8、勘察设计费按国家计委、建设部《关于发布<工程勘察设计收费管理规定>告知》（计价格[]10号）计取。
9、预备费率按工程费用和其她费用8%计取。
10.2项目总投资估算
10.2.1 土地费用
本项目拟征土地28.29亩，按5万元/亩计算，土地费用为142万元。
10.2.2建安工程费用，详见下表
项目投资估算表
建筑名称
构造类型
投资类型
建筑面积 （M2）
单价 （元/M2）
分项资金(万元）
商业店铺
框架二层
新建
11008.8
1875
2064
彩钢大棚交易区
钢构造一层
新建
2520
980
247
停车场、道路等

新建
2493.33
140
34
绿化工程

新建
1786
80
15
室外给排水及管网工程

新建

40
共计

2400
10.2.3工程建设其她费用
工程建设其她费用涉及项目勘察设计费、前期工程征询费、招投标费用、工程监理费、建设单位管理费等。
(1) 勘查设计费按工程费用2%计算，约为45万元；
(2) 根据国家发改委制定《建设项当前期工作征询收费暂行规定》(计价格[1999]1283号)文献中附表:建设项目估算投资额分档收费原则，计算前期工程征询费为6.5万元。
(3) 招标费用按《招标代理费》(计价格[]1980号)，计算招标代理费为2.5万元；
(4) 工程监理费：工程监理费按《建设工程监理与有关服务收费管理规定》(发改价格[]670号)计算，约3万元。
(5) 建设单位管理费：按照前述费用2%取，约1万元。
综上，工程建设其她费用总计58万元。
10.2.4建设投资
项目建设投资共2600万元，详见下表
项目建设投资表
序号
项目
总额(万元)
1
土地费用
142
2
建安工程费
2400
3
工程建设其她费
58
4
建设投资
2600
10.3资金来源
本项目总投资2600万元，均为自筹资金。
本项目建设期为1年，项目建设资金在1年内所有投入。

第十一章 财务评价
本项目财务评价是在对农贸市场发展前景分析预测及成本估算基本上，重要针对建设项目财务赚钱能力，项目清偿能力以及项目不拟定性三个方面进行分析，以拟定项目在财务上与否可行。
11.1 编制根据
(1)《投资项目可行性研究指南》(试用版)，投资项目可行性研究指南编写组，中华人民共和国电力出版社，(3月 )；
(2)建设单位及有关专业提供有关数据及有关资料；
(3)国家发改委、建设部发布《经济评价办法及参数》(三版)；
(4)国家发改委、建设部《建设项目经济评价细则》；
(5)国家财政部关于《公司会计准则》(92)财工了574号文《工业公司财务制度》和(92)财会字67号文《工业公司财务制度》；
(6)国务院令540号()中华人民共和国营业税暂行条例；
(7)国务院令137号(1993)中华人民共和国公司所得税暂行条例。
11.2 基本数据与参数选用阐明
(1)项目计算期
本项目经济寿命期长，为简化起见，项目建设期1年，经营期，整个计算期为。
(2)基准收益率
考虑资本成本、机会成本和一定通货膨胀率，参照本行业今年平均收益水平设定财务基准收益率为10％《经济评价办法及参数》(三版)。
(3)费用估算
各项费用估算根据项目本地实际状况拟定。
(4)固定资产折旧、无形资产及其他资产摊销
折旧费：固定资产折旧按分类折旧法计算，房屋建筑物折旧年限30年，残值取5％，该项目年折旧费为77.84万元.
(5)各项税率
1) 增值税税率：本项目营业税税率为5%；
2) 都市维护建设税：营业税7%；
3) 教诲费附加：营业税3%；
4) 所得税：本项目所得税税率取25%，赢余公积金所得税后利润5%计取。
11.3 年运营收入估算
依照XXX农贸市场发展前景，预测项目建成后达到设计产值状况如下表所示。
序号
产品名称
年产值(万元)
备注

1
商铺出租收入
462.37
2
摊位出租收入
303.6

3
共计
765.97

11.4 运营成本估算
(1)年工资费用
工资按人均月工资1000元计算，则工资总额为20人×1000元×12月=24万元。
(2)年维修费
第一年按固定资产2‰计算，次年按固定资产3‰计算，第三年按固定资产8‰计算，后来各年在上年基本上增长15%。
(3)年水电费用
预测农贸市场年水电费约为3.5万元。
(4)折旧费
固定资产折旧按分类折旧法计算，房屋建筑物折旧年限30年，残值取5％，年计提折旧77.84。
(5)摊销费
无形资产值按30年摊销，年摊销额4.73万元。
(6)管理费用
预测农贸市场年管理费用约为4.5万元
11．5财务评价指标
1、财务赚钱能力分析
该项目经营期年均经营收入765.97万元，扣除年均总成本费用141.01万元，扣除年均销售税金及附加118.73万元，年均利润总额506.23万元，年均税后利润总额379.67万元。
1、财务内部收益率
所有投资所得税后16.35％：
2、财务净现值
所有投资所得税后(IC=10%)= 856.10万元：
3、投资回收期（不含建设期）
所有投资静态回收期4.7年，
动态回收期3.44年，
4、投资利润率
年平均利润总额÷总投资×10O％=19.47％

第十三章 社会效益评价
13.1社会影响分析
XXX农贸市场建成后，不但满足了群众需求，增长了地方财政收入，对增强都市发展和解决“三农”问题、再就业问题起到了一定增进作用，可安排了多名下岗职工和农村富余劳动力就业；XXX是周边村落物资交流中心，流动人口较多，因此该集贸市场事实上除承担本乡1.7万余人商品服务外，还承担周边乡镇近5万人商品服务，全方位迎合农民需求，提高农民生活质量。
13.2社会风险分析
(1)项目在建设期也许会对周边环境导致一定大气污染、噪声污染，产生一定固体垃圾，但本报告已在环保环节提出了相应办法，影响不大。
(2)项目运营过程中无三废产生。
因而，项目社会风险较小。
13.3社会评价结论
项目所涉及各利益群体及各级组织积极支持项目建设，并做出了一定工作。通过本项目建设将提高原底乡城乡品味、改进集贸市场环境、繁华集市贸易、增进商品流通，保证了社会稳定性。
针对由于环境和建设管理而带来负面效应要妥善解决，提早防范，以免浮现对社会导致损失，对项目运营带来负面影响。

第十四章 结论与建议
14.1结论
针对本项目建设可行性，综合前面内容所述，提出如下结论：
(1)本项目建设符合需XXX产业发展目的和总体规划。
(2)项目总体规划方案设计合理，职责分工明确，组织有序。
(3) 本项目总投资为2600 万元，其中，形成固定资产2458万元，形成其她资产142万。从项目经济效益分析表白，所有投资达到设计生产能力后，全年销售收入为765.97万元，投资利润率19.47%，项目经济效益评价良好。项目投资回收期符合财务评价规定，同步该项目受益期长，投资风险较小，具备明显社会效益、经济效益和生态效益，是保证社会经济全面协调和可持续发展好项目。
(5)项目存在风险影响因素较少，影响限度较低。
14.2建议
(1)在建设过程中加强项目管理规划与实行，严格控制工期、质量和成本，以保证项目按期竣工，发挥效益。
(2)做好产品市场分析和推广，保证销售量；生产过程中控制三大期间费用产生，以尽量减少成本。
(3)建立完善职工教诲培训系统，对员工进行定期培训，提高从业人员业务素质。
(4)引进专