投资专题计划可行性研究应用报告.doc

投资筹划可行性研究报告一、投资筹划状况 1.1编制根据和范畴1.1.1上年度重要经济指标经营收益额、利润率、主营业务收入等1.1.2投资筹划编制原则为了使得该研究报告工作可以有效进行，在实际编制中依照有关原则进行合理规范化操作，公司重要项目是物业公司，依照实际需求，在发展中制定了相应编制原则，以此适应公司发展。（1）依照颁布公司投资项目核准暂行办法、国家发改委关于实行公司投资项目备案制指引意见告知等国家关于规定编制，在编制中采用科学合理技术经济方案、节约建设投资，为公司发展节约相应投资。（2）结合公司发展方向，制定完善市场开发应对管理模式，不断拓展产业维度，适应市场发展。（3）物业公司作为公司重要项目，对公司将来发展可以起到极为重要作用，依照物业市场需求，结合公司将来发展方向，拟定项目规模、重要内容及投资估算。（4）在项目投资建设中按照环保、劳动安全与卫生、消防“三同步”方针，选用高效、防尘设备，增进经营便捷和消防保护，保证达到有关原则。1.2投资规模与资金来源重要投资项目是海诚物业管理有限公司，在各项工作安排中重点明确物业公司将来市场发展以及相应市场开发。1.2.1筹划投资额及资金来源本次组建海诚物业管理有限公司共投资资金500万元，重要用于公司开展经营各项业务活动支出，资金来源重要是三个方面：山东海洋商业投资有限公司、诚信行、第三方公司。1.2.2资金比重及构成本次注册500万资金，可以划分为三个方面股份构成，其中海商投认缴出资200万元，持有海诚物业40%股权；诚信行认缴出资200万元，持有海诚物业40%股权；海诚物业别的20%股权筹划由海商投参股第三方公司持有。1.3投资项目1.3.1投资项目简介本次新建设项目是山东海诚物业管理有限公司，从当前经济社会发展中可以看到物业作为一种重要组织构造形式，与居民寻常生活有着极为密切联系，针对山东本地市场，以写字楼和商业物业运营为基本，为客户提供精细化服务，在本地市场中建立起一种具备很强知名度物业公司。1.3.2投资主体公司投资主体公司是山东海洋商业投资有限公司，拥有公司40%股份，对各项工作开展进行全面管理，保证公司运营发展持续性。1.3.3项目实行进度表1：项目实行进度及明细时间备注第一期-完毕公司注册，建立专门管理队伍以及相应服务人员体制；公司发展资金投资工作可以按照实际原则进行；针对市场发展进行有关业务活动提高。第二期-办公楼资产运营；市场业务开发；服务增值第三期之后增值服务业务拓展本次项目投资是以资金形式进行，对各项业务管理采用是持续性投入方式，以此适应市场发展需求。二、本年投资筹划可行性分析 2.1内外部环境分析2.1.1行业发展趋势当前经济社会发展离不开物流行业支持，老式形式物流发展模式已经难以适应市场迅速发展需求，为了在实际中构建一种积极有效当代物流管理体系，要有针对性服务管理提高。当前物业服务公司正向规模化、集约化、品牌化方向发展。当前正是公司整合、品牌塑造、业务创新、发展方式转型核心时期。作为劳动密集型行业，通过精细化服务外包减少劳动力成本，同步把重要精力放在整体管理水平提高和经营潜能发挥上，逐渐将管理和服务分离，向管理型公司转变。物业管理拥有最后消费群体，因而在第三产业产业链中处在中心位置，对维护社会公共秩序、提高居民生活质量、扩大内需、拉动经济增长具备不可或缺作用，拥有巨大商业升值潜力。2.1.2竞争力分析公司在发展中已经结识到物流公司巨大发展空间，并在实际中采用各种方式进行相应公司构建与管理，形成了一定管理经营优势。海商投高效运用国企背景平台优势，规范运营流程，严格控制风险，具备巨大发展潜力和较高社会公信度，在当前发展中具备了广泛资源整合优势，依托良好政企合伙关系和社会资源，打造核心市场竞争力，在面向国有公司和政府机关服务市场中具备先天优势。借助投融资渠道方面优势，较易获得资我市场青睐，为合资物业公司规模扩张奠定良好基本，并且既有服务业务运营平稳，即将入驻汉峪金谷大楼项目为合资物业公司提供了良好项目储备。2.2必要性与可行性分析2.2.1政策可行性本项目开展是在本地政府支持下进行，宣传国家政策传达政府意图反映全行业规定，起到政府与公司之间桥梁和纽带作用，保护单位合法权益，制定行规与行纪，积极组织行业内公司之间、行业与国际上有关组织、有关公司合伙与交流，为公司提供优良服务，增进全行业健康发展。经济社会发展使得生产处在一种新发展时期，增进产业构造、增长出口创汇、提高人民生活质量等各方面需要一种安全物业服务管理方式，发展物业现实和深远意义，与国家整个宏观调控政策相一致。2.2.2产权构造优化 随着公司进一步发展，如何在多样化市场环境构建一种积极合理当代公司管理模式直接关系到市场开拓，针对市场需求提供相应产品和服务，严格遵守国家有关规定和规定，实行原则化安全经营，针对市场发展需求进行相应生产经营活动，可以在发展中形成一种持续有效市场应对模式，满足当前市场对高精度自动化生产设备需求。公司在发展中对管理非常注重，针对市场发展实际状况构建了相对比较完善管理体系，不断调节生产经营战略，不断提高实际生产经营能力，实现公司迅速发展目。2.2.3支撑要素具备山东海洋投资有限公司是山东省实行山东半岛蓝色经济区战略核心投融资平台、海洋科技成果孵化和技术转化平台、海洋战略性新兴产业整合平台，是国内首家以海洋经济为重点投资领域国有投资公司。借鉴业内领先物业公司先进物业管理理念、成熟管理模式、考核机制与培训体系，通过市场化运作模式和员工持股机制，组建具备创业精神服务管理队伍，明晰责权，优化资源配备，减少服务成本，提高服务质量。在延续原有工作职能基本上，通过专业培训，哺育物业管理从业素养，成为物业公司后续发展和业务拓展主力军，实现服务团队职业能力整体提高与可持续发展。三、效益风险分析3.1项目投资主体公司承受能力分析3.2财务预算衔接状况 3.3预期效益分析3.3.1经济效益公司投资物业公司重要是针对市场客户提供各种类型服务，以收益率较高大型写字楼、商业物业项目为主，以住宅类物业项目运营为辅，前期重要是服务于汉峪金谷大楼，作为公司自营写字楼在各项经营方面处在一种良好运营期，不存在有关亏损问题，随着后期经营规模扩大，物业公司服务范畴会不断扩展，多数写字楼物业、商业物业实行物业服务费和能源费预收制，且该类项目利润率较高，平均利润率在4%-10%；住宅类物业服务项目涉及业主较多，是将来增值服务重要开拓市场，也是提高公司形象核心。表2： 物业公司成本及利润测算表（单位：万元）项目营业收入国华项目营业收人113.75453.75337.500.00汉峪项目营业收入37.5050.00299.47424.25小计151.25503.75636.97424.25营业成本国华项目营业成本105.63420.95312.150.00汉峪项目营业成本33.0344.04265.71372.68小计138.66464.99577.86372.68财务费用0.060.100.090.05开办费3.000.000.000.00营业税金及附加8.5528.4635.9923.97营业利润0.9810.2023.0427.55所得税0.242.555.766.89净利润0.737.6517.2820.67净利润率0.49%1.52%2.71%4.87%营业成本重要是各种类型人员工资福利保障、寻常设备维护费、绿化费、清洁费、秩序维护费、特种设备年检费、办公费等，这些费用支出占到整个营业成本90%，是影响公司收益核心性因素。3.3.2社会效益在社会效益方面重要体当前随着公司各项业务活动开展需要雇佣本地大劳动者作为发展员工，从当前工作需求出发大概需要20人规模初期服务队伍，所有人员都是在当前招聘，发挥本公司在服务本地社会中积极作用，并且随着将来公司形象提高，对本地经济社会发展起到作用更为明显。3.4投资风险与应对3.4.1投资风险（1）混合所有制风险。合资公司设立之初海商投、诚信行持股比例为6:4，在这种混合所有制模式下，公司各项经营会受到外来因素影响，发展经营受到一定干扰，在应对市场发展方面存在着一定不利因素。这种风险是难以有效避免，特别是在市场经济迅速发展进程中，各种因素变化都会对公司发展导致影响。（2）物业行业风险。物业经营管理中存在着各种类型风险，例如经营风险涉及雷击、洪涝等自然灾害导致项目大额经济损失赔付风险，服务管理服务不到位导致业主人身、财产受到侵害诉讼、索赔风险，项目运营维护中员工不规范操作导致自身损害运营风险和突发性生产风险等。财务风险重要市场人工成本上涨导致赚钱空间下滑收益风险，过度承诺、盲目扩张影响钞票流风险，服务费拖欠导致有收益无钞票钞票风险等，防范不利会对公司导致致命打击。除此之外，还涉及人员流失风险、辞退退管风险、拓展受限风险等。3.4.2风险应对明确委托物业服务内容、范畴和期限；依照国家有关法律、法规，指引性文献，不做过多承诺，不做不切实际承诺；对违约责任商定，要在服务合同里明确业主违背商定应承担违约责任，商定责任要具备实用性和可操作性，不要商定成某些大而空法规内容。物业公司应尽量考虑到一切不安全因素和隐患，全力消除及时整治；在所有管理环节中、所有服务过程之中都要做好“防止性提示服务”，即对于某些潜在、也许发生、但又不可预测不可杜绝事故，尽量作到事前防止、事中监督、事后处置和总结。对于风险影响较大、公司不可接受、可分散某些风险工程采用外判方式分包出去，由专业技术性强其她专门公司承担相应工作，例如外墙清洗，电梯维保等。对于无需或无法转移不可控风险，考虑风险投保，涉及物业公司投保公众责任险和为业主推广、代投场合责任险。同步，实行人员监督和使用好公共维修基金。制定公司发展规划和发展目的，稳打稳扎，不盲目扩张；强化公司内部基本建设，建立人才培养机制；减少事故发生率，逐渐树立品牌形象；建立战略联盟，提高竞争力，增强风险抵抗力；打造具备核心竞争力增值服务板块，向当代服务业转型。四、市场推广随着公司业务逐渐拓展，相应市场开发要进行恰当优化调节，建立一种持续有效市场开发应对模式是推动公司发展核心，结合公司发展重点项目，对有关市场进行推广，达到提高市场占有率目。4.1目的客户物业公司建立重要目的客户是各种类型写字楼、住宅社区等，针对这某些客户实际需求，提供多样化产品和服务，通过优质服务赢得服务者承认，提高项目被承认度，当代物业发展需要更多对优质服务，公司在发展中建立有关应用管理模式同步，要积极推广相应服务，通过更为完善服务和产品，才干吸引更多潜在顾客，对提高市场形象也具备重要作用。4.2推广方略宣传在当前产品市场发展中具备非常重要作用，积极开展宣传活动，特别要采用软新闻与硬广告结合方式，以更多触角去影响消费者。加强扩大公司知名度和影响力宣传工作，为了满足实际发展需要，要在目的市场有关报刊、杂志上刊登广告，在有影响力电视台播放产品广告，在这些媒体公司中详细简介公司产品长处及特点，最大限度地吸引目的客户群，让更多顾客群体结识到这一公司产品实际优势。市场发展是多样，在实际应用推广过程中，要结识到不同客户群体实际价值，这样才干为公司公司进一步发展创造一种良好市场环境，进一步优化发展对策同步，对丰富公司产品与服务，建立一种完善市场发展战略规划具备重要意义。运用各种公司营销推广过程中，要通过对目的客户进行问卷调查，采用各种方式简介行业方面有关知识，让目的客户注意到公司物业特色及优势，在对比分析中选取该公司作为自己发展目的。实行品牌战略，在发展中要结识到品牌在公司发展中积极作用，对提高公司在市场中感知力和形象具备积极推动作用，要不断加大宣传工作和品牌经营力度，扩大知名度和美誉度，实行品牌战略，使之成为行业内知名品牌。只有在激烈市场竞争中建立一种良好品牌才干吸引更多潜在客户群体，在公司中选取有关产品与服务同步，对扩大公司市场知名度具备非常重要对作用。在营销推广中采用品牌营销战略，在市场发展中要树立良好品牌形象，通过各种媒体宣传作用，同步加大对宣传与品牌经营力度，通过实行品牌战略，使之成为行业内知名品牌，让更多顾客结识到这一公司优势。关系营销也是公司将来发展依托一种重要资源，作为当前市场发展一种核心因素，公司针对性制定了相应营销推广方略。当前汉峪金谷拥有众多大业主资源，运用公司内部人脉关系，进行响应市场营销推广，建立一种持续有效市场开发模式，以优质服务征服更多客户群体。此外，当前在青岛尚有个公司，青岛公司楼也许也会用咱们自己物业，运用这种内部优势进行相应市场开拓，不断提高物业公司在整个市场中知名度和实际占有率。除了物业公司发展采用关系营销方式之外，整个集团发展也会恰当采用各种方略有效结合方式进行市场开发与推广。