物业管理考核办法1.doc

行政中心物业管理考核办法
为做好机关办公场所的物业管理，促进物业管理单位能够切实履行物业承包协议，更好的落实管理措施，使机关办公大楼物业管理工作标准化、制度化、规范化，创建优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的办公环境，特制订本办法。

一、考核单位：
二、考核对象：
　　三、考核目的：督促物管公司进行制度化、规范化、科学化管理，树立良好的服务形象，保证行政中心各项设施设备正常运转，确保公共及消防安全，保持办公环境整洁优美，不断完善物业管理工作，提高服务保障工作水平。
　　四、考核项目
　　（一）安全保卫工作(办公大楼值班保卫、各楼层巡查内保、广场及外围巡查、地下车库安全保卫、楼宇防盗监控等)
　　（二）设施设备管理（供配电、给排水、中央空调、电梯、消防、日常维修维护等）
　　（三）卫生保洁（1、室外保洁：群众活动广场、道路、停车场等。2、室内保洁：电梯间、走廊、过道、墙面、立柱、护栏、各管道井和其他公共区域等）
　　（四）会务工作（会场卫生、茶水、会标、会场布置、音响灯光调试等）
（五）绿化美化工作（修剪草坪及绿篱、清理枯枝杂物、按时施肥、除虫、松土等）
五、量化考核
　　（一）日常考核
中心每月至少两次派出专人对工作内容的完成情况进行督促检查，其余时间不定期抽查，检查人填写工作检查记录由物业公司被检查人签字认可并整理保存。根据平时检查结果，中心有权针对出现的问题对物业公司实施处罚，并下达书面整改通知，责成物管公司限期整改。
（二）季度、年度考核
季度与年度考核重复时只做年度考核。考核由 牵头组织实施，相关部门参加考核评定，考核结果报分管领导批准后，由 负责对物业管理单位实施奖惩兑现。兑现可在支付物业服务费时进行清算。综合考核评定结果90分为合格，90分以上足额划拨应付承包费；低于90分为不合格，考评为不合格的，扣除应付物业服务费的2%，低于85分以下的，每低3分加扣1%。
物业服务日常考核检查内容及处罚标准

考核检查内容
物业公司交纳罚款额度
备 注
发生重大失责行为，造成后果者。
罚款1000元以上。

工作人员服务态度端正，佩带明显标志（工作牌），穿工服，讲文明礼貌用语、服从和接受机关事务管理人员的指挥和检查，
每发现一次不合格者罚款50元

值班保安一定要坚守岗位严禁脱岗。擅自离开岗位或睡觉，
每发现一次不合格者罚款100元

保安值班时不准嬉笑打闹，不准看书、看报或进行其他与值班无关的事
每发现一次不合格者罚款50元

保安要严格检查进出大楼物品，严禁易燃、易爆、有毒等危险物品进入大楼
每发现一次未检查者罚款100元

大楼附近严禁打架、斗殴、寻衅滋事的事件发生；；严禁盗窃和人为破坏行为。
每发现一次罚款500元

消防设备、器材和消防安全标志是否在位，状态是否良好，发现破损应及时维修更换
每发现一次不合格者罚款100元

安全通道无违规占用、无杂物堆放等现象。
每发现一次不合格者罚款100元

闲杂人员进入大楼，院内车辆乱停乱放，不及时制止者。
每发现一次罚款100元

建筑物内公共楼道、步行梯、电梯间、卫生间、大堂、门厅、会议室保洁及时、无死角。
每发现一次不合格者罚款100元

大楼外观完好、整洁、外墙、广场路面、绿地、散水坡、停车场、水池、楼梯入口台阶保洁及时、无死角。
每发现一次不合格者罚款100元

果皮箱、垃圾箱等环卫设备内部垃圾及时清理，外表无污迹，垃圾箱周围无散落垃圾，污迹
每发现一次不合格者罚款100元

雨、污水管井的井底无沉淀物，水流畅通；井盖上无污物，盖板无污迹
每发现一次不合格者罚款100元

地面地漏完好无堵塞，无大面积积水，明沟、暗沟排水畅通，无垃圾，无溢流现象。沟盖板安装牢固、平稳
每发现一次不合格者罚款100元

地面地漏完好无堵塞，无大面积积水，明沟、暗沟排水畅通，无垃圾，无溢流现象。沟盖板安装牢固、平稳
每发现一次不合格者罚款100元

垃圾中转站、收集箱垃圾不能溢出，周围无散落垃圾，无明显污物。有效控制蝇、蚊等害虫孳生
每发现一次不合格者罚款100元

绿化带、草坪、灌木定期浇水、修剪、养护、施肥，所有绿化长势良好，整齐美观，无病害、无斑秃无人为损坏；杂草经常进行清除。花草树木枯死应在一周内清除更换。
每发现一次不合格者罚款100元

特殊工种人员必须具备相应的专业资质，持证上岗
每发现一次不合格者罚款200元

值班室上班时喝酒、睡觉、擅离岗位者
每次罚款100元。

值班室保持清洁、卫生、采光、通风、照明良好
每发现一次不合格者罚款100元

设备机房内整洁，无烟头无乱堆现象，保持机身洁净仪表清晰，设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏
每发现一次不合格者罚款100元

因维修保养不及时造成设备故障问题者。
每次罚款500元。

接到业主报保修维修人员在规定时间内到达现场，维修及时。
每发现一次不合格者罚款100元

二次供水水箱按有关规定必须定期清洗，消毒加药。水质符合卫生要求，水箱加盖上锁，水箱口、泻水管口安装防虫纱网
每发现一次不合格者罚款500元

未及时巡查发现随意乱拆乱改室内装修或乱装乱钉已造成事实者。
每次罚款100元。

对待业主顾客态度蛮横或与业主顾客吵架、打架者。
每次罚款200元以上。

大楼内单位发生有效投诉
每次罚款200元以上

不服从分配顶撞领导，对所分配的工作处理不及时、不到位或置之不理者。
每次罚款200元。

物业中心落实上级主管部门下达的任务不及时、不到位或置之不理者。
每次罚款300元。

物业服务季度考核细则
序号
标准内容
规定
分值
评分细则
一
基础管理
22

1、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗：员工着装规范，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨
3
管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.4分；着装及标志一次不符合扣0.2分；
2、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理 手段，提高管理效率
3
符合3分，基本符合2分，不符合0分
3、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册、管理 完善，查阅方便
4
包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种 类、用途分类统汁成册、房屋及共用设施设备 大中修记录。共用设施设备的设计安装图纸资 料和台帐：每发现一项不齐全或不完善扣0.5分
4、建立24小时值班制度，设立服务电话、接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等 各类信息的收集和反馈.并及时处理，有回访制度和记录
6
符合6分，没有值班制度扣2分，末设服务电话 扣1分，发现一处处理不及时扣0.5分，没有回访记录每次扣1分
5、定期向业主和使用人发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改满意率达95％以上
3
符合3分，基本符合2分，不符合0分
6、建立并落实便民维修服务承诺制、零修急修及时率 100％，返修率不高于1％，并有回访记录
3
建立并落实1分，建立但末落实扣0.4分，末建立 扣0.6分；及时率符合1分，每降低1个百分点扣 0.3分；返修率符合0.6分，不符合0分：问访记录完整 0.4分，记录不完整或无回访记录0分
二
房屋管理与维修养护
11

1、区内各建筑物标志明显、设立引路方向平面图和路标、单位名录标识在区内明显位置.铭牌及各 类标识牌统一有序
1
符合1分，发现一处标志不清或没有标志扣0.2分
2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象
1
符合1分，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣0.5分
3、房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻 璃幕墙的。清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍： 无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象
2
符合2分，房屋外墙是建材贴用的每发现一处脱落扣0.2分，是玻璃幕墙的每发现一处破损或洁扣0.2分，是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.2分；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2分
4、室外招牌、按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损
1
符合1分，未按规定设置0分；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1分，有安全隐患每处扣0.5分
5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集。支架无锈蚀
1
符合1分，每发现一处不符合扣0.1分
6、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整 洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生 间、水房等管理完好
2
符合2分，如发现一处不符合扣0.2分
7、共用楼梯、天台、通道、平台等处无堆放废料、杂物及违章占用等。天台隔热层无破损
1
符合1.0分，发现一处不符合扣0.2分
8、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆 改管线和损害他人利益的现象
1
符合1.0分，发现一处不符合扣0.5分
9、机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度。无危及 建筑结构的安全隐患
1
符合1.0分，发现一处不符合扣0.5分
三
共用设施设备管理
34

(一)综合要求
5

l、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回捡查、维护保 养、运行记录管理、维修档案等管理制度.并严格执行
1
符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分
2、设备及机房环境整治、无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生、机 房环境符合设备要求
1
符合1.0分，每发现-处不符合扣0.2分
3、配备所需各种专业技术人员。严格执行操作规程
1
符合1.0分，不符合0分
4、设备良好，运行正常.一年内无重大管理责任事故
2
符合2分，不符合0分
(二)供电系统
3

1、保证正常供电.限电、停电有明确的审批权限并按规定 时间通知任用户
1
符合1.0分，不符合0分
2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格抉何
1
符合1.0分，临时用电措施或停电应急措施不符 合均扣0.5分
3、备用应急发电机可随时起用
1
符合1.0分，不符合0分
(三)弱电系统
2

1、按工作标准规定时问排除故障，保证各弱电系统正常工作
1
符合1.0分，发现一次不符合扣0.5分
2、监控系统等智能化设施设备运行正常。有记录并按规定 期限保存
1
符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分
(四)消防系统
7

1、消防控制中心24小时值班、消防系统设施设备齐全、完 好元损，可随时起用
2
发现一处符合扣0.2分
2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时 处理各种问题
1
每发现一人不符合要求扣0.2分
3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域 防火责任人
1
符合1.0分，责任人不明确每发现一处扣0.2分
4、订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意 图.照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻
1
无应急方案扣0.5分，各种标志每缺少一个及每 发现一处不畅通扣0.1分
5、区内无火灾安全隐患，督促各用户与消防管理部门签订消防责任书
1
符合1.0分，每发现一处安全隐患扣0.5分，未签订消防责任书扣0.5分
6、消防，用电有严格的管理规定.室内电线、插座 安装规范，无安全隐患
1
符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分
(五)电梯系统
5

1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备
1
符合1.0分，不符合0分
2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属 设施完好，轿厢、并道、机房保持整洁
1
每发现一处不符合扣0.2分
3、电梯由专业队伍维修保养；维修、操作人员持证上岗；货 运电梯由专人管理操作，严禁超载.客梯严禁载货
1
符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分
4、运行出现故障后，维修人员应在规定时问内到达现场维 修
1
符合1.0分，不符合0分
5、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施
1
符合1.0分，不符合0分
(六)给排水系统
8

1、建立用水、供水管理制度、积极协助用户安排合理的用水和节水计划
1
符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分
2、设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏
1
每发现一处不符合扣0.2分
3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐 全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染
2
符合2分，每发现一项不符合扣0.5分
4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患
1
没有管理措施扣0.5分，水箱周围每发现一处隐患扣0.2分
5、限水、停水按规定时间通知业主和使用人
1
符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分
6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水，浸泡发生
1
符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分
7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积 跑水、泛水，长时间停水现象；制定事故应急处理方案
1
符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分
(七)空调系统
3

1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标， 无严重滴漏水现象
1
符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分
2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内 到达现维修
1
符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分
3、制订中央空调发生故障应急处理方案
1
无应急处理方案扣1.0分，有方案但不完善或执行不够的扣0.5分
(八)供暖供气系统
2

1、锅炉供暖设备设备完好，运行正常；
1
符合1.0分，不符合0分
管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患
1
每发现一处不符合扣0.2分
四
共用设施管理
4

1、共用配套设施完好，无随意改变用途
1
符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分
2、共用管线统一下地或人公共管道，无架空管线，无碍观瞻
1
符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分
3、道路、楼道、大堂等公共照明完好
1
符合1.0分，每发现一处不亮扣0.2分
4、区域范围内的道路通畅，路面平坦
1
符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分
五
保安及车辆管理
9

1、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度，保安人员熟悉工作区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责
2
符合2.0分，无专业保安队伍扣1.0分，值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2分
2、进出区域各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行
2
符合2分，基本符合1分，不符合0分
3、停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐
2
符合2分，基本符合0.5分，不符合0分
4、室内停车场管理严格，出入有登记
1
符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分
5、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，管理有序，停放整齐，场地整洁
1
符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分
6、危及人身安全处设有明显标志和防范措施
1
符合1.0分，不符合0分
六
环境卫生管理
12

1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站
1
符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分
2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁
2
未实行责任制的扣0.5，无专职清洁人员和责 任范围的扣0.3，未实行标准化保洁的扣0.2
3、垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀
2
每发现一处垃圾扣0.1，未达到垃圾日产日清 的扣0.3，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.3
4、对有毒、有害垃圾管理严格按规定分装，不得与其它垃圾混杂
1
符合1.0，不符合0
5、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；共用场地无纸屑、烟头、积水等废弃物
3
符合3.0，每发现一处不符合扣0.2
7、无宠物、家禽、家畜进入
1
符合1.0，不符合0
8、区内废水、废气、废烟、噪音等符合国家环保标准， 无有毒、有害物质；贮放、清运管理有序；房屋外墙无污染；各类排气口安装统一有序，无安全隐患
2
符合2.0，发现一次环保部门下放整改通知扣 0.5，其它每发现一处不符合扣0.2
七
绿化管理
5

1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象
2
符合2.0，基本符合1.0，不符合0
2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃
2
长势不好扣2.0，其它每发现一处不符合扣0.2
3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
八
精神文明建设
3

1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大楼的各项管理规定
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
2、设有学习宣传园地，宣传大楼管理、卫生、治安、消防等方面的知识，开展积极健康向上的活动；
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
3、区内的公共娱乐场所未发现重大违纪违法案件
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合