物业管理接管验收标准作业程序.doc

物业接管验收工作流程及注意事项
1．目的
    规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。
    2．适用范围
    适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。
    3．职责
    （1）公司总监负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管手续。
    （2）接管小组组长负责接管验收的工作质量。
    （3）接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。
    4．程序要点
    （1）接管验收的准备工作
    a)新建物业竣工后、客户入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足客户的质量要求。
    b)成立物业接管小组：
    ★在接到总监的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总监的要求抽调业务骨干组成物业接管小组；
    ★接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：
    ——公司物业部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；
    ——物业部客服抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；
    ——物业部工程部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。
    c) 接管验收前的准备：
    接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：
    ★与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；
    ★派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；
    ★提前参与发展准则申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；
    ★准备好接管验收记录表格：
    ——《房屋本体接管验收表》；
    ——《公共配套设施接管验收表》；
    ——《机电设备接管验收表》；
    ——《接管验收问题整改表》。
    （2）接管验收的工作程序:
    a.物业总监下达接管验收指令
    b.物业部组建接管验收小组
    c.作好接管验收准备
    d.进行资料验收移交
    e.验收是否合格
    e1.否 要求正确、真实补齐资料
    e2.是 进行硬件设施、设备验收
    f.是否合格
    f1.否 要求发展商限时整改
    f2.是 记录归档
    （3）资料的接管验收。发展商委托物业管理时需向物业部移交相关资料。
    a) 物业产权资料：
    ★ 项目开发批准报告；
    ★ 规划许可证
    ★ 投资许可证
    ★ 土地使用合同；
    ★ 建筑开工许可证
    ★ 用地红线图
b) 综合竣工验收资料：
    ★ 竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；
    ★ 建设工程竣工验收证书；
    ★ 公共配套设施综合验收合格书；
    ★ 供水合同；
    ★ 供电协议书、许可证；
    ★ 供气协议书、许可证； 
    ★ 有线电视合格证；
    ★ 通信设施合格证；
    ★ 电梯准用证。
    c) 施工设计资料：
    ★ 地质报告书；
    ★ 全套设计图纸；
    ★ 图纸会审通知单；
    ★ 设计变更通知单；
    ★ 工程预决算报告书；
    ★ 重要的施工会议纪要；
    ★ 隐蔽工程验收记录；
    ★ 沉降观测记录；
    ★ 其他可能会影响将来管理的原始记录。
    d) 机电设备资料：
    ★ 机电设备出厂合格证；
    ★ 贡电设备使用说明书；（要求中文）
    ★ 机电设备安装、调试报告；
    ★ 设备保修卡、保修协议。
    e) 客户资料：
    ★ 已购房（商铺）的客户姓名、位置、面积、联系电话等；
    ★ 已购房（商铺）客户的付款情况或付款方式。
    （4）物业硬件设施接管验收和竣工的区别
    a)接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合客户要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。
    b)接管验收是物业部接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被客户广泛投诉而采取的一种替客户提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。
    （5）接管验收标准和验收方法
    a)验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及客户生活的合理要求。
    b)验收方法为观感验收法和使用验收法。
    （6）楼宇本体硬件设施的具体验收标准
    a)主体结构：
    ★ 外墙不得渗水；
    ★ 屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
    b)楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。
    c)内墙面： 
    ★抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；
    ★块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。
    d)顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无泽水痕迹，无污渍。
    e)卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。
    f)木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮。
    g)门、窗：
    ★门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。
    ★门锁、窗销连接牢固，开启灵活；
    ★玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；
    ★油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；
    ★电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。
    ★不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。
    ★高档装饰阂装饰完整。
    h)楼梯、扶手：
    ★钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；
    ★砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。
    i)木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。
    j)饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。
    k)油漆、刷浆色泽一致无脱皮、漏刷现象。
    l)电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。
    （a)有线电视已开通，收视良好。
    （b)开关安装牢固，开关灵活，接触良好。
    （c)灯个安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。
    （d)水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。
    （e)卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。
    （f)给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够压力。
    （g)地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无都塞，排水通畅，完好无损。
    （h)门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。
    （i)防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。
    （j)其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。
    （1）公共配套设施接管验收标准
    a）天台：天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。
    b) 散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。
    c) 屋面避雷设施连接牢固。
    d) 路灯、装饰灯安装牢固，完好无损工作正常灯柱安装牢固，油漆完好。
    e) 绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。
    f) 道路：
    ★路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；
    ★路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；
    ★块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；
    ★交通标识线、路牌清楚完好。
    g) 室外消防栓：
    ★消防箱标识清楚，玻璃完好；
    ★消防设施配件齐全
    ★消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。
    h) 楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。
    i) 垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，泥沙完好，使用方便。
    j) 保安岗亭安装穷，配件齐全，标识清晰，完好无损。
    k) 保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。
    l) 停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施好，排水设施良好。
    m) 单车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。
    n) 明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。
    o) 沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。
    p) 护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。
    q) 台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。
    r) 水池、水箱卫生清洁，无渗漏。
    s) 信报箱安装牢固，完好完损，标识楚，表面平整光洁。
    （8）机电设备的接管验收
    a) 
    电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。
    b)变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。
    c)央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。
    d) 发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好。
    e) 消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。
    f) 给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。
    g) 保安监控设备：同消防监控设备。
    （9） 接管验收遗留问题的处理
    a) 遗留问题的登记确认；
    ★对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认； 
    ★对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小级应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认。
    b)　对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时物业总监应当协助进行。
    c) 对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题按管验收小组应当要求发展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时物业总监应当协助进行。
    d) 对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业部应当以备忘的形式将问题登记后交给发展商进行备录。
    （１０）《接管验收资料遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。
    ５．记录 
    （１）《接管验收遗留问题登记表》
 （２）《接管验收设施、设备遗留问题登记表》

武汉新干线商业管理有限公司
（物业部）房屋接管验收表
编号：   
物业名称

商铺

时间
      年   月   日
电
气
类
电源箱
电表
接线盒
灯具
开关
插座
排气扇
门铃

详情记录：

建
筑
类
大门、房门、落地门、猫眼、门锁、门碰等
墙面
天花
地面
窗户
窗台
衣柜
厨柜
镜子
台面
衣架
毛巾架
阳台护栏
楼梯

详情记录：

给
排
水
类
浴缸、洗手盆、花洒、链堵等
座便器
水箱配件
热水器
给水管表阀
洗菜盆
水龙头地漏
单元门

详情记录：

居家报警系统
键盘
门磁
紧急按钮
煤气报警器
红外探测器
保安对讲

详情记录：

其

它
排烟管道
煤气灶
煤气管
表阀
消毒柜
抽油烟机
预留部位
室内卫生

详情记录：

水表对号

电表对号

燃气表对号

问题整改情况:

复查人:                 年    月    日

甲方代表：

日期：
乙方代表：

日期：
物业代表：

日期：

说明：1. 本项配件齐全或无破损作“∨”记号，有缺损作“×”记号，并在详情记录栏内写明位置及缺损情况，以便承建商整改、复查。
      2．如有其它项目，请填写在空格里，没有的项目请在对应空格里画“——”
第一联: 物业部         第二联:  甲方      第三联：乙方

武汉新干线商业管理有限公司
物业移交验收表
编号：
物业名称

开工日期

竣工验收日期

接管验收日期

建设单位

设计单位

施工单位

监理单位

占地面积

建筑面积

移
交
内
容
房屋产权清册
份   张
供水供电合同
份
配套设施/设备/场地/房屋产权清册
份   张
住宅质量保证书和住宅使用说明书
份
移交顾客房屋钥匙
户、 把/户
土地使用权出让证明
份
移交管理用钥匙
套
地界界桩放点报告
份
小区规划图
  张
建设用地规划许可证
份
竣工总平面图
套   张
建设工程规划许可证
份
单体建筑竣工图
套   张
建筑物命名、更名审批资料
份
单体结构竣工图
套   张
施工许可证
份
单体设备竣工图
套   张
建筑执照
份
给排水竣工图
套   张
工程竣工验收备案证明
份
电气竣工图
套   张
工程规划验收合格证明
份
绿化竣工图
套   张
消防验收合格证明
份
室外地下管网竣工图
套   张
环保达标验收合格证明
份
道路、停车场竣工图
套   张
电梯（扶梯）合格证明和准用文件
份
户型平面图及水电线路图
套   张
民防工程竣工验收合格证明
份
设备订货合同、合格证、随机使用说明书、检验报告、随机用工具清单
套
燃气工程竣工验收合格证明
份
所有设施设备安装、测试、验收记录。
套
隐蔽工程等竣工验收合格证明
份
售楼资料及规划要点
份

移交意见：
移交单位签名盖章：
接收意见：
接收单位签名盖章：

武汉新干线商业管理有限公司
管理用钥匙移交清单
编号：
部门：

序号
钥匙名称
移交时间
移交数量
门锁状况
备注

移交人 ：               接收人：               接收日期：

武汉新干线商业管理有限公司
设备/设施接管验收记录表
编号：
部门

设备名称

规格型号

配套
工具

配套
钥匙

配套
资料
订货合同
    份
使用说明书
    份

合格证
    份
检验报告
    份

竣工图
    张
验收记录
    张

设备安装测试记录
    份
随机用工具清单
    份

设备房环境
地面
墙面
天花
降噪
减震
应急灯

详情记录：

注：本项符合要求画“∨”，有缺陷画“×”，无此项画“——”，增加项补填。

存在
问题

整改
情况

复查人：
甲方代表：
日    期：
乙方代表：
日    期：
物业代表：
日    期：
说明：《物业接管验收标准》中“设施部分”、“配套部分”验收各填写一张
表，“设备部分”验收每种设备填写一张表，如填写位置不够可另附页。
第一联：管理处        第二联：甲方         第三联：乙方