银行地产金融业务授信后项目监管操作规程(试行)9模版.doc

银行地产金融业务项目监管操作规程
（试 行）

第一章 总则
第一条 为满足监管政策要求，进一步规范地产金融业务项目监管操作流程，防范和控制操作风险，促进我行地产金融业务健康发展，现根据银监会《固定资产贷款管理暂行办法》、《项目融资业务指引》、《流动资金贷款管理暂行办法》及总行相关规章制度，制定本操作规程。
第二条 本操作规程适用于银行地产金融业务所有资产类业务，包括但不限于房地产开发贷款、经营性物业抵押贷款、土地储备贷款、并购贷款以及地产金融其他创新业务等。
第三条 为了适应不同区域差别化的在建工程抵押登记制度和房地产预售登记制度，各经营单位可以在本办法的基础上，结合本地区的抵押、预售制度，制定适合本地区项目监管需要的操作细则，报总行地产金融部（以下简称“地产部”）审批后实施。
第四条 本规程适用于辖内开办地产金融业务的所有分支机构。

第二章 合同签订与放款条件落实
第五条 在授信项目经审批同意后，经办支行应与借款人签订《借款合同》、《抵押合同》、《监管协议》等相关合同及文本（以下简称“合同”），与其他相关当事人签订担保合同等相关合同。
审批通知书中设定的贷款前提条件和监管方案，经办机构应全部在合同、监管协议或其他相关法律文件中予以落实，防止合同对重要贷款要求未约定、约定不明或约定无效。
《监管协议》以及其他非制式合同或在制式合同中添加不利于我行内容的条款（如《借款合同》中的“其他约定事项”条款）需以授信条件为基础制定，文本经经办支行起草并经法律合规部门审查后报地产部资产监管中心审核，审核意见作为贷款发放审查材料之一。
第六条 经办支行应根据终审意见补充完善相应的贷款资料，落实放款条件。
经办支行客户经理负责放款条件的具体落实工作，包括预留印鉴，面签借款合同、借款借据、担保合同、监管协议、财务顾问协议等各种文本、工商查询、抵押物是否经总行认定合格评估机构估价是否足值、办理抵（质）押登记及取得抵质押权利证明手续，办理抵押物保险等，对授信条件落实的真实性和有效性负责。
经办支行风险经理（如支行未设风险经理，经办分行须明确风险经理行使职责，下同）参与客户经理放款条件的落实工作，参与预留印鉴、借款借据及合同面签、工商查询、办理抵（质）押登记及取得抵质押权利证明、办理保险等手续，对授信条件落实的真实性和有效性负责。
地产部指定人员实地参与以下关键的放款条件落实环节：“四证”核实、工商查询、借款借据及合同面签、预留印鉴、取得抵（质）押证明等，必要时须拍照证明；独立填写《银行地产部风险经理交叉服务工作底稿》（附件一），明确表述相关内容的具体核实方式，并出具核实意见，与经办支行风险经理一起对授信条件落实的真实性和有效性负责。
授信条件落实后，相关人员须按岗位职责在《银行地产金融部授信发放审查表》（附件二）上签署意见报地产部资产监管中心审核，方可办理放款手续。

第三章 贷款发放与支付
第七条 经办支行应根据项目工程进度等合理需要发放贷款，并需对借款人资金需求的真实性与合理性负责。
第八条 经办支行在发放贷款前应提交包括但不限于如下资料至地产部：
（一）借款人提交的资料：
1．借款人内部审批单，内部审批单上至少应有项目（工程）名称、合同金额、累计支付金额、本次付款理由以及项目（工程）部、财务部及项目总负责人的签字；
2．监理公司的工程进度（或设备、材料验收）报告（表），监理报告中应指明工程进度和工程质量，如是设备或材料的供应安装，指明验收数量和验收结果；
3．施工合同、设备（建材）采购合同、安装合同、订单、贸易合同等；
4．相关票证，如发票或收据、货运单、验收单等；
5．加盖银行预留印鉴的《支付申请书》（附件三）；
6．项目现场照片、材料照片等；
7．其他。
上述提交材料根据业务品种及风险度不同可进行适当调整。
(二)《放款简要调查报告》（附件四）（按第十条执行），借款人、保证人工商登记查询（最近3个月内的查询可被认可）；
（三）《借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》及借款借据、《监管协议》等相关合同（初次放款提供）；
（四）抵质押权利凭证、抵押物保单/发票，《抵押物评估报告》中显示评估净值并有评估单位盖章的页面；
（五）《银行地产金融部部风险经理交叉服务工作底稿》、《银行地产金融部授信发放审查表》；
（六）终审意见要求提供的其他资料的复印件或电子版；
（七）非首次放款时提交前往抵押机关获取的当前我行抵押物的查询信息（如无书面查询结果，需在《放款简要调查报告》中对查询结果进行说明）和最近月度《客户回访报告》（附件五）。
经办支行客户经理、风险经理及地产部指定人员共同确认借款人提交的非原件资料与原件一致，对借款人提交的用款需求及相关交易资料进行审核，经审核符合合同约定，金额与交易对象相符的，在《支付通知书》（附件六）上注明支付方式，由监管组组长签字确认。
第九条 贷款相关账户要求
借款人应在我行分别开立贷款专用账户、一般结算账户和还款准备金账户，其中：
贷款专用账户为借款人因项目贷款需要在我行开立的、对项目贷款资金进行专项管理的银行专用放款及还款账户；该账户内的资金不能由借款人直接支用，借款人支用每笔贷款均应向我行提交《支付申请书》以及相关附随资料，经我行审核完毕后转入一般结算账户进行支付。
一般结算账户用作贷款资金的对外支付和日常结算。
还款准备金账户是我行为监控借款人项目收入或经营收入现金流，对其归还我行贷款的准备资金进行管理的贷款回收过渡性账户，还款前将账户资金转入贷款专用账户归还。根据地方政策要求并在我行开立项目预（销）售资金监管账户的，可不开立还款准备金账户。
实行商品房预售资金监管办法的区域，所发放贷款的项目预售时，原则上在我行开立商品房预售资金监管账户。
当地人民银行等相关监管部门有特殊规定的除外。
第十条 采用抵押担保方式放款的，应对抵押物办理保险（纯土地抵押的除外），在建工程需投保建筑工程一切险，现房原则上需投保财产一切险或财产综合险（附加地震条款）；保险的第一受益人须为我行；满期投保的保险到期日不早于贷款到期日后三个月，按年投保的保险借款人需出具续保承诺函，保险金额按不低于贷款金额的110%执行。
保险期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，保险单正本须由我行保管，并在《借款合同》其他约定事项条款中明确“借款人不得以任何理由中断或撤销保险”。
第十一条 借款人首次提款距项目终审日超过三个月（含）或分次提款时间间隔超过三个月（含）的，除提交上款规定资料外，经办支行还需提交《放款简要调查报告》，内容包括但不限于公司股权变化、项目总投资变化、信贷资金支用情况、工程进度、租售情况、押品变化及抵质押政策变化情况等，经办支行客户经理、风险经理、支行负责人及地产部指定人员须在《放款简要调查报告》中签字确认。
第十二条 贷款发放前，项目资本金应根据终审意见或者国家相关政策足额到位，经办支行应在《银行地产部授信发放审查表》中对项目资本金到位情况进行确认。
第十三条 我行应通过受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制。
受托支付是指我行根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付，应采用贷款人受托支付方式。
借款人自主支付是指我行根据借款人的提款申请将贷款资金发放至借款人账户后，由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。
第十四条 贷款发放后，经办支行应将加盖银行预留印鉴的《支付申请书》、经有权人签字的《支付通知书》和一般结算账户的支付凭证交至会计部门进行账务处理：
受托支付方式下，贷款资金应于贷款发放当日由贷款专用账户转入借款人一般结算账户，并即时凭借款人结算账户的支付凭证完成向交易对手的转款，因客观原因不能在放款当日完成支付的，应在下一工作日完成支付。因借款人缘故不能如期支付的，我行应向借款人出具《提前还款建议书》并取得借款人盖章确认的书面回执，在取得借款人书面授权的情况下，我行经办单位可以将贷款资金专项提留至借款人在我行开立并经我行监管的专用账户，待付款条件具备时及时完成转款。
自主支付方式下，贷款资金应于贷款发放当日由贷款专用账户转入借款人一般结算账户，由借款人自行将款项转给交易对手。
可背书转让的支付凭证需加盖“不得背书转让”字样。
第十五条 采用受托支付的，经办支行需在款项支付完成后三个工作日内将走款凭证提交至地产部，并及时补充发票、货运单、验收单等票证。
第十六条 采用借款人自主支付的，经办支行应定期检查借款人资金支付情况，并通过账户分析、凭证查验、现场调查等方式核查资金支付是否符合约定用途。
经办支行应在自主支付款项支付完成后及时填写《支付台账》（附件七），作为贷后档案归档。
第十七条 在贷款发放和支付过程中，借款人出现以下情形的，应与借款人协商补充贷款发放和支付条件，或根据合同约定停止贷款资金的发放和支付：
（一）因总投资增加造成资本金不足的项目暂停发放贷款。
（二）信用状况下降。
（三）不按合同约定支付贷款资金。
（四）项目进度落后于资金使用进度。
（五）违反合同约定，以化整为零方式规避受托支付。
（六）借款人指定的放款账户被有权机关冻结或止付。

第四章 项目监管
第十八条 监管级别
我行地产部贷款项目分为两级监管，分别为一级监管和二级监管，其中：
一级监管为高级别监管，监管小组由地产部资产监管中心、地产部指定人员及支行负责人、风险经理与客户经理组成，由地产部资产监管中心负责人任组长，组长对项目监管事项有最终审批权。
二级监管为普通级别监管，监管小组由地产部指定人员、支行负责人、客户经理与风险经理组成，由地产部指定人员任组长，组长对项目监管事项有最终审批权。
新增授信项目的监管级别由评审部门在终审意见中明确， 存量授信项目的监管级别由地产部另行决定。
第十九条 账户监管
监管小组可根据借款人及项目情况决定是否对一般结算账户设定监管，若设定监管，可采用如下方式：网点主办会计预留监管组长的印鉴和签字，账户监管以组长签字为准，如遇组长出差，方可按程序使用预留印鉴。
第二十条 工程监管
房地产开发贷款项目，经办支行应参与必要的项目施工监管，监管范围包括工程质量、进度、投资等方面，应重点关注已完成投资情况、总投资有无重大变化、工程进度是否符合计划、贷款支付与工程进度是否匹配、施工单位有无变更等。
第二十一条 租售资金监管
经办支行应根据终审意见要求对项目租售收入的回笼和使用进行监管，确保授信条件的落实。
经办支行应要求借款人定期提供项目租售信息，包括租售面积、租售价格、累计合同额、累计回款额等，并从网查等渠道进行核实；结合租售实际分析项目租售情况是否符合预期，项目租售现金流能否覆盖贷款本息；定期打印对账单，通过账户分析、台账分析等方式核查项目租售回款是否落实了授信条件。
项目租售收入进入一般结算账户后，经办支行应严格按照审批要求将特定比例的销售收入转入还款准备金账户作为还款备偿资金，还款时再将备偿资金转至结算账户用于还款。
第二十二条 抵押物监管
涉及在建工程抵押，经办支行应建立抵押物台账；办理抵押物解押须严格落实终审意见要求，除终审意见明确规定外，抵押物解押必须先回款后解押，抵押物解押审批资料及对抵押机关出具的文本复印件需完整留档备查，并及时更新抵押物台账，实施对押品的动态管理。
终审意见未明确规定外，抵押物解押手续由地产部指定人员、经办支行客户经理陪同借款人前往抵押登记机关现场办理共同办理。
第二十三条 授信后续条件落实
终审意见中明确“在建工程追加抵押”要求的，地产部指定人员、经办支行客户经理陪同借款人前往抵押登记机关现场共同办理。若因借款人原因不能办理，经办支行需及时上报风险提示及解决方案至地产部。
办理追加在建工程抵押登记的，如果原保险金额达不到贷款金额的110%的，需对追加的在建工程投保，累计投保金额不应低于贷款金额的110%。
第二十四条 终审意见明确“随项目销售进度还款”或“分期还款”的，经办支行必须及时、严格落实终审意见中的还款要求。
除终审意见有明确约定外，“随项目销售进度还款”的还款测算依据均以实际销售（网签）面积为准，因回款不足造成还款条件未落实的，经办支行应采取限制解押或预售等措施督促借款人及时回款并按要求还款。
未提用贷款额度不可直接冲抵应还款金额，经办机构需上报紧急事项对原终审意见进行调整。

第五章 日常贷后管理
第二十五条 经办客户经理应及时完整登记支付台账、销售台账（附件八）和抵押物台账（附件九）等各类台帐，按月回访客户，并对项目进行现场检查，现场检查采用痕迹管理模式，需采集图片资料；按月填写《客户回访报告》，按季撰写《贷后检查报告》（附件十），对重大变化的事项做出说明，对贷款风险的影响进行分析。
支行风险经理应督促客户经理登记各类台账，每季至少一次对项目进行现场检查，对检查重点内容进行分析和评价，在客户经理提交的《贷后检查报告》上签署意见。
支行风险经理应于每月初向地产部上报上月《客户回访报告》和项目销售台帐，于每季初上报上季《贷后检查报告》。
第二十六条 经办支行应定期查询（至少每半年一次）借款人及保证人的工商登记信息，关注其股权结构有无发生重大变化；定期查询（每季末月20号前后5个工作日）借款人及保证人贷款卡信息，关注其在他行的授信有无重大变化，是否有不良记录；定期收集借款人及保证人财务报表，关注其关键财务指标是否发生重大变化；每月网查，关注借款人及保证人有无重大负面报道。并将相关情况写入《贷后检查报告》中。
第二十七条 经办支行应重点关注抵押物面积和价值变化，判断是否足值，抵押率是否符合审批要求；抵押物保险是否足额，保险是否处于有效期内等。
第二十八条 地产部资产监管中心将不定期对辖内房地产项目进行现场检查，独立地对项目风险和经办支行贷后管理进行分析与评价，形成检查报告。
第二十九条 在检查中发现的问题，经办支行应及时处理和整改，经地产部指定人员确认后，及时将整改结果上报地产部。
第三十条 对发现如下异常风险信号，经办支行应及时发布风险提示或预警，经地产部指定人员确认后，及时上报地产部，并适时对贷款风险分类级次进行动态调整：
（一）借款人未按合同约定的日期和金额归还我行其他贷款本息。
（二）借款人经营状况恶化或发生重大经营困难，出现亏损或现金净流量减少，还贷资金不足；或与受信人经营相关的市场发生重大变化。
（三）借款人投资失误或者资金被骗，财产受到重大损失。
（四）借款人有违法、违纪等不良行为被追究法律责任，受到行政、经济制裁或处罚，或有其他重大经济纠纷和诉讼。
（五）借款人法定代表人有经济问题，或在民事、经济纠纷中涉及诉讼，或法定代表人赌博、出逃、被拘留逮捕等。
（六）借款人提供虚假的财务报表或虚假材料、信息，拒绝或阻碍我行的贷后检查。
（七）借款人有意隐瞒项目销售进度或其他项目资金，未按规定将项目资金纳入专户管理的。
（八）借款人有套取银行信用（含假按揭）、挪用贷款行为。
（九）借款人因对外提供担保承担连带责任，出现财产被查封、强行处置等情况。
（十）借款人信用等级比贷款发放时下降，贷款综合风险度上升。
（十一）借款人资本结构发生变化，如重组、兼并、解散等，法定代表人更换，影响我行债权的实现。
（十二）借款人未经我行同意，擅自将已设定抵押权或质权的财产或权益拆建、出租、出售、股权集资、转让、馈赠或重复抵（质）押。
（十三）借款人未履行借款合同的承诺或未履行借款合同或具体业务合同约定的义务。
（十四）担保人的担保能力明显不足，或为本合同担保的质物、抵押物损毁或其价值明显减少。
（十五）未能严格落实授信后续条件。
第三十一条 对发现异常风险信号、欠息、贷款资金挪用等影响贷款安全的不利情形，除及时上报地产部外，经办支行还应根据合同约定停止贷款资金的发放和支付，并应采取相应措施，包括但不限于通过提前收回部分或全部贷款、追加担保、提高管理要求、解除借款合同等措施化解风险，必要时应依法追究借款人的违约责任。
第三十二条 监管小组要建立完善的项目信贷档案，按本规程要求及时归档。做好项目信贷档案管理工作。

第六章 罚则
第三十三条 地产部各岗位、各经营单位在贷款业务经营中存在下列情形之一的，应根据总行相关规定对有关单位和当事人按相关程序进行处罚：
（一）贷款调查、风险评价未尽职的；
（二）未按本规程规定签订贷款合同或擅自变更合同条款的；
（三）对借款人违反合同约定的行为未及时采取有效措施的；
（四）未按本规程规定进行贷款资金支付管理与控制的；
（五）未按本规程规定对借款人和项目的经营情况进行持续有效监控的；
（六）未严格落实授信后续条件的；
（七）对检查发现的问题未及时整改的；
（八）有其他严重违反本细则规定行为的。
第三十四条 针对上款中存在的情形，地产部可建议相关部门采取如下处罚方式：
（一） 在全行进行通报批评；
（二） 对负主要责任的部门和个人取消评先评优资格；
（三） 对负主要责任的个人降级降档降职；
（四） 对负主要责任的单位新报项目暂缓受理；
（五） 计入对个人、部门或经营单位的季度或年度考评体系。

第七章 附则
第三十五条 本操作规程由 银行总行负责解释和修订。
第三十六条 本规程自发布之日试行。试行期一年。

附件：

1、 附件一：《银行地产部风险经理交叉工作底稿（贷中）》
2、 附件二：《银行地产部授信发放审查表》
3、 附件三：《支付申请书》
4、 附件四：《放款简要调查报告》
5、 附件五：《客户回访报告》
6、 附件六：《支付通知书》
7、 附件七：支付台账
8、 附件八：销售台账
9、 附件九：抵押物台账
10、 附件十：《贷后检查报告》（风险分类工作底稿）

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