物业资料之住宅维修基金使用程序模板.doc
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1、1、 目的为规范住宅修理修缮基金的管理,保障住宅正常的修理修缮、使用。2、 范围适用于各管理处的修理修缮基金的管理、使用。3、 职责3.1品质管理部负责修理修缮基金使用细则的编写、修改、发布,并确定修理修缮基金最终使用的推断。3.2管理处依据小区的实际状况做好年度修理修缮基金的使用方案,并在使用过程前做好修理修缮基金使用已经管理区域内业主所持投票权2/3以上通过的工作。3.3财务部做好修理修缮基金费用的审定,并帮助支取修理修缮基金。4、 定义修理修缮基金:是指由开发*单位和购房人以购房款总额为基数,按一定比例缴存,用于商品住宅共用部位、共用设备设备保修期满后的大修、更新、改造,由物业公司依据业
2、主要求或物业的实际状况制定修理修缮方案,经管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过予以使用的专用费用。共用部位:是指住宅主体结构部位(包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面等。共用设备设备:是指住宅小区或单幢住宅内,*费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设备、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设备和共用设备设备使用的房屋等。房屋本体:房屋结构相连或具有共有、共用性质的部位、设备,包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙
3、体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道(管)等。设备大修:对设备进行全部解体、更换主要部件或修理不合格的零部件,使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%。设备中修:对设备进行部分解体修理和更换少量磨损零部件,保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求,使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%30%。房屋本体中修:房屋少量部位已损毁或不符合建筑结构要求,须进行局部修理,在修理中需牵动或拆换少量主体构件,但保持原房屋的规模和结构。房屋本体大修:房屋的主要结构部位损毁严峻,房屋已担忧全,需要进行全面的修理,在修理中需牵动或拆除部分
4、主体构件的修理工作。5、 方法和过程监控5.1 修理修缮基金专项用于商品住宅共用部位、共用设备设备保修期满后的大修、更新、改造不得挪作他用。商品住宅共用部位、共用设备设备属于人为损毁的,其修理修缮、更新费用应当由责任人承担。按规定建立共用部位,共用设备设备修理修缮基金,并存入修理修缮基金专款中。5.2使用修理修缮基金的条件5.2.1按政府相关规定建立共用部位,共用设备设备修理修缮基金,并存入修理修缮基金专款,统一归集、专户存储;5.2.2商品住宅共用部位、共用设备设备保修期满后的大修、更新、改造等修理修缮工程;5.2.3物业公司或各管理处依据业主的要求或物业的实际状况制定修理修缮基金使用方案报
5、业主大会或业主委员会审议;5.2.4修理修缮基金使用方案,须经过物业服务管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过后使用。5.3业主大会设立前,住宅共用部位共用设备设备未过保修期:5.3.1业主大会设立前发生的物业修理修缮、更新,不得使用修理修缮基金,其费用由开发企业承担。5.3.2共用部位、共用设备设备属于人为损毁的,其修理修缮费用应当由责任人承担。5.4住宅共用部位共用设备设备已过保修期5.4.1业主大会设立前,需使用修理修缮基金5.4.1.1遇有特殊状况经确认属应使用修理修缮基金的修理修缮工程,管理处可实行以下程序:a) 向政府主管部分(房地产管理局)提出申请,并由其委托并认可的专业中介
6、机构对修理修缮工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算;b) 经中介机构认定后,管理处可进行修理修缮工程的操作工作;c) 小区修理修缮工程终止后,应由政府委托的中介机构进行验收,验收合格后须出具证明,不合格的修理修缮工程的施工单位进行返工;d) 修理修缮工程履行后,物业公司或管理处持修理修缮工程结算发票及中介机构出具的证明到修理修缮基金代管单位申请支取修理修缮基金。5.4.1.2如发生危及房屋使用或者公共平安的紧急状况,管理处应马上做好防护,组织修理修缮更新,并及时通知街道办事处或居民委员会告知实际发生的状况,如状况允许,可申请由街道办事处或居民委员会出具该发生状况的书面证明,修理修缮
7、过程可予以照片存档保留。将此次修理修缮状况及证明材料管理处留存一份,到房地产管理局本案一份,以备业主大会设立后支取使用提供证明。5.4.1.3未售出的房屋所分摊的修理修缮费用,由开发企业承担。5.4.2业主大会设立后,使用修理修缮基金的程序商品住宅共用部位、共用设备设备需要大修、更新、改造的,使用修理修缮基金依照下列程序办理:(一) 物业服务管理服务企业应当依据业主的要求或物业的实际状况,提出修理修缮项目,制定修理修缮方案。(二) 商品住宅共用部位、建筑内的设备修理修缮方案应当征得相关业主的书面同意。物业服务管理区域内共用设备设备修理修缮方案应当征得业主会或业主代表会的书面同意。(三) 物业服
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