北京路项目提案策划报告及建议模板.doc
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1、北京路某项目提案策划汇报 一、商业物业市场现实状况简析1.1 对中国商业市场总表现实状况简析中国商业地产开发势头十分凶猛,展现出供给量放大,需求量拉动不够市场特征。据专业机构调查,以后,中国商业地产市场中,单体建筑面积在6000 m2以上经典在售商业房地产项目,多达653个,总体供给量达1316万m2,而且出现了有增无减趋势。根据正常进度,建设中商业体量有望在未来3年内完全得到释放。 1.1.1 供给规模总体向上从已经投放市场商业地产项目标整体计划来看,面积在15万20万m2房地产商业项目为当今市场供给主体;而商业规模在500010000 m2及1000115000 m2项目,其供给百分比旗鼓
2、相当,分别达成了总供给项目数量1/4;1.5万20万平方米商业地产项目几乎充当了当今市场绝对主力,其次才是面积在500110000 m2、1000115000 m2项目。 1.1.2 中心城区仍是主角靠聚集中心城区人气而发达起来商业地产,伴随旧城改造、大型居住小区不停外向型扩张,而显现出由中心城区逐步向新城区、近郊区蔓延趋势。然而尽管如此,中国各大城市城市中心区域,尤其是旧城区对商业地产吸附力,仍然位居榜首,占到了整个商业市场份额46.84%,而新区只占18.77%,郊区占10.13%,其它区域占24.26%。商业地产热点区域城市中心区域商业地产供给量在城市商业市场中仍然占主导地位。 1.1.
3、3 价格走势有涨有落即使在售商业地产项目,因地段、商业形态各异,价格跨度很大,但各类商业价格总体趋势向上。以成全部商业市场为例,城中心黄金口岸商业项目每平方米超出了36000元,大地城市脉搏每平方米售价最高卖到了6万元,城西及城北平均价格维持在每平方米7500元。1.1.4 投资者首选临街商铺据分析,中国商业地产投资、经营、消费群体中,即使商业地产营业房空置率呈上升趋势,不能盲目乐观;但需求面积30平方米左右商铺需求仍然很大。尤其是面宽5-8米、3-4米、9-10米小商铺,受到多数投资者青睐;因为5-8米面宽商铺能够适应多个经营业态,不仅被选率高,一次性付款百分比也最高,达40%。其次才是各占
4、30%分期付款和按揭付款。投资者热衷小型临街商铺,中小投资者仍是投资市场主流群体。据市场情况看,投资者最关注还是投资回报率。最少半数以上商铺投资者期望自己握有经营权,并从中赢利。 1.1.5 需求拉动乏力,商铺市场仍然严重饱和从市场形势看,中国商业地产开发完工面积改变和商业用房实际销售面积展现出相同改变趋势,市场供给情况对需求波动敏感性较强,需求加大直接刺激供给增加。1997年以后市场商业营业用房供给平缓,而市场消化则展现出在小范围周期波动,需求忽然放量直接刺激了商业营业房大面积完工,而从空置面积直接反应出是这些进入市场新增营业房并未投入使用,整体商业营业房市场展现出假性需求,局部存在泡沫。即
5、使现在商业机构大举扩张,给商业物业出路带来了期望;但同时也能够看出,每十二个月商业物业大量开发愈加剧了市场消化难度,同时,开发商业并不是全部能满足不一样商家实际需要。 1.1.6 大型商圈不停涌现 伴随城市发展,除原有商业区域外,在大城市中心区和房地产发展较快新区也已含有新一代商圈规模,同时其它周围卫星城镇等区域因为政府计划原因影响,商业发展也逐步步入轨道,展现欣欣向荣局面,能够预见,中国各大城市商业将向多点多层次方向发展,原有商圈集中化交易在新一代大型商圈中已转化为小区服务配套。1.1.7商铺已成大众投资品种 相比较以往商铺销售对象,中国中产阶级逐步成为市场购置主力群体,同时,大型商业商铺分
6、割小型化也满足每一个投资者资金要求,商铺投资方法成为大众化投资工具。 1.1.8 商铺租售市场重新崛起 伴随中国加入 WTO后,外资商业机构将加紧在中国扩张步伐,同时,多年中国商业日益成熟也含有了扩张条件,像华润、万佳、百佳、华联等一批中国商业巨子已含有和国外商业机构抗衡条件,但同时也应看到,多年来商业大幅度扩张和攻城掠地势必会造成一批竞争实力弱小型商业倒闭,但对于急于寻求商家开发商而言却无疑是个良好机遇。 1.1.9 二级城市成“圈地”新热点二级城市成“圈地”新热点。在完成对中国和省内部分关键城市布点后,部分地级市蕴含强大消费能力和当地政府对连锁业重视,吸引了大批地产开发商投资眼球,同时也吸
7、引了省内大型连锁企业在抢占深圳、广州等大城市同时,开始向佛山、中山、东莞等二级城市布点。1.1.10 特色商业街异彩纷呈随住宅市场火爆而带动对住宅底商投资热情已经有目共睹,为正确把握市场动态,使项目从竞争猛烈市场中脱颖而出,各开发商均使出满身解数以多种方法吸引投资者眼光。从以多种风格商业步行街概念炒作成功北京现代城、欧陆经典、嘉名桐城、珠江帝景,再到现在后现代城美式街区和昆泰国际中心围绕商业步行街,商业物业已一改过去住宅底商纯粹配套服务功效,开发商愈加重视突出商业部分概念和专题包装。而就市场反馈情况来看,这部分商业物业热销使得开发商“名利双收”。1.1.11 商业大盘(SHOPPING MAL
8、L)快速崛起,竞争快速加剧商业性大盘在全国各大城市及周围二级城市快速兴起,根本改变了以住宅产业一枝独秀格局,专业化、品牌化和规模化商业大盘在大城市及周围二级城市不停出现。据统计,中国开盘商业项目中,上万平方米大盘不少于250个。据中国购物中心发展汇报资料显示,因为城镇差异,人口密度、商业布局等多方面原因共同影响,购物中心在分布上展现出“城市中心型”局面。全国77%购物中心分布在城市中心区,城市边缘区所占百分比为18%。 总结:中国商业营业用房市场已经展现出局部性供大于求态势,伴随大量大型商业项目标完工,能够预见买方市场对新增商业营业项目标需求在未来几年内将会放缓。1.2广州商业物业市场总表现实
9、状况简析依据广州市统计局资料,第二季度广州市第三产业占GDP百分比由第一季度60.09%下降至33.8%。其中,广州零售市场在第二季度受疫情打击最为严重。广州部分零售商选择退租或押后扩充计划,广州商铺市场在今年第二季度展现自以来首次负吸纳量,达4多平方米。和此同时,空置率从5.9%跳升至15.9%,而首层和二楼商铺租金也分别下调7.6%和8.1%。在艰苦渡过非典疫情后,第三季度广州商业需求有了显著提升,商铺需求情况显著活跃,旧城区商业圈如北京路、上下九路内商铺租金有所提升,比同期上升5%。进入,广州商业地产市场逐步得以释放。据专业机构调查,继正佳广场、维多利广场外,近期广州商铺市场又出现一个大
10、型物业地王商场。地王广场在东山区英雄广场地下,和中华广场、地铁物业流行前线正形成一个新商圈。另外,连接友谊商店、世贸中心、白云宾馆空中走廊工程也已动工。建成后,包含友谊商店、世贸中心商场和白云宾馆商场将形成一个营业面积达5万平方米环市东路商务圈高级精品购物圈。另外,原广州赛马场也已由一企业承租,将建成占地21万平方米华南最大汽车专业市场。但因为有大批量商业项目进入市场,广州大型商业物业正处于竞争白热化。即使相对非典疫情时期商业市场情况有所好转,但整体商业市场仍然不太乐观,平均租金连续下调。尤其是零售业艰苦经营环境,造成数个管理不善大型商场临时停业以重新定位或装修,也有部分商场缩减零售楼面,改做
11、其它用途。另外,因为市场对零售物业需求连续放缓,吸纳量下降,空置率上升。1.3 北京路商圈市场总表现实状况简析作为传统商业关键,北京路商圈交通便利、配套完善、商业发达,乃广州市寸土尺金关键商业圈,一直是广州商家必争之地。而其关键中关键北京路步行街年初更被广州市政府定位为广州商业文明窗口,乃广州市形象工程之一。为了建设好这个窗口,广州市政府从1999年至今对北京路整饰工程投入资金超出四千万,另外,市政府决定开放“南越王宫”更将为北京路增添浓厚历史文化气息,据悉,越王宫遗址公园在北京路北端,建成后将成为现在世界上最大遗址公园。据统计,现在北京路步行街日均人流量在30万人次以上,周六、日日均人流量高
12、达60万人次,最高一天人流量为80万,为地段周围商业物业带来了无限商机。1.3.1 休闲购物饮食娱乐全程式享受北京路购物、饮食、娱乐和休闲配套在广州是出了名齐全完善。消费者可直奔专题享受一站式购物乐趣,如到广州百货或新大新百货逛逛;或可在那步行街上散散心,小如精品贵如金器等各式各样街店均能满足消费者需求;还有如堡狮龙、佐丹奴、卡佛莲和莱尔斯丹等世界著名连锁店随时恭候“品牌一族”光临还有大禾寿司、麦当劳、必胜客、绿茵阁西餐厅和八旗二马路清水居等餐厅步行街两旁风味小食,让前来消费群体大快剁颐,有数年历史新华书店、外文书店、科技书店和永汉电影院满足了消费者精神需要。1.3.2 北京路市政配套完善北京
13、路市政配套很完善,除上面提到多种购物、饮食、娱乐和休闲店面外,周围还聚集了众多基础教育设施、医院、邮政和市场等市政配套。具体包含10中、15中、25中、39中、46中、大南路小学、大新路小学、教育路小学、中山五路小学、大新路幼稚园和少年宫等十几所学校、省中医、越秀区第一人民医院、中国邮政和广卫路公交车总站等等,另外还拥有越王宫和御花园等多处文物古迹和文化公园和儿童公园。1.3.3北京路商圈计划为周围商用物业发明契机政府计划在未来五年投入30亿元把北京路商圈面积扩展到95公顷。受惠于北京路商圈计划物业除原有商铺物业外,还包含已全部售馨中旅商业城和北京大厦和在售其它楼盘。出于对文物古迹和老字号商家
14、保护,北京路周围商品房项目供给十分有限,用买少见少来形容也不为过。综观北京路周围现在在售商用物业,只有广百新翼大厦、安泰大厦等,因为所处位置不一样,各楼盘销售情况大相径庭:背靠广州大厦广百新翼大厦因为刚好处于步行街关键地段,再加上发展商推出无理由退铺方法,商铺租售很火爆;但反观在文明路安泰大厦,因为位置不很理想,不管是商铺还是住宅,销售进度全部相对缓慢,售楼部一直冷冷清清。在北京南路尾商用项目新光商务港,项目所在位置紧邻八旗二马路和沿江路,离地铁二号线海珠广场站也很近,交通十分便利,但最关键是项目业主全部能轻易享受北京路商圈齐全成熟配套,该项目更为业主们提供贴身人性化服务,项目标诉求专题“柔性
15、办公主义”恰好囊括了全部这些便捷。1.3.4高租金高顶手费低回报因为地处黄金地带,北京路租金和顶手费一直高居广州市商业街道榜首。据调查,北京路“临街旺铺”租金大致分为三个等级。面积50平方米以上大店,月租通常是每平方米9001000元;50平方米以下30平方米以上,月租通常是每平方米3000元;30平方米以下,通常在3000元以上。总体来看,面积越小,单位面积租金就越高。位置好十几平方米小店,每平方米租金甚至超出万元,有一个平方米小铺面,月租金高达7.5万元,每平方米1.5万元。受高租金诱惑,部分名牌店铺,像“文一”、“三多轩”等,就干脆把铺面租出去,自己另外租个偏点地方重新开张。1.3.5北
16、京路大型商业项目租售不乐观,竞争猛烈对于广州传统商业旺地,“北京路概念”在商圈内大型商业项目中显著被透支,因为全部依靠北京路概念,商圈内多个大型商业项目同质化严重,多个利用北京路作为项目卖点项目全部处于水深火热之中,如光明广场、名盛广场、北京大厦等,现在全部处于招商经营困境。究其原因,关键有以下几点:1、 项目可行性研究不到位,缺乏对北京路商圈及广州商业市场深入研究2、 各项目同质化严重,项目没有形成产品本身关键竞争力3、 功效基础雷同,定位短视,局限于北京路商圈,没有从战略高度审阅市场需求4、 广州消费者、投资者、经营者正逐步成熟,甚至超越项目开发商,广州商业已经进入后北京路概念时代,北京路
17、概念已经对市场缺乏吸引力5、 项目计划设计定位不能切入目标商家实际需求6、 项目整体缺乏鲜明专题,缺乏独特个性,没有形成项目本身罕有亮点。局部专题不显著,没法形成以局部拉动整体效应。7、 发展商没有为项目、为经营商家制订可行品牌计划,经营商家对项现在景缺乏强势投资信心。8、 业态组合没有形成内循环竞争9、 从现在北京路商圈市场分析,处于后北京路时代广州商业地产,“北京路概念”再也不是商圈内大型商业项目成功保障,伴随竞争环境不停加剧,项目要想成功突围,必需以超前眼光从战略层面跳出北京路定位项目,形成项目标特色,塑造项目关键吸引力(从整体到细部),配合另劈奚径招商策略和经营管理手法,再结合北京路先
18、天地利优势,才是项目标必胜最好筹码。1.4 对现在大型商业项目现实状况简析1.4.1大型项目机会分析:,伴随中国商业地产市场全线飘红,大型商业地产项目尤其是购物中心(SHOPPING MALL)在大江南北如雨水春笋般快速崛起,其体量之大,数量之多在全世界也实属罕见。然而面对这动辄几十万建筑面积巨无霸,市场承受能力怎样?消费群对项目标认可能力怎样?我们有必需对商业大盘发展前景进行一次全方面梳理。(1)大型项目群雄四起 在狼烟四起中国零售战场,各路诸侯操持着不一样业态跑马圈地还未得以片刻喘息,SHOPPING MALL导入再次给原本酣战犹激商战平添了几分诡秘色彩!实际上,伴随WTO推进,资本越来越
19、含有想象力,一个以MALL为竞争主力商业时代向我们快速驶来。(2)郊区化趋势显著和第一代购物中心关键特征迥异,新上马MALL已经有多家冲出闹市商圈,安营于市郊外围交通枢纽地带。如奥林匹克购物中心选点广州东郊黄村广深高速、东环高速和广园快速干线交汇处;东莞万江华南MALL选址广深高速公路和107国道之间。这种选址方法无疑降低了MALL用地成本,使得其规模得以成倍放大。(3)专题设计亮丽鲜明早期大型商场因为缺乏表现城市文化品位且富有个性化专题设计,从内容设置到品牌引进全部大同小异,由此引发日益严重同质化危机,造成中国第一代购物中心“专题缺位”一大硬伤,使其成为“先天残疾朝阳产业”。大多数购物商场计
20、划设计全部染上专题缺位同质化通病。而新生MALL志在以多个方法探寻计划设计、专题营造新路。如太古汇文化广场打出了“报业文化”大旗,将报社办公楼、大型图书馆、公众艺术馆和开放式购物广场结合为一体;东莞华南MALL打造“水乡风情”专题,利用珠三角河汊水网营造供游客泛舟观光水道景观;深圳铜锣湾广场选址于华侨城专题公园群落,营造中国第一家“生态景观和海洋文化”为专题MALL;专题营造使MALL走向差异化竞争之路,同时和旅游景区客源共享,开创商业和旅游业互动和融合先河。(4)娱乐功效逐步突出 面对中国第一代购物中心“功效缺点”另一硬伤,新生大型商业项目经过提供长廊、广场、庭院等,带给消费者休闲空间;购物
21、、餐饮、休闲、娱乐区域合理搭配满足消费者一次购足和一站式休闲消费需求,使消费模式得以升级;新一代MALL独具匠心专题营造使MALL娱乐休闲功效愈加突出,回归购物中心业态本质休闲时代产物,充足表现了以人为本理念,营造和引导新消费方法,引进一个新文化理念和生活理念;这种重视整体环境和功效提升结果,使消费者购物不再是单纯购物,而是一个享受,再配合“一次性购足”新消费观念,无疑会给消费者一个全新购物体验。(5)营销招术层出不穷中国商业地产市场,伴随大型商业地产项目标不停出现,开发商为此进行招商活动层出不穷。一位老总在经历了专业机构一番“洗脑”后曾深有感慨地说,确实没想到,搞商业地产和住宅和小区商铺相比
22、竟然有这么大区分。商业楼盘大盘化和住宅大盘特征有所区分,其不仅仅从体量上来衡量,主体关键在于错综复杂商业定位。 (6)产品定位普遍走高 产品定位依据是用户定位。现在,中国大型商业地产项目大多定在中高端市场,在一定程度上形成商业地产结构不均衡。总览北京商业地产,不管是立志和世界500强携手万达广场,还是号称要打造北京新天地建外SOHO,和矢志打造CBD生活区欧式品牌商业街珠江帝景全部是个中经典。以珠江帝景全长2500米欧洲风情商业走廊为例,其立足于高端消费者需求业态计划很翔实、细腻,从餐饮、娱乐到休闲、购物,从展览、展示到阅读、欣赏,全方面覆盖区域生活种种个性需求。 (7)SHOPPING MA
23、LL发展时机逐步成熟根据中国现在经营发展情况、零售商业发展态势、未来发展计划、人均购置力水平、大家对生活质素水平要求提升,在中国发展含有优良购物环境、提供大型休闲场所及停车场,集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及服务等各项功效于一体现代购物中心条件已逐步成熟,摩尔出现也是中国商业发展到一定阶段,商业业态社会优化组合肯定趋势。1.4.2 大型项目危机分析:(1)市场发展前景仍不明朗是中国大型商业项目标全方面释放年。然而一个大型商业项目能支撑多大消费力?广州可能有一千亿消费力,一个大型商业项目则须有几百亿、几千亿销量才能支持,所以大型商业项目在广州发展要很小心。统计数据显示,广州人人均产值是4300多美
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