焦作市城市住宅区物业管理暂行办法.doc
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1、焦作市城市住宅区物业管理暂行办法第一章 总 则第一条 为了加强我市城市住宅区的物业管理,规范物业管理行为,创造优美整洁、文明安全、舒适方便的居住环境,发挥物业最大的社会、环境和经济效益,根据法律、法规和国家、省建设行政部门关于城市居住区物业管理的规定,结合本市实际情况,制定本办法。第二条 本办法适用于本市城区(含建制镇、独立工矿区)范围内城市居民住宅区的物业管理。第三条 本办法所称住宅区,是指以住宅为主体,具备相应的配套设施、设备、场地及非住宅房屋的居民生活区、住宅组团、综合性大楼等。 本办法所称业主,是指物业的产权人或使用人。 本办法所称物业,是指各类房屋及其配套的设施、设备及场地。 本办法
2、所称物业管理,是指物业管理公司根据本办法和住宅区业主的委托,对住宅区的物业以经营的方式进行修缮、维护及其他与之相关的专业化管理服务活动。 本办法所称物业管理公司(以下称物业公司),是指按佥程序成立并具有相应资质条件的经营物业管理服务业务的经济实体。第四条 市房产管理部门是全市物业管理工作的主管部门(以下称物管部门)。其主要职责: (一)贯彻实施国家、省及本市有关物业管理工作的政策、法规和规范性文件; (二)对全市城镇物业管理工作进行调查研究,向市人民政府提出建设性意见,经批准后组织实施; (三)负责本市物业公司的资质审查、审批、业务指导、监督和年检工作; (四)制定本市住宅区物业管理的技术标准
3、; (五)参与制定本市物业管理的收费办法; (六)负责对各县(市)区物业管理工作的业务指导。第五条 市人民政府成立焦作市物业管理指导委员会(办公室设在市房产管理部门),指导直辖市物业管理工作。 规划、建设、工商、物价、公安、邮电、供电等部门和住宅区所在地人民政府应共同配合物管部门做好住宅区物业管理工作。第六条 本市物业管理工作纳入城市建设管理。物管部门应当参加市政府规划建设联席办公会议,可以提前介入住宅区建设管理,并参加竣工综合验收,负责审查物业管理有关事项。第七条 住宅区业主应当遵守国家法律、法规、规章和本办法,并按规定缴纳物业管理费用,享有住宅区物业管理的权利和业务。第二章业主委员会和物业
4、公司第八条 住宅区应依照本办法成立业主委员会。 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会在物管部门和住宅区所在地街道办事处指导下,由住宅区业主大会或业主代表大会在业主中选举产生,组成人员应至少是五人的奇数,住宅区设有居委会的,应吸收居委会一名代表参加。业主委员会人员组成应报物管部门备案。主任、副主任由业主委员会委员选举,必要时,由物管部门提名,委员会通过。业主委员会每届任期三年。 业主委员会可根据需要向政府社团登记主管部门申请法人登记。 业主委员会应代表住宅区业主,依照本办法和业主委员会章程,行使住宅区管理监督权。第九条 业主委员会的权利 (一)制定业主委员
5、会章程,维护业主的合法权益; (二)决定选聘或解聘物业公司; (三)审议物业公司制定的年度管理计划和物业管理服务的重大措施;(四)监督、检查物业公司的各项管理工作和物业管理合同的执行情况。 业主委员会的义务:(一)协助物业公司落实各项管理措施;(二)会同物管部门监督物业管理资金的使用和管理;(三)接受业主、物管部门、政府有关部门的监督; (四)直辖市业主与物业公司之间的矛盾。第十条 设立物业公司应当具备下列条件:(一)有自己的名称和组织机构;(二)有固定的经营服务场所; (三)有符合法律、法规、规章规定数额的资本金; (四)有足够数量的专业技术人员和服务人员; (五)其它有关条件。 物业公司经
6、物管部门资质审查,取得焦作市物业管理公司资质等级证书,向工商行政管理部门申请,领取营业执照后,方可开业。 物业公司享受国家和省、市对第三产业再就业和社区服务的优惠政策。第十一条 物业公司的权利; (一)根据有关法规和本办法,制定住宅区物业管理制度,报业主委员会批准后执行;(二)依据合法的物业管理制度或物业管理合同对住宅区实施物业管理并按有关规定收取管理服务费用; (三)制止违反本办法和管理制度的行为; (四)要求业主委员会协助管理; (五)选聘专营公司,承担专项管理业务。 物业公司的义务:(一)履行物业管理合同,依法经营; (二)接受业主委员会和住宅区内业主的监督; (三)重大的管理措施应提交
7、业主委员会审议并经业主委员会认可; (四)接受物管部门、政府有关部门的监督指导。第十二条 物业公司应当与业主委员会或业主签订物业管理合同。物业管理合同使用统一的合同文本。 物业管理合同应当明确下列事项: (一)业主委员会、业主和物业公司的名称、住所; (二)管理范围和管理项目; (三)管理内容和标准; (四)管理费用; (五)双方权利和义务; (六)合同期限; (七)违约责任; (八)合同终止和解除的约定; (九)当事人双方约定的其他事项。第十三条 物业管理合同和住宅区物业管理制度,须报物管部门备案。第十四条 物业管理的主要内容: (一)对住宅区的房屋及其附属设施、设备的维修、养护; (二)对
8、住宅区的公共设施、共用设备进行维护;(三)负责维护住宅区的公共环境卫生; (四)维护住宅区的公共绿化; (五)维护住宅区的公共秩序,配合业主委员会与当地公安派出所搞好住宅区的安全保卫工作; (六)根据业主的要求开展国家法律、法规允许的专项有偿服务;(七)接受住宅区业主委员会或业主委托的其他管理业务。第三章 物业的使用与维修管理第十五条 住宅区的房屋及其配套设施必须统一规划,同步建设。第十六条 住宅区竣工后,由市建设主管部门组织相关部门按城市规划和住宅区建设标准进行综合验收,验收合格后应当委托物业公司接收管理。第十七条 移交住宅区时,开发建设单位应向物管部门或业主委员会提交下列文件资料(可以是档
9、案馆提供的复印件): (一)住宅区平面规划图,竣工总平面图;(二)单体建筑、结构、设备和配套设施的竣工图; (三)地下管网施工图; (四)其他必要的文件资料。 无上述文件资料的,应由开发建设单位重新测绘,注明实际测绘时间后移交。第十八条 新建的住宅区,开发建设单位应在居民入住前六十日报经物管部门同意,自行或选聘物业公司实行住宅区物业管理。选聘物业公司,应当按照本办法签订物业管理合同,合同期一般为二年。 业主委员会成立后,由业主委员会选聘物业公司,原物业公司在同等条件下有优先承揽权。第十九条 业主应当按照国家、省、市有关规定,本着有利于物业使用、安全方便、公平合理和原则,正确处理供水、排水、供暖
10、、供气、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。第二十条 业主应当遵守下列规定: (一)不得损坏房屋承重结构、破坏房屋外观、改变房屋用途; (二)不得占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者改变公共设施的使用性质; (三)不得在住宅院落、走道、楼梯间、平台、屋面等共用部位存放物品;(四)不得侵占绿地或损毁绿地设施; (五)不得乱设摊点、乱建集贸市场; (六)不得乱倒垃圾、杂物;(七)不得在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画; (八)不得排放有毒有害物质或发出超过规定标准的噪声; (九)不得随意停放车辆; (十)不得违章搭建;(十一)不得饲养家禽、家畜; (十二)法律、法规禁止的
11、其他行为。第二十一条 业主装修住宅,应事先告知物业公司。物业公司应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主,并对装修住宅活动进行监督管理,发现违反本办法第二十条的行为,应当劝阻制止,并督促改正;对拒不改正的,应当及时告知业务委员会,提交政府有关部门处理。第二十二条 物业的维修责任,按照下列规定划分:(一)住宅自用部位和自用设备的维修,费用由业主承担。 自用部位是指住宅户门以内业主自用的房间、阳台、开井、庭院以及室内墙面等部位。 自用设备是指住宅户门以内业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气、暖气管道、电线等设备。 (二)住宅共用部位和共用设备的维修,由整幢住宅的业主共同负责,物
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