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银行经营性物业抵押贷款管理办法
（试行）

第一章 总 则
第一条 为适应经营性物业信贷业务发展，规范经营性物业抵押贷款操作，丰富资产业务金融产品，增强我行市场竞争力，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》等有关法律、法规及我行相关规定，特制定本办法。
第二条 本办法所称经营性物业，是指已取得合法有效的物业权证（包括房产证及土地使用权证，下同）、已投入运营或虽未投入运营但已与知名管理公司签约或已与优质承租人签订长期租赁合同的，经营管理规范、租赁行为合法的物业。
物业形态包括商业综合体、写字楼、商场、酒店、会展中心、旅游地产、住宅（用于出租）等多种形式；但不包括以售后回租方式经营的物业及与其经营高度关联的物业。
第三条 本办法所称的经营性物业抵押贷款，是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人或所有权人同意并对之有实际控制能力的第三方经营机构发放的，以其所拥有或经营的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业为基础获得的现金流（经营净收入及其他现金流）为主要还款来源（不低于85%），必要时以借款人的其他合法资金来源还本付息的贷款。
第四条 贷款用途。经营性物业贷款可用于借款人生产经营中合理的资金需求，包括置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金，物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金，置换存量经营性物业贷款等，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。
第五条 本办法适用于辖内开办地产金融业务的所有分支机构。

第二章 申请条件
第六条 经营性物业抵押贷款借款人应是在中华人民共和国境内依法注册成立的企事业法人，除须满足我行对借款人的一般要求外，还应符合下列条件：
（一） 借款人的经营期限或存续期限原则上不短于贷款期限；
（二） 借款人或其实际控制人拥有专业的运营管理团队，或与第三方专业管理团队签有委托管理协议，并同意向我行提供该协议；
（三） 同意向我行提供已与承租人签署的《租赁合同》及租金缴纳情况的相关材料；
（四） 物业持有人董事会或其他有权决策机构（根据公司章程的规定）同意将经营性物业作为借款人申请贷款的抵押物。
第七条 我行可接受的经营性物业应满足以下条件：
（一） 产权明晰，物业持有人持有合法有效的《房产所有权证》、《土地使用权证》，拥有该物业的全部产权和独立的租金收入处置权；
（二） 产权剩余期限长于我行贷款剩余期限；
（三） 所在区域发展定位与政府城市总体规划确定的发展趋势一致，物业业态与当地政府商业网点规划要求一致，经营定位准确且经营业态与物业业态定位一致，物业价值稳定或具有一定升值空间；
（四） 具有可持续经营能力；
（五） 地理位置优越，原则上应位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心（或副中心）等繁华地段，有较强的独立性和竞争性，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚。位列世界五百强的商业企业入驻经营的大型超市或由全国性金融机构等特殊承租人承租的物业，区位要求可适当放宽；
（六） 酒店、宾馆类应为由知名品牌管理公司管理的四星级（含）以上级别、写字楼应为按甲级标准建设，百货类应为物业面积（可供我行抵押面积）大于一万平方米、且主力店为知名品牌，混合业态的物业应至少满足以上一个条件。

第三章 授信调查
第八条 借款人向我行申请经营性物业抵押贷款，需提供以下资料
（一） 一般风险授信要求提供的资料；
（二） 经营性物业的物业权证；
（三） 经营性物业权利无瑕疵的证明材料，如投资构成、资金来源说明及相关合法有效的合同、协议或其他文件；
（四） 借款人对外出租的主要协议或合同、发票、缴税凭证及影响租金收入的有关证明；
（五） 承租人结构及租赁详细信息资料；
（六） 我行要求提供的其他证明文件和资料。
第九条 借款人提出贷款申请后，经办机构应严格按照我行相关要求对借款人的资质、申报资料的真实完整有效性、还款能力、还款方式等方面进行调查。同时根据经营性物业抵押贷款的特性，在调查环节还需重点了解但不限于以下内容：
（一） 核实经营性物业的权属，是否竣工验收合格、是否取得物业权证、物业是否设定抵押、是否存在未支付的工程款等情况。
（二） 如存在租赁行为，则该物业应符合国家法律法规或地方性法规规定的出租要求且物业承租人应为政府机关或依法注册的企事业法人、个体工商户和自然人，具有稳定、可靠的经营收入。经办机构应通过公共渠道、承租人上下游客户、供货商等多种渠道搜集承租人的资料和信息，核实租赁行为的真实性及合法性。
（三） 判断经营性物业长期价值、租赁前景、抵押权实现的难易程度及变现能力，对经营性物业在拟贷款期限内的经营稳定性作出综合性判断。
（四） 若物业出租方式为整体出租，且以承租人情况作为授信与否的主要判断依据，应通过实地调查主力承租人已有项目的经营情况等方式，对主力承租人的持续经营能力及租金支付能力进行评价。
其中，整体出租指商用物业全部承租人中最大三家承租人租赁面积合计不低于全部可出租面积的75%。如租赁面积不低于1.5万平方米的承租人达到两家（含）以上的，视同整体出租。
主力承租人指租赁面积较大，并能提高租户凝聚力，对整个物业出租及租金收入影响较大的租户。
（五） 若物业出租方式为零散出租，应对该经营性物业近三年营运情况、租金收入水平、租金实收率、空置率、物业管理情况等进行分析，以对该物业经营现状与趋势作出评价。其中，零散出租是指租户构成达不到整体出租标准的模式。
（六） 对于承租人系借款人关联企业的，经办机构应严格对其关联交易情况进行调查评价，并根据谨慎性原则就关联交易的存在及对贷款的影响作出判断，提出应对措施。
（七） 核查租赁合同。物业出租必须签定书面租赁合同。经办机构应确认经营性物业的出租对我行债权和抵押权的影响，特别关注租金缴纳方式、租金的调整、租赁期限、退租、承租人优先权、违约条款对借款合同及担保合同的影响等。
（八） 核查借款人融资前支用该物业经营收入的实际用途；核实物业日常维持费用是否充分；调查借款人除该物业经营收入外的其他经营收入来源，判断借款人在该物业经营收入不足偿还贷款时，增加补充还款来源的能力。
（九） 由物业持有人直接经营管理经营性物业的，应调查物业持有人或其实际控制人从事物业经营管理的情况。
（十） 如有保证人担保的，应调查保证人的财务、经营情况，判断其担保能力。
第十条 根据借款人实际情况，按照还款方式与其经营收入增长规律相匹配的原则，确定合适的还款方式。
（一） 等额本息还款法，是指借款人每期偿还相等数额的贷款本息，最后一期归还的金额为当期实际剩余借款本金及其利息；
（二） 等额本金还款法，是指借款人每期偿还相等数额的贷款本金，同时付清本期应付的利息，最后一期归还的金额为当期实际剩余借款本金及其利息；
（三） 收益全额还款法，是指借款人将商用物业每期的经营收入扣除约定的费用支出金额后的收益，全额用于偿还贷款本息，每期付息额按贷款余额实际占用天数计算；
（四） 期末弹性还款法，是指贷款利息与部分本金在贷款期限内分期偿还，贷款期末将剩余本息一次性偿还，其中期末整付本金最高不超过原始贷款金额的40%；
（五） 其他我行认可的还款方式。

第四章 授信审批
第十一条 经营性物业贷款按借款人和承租人的分类、物业所处地段及实际经营情况等，实行差别授信。
第十二条 贷款额度的基本测算方法:
（一） 收入折现法。贷款额度按照经营性物业存续期内借款人可还贷经营收入的折现值计量。折现率统一按五年期以上基准利率+3%计算。
（二） 市场价值法。贷款额度原则上不超过经营性物业市场价值（或评估净值）的50％。经营性物业市场价值（或评估净值）根据我行认可的物业评估报告或其他方式予以确定。
（三） 利息保障倍数法。设定利息保障倍数，则贷款首年需要偿付利息=当年可还贷经营收入/利息保障倍数，于是贷款额度=首年偿付利息/实际利率。其中，利息保障倍数不低于1且（利息保障倍数/出租率）≥1.8。
（四） 净收入测算法。以实际租金价格为参照，按照贷款期限内该物业的经营净收入（不含物业出售及再融资资金）覆盖贷款本息的原则测算额度。
第十三条 评审人员应综合考虑物业每年可还贷经营性收入（根据物业和承租人实际经营情况及租金缴纳情况，可遵循谨慎性原则对预期的可还贷收入进行适当调整）、物业变现值及其他可锁定的还款来源，合理选择上述一种或几种测算方法确定授信额度，原则上不得超过抵押物的评估净值的50%。
第十四条 若借款人或实际控制人为国有控股及/或我行信用评级在AA以上的上市公司，且具有同类型物业经营经验的，可选择任一种确定授信额度。
第十五条 整租物业或已连续经营三年以上且最近一年的平均出租率不低于85%的散租物业，按“收入折现法”或“利息保障倍数法”确定授信额度。
第十六条 除第十四条、第十五条以外的情况原则上采用“净收入测算法”确定借款人授信额度，可根据借款人的实际情况予以适当调整。
第十七条 贷款期限原则上不超过十年（含），如有特殊情况的，贷款期限最长不超过十五年（含）；散租物业贷款期限最长不超过十年（含）。
第十八条 评审人员审查申报的还款安排是否合理，必要时可对还款方式、期限给予调整并说明调整理由。
第十九条 借贷双方应在贷款合同中约定：借款人若连续2次或累计3次未按约定归还贷款本息，我行可依法处置抵押物。
第二十条 根据物业经营的实际情况，我行可给予借款人还款宽限期，宽限期原则上不超过一年。
第二十一条 贷款利率遵循人民银行相关利率政策，根据实际市场情况和我行资金状况予以确定，原则上不低于基准利率、不使用固定利率。
第二十二条 我行应原则上要求借款人与我行签订租金账户监管合同，在我行办理资金结算、代收代付等中间业务，提高我行综合收益。
第二十三条 经营性物业抵押贷款必须以取得物业权证并投入正常运营的经营性物业作抵押担保，必要时还应提供我行认可的其他财产抵押、质押及提供第三方保证，并可视具体情况要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保。
第二十四条 经营性物业抵押贷款的审批按照我行现有授信业务审批流程及审批权限的相关规定执行。

第五章 贷款发放及贷后管理
第二十五条 抵押合同必须在抵押登记部门抵押登记并确保我行为抵押物的第一顺位抵押权人。如贷款用途为置换他行贷款，且因置换原因无法及时办妥第一顺位抵押登记的，除无法办理顺位抵押登记的地区外，我行应先行办理顺位抵押登记。在第一顺位抵押登记未办妥前，应按审批书要求操作，必要时落实其他追加的阶段性足额担保措施。待该物业抵押登记障碍解除后，经办机构应立即与借款人办妥抵押登记手续并确保我行为第一顺位抵押权人。第一顺位抵押登记办妥以后，其他担保可相应解除。
第二十六条 借款合同签订后，经办机构必须督促借款人告知所有物业承租人该物业已抵押给我行，除《审批通知书》特别要求外，所有物业承租人应把租金定期存入借款人在我行开立的结算账户。必要时要求借款人出具履行告知义务的承诺。
第二十七条 原则上，借款人应与我行就租金等应收账款签订应收账款质押协议，并办理应收账款质押登记手续；借款人应与我行签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入我行指定账户，接受我行资金监管。
第二十八条 抵押物权存续期间，借款人应依据《银行地产金融业务项目监管操作规程》办理抵押物的财产保险。
第二十九条 经办机构应按照租金账户监管合同，检查借款人租金收入（或经营收入）进入我行指定账户的执行情况，持续跟踪物业经营和现金流情况，重点关注主力承租人租赁合同履约情况或散户租金归集情况。
第三十条 经营性物业抵押贷款审批通过后，其放款和贷后管理依据《银行地产金融业务项目监管操作规程》要求执行。

第六章 附 则
第三十一条 本办法由银行地产金融部总行负责解释与修订。
第三十二条 本办法自发布之日起试行，试行期一年。
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