太仓物业服务收费管理实施工作细则.doc

太仓市物业服务收费管理实施细则

　　太政规〔〕6号

　　第一章  总  则

　　第一条  为规范本市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业正当权益，依据《中国价格法》、《中国物权法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理措施》、《苏州市物业服务收费管理实施细则》等法律法规及相关要求，结合本市实际，制订本细则。

　　第二条  本细则适适用于本市行政区域内物业服务收费行为及其监督管理活动。

　　第三条  本细则所称物业服务收费，是指业主经过选聘物业服务企业或业主自行对物业管理区域内建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取费用。

　　物业服务收费包含物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。

　　第四条  尊重业主对物业共有部分共同管理权利，提倡并引导经过公开、公平、公正市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，激励开展正当价格竞争，促进物业服务收费关键经过市场竞争形成。

　　物业服务收费应该区分不一样物业性质和特点，遵照合理、公开、服务质量和价格相符标正确定，分别实施政府指导价和市场调整价。

　　第五条  市物价局会同市城管局负责本市物业服务收费监督管理工作。

　　第二章  物业公共服务收费管理

　　第六条  本细则所称物业公共服务费，是指物业服务企业根据物业服务协议约定提供含有公共性物业基础服务，向业主或物业使用人收取费用。

　　第七条  一般住宅前期物业公共服务收费实施政府指导价，实施等级收费管理制度，以后逐步向分类分项分级菜单式收费管理制度过渡，并适时调整和定时公布。市物价局应该会同市城管局，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度和居民消费价格指数变动情况，依据物业服务等级标准制订对应一般住宅物业公共服务费基准价和浮动幅度，并向社会公布。各等级基准收费标准见附件一，具体实施标准可上下浮动20%。

　　市物价局应该会同市城管局每三年内对本市物业等级服务标准和对应等级收费标准进行评定，并依据评定结果适时调整。

　　第八条  新建一般住宅物业销售之前，建设单位应该依法经过招投标或协议方法选聘含有对应资质物业服务企业，签署前期物业服务委托协议，约定物业公共服务内容、服务标准和收费标准。一般住宅前期物业公共服务收费标准应在政府指导价范围内确定。

　　经过招投标方法，物业服务企业应在签署《前期物业服务委托协议》后10个工作日内持以下材料向市物价局立案：

　　（1）市城管局出具物业服务协议立案证实；

　　（2）市城管局出具中标证实；

　　（3）开发建设单位出具中标通知书；

　　（4）物业服务企业营业执照、资质证书正副本复印件；

　　（5）招标文件、投标文件；

　　（6）前期物业管理委托协议。

　　经过协议方法，物业服务企业应在签署《前期物业服务委托协议》后10个工作日内持以下材料向市物价局立案：

　　（1）市城管局出具物业服务协议立案证实；

　　（2）前期物业管理协议选聘审批表；

　　（3）物业服务企业营业执照、资质证书正副本复印件；

　　（4）前期物业管理委托协议。

　　市城管局应该将立案相关情况经过网站等形式公告。

　　新建一般住宅物业销售时，建设单位和物业买受人签署房屋买卖协议，应包含前期物业服务委托协议约定物业公共服务内容、服务标准和收费标准等内容。前期物业公共服务费未在房屋买卖协议中约定，由建设单位负担。建设单位选聘物业服务企业应该和物业买受人依据前期物业服务委托协议约定内容，签署前期物业服务协议。

　　前期物业管理期间变更物业服务企业，或同时物业服务收费标准发生改变，应向市城管局和市物价局立案。

　　第九条  业主大会、业主代表大会或物业管理委员会（以下统称业主大会）成立前，一般住宅物业公共服务费收费标准因服务成本改变等原因需要调整，或因政府指导价标准改变需要提升，物业服务企业应在镇（区、街道办）物业管理办公室组织、指导和监督下，公开真实、完整、有效物业服务成本信息，向业主咨询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上业主且占总人数半数以上业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定实施。

　　业主大会成立后，一般住宅物业公共服务费收费标准由业主大会或业主大会授权业主委员会决定，和物业服务企业在物业服务协议中约定实施。

　　第十条  非一般住宅（含各类别墅、装修商品住房、容积率等于或低于1.0住宅小区、高级公寓等）和办公房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务收费实施市场调整价。具体收费标准由业主、物业使用人和物业服务企业在物业服务协议中约定。

　　住宅经同意改变用途用于经营，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，协议约定实施。

　　业主采取自行管理或业主自行管理和委托专业机构相结合管理服务收费标准，由业主共同决定，约定实施。

　　对少数公建配套完善、设施设备优异、运行成本高、服务内容超出七级服务标准物业，公共服务收费标准可由业主和物业服务企业协商确定。

　　第十一条  物业公共服务收费能够采取包干制或酬金制等形式，具体收费方法由物业服务协议约定。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业负担物业服务计费方法。

　　酬金制是指在预收物业服务资金中，按约定百分比或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其它全部用于物业服务协议约定支出，结余或不足均由业主享受或负担物业服务计费方法。

　　第十二条  物业公共服务费通常由下列原因组成：

　　（1）管理服务人员工资、社会保险和按要求提取工会经费、职员教育经费等；

　　（2）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用；

　　（3）清洁卫生费用；

　　（4）绿化养护费用；

　　（5）秩序维护费用；

　　（6）物业服务企业办公费用；

　　（7）物业服务企业固定资产折旧；

　　（8）物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（9）管理费分摊（酬金制不含此项）；

　　（10）经业主大会同意其它费用；

　　（11）法定税费和合理利润（或酬金）。

　　物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用，应该由住宅专题维修资金支出，不得反复计入物业服务支出或物业服务成本。

　　第十三条  住宅区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中用水、用电、用气价格根据当地居民使用价格标准实施，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

　　物业管理区域内共用设施设备通常包含电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设备使用房屋等。

　　非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务车位、车库。

　　第十四条  纳入物业管理范围已完工但还未售出或还未交付物业买受人物业，物业服务费用由建设单位全额负担。完成交付手续次月起，物业服务费用由业主或物业使用人交纳。

　　物业公共服务费以房屋全部权证登记建筑面积计算，车库不收取公共服务费（改变用途除外），计入房屋全部权证登记面积阁楼和储藏室分别按要求标准70%收取公共服务费；还未办理权属登记，按房屋买卖协议记载建筑面积计算。未计入产权面积隶属房屋面积不作为计费面积。

　　第十五条  物业出租或以其它方法交她人使用，物业服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终交纳责任。

　　第十六条  新建住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用物业，并事先书面通知物业服务企业，在不超出24个月时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超出24个月可由双方协商确定。业主大会成立后，优惠方法由业主大会或业主大会授权业主委员会和物业服务企业协商确定。非住宅物业公共服务费优惠方法根据协议约定实施。

　　第十七条  物业服务企业能够依据物业服务协议约定预收物业公共服务费用，但预收期限最长不得超出12个月。

　　第三章  汽车停放收费管理

　　第十八条  汽车停放费是物业服务企业或专业管理机构对车位、车库及配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取费用。汽车停放费通常由下列原因组成：

　　（1）管理服务人员费用；

　　（2）车位、车库公共设施设备运行能耗及维护保养费用；

　　（3）清洁卫生费用；

　　（4）秩序维护费用；

　　（5）法定税费等。

　　车位租金是车位全部权人或管理者将车位采取租赁方法，出租给使用人所收取费用。

　　第十九条  住宅小区内汽车停放费和车位租金实施政府指导价。市物价局应该会同市城管局，综合考虑住宅小区内汽车停放管理服务平均成本，车位、车库建设成本等原因，制订公布汽车停放费、车位租金基准价和浮动幅度，并适时调整。

　　第二十条  物业管理区域内业主共有、专有、专用车位、车库，应该区分车位、车库专有权益、管理服务成本等原因收取汽车停放费和租金。

　　同一车辆停放区域内汽车停放收费标准应保持一致，地下和地面汽车停放费标准应该保持合理比价。

　　第二十一条  占用业主共有道路或其它场地停放汽车，业主大会成立前，应该在前期物业服务协议中约定；业主大会成立后，应该依据业主大会或业主大会授权业主委员会决定。

　　业主大会成立前，占用业主共有道路或其它场地停放汽车所得收益，70%纳入住宅专题维修资金，其它部分能够用于补助物业服务费。业主大会成立后，收益根据业主大会或业主大会授权业主委员会决定、物业服务协议约定使用。

　　第二十二条   汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构依据物业服务协议约定收取；租金由车位专有些人或管理者依据协议约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核实。住宅小区汽车停放费和车位租金具体收费标准详见附件二。

　　第二十三条  物业管理区域内依法配建人民防空工程平时用作停车位，其汽车停放费、租金实施政府指导价，具体收费标准详见附件二。

　　利用人民防空工程收取汽车停放费、租金收入应该依据相关要求使用。其管理措施根据省、市相关要求实施。

　　第二十四条  在满足业主停车需要前提下，有条件住宅小区可设置临时停车位，供访客等临时停车使用。临时停车实施收费，应该提供不少于2小时无偿停车；业主大会成立后，无偿停车时间由业主大会或业主大会授权业主委员会和物业服务企业协商确定。临时停车收费由物业服务企业或专业管理机构依据物业服务协议约定或业主共同决定收取，具体收费标准应该符合政府指导价要求。

　　对进入住宅区进行军警应急处理、实施救助救护、工程抢修等实施公务期间车辆，和为业主、物业使用人配送、维修、安装、迁居、环卫等服务临时停放车辆，物业服务企业不得收取车辆停放费。

　　第四章  其它服务收费管理

　　第二十五条   特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务所收取费用。

　　特约服务收费标准实施市场调整价，由双方依据服务内容、服务质量协商确定。

　　第二十六条   代办服务费，是指物业服务企业接收业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取费用。

　　代办服务收费标准实施市场调整价，由协议双方依据服务内容、服务质量协商确定。

　　第二十七条   物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应该向最终用户收取相关费用。物业服务企业接收专业经营单位委托代收上述费用，双方应该签署有偿服务协议，由物业服务企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。最终用户是指接收供水、供电、供气、供热等服务最终分户业主或实际使用人。

　　第二十八条  代收代交费用，是指物业管理区域内，共用电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交费用。

　　代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方法向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本不得反复收取。分摊措施应该经过物业服务协议约定，协议中没有约定或约定不明确，按业主专有部分占建筑物总面积百分比分摊。业主（含空置房屋业主）应该根据分摊数额按时交纳代收代交费用。

　　物业服务企业能够根据约定向业主预收一定数额费用，预收费用和实际分摊费用差额实施多退少补，多出部分也可自动转为预付费。

　　第二十九条  装修垃圾清运费，是指业主或物业使用人装修房屋时产生装修垃圾运输至住宅区内指定集中点后，由物业服务企业或专业清运单位，将其清理至城市建筑垃圾集中搜集处理点对其清理处理所发生费用。首次装潢按住宅建筑面积计收，每平方米3元。二次装潢按吨计量收取，由环卫部门上门收取。

　　第三十条  物业交付使用后，物业管理区域内新建、改建、扩建共用设施设备，建设及运行费用负担根据相关要求实施，没有要求根据约定实施。

　　物业服务企业为了维护物业管理区域公共秩序需要，向业主发放证照、门卡等所产生制作费用，应该根据权利义务对等标准计入对应服务成本；业主另有需求申请办理或因保管不善造成遗失损坏等要求补办，可根据赔偿成本标准向申领人收取工本费。

　　新建住宅小区实施门禁出入证（卡）或梯控卡管理，建设单位（或物业服务企业）不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应该为每户业主、物业使用人无偿配置不少于4张出入证（含IC卡、梯控卡等）。

　　物业管理区域内停车场实施门禁出入证（卡）管理，应该无偿为每车配置1张出入证（卡）。

　　物业服务企业对临时来访人员实施持证管理，可根据制作成本收取出入证（卡）押金，证件完好退还后，应如数退回押金，证件丢失、损坏，可收取不高于押金数额工本费。

　　第三十一条  利用业主共有部分、共用设施从事经营，所得收益根据业主大会或业主大会授权业主委员会决定、物业服务协议约定使用；没有决定或约定，70%纳入住宅专题维修资金，其它部分能够用于补助物业公共服务费。

　　第五章  行为规范

　　第三十二条　物业服务企业应该遵遵法律法规和相关政策要求，加强价格自律，规范服务行为，严格推行物业服务协议，为业主提供质价相符服务，并接收业主监督。业主对物业服务情况提出质询时，物业服务企业应该立即回复。

　　物业服务企业将物业服务协议中部分专业服务事项转包给其它企业，不得降低服务质量、降低服务内容、提升收费标准。物业服务企业负担监督推行和最终推行物业服务协议责任。

　　物业服务企业不推行或不完全推行物业服务协议约定或法律、法规要求和相关行业规范确定维修、养护、管理和维护义务，业主能够请求业主委员会监督推行，或向街道办事处（区镇人民政府）、相关主管部门投诉，也能够依法向人民法院起诉，请求物业服务企业负担继续推行、采取补救方法或赔偿损失等违约责任。

　　第三十三条　物业服务收费实施明码标价，物业服务企业应该在物业管理区域内显着位置公告企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费方法、收费项目、收费标准、收费依据，和企业、市城管局、市物价局投诉举报电话，接收业主或物业使用人监督。

　　新建住宅物业销售时，建设单位应将上述物业服务收费相关情况，作为房地产销售明码标价内容，在销售场所显着位置公告。

　　第三十四条  物业服务企业应该完善内部财务管理制度，强化成本约束机制。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域，服务成本和收支应该按物业管理区域分别核实。

　　物业服务企业应该将汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用等单独列账，独立核实。在物业管理区域内显着位置，每六个月不少于一次公告汽车停放费、经营设施收益收支情况、代收代交费用分摊等情况，接收业主、物业使用人、镇（区、街道办）物业管理办公室及小区居民（村民）委员会查询和监督，每次公告时间不少于15天。

　　实施包干制计费方法，物业服务企业应该对实施管理和服务具体物业区域实施单独建账，根据物业服务协议约定公布财务收支情况，接收监督。

　　实施酬金制计费方法，物业服务企业应该向业主大会或全体业主公布物业服务费收支情况，并接收业主委员会核查。物业服务企业或业主大会应该根据物业服务协议约定聘用专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计。审计费用负担，根据物业服务协议约定实施。

　　第三十五条  业主应该根据物业服务协议约定按时交纳物业服务费。业主违反物业服务协议约定逾期不交纳服务费，业主委员会应该督促其限期交纳；逾期仍不交纳，物业服务企业能够依据物业服务协议约定，依法追缴。

　　物业发生产权或使用权转移时，业主或物业使用人应该立即结清物业服务和代收代交等费用。

　　第三十六条  物业服务企业不得向业主、物业使用人收取装修押金或确保金。

　　物业服务企业收取物业服务确保金、押金应该符合要求，严禁以确保金、押金等形式变相收费。

　　第三十七条  物业服务企业不得强制服务并收费或只收费不服务。物业服务企业已接收委托实施物业服务并收取对应服务费用，其它部门和单位不得反复收取性质和内容相同费用。

　　第六章  监督管理

　　第三十八条  市物价局应该对实施政府指导价管理物业服务收费实施成本监审制度。物业服务企业应该根据市物价局要求，如实反应情况，提供必需资料。

　　市城管局应该立即制订或完善一般住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业行为监管。

　　市城管局应该会同市物价局，加强对招投标价格行为及推行协议监督管理，立即处理物业服务投诉。

　　物业服务行业协会应该加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，提升物业服务水平。

　　第三十九条  市物价局和市城管局应该加强对物业服务及收费监督检验。物业服务企业有下列行为之一，由市物价局依据《中国价格法》、《价格违法行为行政处罚要求》、《江苏省物业管理条例》等法律法规给予处罚。

　　（一）超出政府指导价收费标准；

　　（二）不根据要求提供服务而收取费用；

　　（三）采取分解收费项目、反复收费、扩大收费范围等方法变相提升收费标准；

　　（四）强制或变相强制服务并收费；

　　（五）接收专业经营单位委托，代收相关费用时向业主收取手续费等额外费用；

　　（六）不按要求实施明码标价；

　　（七）未按法定要求公告或失实公告物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况；

　　（八）其它违反价格法律、法规、规章要求行为。

　　第四十条  市物价局、市城管局未根据《中国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理措施》和本细则管理和监督物业服务收费，由上级物价部门、城管部门给予纠正，并依法追究相关人员责任。

　　第七章  附则

　　第四十一条  其它管理人物业服务收费可参考本措施实施。

　　第四十二条  服务双方在本细则实施前已经依法经过协议、合相同形式约定物业服务收费等事项，继续按原约定实施。

　　第四十三条  本细则由市市物价局会同市城市管理局在各自职权范围内负责解释。

　　第四十四条  本细则自9月1日起实施，《相关印发太仓市物业收费管理实施细则通知》（太政规〔〕8号）同时废止。

　　附件一、太仓市一般住宅物业公共服务收费等级基准价格
等级
基准价格
（元/月.平方米）
等级
基准价格
（元/月.平方米）
等级
基准价格
（元/月.平方米）
一级
0.25
二级
0.45
三级
0.65
四级
0.85
五级
1.05
六级
1.25
七级
1.45

　　注：

　　1.上述基准价格不含电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等代收代交费用。

　　2.一般住宅物业公共服务标准根据《江苏省住宅物业管理服务标准》实施。

　　3. 一般住宅小区建筑面积5万平方米（不含5万平方米）以下，其一般住宅物业公共服务收费等级基准价格按《太仓市一般住宅物业公共服务收费等级基准价格》上浮10%实施。

　　4.一般住宅物业公共服务收费等级基准价格适时调整定时公布。

附件二、太仓市住宅小区停车服务收费标准
类别
汽车停放费
（元/月）
车位租金
（元/月）
备   注
小
型
车
业主共有室外车位
（室外道路停车）
100
0
上浮不超出20%、下浮不限范围内约定　
业主专有室内车位
（购置车位）
50
0
上浮不超出20%、下浮不限范围内约定
专有室内车位、人防工程室内车位
（租用车位）
50
200
上浮不超出20%、下浮不限范围内约定
业主专有室内车库
（住宅自带车库）
0

机械架空式车位
100
150
上浮不超出20%、下浮不限范围内约定　
临时停车
进入小区临时停车,二小时（含二小时）内不收费；超出二小时（不含二小时），2元/次；超出四小时（不含四小时），4元/次；超出二十四小时，按时按次累计收费。

室外
共用车棚
室内
共用车库

物业管理区域内集中停放看管摩托车及非机动车
摩托车、助力车、电瓶车
每个月每辆8元
每个月每辆10元
为方便车主，物业服务企业可设置和电动车配套充电设施，其设施和充电电费由物业服务企业向使用者按实分摊约定收取
自行车
每个月每辆3元
每个月每辆5元