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*****房地产开发有限公司制度

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一、 销售前置作业

1、 《预售许可证》的办理
主办：（ 待定 ） 协办：（ 待定 ）
2、 与银行签订《商品房销售贷款合作协议》
主办：行政处 协办：业务部
3、 《商品房预售合同》的准备
主办：企划部 协办：业务部、行政处
4、 现场售楼处的设立及销售工具的准备
主办：企划部 协办：业务部
5、 《房屋认购书》范本的制定
主办：企划部 协办：业务部、行政处
6、 销售价格的制定及销售面积的计算
主办：企划部 协办：业务部、工务处
7、 各种表单的准备与熟悉
主办：业务部 协办：行政处、工务处、企划部
8、 销售手册的制定
主办：企划部 协办：业务部
9、 销售人员的培训及销售现场带看演练
主办：业务部 协办：企划部
10、 宣传物品和广告计划的制定
主办：企划部 协办：业务部
二、 销售现场控制作业

（一）、销售现场控制作业之目的
销售是整个房地产发展过程中一个至关重要的环节，而销售现场则是销售的最前沿阵地。因此开发商应对销售现场进行充分的控制，以便随时掌握销售状况并适时修正各阶段的销售及广告策略。
（二）、销售现场控制重点：
1、 销售人员应对本案熟悉并按流程操作。编制《客户记录表》，每日汇总至权责主管，由权责主管组织销售人员跟踪直至成交。
2、 销控人员应就每日现场情况编制《统计表》，并呈 权责主管审核，由权责主管定期做出综合分析报告。
3、 销售现场之表单、海报及销售人员名片等必备材料是否齐备，如有欠缺，通知相关后勤部门予以补齐。

（三）、销售现场控制流程

大门 模型区

回笼客通知前次接待人员
交通动线图区

洽谈桌.样板房.现场

判断无法当日成交
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三、 客户订屋作业

（一）、客户订屋作业说明
1、 销售人员接受客户订购预约时，应要求客户缴交小订/定金，并填写《房屋认购书》。
2、 销控人员应及时将销售状况计入《销控表》。
3、 业务部在电脑中编制《销售总表》，输入成交客户的详细资料、付款情况、设计变更、按揭贷款等销售全过程中发生的事项。
4、 小订由业务部负责收缴并开立收据（非正式收据，不进帐），每日下班前汇总至现场出纳处，现场出纳予以签收。
5、 定金由现场出纳负责收缴，现场出纳应核对所签的《房屋认购书》与定金无误后验收并开立正式收据。
6、 现场出纳人员将现金及支票送交开户行后，取得的进帐单与收据（发票）一一对应，连同收支日报表，报于会计处，会计据以记帐。

（二）、客户订屋作业流程

业务 现场出纳 会计

N N

（三）、客户订屋作业表单流程
业务 财会

四、 签约作业

（一）、签约作业说明
1、 业务部应对已缴交定金的客户未于约定期限内前来签 约的情况予以追踪。
2、 签约前应通知客户准备好必备资料。
3、 合约有统一的填写范本，签约时若有修改或附加内容，应依程序经权责主管核准。
4、 现场出纳核对所签的合约与缴交的签约款无误后验收并开立发票，将发票记帐联、收回的定金收据、进帐单、收支日报表送缴会计入帐。

（二）、签约作业流程

业务 现场出纳 会计

N

（三）、签约作业表单流程
业务 财会

五、 客户申请设计变更作业

（一）、客户申请设计变更作业说明
1、 设计变更须经工务处进行可行性确认和成本估算。
2、 客户申请设计变更时，应注意以下几项规定：
（1） 必须得到设计院同意，不得违反设计法律法规，变更图纸须通过有关政府部门的审核。
（2） 不可改变原设计之外观及配色。
（3） 不影响结构安全。
（4） 不影响整个工程施工进度。
（5） 不造成违章建筑。
（6） 未完成交屋手续以前，客户不得擅自进入工地，影响施工。如需进入工地，须有销售人员或现场人员陪同。
（7） 变更设计所需费用经双方约定后，除因卖方因素外，买方不得要求退费。
（8） 变更设计所需费用，须于签定变更设计合约时付清，如逾期未结清，则按原设计图继续施工，客户不得异议。
3、 现场出纳将发票记帐联、收款进帐单、收支日报表一一 对应后交会计作业。

（二）、客户申请设计变更作业流程

工务 业务 现场出纳 会计

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（三）、客户申请设计变更作业表单流程
业务 工务 财会

六、 退户作业

（一）、退户作业说明
1、 退户发生之情形：
客户已缴交小订/定金但未正式签约时提出退户。
客户已签约在履行合约过程中提出退户。
2、 客户要求退户时，业务部应视客户情况报请权责主管裁 决接受与否：拒绝客户退户时，由业务部向客户婉转说明公司销售政策及拒绝退户理由，并告知其违约没收款项之情形；接受客户退户时，收回《房屋认购书》/《商品房预售合同》及收据/发票，同时客户应予以签收。
3、 现场出纳将退户单、定金收据发票联、客户签收单、收支日报表一一对应后交会计作业。
4、 退户审批权限：
完成小订，补足定金前退户——经办人、主管
完成定金，签约前退户——经办人、主管、会计复核、会知行政处
签约后退户——经办人、主管、会办部门主管、会计复核、行政处、总经理

（二）、退户作业流程

业务 现场出纳 会计

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（三）、退户作业表单流程（业务）

退户作业表单流程（财会）

七、 公证、预售登记、按揭贷款作业

（一）、公证、预售登记、按揭贷款作业说明
１、 内销《商品房预售合同》可以不办理公证，也可视客户　　的要求办理公证，但客户应承担相应的费用。
２、 业务部应详列公证、预售登记、按揭贷款手续中客户需提供的材料及发生的费用。
３、 公司出纳根据按揭款进帐单通知现场出纳，现场出纳根据进帐单开立发票，由业务部通知客户领取发票。
４、 现场出纳将进帐单、发票记帐联、收支日报表一一对应后交会计作业。

（二）、公证、预售登记、按揭贷款作业流程

业务 现场出纳 会计

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八、 过户交屋作业

（一）、过户交屋作业说明
1、 建设工程经过质量监督机构核验合格，报住宅发展局通过，获得《新建住宅交付使用许可证》后，即可发出入伙通知。《新建商品房房地产权证》可同时办理。
2、 《新建商品房房地产权证》由（ 待定 ）主办，（ 待定 ）协办。
3、 业务部应详列过户手续中客户需提供的相关材料。
4、 房屋实测面积与预测面积有误差时，根据合同的约定办理，有多退少补的事项发生，按下列步骤实行：
多退：填写退款单并由经办人、主管、会办部门主管、会计复核、行政处、总经理签署。现场出纳将最后一张发票收回，重开一张发票，并将一张原发票客户联、一张现发票记帐联、退款单、现金退款签收单、收支日报表交会计作业。
少补：现场出纳开立发票并将发票记帐联、进帐单、收支日报表交会计作业。

（二）、过户交屋作业流程

工务 业务 物业公司

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九、售后服务作业（待完善）
十、余屋销售作业（待完善）