房地产公司集团成本分摊管理指引-(2)模版.docx

2.5.2《xx集团成本分摊管理指引》

总则
1.1集团成本分摊原则、提高目标成本和动态成本准确性，特编制本细则。
1.2分摊执行“谁受益谁承担、紧前不紧后”原则。
1.3本办法适用于集团总部、各区域和各项目公司。
第一条 分摊依据说明
2.1 占地面积：占地面积包括建筑物基底面积、绿地、道路等的面积，通常指红线内用地面积。
2.2 建筑面积：指按国家或地方相关管理文件和规则计算的物业建筑面积。
2.3 可售面积：指取得《商品房预售许可证》、可以进行销售的物业建筑面积。
第二条 分摊原则
3.1工程成本分摊
3.1.1按照各业态的占地面积计算土地价款，再按照相应业态的地上建筑面积分摊。
3.1.2收费与前期工程费用：场地平整按占地面积、其余按照总建筑面积分摊；
3.1.3建造成本
建安成本：按照各业态单体实际的成本；
社区管网：按照总建筑面积分摊；
公共配套：按照地上可售面积分摊；
工程其他：按照总建筑面积分摊；
3.2非工程成本分摊
3.2.1费用及税金：
管理费用：按照各销售业态的可售建筑面积分摊；
营销费用：按照各销售业态的销售收入进行分摊；
税金（不含所得税）：按照各销售业态销售价格对应的税率计算；
3.2.2所得税：按照销售业态的利润总额的固定比例计算；
3.2.3其他成本：
物业管理启动费：根据业态类型，按照建筑面积分摊。
第三条 分摊细则
4.1公配的成本分摊
4.1.1 有产权公建配套设施：
定义：指规划报建中性质定位商业，且可以办理独立产权的建筑物。包括酒店、大型医院、IB国际标准学校等。
分摊：其成本单独归集，不分摊至住宅和商铺。
但在计算成就共享等奖励之前区域和项目需以高于成本价处理此类资产。否则需要调增成本。酒店、IB国际学校等资产集团决定自持经营的除外。
4.1.2 无产权公建配套设施：
定义：指归全体业主所有或无偿移交政府相关部门的会所、业主活动用房、物管公司用房、架空层、道路桥梁、学校、菜市场等。
分摊：所有建造成本及土地成本均需分摊至住宅，按地上可售面积分摊。
4.2车位的成本分摊
4.2.1地下室车位的成本归集：
按受益原则，能直接划入地下室车位的，则直接归集，如地下室的水、电和车位设施（车位线、防护等）；需在地下室和地上产品共同承担分摊的，则按受益原则分摊归集，包括但不限于土建（围护、基坑、桩基础等）、机电（消防、防雷等）、公共部位装修、报建及行政收费等。
4.2.2别墅附属地下车位分摊：地上及地下车位成本应直接计入相应产品。
4.2.3人防地下车位分摊：人防车位成本的分摊同非人防地下室的分摊规则。但在投资测算中，区域管理层需要对此谨慎考虑。
4.2.4非人防地下车位分摊：集团营销中心每年6月、12月在召开集团运营分析会议前需梳理集团所有项目地下车位的销售价格。并由集团营销中心出具书面地下车位销售折后价格清单至财务资金中心。单个车位价格大于成本的，则车位成本不需分摊；单个车位价格小于成本的，则需将差额分摊至地上住宅，按可售面积分摊。
若申请车位“捆绑”洋房销售、或以“车位券”形式打包销售的，均须将赠送价值分摊计入地上相应产品成本，否则只需分摊车位亏损部分。
4.3营销费用的成本分摊
4.3.1营销费用定义
从分摊角度，营销费用包括销售费用和营销道具成本两大类（现行营销费用归集口径不变）。
销售费用包括营销、推广、代理、庆典以及案场包装等费用。
营销道具包括营销中心（或展示中心）、样板房、示范区及看楼通道、营销宣传用围档和沙盘；
4.3.2销售费用分摊
项目销售费用的分摊：项目当年销售费预算总额项目销售费用分摊=项目当年签约收入预算总额×100%×各产品的销售收入
4.3.3营销道具类成本分摊
4.3.3.1 样板房
1、临建板房：所有相关成本在受益产品中按可售建筑面积分摊。
2、实体板房：室内装修成本（含硬装及软装）按可售建筑面积分摊。
4.3.3.2营销中心（或展示中心）
1、销售中心：设置在商业街或会所中的销售中心，其软装部分需按面积分摊至可售产品。其他成本单独归集，不做分摊。设置在酒店销售中心，其软装部分成本需按面积分摊至可售产品。
2、临时展销中心：租赁期限短于一年的，则租金和装修（含硬装及软装）成本当期费用化。按当年度签约销售目标分摊；租赁期限长于一年的，则租金和装修（含硬装及软装）成本按照租赁期限分摊计入每年度销售费用。
4.3.3.3其他营销道具
均按当期费用化处理，计入当期销售费用。
4.4混合产品的成本分摊
4.4.1 同一楼栋同时有两个及以上产品类型时，如商铺+别墅、商铺+多层洋房、商铺+高层洋房等，按其建筑面积分摊除土地成本外的土建、机电、基础、公配、间接费用、外挂石材等成本。
4.4.2 为更客观地反映土地在相同位置、不同产品上的价值差异，土地成本按各产品的可售建筑面积乘以相应指定土地加成系数后再参与总的土地成本的分摊。
4.4.3 土地加成系数如下：
商铺+别墅：1.7；商铺+多层洋房：2.2；商铺+高层洋房：2.5；（系数为商铺的土地加成系数）
注：上述土地加成系数，视每年的产品均价情况浮动，具体由集团营销中心每年更新。
4.5管理费用
项目管理费用按当年度签约销售目标面积分摊。区域平台管理费用按照区域当年度签约销售目标的面积分摊。
第四条 免缴与返还
5.1 免缴费用、返还费用和返还款项
5.1.1 免缴费用不列入成本不计分摊，但要求项目公司取得书面免缴文件并报备。
5.1.2 未取得书面减免文件的，需计入总成本并分摊。
第五条 附则
6.1利息费用分摊见财务字【2014】005号公文《关于规范房地产项目利息成本计算的通知》。
6.2本细则由财务资金中心负责解释。
6.3本细则自发布之日起实施，同时原《营销字【2014】001号》《集团字【2014】074号》《财务字【2014】011号》相关文件废止。