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项目立项要求细则

所有立项上报材料包括立项请示、立项报告、市调报告、规划方案（附带地块的规划设计条件）、立项测算、相关协议以及合同等必须经各公司董事长或总经理签发。招拍挂项目（或合作项目）均应在缴纳保证金（或签订合作协议）前三周上报。立项文件不完整或不符合本细则之规范要求，股份公司将不予受理。现将各立项材料的内容及原则要点，进一步补充并明确如下：
一、立项报告
本细则对原有立项报告的内容进一步明确如下：
1、项目概况
描述项目所在区位、规划条件、现状、周边环境、配套设施等，需附带区位图、项目红线图、Google earth卫星图（标出项目红线）、宗地现状图、周边环境图等。
2、项目获取方式
以招拍挂方式获取，需明确报名截止时间（精确到时点）、竞价时间（精确到时点）、挂牌底价、付款进度、交地时间等；以合作等方式获取，需对项目本身和合作方背景、合作方式详细说明，并评估风险，立项材料中还需附带相关的合同、协议及证件等资料。
3、市场分析
市场分析是对市调报告内容的精简和提炼，除产品价格和户型定位外，对项目的市场前景、竞争情况、销售计划、去货周期和去货速度也应作出合理预测，具体参照本细则“市调报告”部分。
4、产品定位及规划设计方案
规划设计方案应明确项目的主要经济技术指标，同时市调报告中的户型定位也应在设计上有所体现；产品定位应明确产品类型、可套用的公司产品线、精装标准等，具体见表1。表1应同立项报告一起上报。
表1 项目定位分析
规划
产品形态

产品比例

地下室占总建面的比

地下室层数

地下室单个车位面积

不可售面积

拟赠送面积比例

…

产品1
主要产品类型
□住宅（□多层 □小高层 □高层 □超高层）
□公建（□写字楼 □酒店 □商业）
引用产品线定位
□香槟系 □花园系 □林语系 □公馆系 □无引用
主要产品拟规划面积
住宅（□层洋房□万平、□层高层□万平）公建（□层写字楼□万平、□层酒店□万平、□层裙楼商业□）
外墙标准
□普通平涂 □质感涂料 □面砖 □石材幕墙 □玻璃幕墙 □其他
外立面门窗标准
□塑钢 □铝合金 □中空铝合金 □断桥中空 □木铝复合□其他
精装情况

精装修成本

单台电梯服务面积

产品售价

…

5、经济效益分析
严格按照立项测算要求，结合市调报告分析结果，对项目的经济效益指标进行测算，包括总投资、销售收入、税前利润、税前成本利润率等。
6、开发计划
按照公司下发的《项目开发进度管理办法》要求，在立项报告中应明确项目的初步开发计划，包括但不限于首期四证的时间、具备开发贷款放款的时间、首期开工时间、首期开盘时间、股东投资收回时间、实现正现金流时间及项目整体开发完毕时间。上述开发计划将作为立项测算中项目开工、销售、资金计划以及现金流编制的依据，具体参照本细则“立项测算”部分。
7、现金流分析
现金流量分析应包括：（1）项目所需投资总额；（2）股东投资峰值及回报水平；（3）项目资金缺口及解决办法；（4）融资可能与成本；（5）销售及回笼计划；（6）内部收益率及投资回收期。
8、优劣势分析
客观评价项目优势、劣势。
9、结论及建议
根据上述分析形成结论，并提出建议供公司决策层参考。

二、市调报告
现阶段有部分子公司以立项时间紧迫为由未及时上报市场调研报告，或者上报的报告中数据陈旧且出处不明，不利于对项目售价和市场前景的判断。为严肃立项，谨慎对待项目投资，市场调研报告必须随立项材料同时上报，尤其是对新进入城市或区域的市场环境须详细分析。
1、市场环境分析
（1）政策环境
需分析重大的金融、财税、土地政策以及其他调控政策对当地房地产供求关系的影响。
（2）经济环境
要分析项目所处区域近期的经济发展水平以及长期的经济发展方向。
（3）人文环境
要重点描述区域或城市的人口特征，如数量和结构、家庭收入、城市化水平、消费者预期等。
（4）区域规划
项目所处区域未来的发展方向及特点。
2、房地产市场分析
以商品房供应、商品房销售、商品房价格、产品特征为维度，从目标地块所在城市和所在板块（或行政区域）两个层面进行分析。
3、竞争项目分析
（1）周边项目销售情况
除了解目前的现实房价，也要对其历史价格进行调研，具体可参照表2。

表2 竞争项目历史价格扫描
在售项目
统计指标
首次开盘
时间：*年*月
二次开盘
时间：*年*月
三次开盘
时间：*年*月
……
时间：*年*月
项目1
销售价格

成交量

去化率

项目N
销售价格

成交量

去化率

（2）周边土地成交信息
一是位于目标地块周边近期成交的地块，分析内容参照表3；二是目前在售竞争项目当时的土地取得价格。
表3 目标地块周边项目获取土地价格情况
地块
位置
占地面积
（万平方米）
容积率
规划建筑面积
（万平方米）
获取时间
获取楼面地价
（元/平方米）
竞得人
地块1

地块2

地块N

4、项目定位
（1）产品定位
根据地块的规划指标与竞争项目的产品特征，对项目的产品进行定位描述。同时应明确项目是否可套用公司已有产品线。
（2）目标客户定位
根据项目所处的地理位置以及竞争项目的成交客群，对目标地块的客户进行定位描述。
（3）户型结构
根据竞争项目的产品户型及本项目的目标客户定位，明确户型结构及占比。
（4）价格预测
结合以上分析，通过市场比较法得出各可售产品类型“现实可走货的市场价格”，同时对项目的销售预排、去货周期和去货速度也应作出合理预测，上述将作为项目开发计划及现金流编排的基础。

三、规划设计方案
根据市调报告，结合地块规划设计条件，形成项目规划方案，公司要求规划方案不得偏离市调报告结论，并优先套用公司已经成型的产品系列，对档次、户型等要有准确的规划。项目规划方案应明确以下内容：
1、建筑布局；
2、建筑层数、高度；
3、产品类型（如独立商铺、公寓、写字楼、联排别墅、情景洋房）；
4、建筑单体选型：住宅主力户型应提供标准层平面选型，主要商业建筑单体要提供单层建筑面积及层数、高度等。
规划设计条件应连同规划方案一同上报。

四、立项测算
项目经济效益测算应统一运用股份公司下发的测算表。其中成本数据应严格按照规划方案和产品定位，参考经验成本，确保数据真实可靠；销售价格应严格按照现实可走货的市场价格，不打任何预期。在此基础上公司进一步明确和要求如下：
1、开发、销售、资金计划
为加强项目开发的计划管理，公司要求在今后的测算中应严格编制项目的开发、销售和资金计划，并对现金流量进行分析，公司今后将根据上述计划下达项目考核指标。
（1）项目开发计划
对取得开发权后即可正常进行开发建设的住宅项目，原则上要求首期在取得半年内落实开工，取得10个月内完成“四证”办理具备信贷融资条件，取得一年内实现开盘预售，预售条件较严格（如高层主体2/3以上）的地区，开盘预售时间不应晚于18个月。
（2）项目销售计划
应严格依据市调报告结论，以项目实现持续稳定销售为目标，合理确定开发周期内各年的销售均价和去货水平，保证货量的持续供应。项目的年度开工计划也要以上述销售计划为基础，根据“以销定产”原则进行编排，合理确定每年的开工量。
（3）项目资金计划
各子公司应首先根据自身资金平衡情况，评估包括土地价款在内的项目启动资金能否实现自筹，并以此作为项目贷款规模（含股份公司支持）以及融资计划编制的依据。现阶段原则上除新成立、尚未实现销售的平台公司外，其他公司的拓展资金应主要依靠自身解决。
2、车位成本分摊
车位成本分摊应根据股份公司下发的《xx地产车位（库）成本分摊办法》所确定的原则进行分摊，对于能够销售的车位，其收益按照实际销售额计算；对于不能销售的车位，应按照上述办法确定的分摊原则，将成本计入固定资产。
车位的分摊应统一满足“车位（库）毛利率不为负数的原则”，即除特殊情况外，车位（库）分摊的成本不能高于其预计售价。
在立项考核中确定的车位可售与不可售的比例不能突破，除非项目在实际销售过程中提高可售的比例，否则在后期目标成本确认或调整过程中将不予受理。同时若车位可售比例下降，公司将在项目考核中双倍扣还。