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房地产集团项目经济测算指标体系规定.docx
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1、xx集投字xx1号xxxx房地产集团有限公司项目经济测算指标体系规定修订记录修改内容修改人批准人发布日期第一章 总 则第一条、为提高房地产项目可行性论证工作的效率和效果,促进项目决策的科学性,选择符合公司发展战略的项目,保障公司可持续发展,特制定本指标体系。本体系适用于xx地产集团房地产项目可行性论证阶段的经济测算。第二条、项目经济测算指标体系的设计应遵循如下原则:(一)反映公司阶段特征和战略目标要求。经济测算指标体系的设计应结合公司经营特征和战略目标要求,确定项目经济效益评价的侧重点,依据侧重点有针对性的设计经济测算指标体系。(二)科学合理性。经济测算指标体系应包括影响项目经济效益的各个主要
2、方面,综合反映项目的经济效益。(三)系统性。经济测算指标体系应综合和全面反映项目的经济效益,并依据各指标对项目经济效益评价的重要程度,区分核心指标和参考指标。(四)可比性。经济测算指标应具有普遍的统计意义,指标值能够在同一行业内不同公司间进行横向比较和在公司内部进行不同时期的纵向比较。(五)可操作性。经济测算指标在满足评价目标的前提下,在实际应用中要简单,便于计算。第二章 定义及分类第三条、房地产项目分为住宅类项目和商业地产项目。第四条、商业地产项目指用地性质为商业、办公、物流等非住宅用地的房地产开发项目,包括办公楼、写字楼、商务楼、SOHO楼、酒店公寓、酒店、商场、商业综合体以及集中式商业楼
3、等。第五条、商业地产项目分为销售型、持有型和混合型三类:(一)销售型商业地产项目:指可分割产权进行销售或虽不能分割产权、但业务实质为销售、且总建筑面积销售比例不小于85%的商业地产项目;(二)持有型商业地产项目:指不能分割产权进行销售,或虽可分割产权、但不销售或难以销售,通过持有来实现项目利润、且总建筑面积销售比例不大于15%的商业地产项目;(三)混合型商业地产项目:指同一个商业地产项目中同时存在销售型和持有型商业地产产品,且总建筑面积销售比例介于15%与85%之间。第六条、销售型商业地产项目和混合型商业地产项目中可售部分,视同住宅类项目开展评估,下文统称“销售项目”。混合型商业地产项目中持有
4、部分视同持有型项目开展评估,下文统称“持有项目”。项目分类图示请见附件一。第三章 体系结构第七条、依据指标体系的应用目的和设计原则,本指标体系分为核心指标和参考指标两大部分,详见附件二。第八条、核心指标是项目经济测算的关键评价指标,决定项目的可行与否,其准确并直观反映项目的盈利能力和主要市场风险承受能力。核心指标包括资金平衡(融资情况下)、内部收益率(全投资和开发贷)、销售净利率(开发贷,适用于销售项目)、静态投资回收期(适用于持有项目)。第九条、参考指标是项目经济测算的辅助评价指标,在项目满足核心指标基准值的前提下起参考作用,其分别从不同侧面反映项目的盈利能力和风险水平,与核心指标相辅相成。
5、参考指标包括销售净利率(基金)、净现值、修正内部收益率、投资回报率(土地投资回报率和总投资回报率)和资金峰值比例。第四章 指标及名词解释第十条、项目开发成本指公司在项目开发过程中发生的各项费用,具体包括七个成本项目,即土地费用、前期费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套建设费、开发间接费。其中土地费用是指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用支出,具体包含支付的土地买价或出让金、市政配套费、土地使用费、土地闲置费、契税、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出(在计算土地投资回报率时,如涉及就地安置拆迁补偿费按拆迁补偿面积的建安成本
6、计算)、补偿合作方地价(货币补偿部分)、农作物补偿费、危房补偿费等。其余成本项目核算内容根据目标成本体系中的相关内容确定。第十一条、期间费用指公司在生产经营过程中发生的,不属于开发成本,直接列入当期损益的费用,具体包括管理费用、财务费用和销售费用。为便于分析和直观反映,在进行项目可研分析测算时,项目融资产生的利息支出全部在财务费用中反映。管理费用应按部门人员配置分摊一定金额在开发间接费用中核算,具体包括工程部、成本部及设计部门费用支出;投资发展部(拓展部)为获取项目的前期运作费列入开发间接费用。销售费用只核算广告宣传及代理佣金,其他费用在管理费用相应科目中核算。综合费用具体测算内容及方法按照财
7、务资金部制定的综合费用测算表格体系执行。第十二条、增值税金及附加指企业在项目开发过程中产生的增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。如各地除上述税费外还征收其他地方税费如水利建设基金、价格调节基金等按项目所在地的政策列支。鉴于土地增值税的重要性和计算的复杂性,本经济测算指标体系中将土地增值税单项列出,不并入增值税金及附加。第十三条、项目总投资额=项目开发成本+期间费用。第十四条、项目税后净利润=项目销售收入及价外收入-项目开发成本-增值税金及附加-土地增值税-期间费用-企业所得税。第十五条、融资下资金平衡,指建设期结束,项目不会沉淀或占用集团资金。第十六条、项目内部收益率(IRR)
8、指能够使项目未来现金流入量现值等于未来现金流出量现值的折现率,即项目的净现值等于零时的折现率。为区分项目自身盈利能力和公司融资能力,应分别计算全投资和开发贷情况下的内部收益率。全投资内部收益率以不包含任何融资的现金流数据为计算基础。该指标动态地反映项目投资所获得的实际最大收益率。开发贷内部收益率以包含合理开发贷的现金流数据为计算基础。鉴于该指标固有的内在缺陷,必要情况下用修正内部收益率(MIRR)和项目净现值(NPV)进行补充解释。第十七条、,该指标既反映项目盈利能力,即单位货币销售收入可获得的税后净利润,同时又反映项目对市场主要风险,即销售价格变动的承受能力。该指标不考虑货币的时间价值。第十
9、八条、静态投资回收期指项目累计现金流入值等于项目累计现金流出值所需要的时间,即从第一期开始到累计净现金流量为零的当期,此时累计净现金流量由负转正,且后续保持为正。该指标简明直观地反映项目的流动性。但未考虑货币时间价值和项目回收投资成本后的盈利情况,仅适用于对项目投资回收的粗略评价。第十九条、净现值(NPV)指项目净现金流入和流出以一定的贴现率(如贴现率为20%)全部折现到项目初始期现值总和,NPV大于0意味着项目在未来按平均贴现率20%的折现率情况下项目存在利润,否则出现亏损。第二十条、,该指标反映项目单位土地费用投入的获利能力,计算简便。但由于不考虑货币的时间价值,指标值并非项目实际收益率,
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