房地产公司办事规定及费用模版.doc

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*****房地产开发有限公司制度

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一、 预售许可证
1、需提交资料
A. 申请报告。申请报告须写明申请预售的商品房基本情况（包括具体座落；申请预售的房屋面积、幢数、编号等）和申请预售的理由。
B. 《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》；
C. 土地使用权出让合同和房地产权证；
D. 建设工程规划许可证；
E. 建设工程施工许可证；
F. 商品房建筑多层住宅结构封顶，八层以上住宅工作量或投资量完成三分之二的证明；
G. 与本市注册银行签定预售监管协议；
H. 水、电、煤气等配套已落实的有关证明；
I. 与建筑工程承包公司或施工单位签定的总承包合同、施工合同及工程进度计划；
J. 商品房预售方案。预售方案包括：商品房座落、结构、装修与设备标准、预售计划、预售价格、地点与方式、交付使用日期等内容；
K. 房屋使用公约、与所聘物业管理公司签定的前期物业管理服务合同、物业公司的资质证书；
L. 品房总平面图、分层平面图及建筑明细表；
M. 经审核后的商品房预售合同、商品房出售合同样本或同意直接采用市房地局制定的合同示范文本的书面承诺；
N. 申请上月的房地产开发经营月报表；
外资企业还须提供外资委的企业批准证书。
2、办件时间
自受理之日起10天内发证或发出不准预售的书面通知。

二、 客户订屋
无要求

三、 客户签约
A. 当事人身份证件或单位营业执照；
B. 委托书（原件）及代理人身份证件；
C. 其他有关文件

四、 商品房预售合同登记
1、需提交资料
A. 申请书（原件）；
B. 当事人身份证件或单位营业执照；
C. 委托书（原件）及代理人身份证件；
D. 商品房预售合同（全套原件）及购房付款凭证。
2、应缴费用
登记费：100元/件，向买收方收取。
3、办件时间
自受理之日起10日内登记。

五、 合同公证
1、出售方(房产经营企业)需提交资料
A. 商品房预/出售合同（原件）；
B. 营业执照；
C. 法人代表人证明书或法定代表人证明书及其委托他人签署合同的授权委托书(该授权委托书样式由市公证处统一提供)；
D. 法定代表人或合同签字人的身份证件；
E. 签订合同的公章印鉴及签字人的签名样式(表格由市公证处统一提供)；
F. 土地使用权出让合同或转让合同及《土地使用证》》；
G. 房地产开发企业资质证书；
H. 预/销售许可证；
I. 房地产开发企业销控表；
J. 暂测面积/实测面积（由市或区、县房地产测绘部门出具）明细表；
K. 向房地产登记处申报(注册)登记的依据；
2、购买方（自然人）需提交资料
A. 本人身份证件；
B. 如委托他人代办的，还须提供有效的委托书及受托人的身份证件；
C. 购房付款凭据。
3、购买方（法人）需提交资料
A. 营业执照或商业登记证或公司注册证书或其他法人资格证明文件；
B. 法定代表人证明书或法定代表人证明书及其委托他人签署合同的授权委托书；
C. 法定代表人或合同签字人的身份证件；
D. 购房付款凭据。
4、应缴费用
公证费：50万以下 0.3%
50万—500万 0.25%+250元
5、办件时间
自受理之日起3日内。

六、 按揭贷款
1、个人住房公积金贷款
（1）申请条件
A. 具有上海市城镇常住户口；
B. 申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月、累计缴存住房公积金的时间不少于两年；
C. 所购买的房屋符合市公积金中心规定的建筑设计标准；
D. 购房首期付款的金额不低于所购房价的20%；
E. 具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力；
F. 没有尚未还清的数额较大、可能影响贷款偿还能力的债务；
G. 由上海市公积金管理中心规定的其他条件。
（2）贷款额度与期限
A. 不得高于申请贷款时借款人住房公积金帐户储存余额的15倍；补充公积金贷款不得高于借款人补充住房公积金储存余额的2倍。但借款人住房公积金储存余额不能提取作首期付款；
B. 公积金贷款与补充公积金贷款不得高于购买房屋总价款的80%（纯公积金贷款）；
C. 公积金贷款每户不得超过10万元，补充公积金贷款每户不超过3万元。两项贷款合计个人住房公积金贷款不超过13万元；
D. 根据借款人的年还款能力和贷款年限确定贷款额。贷款年限最长不超过30年，并且不超过主贷人法定离休或退休年限后的5年。最高贷款额度为：（主贷人+配偶+参贷人）缴交住房公积金工资基数×40%×12×贷款年限。
2、个人住房商业性贷款
（1）申请条件
A. 借款人必须具有上海市城镇常住户口（含蓝印户口），或贷款银行认可的有效居留身份；
B. 借款人具有稳定的职业和可以用于按期还贷款的本息的收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
C. 具有购买住房的合同或协议；
D. 以不低于所购住房全部价款的20%作为购买的首期付款；
E. 同意办理所购住房抵押和保险。在住房未竣工交付使用、借款人未将《房地产权证》交贷款银行核对无误和将《房地产其它权利证明》交贷款银行之前，售房单位同意承担连带责任的还款保证；
F. 贷款银行规定的其他条件。
（2）贷款额度与期限
A. 按现行政策规定，单笔贷款最高限额为100万元，并且不超过总房价的80%；可贷额度为：家庭月收入减去生活费用后的还款能力÷相应贷款年限的每万元月还款额。
B. 贷款最长期限为30年；
3、个人住房组合贷款
（1）凡符合建行个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时还可向建行申请公积金贷款；
（2）单笔贷款最高额度为113万元（即公积金13+商业性贷款100），并且不超过总房价的80%；
（3）最长期限为30年。
4、外省市居民个人住房贷款
（1）购房首期付款的金额不低于所购房价的30%；
（2）最高贷款成数为七成；
（3）最长贷款期限为15年。
5、上海市农民个人住房贷款
（1）购房首期付款的金额不低于所购房价的40%；
（2）最高贷款成数为六成；
（3）最长贷款期限为15年。
6、个人住房贷款部分项目收费标准

个人住房公积金贷款
个人住房商业性贷贷款
个人住房组合贷款
公证
单笔收费
100元
150元
150元
付款人
贷款银行
贷款银行
贷款银行
收费人
市、区(县)公证处
市、区(县)公证处
市、区(县)公证处
住房保险
年单笔收费
房价的千分之零点五
房价的千分之零点七
房价的千分之零点五
付款人
借款人
借款人
借款人
收费人
保险公司
保险公司
保险公司
抵押登记
单笔收费
100元
房价的千分之一(房价超过一百万部分累进递减)
200元
付款人
借款人
借款人
借款人
收费人
市、区(县)房地产登记处
市、区(县)房地产登记处
市、区(县)房地产登记处

7、个人住房贷款所需提交资料

序号
材料
提供方
份数
用途
注意事项
贷款
公证
保险
抵押
1
商品房出/预售合同（原件）
房产商
7
√
√

√
需经交易登记
2
房产商营业执照复印件
房产商
6
√

√

3
商品房预售许可证复印件
房产商
2
√

4
房地产权证
房产商
1
√

5
房产商法人代表证明书复印件
房产商
1

√

√

6
房产商法人代表身份证复印件
房产商
2

√

√

7
房地产开发企资质证书复印件
房产商
2
√
√

8
预付款收据复印件
房产商
2
√

9
借款申请书
银行
2
√
√

10
个人住房抵押借款合同
银行
5
√
√

√

11
借款人等身份证
借款人
3
√
√

√
验证后复印
12
户口本
借款人
3
√
√

√
全本复印
13
结婚证
借款人
3

√
√

复印
14
收入证明
借款人
工作单位
1
√
√

15
银行出具的委托书正本
银行
1

√

√

16
银行营业执照复印件
银行
1

√

17
银行法定代表人身份证复印件
银行
1

√

18
上海市房地产其他权利申请表
银行
1

√
加盖银行公章及借款人私章
注：以上资料所需份数仅供参考，确切份数由贷款银行到时告知。

七、 新建住宅交付使用许可证
1、申核要求
A. 住宅生活用水纳入城乡自来水管网。使用地下水的，须经过市公用事业管理部门审核批准；
B. 住宅用电根据电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电和其他不符合要求的用电；
C. 住宅的雨、污水排放纳入永久性城市雨、污水排放系统，一时无法纳入的，可采取经市主管部门同意的临时排放措施；
D. 住宅与外界交通干道之间有直达道路相连；
E. 住宅区与居住小区按规划要求配建公交站点，开通公交线路。暂未建成的居住小区与公交、地铁站点距离超过2KM的，建设单位应有自行配备的短途交通车辆通达公交、地铁站点；
F. 住宅所在区域必须按照规划要求配建教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务，行政管理等公共建筑设施；由于住宅项目建设周期影响暂未配建的，附近必须有可供过渡的公共建筑设施；
G. 住宅周边须场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离设施。
2、需提交资料
A. 书面申请（基地概况和本基地的部分特殊情况）（原件）
B. 申请审核表（原件）；
C. 纳入本市住宅建设投资、施工、竣工配套计划的批准文件或文号；
D. 建设用地规划许可证；
E. 建设工程规划许可证；
F. 规划局审核批准的总平面图（附说明、蓝印图纸）；
G. 公建配套协议；
H. 住宅配套费交纳凭证或免征配套费证明；
I. 住宅工程监理评估结论；
J. 住宅竣工质量验收合格证明；
K. 规划管理验收合格证明（原件）；
L. 水、电、煤气、通讯、市政等部门出具的具有明确结论的验收合格文件（均为原件），雨污水排放证明，高层尚需电梯安装质量合格证明及建筑工程消防验收意见书；
M. 房屋土地测绘技术报告书；
N. 公安部核发的住宅正式门牌确认图；
O. 必须向所在区住宅管理部门购买《新建住宅质量保证书》和自行编制《新建住宅使用说明书》。
3、办件时间
自受理通知书发出之日起，三十日内审核完毕，并提出审核意见。

八、 新建商品房所有权初始登记
1、需提交资料
A. 申请书（原件）；
B. 当事人身份证件或单位营业执照；
C. 委托书（原件）及代理人身份证件；
D. 土地使用权属证明（原件）；
E. 建设工程规划许可证（原件）；
F. 商品房建设计划；
G. 三资企业需提交外商投资企业批准证书；
H. 竣工验收证明（单位工程质量综合评定表等）；
I. 规划验收合格证明；
J. 住宅交付使用许可证；
K. 由市或区、县房地产测绘部门出具的房屋土地面积分摊技术报告书；
L. 房屋总平面图和地籍图（原件，一式2份）；
M. 上海市房地产初始登记通知单（原件）；
N. 由房屋所在地派出所出具的编制门牌号批复；
O. 土地使用权出让合同或征地（动迁）补偿协议；
P. 建筑安装工程预算；
Q. 其他有关文件。
2、应缴费用
登记费：按登记的房地产价格总额，采取差额定率分档累进计收：
房地产价格总额（万元） 累计计费率（%）
100以下（含100） 0.20
　　 超过100以上部分至*(含*) 0.08
　 　超过*以上部分至5000(含5000) 0.06
　　 超过5000以上部分至10000(含10000) 0.04
　 　超过10000部分 0.02
　　 办理初始登记,每证收费按标准计费后的上限为6万元。
3、办件时间
自受理登记之日起30日内发证。

九、 内销商品房过户登记
1、需提交资料
A. 申请书（原件）；
B. 当事人身份证件或单位营业执照；
C. 经区、县房地产交易中心登记的《上海市内销商品房预售合同》及房屋交接书（原件）或《上海市内销商品房出售合同》（原件）；
D. 购房付款凭证；
E. 委托书（原件）及代理人身份证；
F. 法人资格证明、法人授权委托书（原件）及代理人身份证件；
G. 由房屋、土地测绘部门提供的房屋勘丈表、房屋平面图二份（原件）；
H. 《商品房面积分摊表》及地籍图二份（原件）；
I. 契税申报表、契税完税证明、契税收据备查联（原件）；（注：交纳契税后提供）；
2、应缴费用
（1）应缴税费
A. 交易手续费：按成交价0.8‰向买卖双方收取；
B. 合同印花税：按成交价0.3‰向买卖双方收取；
C. 契税：按成交价0.75%向买收方收取。
（2）在房屋产权登记过户过程中
A. 房屋登记勘丈费：0.3元/平方米，向买受方收取；
B. 地籍图及土地勘丈费：25元/件，向买受方收取；
C. 登记费：100元/件，向买受方收取；
D. 权证印花税：5元/本，向买收方收取。
3、办件时间
自受理登记之日起30日内发证。