房地产项目项目工程管理策划书作业指引模版.doc

项目工程管理策划作业指引

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日期
2015.11.5

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日期
2015.11.5

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第一版参加讨论认定人员：

1. 目的
使得项目开发在工程营建阶段达到效益最大化，进度、质量风险最小化。
2. 适用范围
适用于所有新建项目。
3. 策划部署
3.1. 拿地45天内需完成项目工程管理策划，输出的成果为《项目工程管理策划书》。
3.2. 房产项目部是项目工程管理策划书编制的主责部门，xx房产公司设计、采购、工程、营销、成本、运营等部门是主要成员。
3.3. 项目工程管理策划书编制完成后，应在7天内由房产项目部项目工程经理组织由房产项目部、xx公司设计、采购、工程、营销、成本、运营部等参加的联合评审，并输出评审报告。经修改确认后的工程管理策划书由项目工程经理在3天内向xx公司工程部报备。
4. 策划内容
4.1. 工程概况
调查项目地理位置，地貌，周围环境状况，道路交通，市政配套（给排水、供电、燃气、通讯等）状况等。对可能面临的民扰风险应做深入调查并做好应对措施。
明确建设用地规划要求，例如项目占地面积，建筑占地率，绿化率，容积率，消防、道路及出入口位置等。应掌握建筑概况，包括总建筑面积，建筑类型，各类建筑栋数、面积、层数、高度等，地下建筑概况（面积、层高、层数）等。
策划建筑分期概况，项目分期及各期所处位置、建设顺序，各期建筑面积、建筑类型、栋数、地下建筑概况等。
4.2. 项目管理架构及人力资源计划
提出项目管理组织架构设想与项目管理人员配置计划，绘制拟组建的项目管理部组织系统框图。项目管理架构中各岗位的工作内容、职责应有详细描述。拟定项目部的办公场所，编制办公设备配置及项目部费用计划。
4.3. 项目管理目标
策划工程进度目标。确定总进度计划、分期计划、标段计划的目标及偏差控制目标；标准工期目标及基础、开放、开盘、结构封顶、交付等节点的偏差控制目标。
策划质量管理目标。确定工程实体质量控制目标，例如实测实量，渗漏，裂缝等质量通病控制目标；客户质量满意度目标；质量奖目标，例如合格工程、地方质量奖、鲁班奖等。
策划项目营建阶段成本管理目标。公司下达的目标成本控制。动态成本控制，包括设计变更，计划不周、管理不善等造成返工、签证成本的控制目标。措施成本控制，包括设计优化，施工方案优化，施工工艺改进等成本控制，以及减少浪费、节约成本目标。
确定设计管理目标。图纸质量管理目标，施工图深度（包括各专业图纸齐全、相互配合程度、节点详图等）及错、漏、碰、缺控制目标。设计变更管理目标，包括避免重大设计变更、减少变更频次控制目标
4.4. 开工准备
工程开工前，首先应做好资源准备、采购策划和计划。由采购部门策划制定勘察单位、设计单位、监理单位、总包单位及专业分包单位等的采购计划；优先采用集团实施战略采购的承包商和材料设备，其次采用一线公司采购的承包商和材料设备。
工程开工前宜完成施工图设计。土建，安装，装修，桩基、地基处理，室外道路、管网，建筑构造及工序工艺等施工图的深度要求应明确。施工图需经政府授权的图纸审查机构审查通过，并经一线公司内部会审、设计分管负责人批准。确无法及时完成整套施工图设计的，应完成±0.00以下的建筑及结构施工图设计。
承包单位进场前现场应完成一些必要的准备，包括四通一平（水通、电通、路通，通讯通，场地平整）。
正式开工前尚需完成政府部门核准准备。包括及时完善项目建设有关的控制部门、监管部门、配合部门的报送、审批、准许等手续，例如施工许可证的办理，质量监督、安全监督的备案等。
4.5. 项目总平面规划及工程承包的范围划分
项目建设总平面规划应根据总体、分期、标段建设计划，结合项目市政配套条件，考虑营销配合要求、室外道路、管网、景观绿化等建设的先后顺序，综合布置施工道路、临时水电网及施工用临时设施、大型设备、材料加工及堆放场地等，做到在项目建设过程中不拆迁、不返建，不影响各期的建设和交付。总平面规划应重点考虑场地内外及各期分段施工的相互影响和制约。
规划开放展示区时，应考虑项目建设先后顺序，合理规划位置，交通方便；不影响市政管道接入、小区道路和管网布置；项目建设全周期均可利用，或者作为永久设施的一部分。
合理划分工程承包范围的界面，以工程施工工序的合理性、承包商的专业能力划分工程界面（承包范围），明确验收、交接责任，杜绝出现盲区。
4.6. 工程进度管理
应依据项目开发计划来编制项目建设计划。项目建设计划应纳入政府管理部门、市政配套部门等与项目建设有关的控制部门、监管部门、配合部门的报送、审批、准许时间节点；应纳入公司内部的研发设计、营销、成本、采购等相关部门的计划。项目建设计划应由总体计划、分期计划和标段计划组成。
施工进度计划应综合考虑单体工程与整体工程、室内工程与室外工程等的配合，以及市政配套和区内道路、管网铺设的关系等，做到施工先后有序、互不干扰、互不牵制。考虑甲指、甲供材料设备的采购周期，编制供货及进场计划。考虑售楼中心、开放展示区、样板房等的建设计划。考虑节点控制，如基础、开放、开盘、结构封顶、交付等节点的时间控制，防止压缩阶段工期，造成工期松紧程度不一的情况发生。应制定可行的报批报建计划，如土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及施工许可证等施工证照获取计划，避免无证开工。
项目总控制计划应考虑报批报建、研发设计、施工、营销、采购等的计划安排。
4.7. 工程质量管理
应建立施工图会审制度。解决施工图的错、漏、矛盾、缺失问题。检查设计功能缺陷，最大程度减少设计变更和工程返工。检查设计缺陷，消除工程质量隐患。对因设计造成施工降效提出设计修改意见，以提高施工效率，降低成本。如确因工程进度的需要，全套施工图无法及时完成，也应该举行分阶段的图纸会审，例如地下室及桩基础图纸会审，主体结构图纸会审，装修图纸会审，室外工程图纸会审，安装施工图会审等。
建立可执行的施工组织设计/施工方案评审制度。严格把控设备材料进场关，建立设备材料进场验收制度。质量管理应重视四个动作：进场材料证件查验，外观检查，材料/设备见证试验，施工过程中的随机抽检。应把样板引路制度落到实处。明确项目质量管理要点，包括但不仅限于详细介绍实测实量制度，对工程施工全过程进行检查和评估，做到日测日量，随时掌握工程质量状态。严格隐蔽工程验收的制度，重点工序隐蔽前应拍照留存。编制有针对性的质量通病防治措施及质量事故处理制度。为最大程度地较少设计图纸原因引起的返工，建立设计协调机制。制定成品保护措施，合理的施工工序是成品保护措施能否切实执行的前提，易损坏、易污染部位的成品保护是成品保护的关键
4.8. 工程成本管理
工程成本管理涉及的几个重要方面包括招投标及材料采购方式、图纸审查、设计变更与工程指令单管理、进度款支付等。成本管理更应做好工程营建阶段的合同管理，包括：（1）合同文件组成范围及先后顺序的规定；（2）工程范围的界定，工程界面划分，工程量清单的确定；（3）展示区、临时设施等非永久建筑或设施的合同属性的规定；（4）工程款计算依据、计价方式、结算条件；（5）设计变更、工程签证，是否采取合同总价包干；（6）工程款支付条件，关于计划、质量、安全文明施工等的奖罚；（7）合同生效、失效的时间及条件；（8）解除合同的条件，合同纷争的解决方法。（9）合同交底制度。
4.9. 工程风险管理
做好进度风险管理。进度控制风险与对策包括：（1）充分的施工准备；（2）管理组织、资源保障；（3）严谨可行的施工方案；（4）合理的施工工期；（5）技术保证。有针对性的技术方案不仅是工程质量的保证措施，也可为工程顺利实施提供有力支持。
除了建立进度风险管理制度，还应建立质量及成本风险管理制度。
4.10. 展示区施工组织、工程交付及开放
施工单位进场首先应重视销售展示区的施工，宜编制专项的销售展示区施工方案。房产项目部也应就展示区开放做好详细的策划。展示区应考虑场容场貌，出入口及安全通道，开放区域整顿、清洁。
应做好工程交付计划及方案：交付房屋类型，交付时间、数量，交付方式及程序。交付人员（工程、物业、客服等）配置。资料准备、移交安排。竣工检查、模拟验收及整改时间安排。
做好检查、验收及整改工作。应确定检查验收及整改的部门、程序，交房前需做好成品保护措施。周密策划整改资源的配置，建立交房快修小组及时响应交楼短时期内客户的维修投诉，最大程度地维护xx地产的市场声誉。
5. 项目工程管理策划书目录示例

《项目工程管理策划书》编写目录及要求
第一章 编制依据
1.1项目开发计划；
1.2施工图；
1.3规范、标准。
第二章 工程概况
2.1位置及环境；
2.2建设用地规划要求；
2.3建筑概况；
2.4建筑分期概况。
第三章 项目管理架构及人力资源计划

第四章 项目管理目标
4.1进度管理目标；
4.2质量管理目标；
4.3成本管理目标；
4.4设计管理目标。
第五章 开工准备
5.1资源准备、采购策划和计划；
5.2施工图；
5.3 现场准备；
5.4 政府部门核准准备。
第六章 项目总平面规划及工程承包的范围划分
6.1项目总平面规划；
6.2项目总平面图；
6.3总承包商标段范围划分；
6.4总承包商与甲指分包商的工作范围；
6.5甲供材料设备及甲指品牌材料设备清单。
第七章 工程进度管理
7.1项目总控制计划；
7.2施工进度节点计划；
7.3工程进度控制措施。
第八章 工程质量管理
8.1施工图会审制度；
8.2施工组织设计/施工方案评审制度；
8.3设备材料进场验收制度；
8.4样板引路制度；
8.5项目质量管理要点；
8.6质量通病防治措施；
8.7设计协调机制；
8.8质量事故处理制度；
8.9成品保护措施。
第九章 工程成本管理
9.1招投标及材料采购方式；
9.2图纸审查；
9.3设计变更与工程指令单管理；
9.4进度款支付；
9.5合同管理。
第十章 风险管理
10.1进度控制风险与对策；
10.2质量控制风险与对策；
10.3成本控制风险与对策。
第十一章 展示区开放、工程交付
11.1展示区开放；
11.2工程交付计划及方案；
11.3检查、验收及整改。