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房地产价值评估报告

资产评估1142206019 陈清贵

房地产价值评定结课作业
资产评定常见方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采取哪种方法时要考虑资料可得性和评定目标。
一、房地产价值评定中三种评定方法理论依据
1、成本法。
成本法是指以目前条件下重新购建相同被评定房地产所需成本扣减其已损耗价值为基础确定被评定房地产价值方法。成本法理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产原始成本越高，价值越大；房地产存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评定价值是以目前重置成本和历史损耗为依据，其本质还是以历史成本为基础，和房地产未来利用效率无关，所以成本法评定价值是会计价值。成本法所评定价值能被大家认可原因是：房地产持有些人要出售该资产，其售价不应低于其成本，不然无利可图；房地产购置人出价不愿高于其重置成本，不然不如自己建造。所以，买卖双方达成交易均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上成本，它是经济学意义上成本，不仅包含重置时必需材料、物料、人工和税费投入，而且包含投资酬劳，即所投入会计成本中在重新购建期间应负担利息和利润酬劳。
2、收益法。
收益法理论依据为效用价值论，其认为房地产价值在于该房地产所带来未来收益，未来收益现值之和就是该房地产价值，该折现率亦称资本化率。早在19，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本和收入性质》中就系统地叙述了收入和资本关系。费雪认为，收入是资本价值源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指大家在消费中所产生精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给大家带来享用客观事物，包含大家衣食住行等一切物品。货币收入是指大家工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当大家货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入资本化。1930年费雪所著《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评定框架，认为资产价值就是未来现金流量折现值。费雪资本评定理论不足就是认为未来现金流量是无风险，所以折现率取无风险市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行了深入完善，未来收益不再是确定，并对资本化率进行了正确定义和叙述。以后，以收益法为关键现代主流价值评定理论和技术才逐步发展和完善起来。
3、市场法。
市场法又称现行市价法或市场比较法，是指比摄影同或类似房地产市场价格，经过必需原因调整，据此确定被评定房地产价值一个方法。其理论依据是资产市场价格反应资产价值，价格围绕价值上下波动。通常而言，假如某项房地产存在活跃市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透明，则相同或类似房地产同一时点交易价格会调整到相同或相当价位上。但在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不活跃情况下，价格不可能反应价值，这使得市场法利用受到很大限制。市场法利用了市场这一看不见手替换大家做了一部分评定工作。市场法含有简单易行、直观易懂特点，所以在房地产评定实务中得到广泛应用。
二、发地产价值评定中三种评定方法应用比较
成本法所形成价值是假定房地产在现在情况下重新购建所需投入土地开发成本、建安成本和其它费用（销售费用和管理费用和税费）加上购建期间应合理负担利息和利润。设：=土地开发成本+建安成本+其它费用，则成本法评定价值为：

其中：为房地产行业全体投资者（包含股东和债权人）平均投资酬劳率；为购建开始至评定时点所需时间（按投入资本加权计算）。尤其地，假如假定瞬间完成购建，则：
收益法评定房地产价值就是折现未来收益。未来收益计算通常以现金流量作为基础，因为现金流量更客观，是价值形成基础。折现未来现金流量房地产价值为：

其中：为该房地产所带来未来现金流量；为未来收益延续年数。
假如假定房地产未来收益能立即收现即现金流量和会计收入同时，则折现未来现金流量也能够等价为折现未来剩下收益（也称为超额收益或非正常收益）。相关剩下收益概念，最早可追溯到经济学家马歇尔在1890年所著《经济学原理》中。其认为，剩下收益是全部者或经营者按现行利率扣除资本利息后所剩下部分，可称为经营收益或管理收益。以后很多学者以剩下收益（也称非正常收益）作为口径评定资产价值，并进行了推广应用，如奥尔逊、克雷沙·帕利普、汤姆·科普兰等。房地产所带来非正常收益是未来营业利润扣减投入资本和平均投资酬劳率乘积剩下部分。非正常收益折现值加上投入资本账面价值就是该房地产评定价值。其计算公式为：

其中：为该房地产未来实际投资酬劳率。尤其地当初，即当房地产未来实际投资酬劳率和要求投资酬劳率相等时，。可见，当市场完全竞争、信息充足对称、供需均衡、交易瞬间完成、没有交易费用时，各行业全部不存在超额利润，即在各个行业投资酬劳率全部相同情况下，房地产未来实际投资酬劳率和要求投资酬劳率相等，这时。同时，房地产交易价格反应房地产内在价值，故用市场法评定价值和用收益法评定价值相同，即。不过市场实际不存在这么理想状态，三种评定方法评定结果肯定存在差异。当房地产实际投资酬劳率大大高于要求投资酬劳率时，收益法评定价值会比成本法评定价值高出很多；当市场供不应求时，市场法评定价值也会比收益法评定价值要高，反之则可能比收益法要低。
在评定实践中，每种方法全部有其特有不确定性原因影响到评定结果可靠性。
就成本法而言，建安成本、专业费率、管理费率、税率取值相对轻易，可在一定范围内选择，但对其要求投资酬劳率和重新购建需要时间则难以正确把握，从而影响合理利息和利润取值。土地开发成本求取也是房地产价值评定关键，尤其是在中国土地市场不发达情况下，土地开发成本极难正确测定。
就收益法而言，未来各年现金流量和折现率选择对评定结果影响较大。相关折现率，是取房地产行业平均投资酬劳率还是取全社会平均投资酬劳率，是取该区域房地产投资者平均投资酬劳率还是取特定投资者投资酬劳率？不一样评定目标可能从不一样角度来确定折现率，而评定结果对折现率含有高度敏感性，这使得收益法评定价值含有相当不可靠性。
就市场法而言，只要交易情况正常、市场信息比较充足、相同或类似房地产存在活跃市场、替换案例比较多，则评定结果在短期内含有一定可靠性。当供需失衡时，评定结果不含有长久可靠性。另外，选择案例是否为可比较案例、交易价格是否为市场正常交易价格、原因修正幅度是否合理等对评定结果均含有一定影响。
房地产价值评定要充足搜集相关信息，选择合理评定方法，针对评定方法合理确定评定参数，尤其关注不确定性和敏感性参数，同时认真分析比较不一样评定方法所得评定结果存在差异原因，并做出可能调整。
三、案例分析
1、市场比较法---＊＊大厦办公用房
（1）房地产位置情况
此次评定对象为＊＊银行总行在上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处陆家嘴中心区域。
（2）房地产权利情况
委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让协议”载明土地计划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行全部，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
（3）房地产概况
委估房地产座落于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号；地处陆家嘴金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况很好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐全。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定商业气氛，和金贸大厦、东方明珠等上海标志性建筑毗邻，周围路网发达、交通便利。
（4）评定估算
1）地上建筑物部分用市场比较法评定。
A.比较实例选择：
经过市场调查，依据替换标准，按用途相同、土地等级相同地域、价格类型相相同特点筛选案例。
交易实例调查情况表
实例
项目名称
地址
标价
A
新上海国际大厦
浦东南路360号
$2,800
B
华能联合大厦
银城东路139号
$2,800
C
证券大厦
浦东南路528号
$3,000
B.比较原因条件表
比较原因条件表
物业名称
待估对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
原因情况
名 称
＊＊银行大厦
新上海国际大厦
华能联合大厦
证券大厦
坐落位置
＊＊＊路＊＊号
浦东南路360号
银城东路139号
浦东南路528号
所处地域
浦东新区陆家嘴金融区
浦东新区陆家嘴金融区
浦东新区陆家嘴金融区
浦东新区陆家嘴金融区
建筑用途
办公楼
办公楼
办公楼
办公楼
单价
待估
22,480
22,480
24,090
交易日期
6月30日
8月
7月
7月
区域原因

商业繁荣度
繁荣,金融业聚集区
繁荣,金融业聚集区
繁荣,金融业聚集区
繁荣,金融业聚集区
交通条件
有地铁和多条公交线路
有地铁和多条公交线路
有地铁和多条公交线路
有地铁和多条公交线路
公共服务设施
陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。
陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。
陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。
陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。
自然条件
优
优
优
优
社会环境
优
优
优
优
地域性不动产销售情况
优
优
优
优
环境卫生及景观
好
好
好
好
市政设施
七通一平
七通一平
七通一平
七通一平
个
别原因
建筑结构
钢混
钢混
钢混
钢混
部位
整幢
整幢
整幢
整幢
装饰装修情况
外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板，轻质隔断。
外墙花岗岩，玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为毛坯
外墙花岗岩，玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为毛坯。
外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板，轻质隔断
设施情况
进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。
进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。
进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。
进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。
平面布局
好
好
好
好
临路情况
一面临主干道。
一面临主干道。
一面临主干道。
一面临主干道。
物业管理
好
好
好
好
C.交易情况修正
评定比较对象表
实例
项目名称
地址
标价
价格修正后
A
新上海国际大厦
浦东南路360号
$2,800
￥22,480
B
华能联合大厦
银城东路139号
$2,800
￥22,480
C
证券大厦
浦东南路528号
$3,000
￥24,090

因可比实例全部是美元标价，按1美元＝8.27元人民币换算。
因可比实例全部是中介开价，依据上海市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。
D.交易时间修正
因可比实例成交日期距评定基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，所以修正系数1.00。
E.原因修正(详见下表)
比较原因修正表
物 业 名 称
待估物业
实例一
实例二
实例三
比 较 因 素
交通银行大厦
新上海国际大厦
华能联合大厦
证券大厦

情况描述
分值
情况描述
分值
情况描述
分值
情况描述
分值
交易单价（元/平米）
待估
22480
22480
24090
座 落 位 置
银城中路188号
浦东南路360号
银城东路139号
浦东南路528号
交 易 日 期
.6.30
100
.8
100
.7
100
.7
100
区域原因
区域繁荣程度
繁荣
100
繁荣
100
繁荣
100
繁荣
100
距城市关键商服中心距离
近
100
近
100
近
100
近
100
道路情况
优
100
优
100
优
100
优
100
交通便捷度
优
100
优
100
优
100
优
100
交通受制情况
无
100
无
100
无
100
无
100
距车站港口距离
近
100
近
100
近
100
近
100
城市基础设施
七通一平
100
七通一平
100
七通一平
100
七通一平
100
社会公共服务设施
齐全
100
齐全
100
齐全
100
齐全
100
社会人文环境条件
优
100
优
100
优
100
优
100
环境质量
优
100
优
100
优
100
优
100
自然环境条件
优
100
优
100
优
100
优
100
景观
优
100
优
100
优
100
优
100
城市计划限制
相同
100
相同
100
相同
100
相同
100
不动产销售情况
优
100
优
100
优
100
优
100
区域原因小计
1
1
1
1

部分原因
临街情况
优
100
优
100
优
100
优
100
建筑面积
大
100
大
100
大
100
大
100
层高
3.8m
100
3.8m
100
3.8m
100
3.8m
100
内部结构合理性
通常
100
通常
100
通常
100
通常
100
物业朝向、层数
很好
100
好
102
很好
100
很好
100
建筑结构
钢混
100
钢混
100
钢混
100
钢
101
日照、通风程度
相同
100
相同
100
相同
100
相同
100
装修情况
高级装修
100
外装修高级，内装修毛坯
96
外装修高级，内装修毛坯
96
高级装修
100
设备标准及情况
高
100
高
100
高
100
高
100
新旧程度
新
100
新
100
新
100
新
100
物业管理
好
100
好
100
好
100
好
100
绿化环境保护程度
通常
100
通常
100
通常
100
通常
100
尤其原因
通常
100
通常
100
通常
100
通常
100
部分原因小计
1
1.0204
1.0417
0.9901
比准价格(单价)
23400(取整)
22939
23417
23852
评定价格(总价)
1,444,286,755.00

经过上述多种修正后，评定比准价格以下：
A＝22939（元/平方米)
B＝23417(元/平方米)
C＝23852 (元/平方米)
取三者算术平均值作为评定单价（比准价格），即：
地上建筑物评定单价＝（22939+23417+23852）/3
＝23400(元/平方米)(取整)
2、成本法案例――＊＊办公楼
办公楼产权属武汉***，建于1984年，共2层，砖混结构，建筑面积551.88平方米。房屋基础情况以下：外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。
（1）综合造价
办公楼楼预决算资料难以搜集，依据武汉市建设工程造价管理站于10月公布文件（武建造预字[]28号）中公布第四期工程造价信息，选择和评定对象技术特征类似经典工程综合造价为602.32元/平方米，评定对象基准日为12月31日，距经典工程造价公布仅两月时间，该期间人工、材料价格基础无改变，故评定人员对经典工程造价直接采取。以下为经典工程和评定对象建筑技术特征一览表：

依据武汉市建设工程造价管理站文件（武建造预字[]28号）并参考“ 资产评定常见数据和参数手册”第二版（吕发钦主编）中相关参数，将经典工程和评定对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表：

经过以上修正系数修正，确定评定对象单方综合造价为：
602.32×100/101×100/96×100/100×100/100×100/105×100/100×100/105×100/101=557.8(元/平方米)
综合造价=557.8×551.88= 307,838.66（元）
（2）前期及其它费用（5.16％）
1）按工程百分比收取：
勘察设计费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字375号文，按建安工程造价2.55%计算）；
城市建设工程招（议）标服务费（依据鄂价费地字[1992]232号文，按建安工程造价0.04%计算）；
标底审查费（依据鄂价费字[1992]232号文，按建安工程造价0.1%计算）；
工程质量监督费（依据武政[1997]20号文，按建安工程造价0.18%计算）；
工程建设监理费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字479号文，按建安工程造价2.6%计算）。
安全监督费（鄂财综发【1997】269号文，按建安工程造价0.08％计算）。
工程预算定额测定费（依据武政办【1998】65号文，按建安工程造价0.06％）。
小计：557.8×5.61％＝31.29元/平方米
2）按建筑面积计取（20.25元/平方米）
人防易地建设费（依据武政[1997]20号文，14元/平方米）
城市公共消防设施配套费（依据武汉市政府[1997]20号文，5元/平方米）
白蚁防治费（依据鄂价费字[1992]232号文，1.2元/平方米）
抗震审查费（依据鄂价房地字[1993]9号文，0.05元/平方米）。
前期及其它费用小计：51.54元/平方米
（3）资金成本
按工程建设正常投资情况，建设期为1年，利息率取评定基准日十二个月期固定资产贷款利率5.85%。故资金成本为：
（557.8+51.54）×5.85%×1×1/2=17.82（元/平方米）
（4）重置成本累计
单方造价为557.8+51.54+17.82＝627元/平方米
投资利润及销售税费累计按成本价18%计取，
重置成本为627元/平方米×（1＋18）×551.88平方米＝408,313.94元
（5）成新率确定
1)使用年限法
理论成新率＝1－（1－残值率）×（已使用年限／耐用年限）
式中:残值率依据《房地产估价规范》提供参考值,砖混结构为2％。
已使用年限为，耐用年限为50年。
理论成新率＝1－（1－2％）×（17／50）＝66.68％
2）打分法
评定人员实地勘察，办公楼基础无不均匀沉降，结构构件尚好，内装修有少许裂缝、空鼓，外装修稍好。按原城镇建设环境保护部制订《房屋完损等级评定标准》，现场勘察后打分为：
项 目

标准分
评定
评分
合 计
完损等级

结构

部分
基础
16-20
有承载力、稍有不均匀沉降、但稳定
18

70
基
本
尚
好

承重构件
16-20
有轻微变形、细小裂缝
18
非承重构件
10-20
稍有裂缝、破损
10
屋面
13-16
稍有渗漏
14
楼地面
10-12
稍有磨损、裂缝
10

装修

部分
门窗
16-20
基础灵活、少许变形
18

68

外粉
13-16
稍有裂缝、风化
14
内粉
13-16
稍有裂缝、风化
13
顶棚
13-16
无显著变形、稍有裂缝
13
细木装修
10-12
稍有破损
10
设备

部分
水卫
25-32
基础尚可
25

65
电照
16-20
线路、照明装置基础尚好、无漏电
18
其它
22-28
基础正常使用
22

完好分值率＝结构部分累计得分×结构部分权重＋装修部分累计得分×装修部分权重＋设备部分累计得分×设备部分权重＝70×0.60＋68×0.20＋65×0.20＝69.2％
3）成新率确实定
成新率取理论成新率和完好分值率加权算术平均值，为客观评定房屋成新率，理论成新率权重取30%，完好分值率取70%。
成新率＝66.68％×0.3＋69.2％×0.7＝68％（取整）
（6）评定值计算
评定值＝重置成本×成新率＝408,313.94×68％＝277,653.48（元）
3、收益法评定案例――＊＊大厦
建筑面积26800平方米。
（1）年租金收入
依据委托方提供租赁协议及估价人员对周围类似物业租金水平调查、了解，确定估价对象月租金为80元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当），空置率取5%。则估价对象年租金收入为：
80×26800×12×（1－5%）×10-4=2444.16（万元）
（2）年费用
1）维修费
估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0，维修费用取折旧费80%。
1000×（1－0）×26800/60×80%×10-4=35.73（万元）
2）年管理费用
按年租金收入3%计算
2444.16×3%=73.32（万元）
3）房产税
按年租金收入12%计算
2444.16×12%=293.30（万元）
4）保险费
取房屋重置价格2‰
1000×2‰×26800×10-4=5.36（万元）
年费用累计：407.71万元
（3）资本化率确实定
采取公式：资本化率=安全利率+风险调整值
以安全利率和风险调整系数之和求取资本化率，安全利率取国家十二个月期存款利率1.98%，风险调整值取6%。
资本化率=1.98%＋6%=7.98%
（4）尚可使用年限确实定
估价对象为综适用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权，故尚可使用年限为43年。
（5）估价对象房地产在出让状态下收益价格：
V=（2444.16－407.71）/7.98×[1－1/（1＋7.98%）43]= 24579.47（万元）
（6）应交纳国有土地使用权出让金
估价对象应补交国有土地使用权出让金为321.60万元。
（7）估价对象收益价格
24579.47－321.60=24257.87（万元）