房地产公司项目成本科目明细及立项测算说明模版.doc

附件一：项目成本科目明细及立项测算说明

本附件主要是对项目技术经济测算中所涉及的成本科目及其明细、表格格式，进行了详细说明。
第一部分：项目成本科目明细
下表对立项测算科目的明细进行说明，旨在明确测算项目中三级科目所包含的内容，建立统一的标准，加强区域各项目以及各区域之间的比较和联系。表格中所未涉及的内容，各区域公司根据当地实际情况，按照其他科目归入并注明。
表1 成本科目明细表
一级科目
二级科目
三级科目
土地费用
土地价格
国土出让金
原始成本：收购公司花费的有票成本
股权溢价：计算土地增值税时，土地成本不应计此项
契税
注明税率
其他
拆迁安置费
补偿费
交易手续费
中介费
其他
开发前期费
勘察费
包括初勘、详勘、超前钻等
设计费
包括概念方案规划设计费，各种专业、设备、园林等设计费
其他
开发费用：包括测绘、图纸资料费
委托费用：包括各种委托、代理、评估、咨询费
临时设施费：包括临水电、管线迁移，场地平整
建筑安装工程费
土建部分工程费
基础工程：包括土石方，基础，基坑支护
地上土建工程：包括主体土建，外墙，门窗
装饰工程费
包括交楼标准装修工程款及材料款，样板间及售楼部装修工程费等
安装工程费
设备及安装工程：包括安装工程费、供水供电设备、消防、电梯、人防、中央空调、供暖等工程的设备及安装部分费用
工程检测费

工程监理费

其他

红线内配套费
供水供电
包括永水工程、永电工程
道路排污
包括排水、排污、道路及护坡等
园林绿化

煤气工程
按各地实际情况
智能化工程
包括住宅智能化及商业智能化工程等
供暖工程
北方使用
其他
包括垃圾处理系统等
政府收费
市政配套费
按各地实际情况
其他
包括勘测放线费、验线费、场地使用费、施工合同公证费、质量监督费、余泥排放费、规划执照费、报建审查费、面积核算费、公示牌制作费等等
维修基金

按各地实际情况
不可预见费

开发间接费
营销费用
包括书报资料费、运输、劳务费、低值易耗品摊销、房交会及外展费、市场调研费、产权登记手续费、房屋办证测绘费、营销策划费、策划代理费、销售、租赁代理费、设计制作费、销售活动费、广告宣传费、报纸广告、楼宇广告、电台广告、电视广告、车身广告、户外广告、互联网广告、其他广告、业务宣传费、项目参评、售楼部及样板间管理费、物料消耗、营销费用分摊等等
管理费用
管理费用分摊
财务费用
按照启动资金占用的时间来计算财务利息
第二部分：项目立项测算表格
表2 项目技术指标表
技术指标

规划总用地

平方米
合0亩
净用地面积

平方米
合0亩
建筑容积率

绿地率

总建筑面积

平方米

地上建筑面积

平方米

独立别墅

平方米

双拼别墅

平方米

联排别墅

平方米

多层

平方米

小高层

平方米

高层

平方米

商业

平方米

写字楼

平方米

酒店

平方米

会所

平方米

中小学

平方米

其他公建配套

平方米
幼儿园、居委会、社区服务中心、物管用房、垃圾站等
地下室面积

平方米

停车位

个

可售建筑面积

平方米

绿地面积

平方米

规划户数

户

表3 项目成本测算表
成本分类
总价
总建单价
可售单价
备注
一、土地费用

1、土地价格

2、契税

3、其他

小计

二、开发前期费

1、勘探设计

2、临水临电

3、其他

小计

三、建筑安装工程费

1、土建安装

独立别墅

双拼别墅

联排别墅

多层

小高层

高层

商业

写字楼

酒店

会所

中小学

其他公建配套

地下室

2、工程监理费

3、质检监测费

小计

四、红线内配套费

1、供水供电

2、道路排污

3、园林绿化

4、煤气工程

5、智能化

6、供暖

7、其他

小计

五、政府收费

1、市政配套费

2、其他政府收费

小计

六、不可预见费

直接投资合计

七、开发间接费

1、管理费用

2、财务费用

3、销售费用

小计

投资合计

表4 项目销售和利润指标
分类
单价
总价
独立别墅

元/平方米

万元
双拼别墅

元/平方米

万元
联排别墅

元/平方米

万元
多层

元/平方米

万元
小高层

元/平方米

万元
高层

元/平方米

万元
商业

元/平方米

万元
写字楼

元/平方米

万元
地下车库

万元/个

万元
销售额合计

元/平方米

万元
营业税及附加（标明税率％）

元/平方米

万元
销售净收入

元/平方米

万元
税前利润

元/平方米

万元
税前成本利润率

企业所得税（25％）

元/平方米

万元
税后利润

元/平方米

万元
税后成本利润率

实投资金回报率

表5 敏感性分析表
税前利润率 住宅售价
住宅价格
地价

投标总地价

总建筑面积楼面地价

可售面积楼面地价

20％

表6 土地增值税计算表

计算分项
金额
说明
普通住宅
一、转让房地产收入

普通住宅部分的销售收入（包含车库）
二、扣除项目合计

可按普通住宅分摊直接成本（合作项目扣除股权溢价）的130％加上有关税金简单计算
1、取得土地成本

不计不能进入项目成本的股权溢价
2、房地产开发成本

房地产开发项目实际发生的成本
3、房地产开发费用

与项目有关的销售费用、管理费用、财务费用（最多计第1项和第2项10％）
4、有关税金

销售营业税及附加等
5、规定的其他扣除

按第1项和第2项的20％计
三、增值额

第一项减去第二项
四、增值与扣除之比

第三项除以第二项
五、应缴土地增值税

有20％的免征空间，按累进税率计税
非普通住宅
一、转让房地产收入

非普通住宅部分的销售收入（不含车库）
二、扣除项目合计

可按非普通住宅分摊直接成本（合作项目扣除股权溢价）的130％加上有关税金简单计算
1、取得土地成本

不计不能进入项目成本的股权溢价
2、房地产开发成本

房地产开发项目实际发生的成本
3、房地产开发费用

同普通住宅
4、有关税金

销售营业税及附加等
5、规定的其他扣除

同普通住宅
三、增值额

第一项减去第二项
四、增值与扣除之比

第三项除以第二项
五、应缴土地增值税

无20％免征空间，按累进税率计税
合计

第三部分 关于本附件的说明
1. 项目立项测算表格在具体使用过程中，按合同签订的经验成本进行填写，可根据实际需要增加或减少项目，但注意不要遗漏成本和利润科目。
2. 根据具体合同签订习惯，测算中的建筑安装工程费部分，应尽量按照物业形态（如住宅，商业，写字楼）进行分解，若按物业形态无法分解的可以酌情合并，但至少应按照土建和安装尽量分解科目细项。
3. 双因素敏感性分析主要适用于政府招拍挂项目，用于主要的物业形态在售价波动的情况下，投标地价的变化对税前成本利润率的影响，同时便于快速判断税前利润率在达到立项标准时的投标地价。合作项目可根据实际情况参考计算，但至少应进行售价波动的单因素敏感性分析。具体行数和列数可以根据变量变动的幅度大小进行增减。
4. 土地增值税应按目前最严格的办法，将商业和住宅合理分摊进行计算，若地方有实施办法的，按地方的实施办法计算。合作项目中土地取得成本只包含能计入项目成本的部分（不包含股权溢价等）。（土地增值税的税率采用四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；超过50％，未超过100％的部分，税率为40％；超过100％，未超过200％的部分，税率为50％；超过200％的部分，税率为60％）。