房地产投资立项专题报告模板.docx

XX省XX市XX区/县XX亩地块项目立项汇报
一、 项目投资总论：
1.项目定位： “XX型”项目。
2.测算结论：项目总成本??亿元，总货值?亿元，期末现金利润?万元；持有地下车位？个，车位资产价值?万元；综合税费?万元，在项目清算前也是关键现金流。
3.人口基数：XX市XX区户籍人口X万，城区X万人口，是否有较多购置人群。
4.市场容量：当年或前十二个月 年去化X万平米，前十二个月年经典项目年去化X套，主导户型XXX-XXX㎡户型为主。
5.对外交通：高铁站、地铁、公交站等。
6.板块区位分析：是否新区，市场认同度，周围现实状况及配套。
7.预售条件：
8.住宅售价：。

二、 地块信息
地块位置

地块类型
居住用地（住宅用地）
用地情况
面积：？平方米，（计容面积：？平方米）
净用地面积？平方米（包含配套设施：？），代征道路用地？平方米。
实际无偿代内容？及面积？。
地块指标
容积率X，建筑密度X%；建筑高度X；绿地率不低于X。
土地价格
地块周围土地成交价
地块基准地价
政府意向地价或谈判地价范围
供地时间

土地款支付时间

政府关注内容
1、 地价：万元/亩
2、 商业体量
3、 商业自持量
4、 其它优惠条件
目标均价
住宅(洋房、小高层、高层价格)
商业均价
计划计划产品及售价

1、 城市概况（新老城区、工业区分布）

2、 宗地所在区域计划（标明宗地位置，及宗地周围计划）

3、 地块红线图

4、 特殊情况说明（代建道路、待拆迁物位置、高压线位置等等）

5，地块现实状况：（高处俯拍整体地块现实状况图）

周围道路及四至情况：

地块周围配套

地块本身概况结论
地块城市区位：
地块微观区位：
商业配套：
医疗配套：
教育配套：
其它生活配套：
地块四至：
周围道路：
地块附着物：

三、 xx县域/区房地产市场相关数据（以上数据均需要说明数据起源）

户籍总人口
（万人）
城区常住
人口（万人）
距离县/区政府（公里）
周围道路
路况
收费情况
户籍：
常住：

相关数据
固话数及新增
固话数及新增
固话数及新增
出租车数
固话数及新增
固话数及新增

时间
XX区/县近二年房地产成交
供给面积
（万方）
去化量
（万方）
存量面积（万方）
成交均价
（元/㎡）
第一季度

/

XX县/区当年已住宅/商业用地情况
供给面积（亩）
可开发面积（万㎡）
成交均价（万/亩）
楼面均价（元/㎡）
住：

商：

附：最近一次地块周围供地详情
地块编号
地块面积
容积率
起拍价
成交价
成交楼面均价（元/㎡）

竞得人

四、 项目竞品调研
类别
竞品名称
规模（亩）
容积率
建筑面（㎡）
产品类型
均价
（元/㎡）
最近开盘时间
去化情况
（月均）
新房

1

二手房

市场结论：
产品类型：（高层、小高层、洋房、别墅等；主力去化户型区间，单价、总价、去化速度等说明）
车位及去化量：
市场容量：
市场开发水平：

五、 宗地情况
报建总费用
元/㎡
其中：配套费 元/㎡，人防异地建设费 元/㎡
预售条件

预售款监管百分比

车位配比

地下车位比
车位下地
道路通达程度

市政配套

土方量

河涌

地块特征
山体（ ）河流穿过（）管线经过（ ）景观资源：湖泊（ ）高尔夫球场（ ）
山林（ ）公园（ ）小学（ ）中学（ ）幼稚园（ ）
高压线（ ）拆迁物（）特殊设施（ ）污染源（ ）坟墓（ ）

六、投资提议
是否推进

投资价值

投资风险

投资前提

投资思绪

工作初步计划

七、投资概测算
测算说明:
Ø 项目定位： 。
Ø 地块基础指标：。
Ø 地块物业测算售价：。
Ø 地块测算总投入X亿元，总销售额X亿元，总货值X亿元，期末现金利润X万元，持有地下车位X个，车位资产成本价值X万元，持有商业体量X万方，成本价值X亿元，留存资产成本价值X亿元。
Ø 另外，项目综合税费XX万元，在项目清算前也关键现金流。
Ø 尤其说明：

静态测算：
经济技术指标

总用地面积
51715.8
平方米

总建筑面积
119407.0
平方米

地下建筑面积
33434.0
平方米

车位下地率80%
其中
人防车库及其它
14480.43
平方米

地上建筑面积
119407.00
平方米
可售物业

其中
商业接（含底商）
0.00
平方米
可售物业

商业MALL
0.00
平方米
可售物业

住宅
116707.00
平方米
可售物业
可售面积
建筑占地面积
42645.19
平方米

容积率
2.8

建筑密度
0.28
%

绿化率
25%
%

总停车位

1194
个

1比100
机动车位（可售）

358
辆

出售30%
留存车位（个）

836

拿地成本（元）
1,705.12

一次竞价最高限价

人民币
1.99亿元

成本估算

地块总收入及成本估算
序号
总收入估算

项目
平方数
售价(元/平方米）
金额（万元）
规范车位
1
住宅
116,707.00
7,300.00
85,196.11
1194
2
底商
0.00
0.00
0.00
0
3
商业街
0.00
0.00
0.00
0
4
家居mall
0.00
0.00
0.00
0
5
地下停车场（个）
34,190
80,000.00
3,821.02
977
6
累计
116,707.00

89,017.13

总成本估算

项目

单价
金额（万元）
备注
每亩总价(万)
地块总价
土地成本(含税)

1,705.12
19900.00
按计容面积
311
19900
土地款六个月利息

1094.50
根据年利率12%计算六个月土地款利息

前期费用

125.00
1886
根据总建面报规报建，人防异地，设计，监理，勘察

建安工程费

1,900.00
28670.42
总建面：土方桩基降水基炕护臂地上地下总包安装

环境景观工程费

50.00
754.48
先算景观面积，为净用地70%，每平米300左右，最少也得260.含地下室顶板滤水层，覆土等等
总建面

基础配套设施费，和大市政配套费用

160.00
2414.35
水电气信数字电视光彩信箱雨停划线垃圾点岗亭等

幼稚园基建
1900
1900.00
361.00
3500元每平方X1900

代建项目道路
23225
400.00
929.00
二级公路，依据其行车荷载和轴次计算，通常设计标准为20+20水泥稳定基层7+5+3公分厚沥青混凝土，那每平米造价应在230左右，路基部170元，累计400元每平方米)
代建南侧计划道路50米*370米，东侧15米*315米

营销费用

178.29
2690.39
销售额3%
3.0%

管理费用

119.29
1800.00
销售额2%，总建面
2年卖完

财务费用

777.62
9075.34
土地费用+前期费用资金使用2.5年
11%为年利率

税费估算

89,210.83
9813.19
销售额11%
总建面

开发成本累计

56009.97
序号8-16

期间成本累计

1161.17
13545.85
序号17-19销管财

累计

79369.02

投资利润表

单位：万元
项 目
本年累计
一、营业收入（总货值）
89017.13
二、营业成本(直接成本)
56009.97
三、综合税费额（清算后）
9813.19
四、销售费用
2670.51
五、 管理费用
1800.00
六、财务费用
9075.34
合作伙伴费用

七、营业利润（亏损以“-”号填列）
9648.12
八、利润总额（净利润，亏损总额以“-”号填列）
9648.12
九、留存车位（个）
836
十、自持持商业（万）
0.00
十一、公允价值（万）
6686.79

总收入估算
序号
项目
金额（万元）

1
销售收入
89,017.13

总成本估算
序号
项目
金额（万元）

1
土地成本(含税)
19900.00

2
土地款六个月利息
1094.50

3
前期工程费
1886.21

4
建安工程费
28670.42

6
环境景观工程费
754.48

7
配套设施费
2414.35

8
幼稚园、道路建设
1290.00

累计
56009.97

税费估算
序号
项目
金额（万元）

1
税、费
23,359.046
（含税费及管销财费用）
利润投资评价
序号
项目
金额（万元）

1
销售净利润
9,648.12
（含财务费用）
2
销售净利率
10.84%

注：增值税、所得税在测算中按清算后国家相关税法计算。

项目
金额（万元）
现金流入（.2-.8）
借款流入
15250
自筹
6536
项目销售
89017
累计
110803
现金流出（.2-.8）
支付开发成本
56010
归还借款
15250
税费
9813
期间费用
13546
累计
94619
净现金流
16184

需求
21786.212

融资76%
70%

自筹
30%