房地产开发工作综合流程图各阶段涉及的主要税种及征税方法.doc

房地产开发工作步骤图各阶段包含关键税种及征税方法
房地产行业会计核实不向商业企业那么琐碎，不过包含税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖税种除生产销售及修理修配行业缴纳流转税增值税外，基础包含了国家税法要求全部税种。房地产开发企业从取得土地使用权起至开发销售完成期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额怎样进行核实做具体叙述。
一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把根据税法要求应由转让方负担营业税及附加、土地增值税等也要求对方负担。
（1）契税：是对在中国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋全部权单位和个人征收一个税。契税按土地使用权、房屋全部权转移时成交价格为计税依据，基础税率为4%。
应纳税额=房地产成交价格或评定价格×税率
（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举多种凭证所征收一个兼有行为性质凭证税。分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=协议金额×0.05%
注：印花税缴纳贯穿房地产行业各阶段，企业成立缴纳注册资税、土地取得时缴纳土地转让协议印花税，开发阶段缴纳各工程承包协议、广告协议印花税，和销售阶缴纳产权转移凭证印花税等。
二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每十二个月缴纳土地使用税。
土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权单位和个人以实际占用土地面积为计税依据，按要求税额征收一个税。
年应纳税额=土地使用面积×单位税额
三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。
（1）营业税：在中国境内提供营业税条例要求劳务、转让无形资产或销售不动产单位和个人，为营业税纳税人。
销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取全部价款和价外费用×5%
（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7%
教育费附加=营业税额×3%
（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入单位和个人征收一个税。土地增值税根据纳税人转让房地产所取得增值额和要求适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得收入减除     《条例》要求扣除项目金额后余额，为增值额。
海南省地方税务局要求房地产企业在预售阶段应预缴土地增值税，海口、三亚每个月按销售额2%预缴，其它市县按销售额1%预缴。
（3）企业所得税：　企业所得税征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其它所得。
应纳税额=应纳税所得额×25%
房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税，每三个月预缴税额依据国税发 （）31号和国税函 []299号要求预缴
每三个月应预缴企业所得税额=（季度销售额×10%—营业税及附加—预缴土地增值税—期间费用）×25%
备注：新企业所得税法实施后，海南地域实施企业所得税过渡期政策，新办企业实施25%税率，老企业22%，
本金印花税，立账时账本印花
24%，以后实施25%。
四、当年度有完工楼盘，则完工年度进行企业所得税汇算清缴，每十二个月5月31日之前申报（详见国税发（）31号文）。
每十二个月度应纳企业所得税额=应纳税所得额×25%
应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—以年年度填补亏损
五、项目销售达成85%或销售完成，进行土地增值税清算。
（一）、土地增值税清算条件：（1）已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积百分比在85%以上，或该百分比虽未超出85%，但剩下可售建筑面积已经出租或自用；（2）取得销售（预售）许可证三年仍未销售完成。
（二）、应纳税额计算
1、计算增值额   增值额＝收入额－扣除项目金额
2、计算增值率   增值率＝增值额÷扣除项目金额
3、依据增值率确定适用税率。
4、依据适用税率计算应纳税额。  
    应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数
备注：实施四级累进税率
（1）增值额未超出扣除项目金额50%部分，税率为30%；
（2）增值额超出扣除项目金额50%，未超出扣除项目金额100%部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；
（3）增值额超出扣除项目金额100%，未超出扣除项目金额200%部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；
（4）增值额超出扣除项目金额200%部分，税率为60%；速算扣除系数为35%