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银行房地产贷款操作规程
（年5月修订）

第一章　总　则
第一条 为进一步加强我行房地产信贷管理，规范房地产贷款操作，提高房地产贷款风险管控能力，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、中国人民银行、中国银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号）等有关法律法规及我行《房地产贷款管理办法》，特制定本规程。
第二条 本规程适用银行所辖机构办理的各类房地产贷款。
第三条 本规程所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款，包括房地产开发贷款、个人住房贷款及商业用房贷款。
第二章 房地产开发贷款
第四条 房地产开发贷款的借款人必须是经工商行政管理机关核准登记，具备一定开发资质等级的房地产开发企业，并符合以下条件：
（一）经营管理制度健全，财务状况良好；
（二）企业信用良好，有偿还贷款本息的能力；
（三）在我行开立基本结算账户或一般存款账户3个月以上，有正常的结算业务；
（四）已取得贷款项目的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效；
(五)贷款项目申报与其实际功能相符，工程预算、施工计划符合国家和地方政府的有关规定；
(六)项目资本金不得低于项目所需总投资的35%，并能在我行贷款发放之前投入项目建设；
(七) 以在建工程抵押的房地产贷款，抵押人与借款人原则上应是同一主体，且贷款只能用于借款人自行开发项目；
(八)我行支持的房地产开发贷款原则上只能用于经营行所在地的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地的房地产开发项目，在落实相应的风险控制措施后贷款发放前，应向总行授信审批部报备；
（九）我行规定的其他条件。
第五条 房地产开发贷款的申请、调查
（一）房地产开发贷款的申请
借款人向我行申请房地产开发贷款，应填妥《贷款申请书》，并提交以下资料：
1．企业法人营业执照、组织机构代码证、贷款卡、税务登记证、验资报告、资质证书、公司章程和资信证明材料；
2．法定代表人资格证明及身份证。授权他人办理的，还应提交授权委托书及经办人身份证；
3．经有权部门或会计(审计)事务所核准的近三年及最近一个月财务报表；
4．贷款项目可行性研究报告；
5．项目立项批文、建设用地规许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；
6．土地出让合同、土地使用权证书及规划红线图；
7．土地出让金缴交凭证；
8，项目的预算报告或投资估算表及后续资金落实情况；
9．合作开发项目需提供合作开发合同及合作方同意申请办理房地产开发贷款的有效委托书；
10．股东会/董事会关于同意借款、担保的决议和授权书；
11．抵押财产原始购入价格证明或资产评估报告书、抵押物清单、权属证明、抵押物共有人同意抵押的承诺函；
12．担保单位材料（比照借款人提供主体资料等）；
13．我行要求提供的其他证明文件和材料；
（二）房地产开发贷款的调查
经营行在收妥上述资料后，应在3个工作日内约见申请人并完成对房地产项目实地考察，对资料进行核查与分析，提出初审意见，提交调查报告。主要调查以下内容：
1．开发商的基本情况
（1）企业的组织形式、注册资本、股东构成、近三年经营管理和财务状况及与关联企业的业务往来；
（2）企业的经营范围、资质等级、信用等级、法定代表人从业经历及素质；
（3）以往开发业绩。企业成立以来累计开发量，开发的品牌、优质楼盘情况，目前重要在建项目和土地储备情况；
2．项目的基本情况
（1）项目立项及报批手续是否合法有效；
（2）开发项目“五证”（立项批文、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证）是否齐全；
（3）土地出让合同及土地证是否真实、合法，土地出让金是否全部缴交；
（4）项目总投资概算，资金来源与到位情况：项目资本金、银行借款及其他资金来源（预售房款、施工方垫资、股东投入等）等筹措方案及到位情况，资本金比例是否达到总投资35%以上；
（5）考察项目地理位置、社区环境、物业管理、配套工程、市政设施及交通条件等情况；
（6）对相临地段、同类、同档次物业的销售价格、销售情况和客户群体等进行考察，并与申请的房地产项目进行比较分析，对项目的销售前景、价格定位做出判断；
（7）土地抵押及在建工程抵押情况，是否办理过其他银行贷款的抵押登记；
3．贷款担保情况
（1）采取保证担保的，对保证人的基本情况、经营者素质、财务状况（参照借款主体财务分析）、资信状况、偿债能力和已对外借款、担保情况等；
（2）采取抵(质)押担保的，对抵(质)押物的权属、价值、合法
有效性、地理位置和变现能力，确定抵(质)押担保的合法性、充分性及可实现性。对空置三年以上的商品房及闲置2年以上（含）的土地使用权，所有权、使用权不明或者有争议的财产及依法被查封、扣押、监管的财产均不得抵押。
第六条 房地产开发贷款的发放、偿还和贷后管理
（一）贷款的发放
1．经有权审批人审批同意，且审批限制性条款全部落实后，经营行应通知借款人、担保人签订借款合同及担保合同，按规定办理有关公证、保险及抵（质）押登记手续后办理用款手续；
2．房地产开发贷款最高额控制在整个项目实际投入60%以内，贷款期限最长不超过2年（含），贷款利率按我行规定利率政策标准执行；
3．经营行对房地产开发贷款的发放、使用应进行严密监控。借款人须在我行开立项目资金专户。在企业自有资金得到落实后，根据工程进度及完工日期核准用款计划发放贷款，专款专用；
4．房地产开发贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放；
5．对项目资本金（所有者权益）比例达不到开发项目总投资35%及 “五证”不齐的项目，不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、房源行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款；
（二）贷款的偿还
1．借款人须按合同规定的还款方式与期限归还贷款本息。不得对房地产项目开发贷款进行任何形式的滚动授信，原则上不得办理借新还旧或贷款展期；
2．对有权审批人在审批限制性条款中要求以现金售房款或按揭贷款一定比例归还房地产开发贷款的，经营行应在借款合同中明确约定并严格执行；
（三）贷后管理
1．查看其利息是否及时扣收，是否按约定使用资金完成相应的工程量；
2．项目开始预售后，查看资金回笼及日均存款并与上月进行比较；
3．是否按审批规定及贷款合同约定的比例以现金售房款或按揭贷款扣收贷款本金。
第三章 个人住房贷款与商业用房贷款
第七条 按揭项目的申请、调查
（一）按揭项目的申请
1．房地产开发企业因售房需要我行提供按揭贷款支持的，必须具备以下条件：
（1）经工商行政管理部门核准登记并办理年检手续；
（2）有贷款卡，在我行开立基本账户或一般账户；
（3）经营管理制度健全，财务状况良好，无不良信用记录，并具有良好的盈利能力和担保能力；
（4）申请住房按揭须主体结构已封顶，申请商业用房按揭须已竣工验收；
2．开发商申请时应填写项目按揭合作申请书，并提供以下资料：
（1）公司资料：
①企业法人营业执照、组织机构代码证、贷款卡、税务登记证、验资报告、资质证书、公司章程和资信证明材料；
②最近三年及最近一个月的财务报表；
③法定代表人资格证明及身份证。授权他人办理的，还应提交授权委托书及经办人身份证；
④公司股东会/董事会同意向我行申请项目按揭，并在借款人办妥产权证及有效抵押之前为借款人提供阶段性连带担保的书面承诺；
⑤贷款人要求提供的其他资料；
（2）项目资料：
①项目立项批文及可行性研究报告；
②国有土地使用权证及土地出让金缴清凭证；
③建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证（加上国有土地使用权证即为项目按揭的“五证”）；
④合作开发项目需提供合作开发合同及合作方同意申请办理按揭业务的有效委托书；
⑤现房须提供竣工验收报告。
对我行已发放房地产开发贷款的住房项目申请按揭贷款的，若企业和建设项目无重大异常变化，所需的企业、项目资料、文本文件可不重复提供。
（二）按揭项目的调查
经营行在收妥上述资料后，应在3个工作日内约见申请人并完成对按揭项目实地考察，对资料进行核查与分析，提出初审意见，提交调查报告。主要调查以下内容：
1．开发商的基本情况，如企业的组织形式、注册资本、财务状况、经济实力、经营范围、资质等级、信用等级、法定代表人素质、开发业绩及其自身具备的优势等；
2．项目的基本情况，如开发项目的“五证”是否齐全，土地出让金是否全部缴交；项目总投资概算、资金来源与到位情况；住宅主体结构是否封顶，商业用房是否已竣工验收；对相临地段、同类、同档次物业的销售价格、销售情况和客户群体等进行考察，并与申请的按揭项目进行比较分析，对项目的销售前景、价格定位做出判断。
（三）经营行在调查报总行审批后，方可与房地产开发商签订有关个人房屋按揭贷款业务合作协议，协议内容主要包括：
1．房地产开发商须在经营行开立售房款专户，购房首付款必须存入专户；
2．房地产开发商承诺为借款人提供在《房屋所有权证》及抵押登记办妥之前的阶段性担保，并同意从售房款总额中留存一定期限一定比例的按揭保证金；
3．回购条款，在贷前调查时发现借款人的收入或家庭收入来源不稳定，要求开发商签订回购合同，即在本行处置抵押房产时，房地产开发商必须承担对抵押房产承担回购义务。
第八条 个人住房贷款与商业用房贷款申请、调查
（一）个人住房贷款、商业用房贷款申请
借款人向我行申请个人住房贷款或商业用房贷款，应填妥《贷款申请书》，并提交以下资料：
1．合法的身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；
2．我行认可部门出具的借款人稳定经济收入证明，或借款人偿债能力证明；
3．购房意向书或合同书；
4．提供在银行缴纳首付款的进账单，及开发商开出原始收款收据；
5．我行要求提供的银行对账单、资产证明、税单等其他文件或资料。
（二）个人住房贷款、商业用房贷款调查
经营行在收妥上述资料后，应对借款人及提供资料进行调查、核实与分析。调查主要包括以下内容：
1．所提供的资料是否真实、完整、合法、有效；
2．借款人借款申请是否自愿属实；
3．借款人的贷款用途是否真实；
4．借款人是否已经支付了符合规定的首付款；
5．贷款年限加上借款人年龄是否符合规定条件；
6．借款人的职业和经济收入是否稳定，是否具有偿还贷款本息的能力。申请贷款的月付贷款本息与其月家庭收入比是否≤50%，月所有债务支出与收入比是否≤55%；
7．借款人所购商品房或商业用房价格是否与当时、当地、同类物业的市场价格水平相符。
授信业务经办人员必须与客户当面谈话，重点对客户身份、购房行为的真实性、所购住房的情况及还款能力等进行核实。
第九条 个人住房贷款或商业用房贷款的发放偿还和贷后管理
（一）贷款的发放
1．经有权审批人审批同意后，经营行应通知借款人、担保人签订借款合同及《担保合同》，有产权共有人或有配偶的借款人申请的贷款，产权共有人或夫妻双方应共同签订抵押贷款合同。如确系不能共同签字的，应出具同意抵押的书面授权文件；
2．按规定办好房屋保险等各项手续后，经营行按合同约定的时间将贷款用转账方式划转到售房单位在我行开立的账户，同时要求开发商按合同规定，开立保证金专户，存入相应比例的保证金；
3．开发商收妥全部房款后，开出有关付清房款证明或全额发票（收妥入库保管）交由我行保管；
4．由开发商提供阶段性担保的，经营行应与开发商签署《最高额保证合同》（提供阶段性担保专用的最高额保证合同，在约定的最高额保证额度及保证期限内无需逐笔办理保证手续）；此外经营行应在项目竣工验收合格后敦促开发商及时办理房屋所有权证，同时通知借款人办理《房屋他项权证》，并交由我行收押保管；
5．特别注意事项：
（1）对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%；贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；对第三套（含）以上房贷，贷款首付比例和贷款利率应大幅度提高，具体可由各经营自主确定；
（2）以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数；已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向我行申请住房贷款的，如其人均住房面积低于当地平均水平，则比照首套自住房贷款政策执行，否则按第二套房贷执行；
（3）利用贷款购买的商业用房须已竣工验收。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，期限不得超过10年，利率水平按照商业用房贷款管理规定执行；
（二）贷款本息的偿还
借款人应按合同约定的还款计划按月分期归还贷款本息。分期归还的方法有两种，一种是等额偿还法，另一种是递减偿还法，合同签订后不得更改。借款人要求提前还款或变更还款计划的，应提前提出书面申请并需经贷款人同意；
（三）贷后管理
1．贷款发放后，授信业务经办人员应对借款人、保证人和抵押物情况进行跟踪检查，了解借款人职业、收入变动情况，属期房按揭的应对开发商和按揭项目进展情况进行跟踪检查；
授信业务经办人员应与借款人等保持联系，每半年对借款人的基本情况进行一次核查。授信业务经办人员对了解到的借款人职业、住所、收入、还款能力、资信等情况变动的信息；
2．对于期房按揭项目，授信业务经办人员应对有关工程进度或竣工质量、按揭规模及笔数、产权证办理、客户还款及其他重大情况进行汇总分析，并提交书面检查报告；
3．授信业务经办人员应按照有关规定加强违约贷款的催收和处置。当个人住房贷款首次出现违约后的1周内，应进行电话催收，若电话催收无效，贷款人必须发出逾期催收通知书，告知违约后果；客户出现违约30天以上或出现异常情况，应上门催收，联系客户做出还款安排，要求限期清偿违约金额；对于恶意拖欠贷款本息的要依法进行起诉并追索担保人连带担保责任。
第四章 附　则
第十条 本规程由银行制定，由总行授信审批部负责解释、修订和维护。
第十一条 本规程自下发之日起施行，同时原《银行房地产贷款操作规程》予以废止。