银行房地产行业授信政策指引-模版.docx
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1、银行房地产行业授信政策指引 ,各分行应主动顺应房地产行业发展新常态,在准确把握区域房地产市场发展新趋势的基础上,遵循“防范风险、控制总量、调整结构、突出区域”的总体原则,重点把握好项目风险、客户风险及其它风险对于客户的蔓延,严格坚守项目底线和客户底线,确保房地产行业授信业务健康稳健有序发展。 一、 适用范围 本指引适用于房地产企业开发贷款、经营性物业贷款、土地储备贷款、保障性住房贷款和其他类型企业发放的按照人民银行投向标准投向于房地产的贷款以及房地产行业的其它授信业务。 二、 总体要求 (一)防范风险 各分行应充分认识到当前房地产行业处于深度调整期,高度关注行业的调整变化,准确把握市场的趋势走
2、向,重点关注和把控两个方面的风险防范。 一是住宅去库存化仍是今后一段时间市场的主基调,二、三线以下城市库存压力尤为明显,在总体市场供给趋向相对过剩的背景下,需要特别关注区域内市场供求和库存消化情况,注意防范区域风险、项目风险、客户风险及因其它风险事项蔓延而引发对于客户的风险。 二是部分经营性物业的业态在电商文化等冲击下发生了明显变化,由过去以卖场销售为主转化为以体验消费为主。对传统的物业经营模式产生了较大的冲击,需要关注和防范商业模式的变化对传统物业经营形态带来的相应风险。 (二) 控制总量 本度房地产行业继续实行限额管理,全行的限额阈值定位于相对中性的控制比例。各分行应严格执行限额管理要求,
3、在着力提升房地产行业授信资产配置效益和质量的基础上,确保完成全行总量控制目标。 (三) 调整结构 各分行应积极主动调整房地产贷款结构,重点增加普通商品住房开发贷款和土地储备贷款在房地产贷款中的比重,同时普通商品住房开发贷款增量的额度主要用于刚需、改善型需求的住宅开发项目。 适度考虑还款来源清晰、可靠的保障性住房贷款项目,审慎开展位于成熟商圈、已形成现金流的经营性物业贷款项目,谨慎介入新的商业地产项目。 (四) 突出区域 根据房地产行业区域运行情况,对于房地产行业的投放力度,总行在各分行将体现差异化。根据各区域市场运行稳健趋势,对于北京、上海、三家分行,给予增量额度支持;对于杭州、苏州、南通三家
4、分行,在综合评判客户资质、项目前景和地段优劣等因素的基础上,增量额度上可一事一议,且杭州分行仅限于杭州市内的项目;上述区域外的其他分行,除土地储备贷款项目和保障性住房项目外,原则上不给予增量额度支持。 三、客户政策 (一)房地产开发贷款 房地产开发贷款严格执行“名单制”管理要求,所有新增房地产开发贷款客户,必须先报总行公司业务部准入审核,符合要求且审核通过的,经营单位方可为其办理授信业务。同时,所有新合作的房地产企业在我行内部信用评级等级必须达到 BBB 级及以上级别。 客户选择上,各分行应主要选择有较长历史合作经历、在区域内有重要影响力的当地房地产企业,且没有受到其它风险蔓延影响的房地产企业
5、,严格控制外来民营性质的房地产企业在各分行所属区域的房地产项目合作。 同等条件下,优先支持开发资质高、在当地有一定品牌影响力、开发经验丰富、经营规范、信誉良好、有长期合作潜力、处于国内或区域综合实力排名前列且能配合本行相关管理要求的房地产开发企业。 (二) 经营性物业贷款 重点选择市、区两级政府国资公司体系内的全资和控股企业所持有的经营性物业贷款。其他经营性物业贷款的合作客户,必须是综合实力较强、以往经营业绩良好、主营业务突出、商业模式成熟的客户。同时,经营性物业贷款的客户应对经营性物业拥有全部产权、有独立的处置权限,且客户的所有者权益必须在 3000万元以上(含),对于由于特定原因以致客户取
6、得房产抵押物原值较低的情况可适当放宽此要求。 (三) 土地储备贷款 土地储备贷款客户必须为列入国土资源部公布的土地储备机构名录内的土地储备机构;未列入土地储备机构名录的,须为隶属于土地资源管理部门的存量土地储备机构。 各分行不得介入承担土地储备融资功能的土地分中心。南京地区已介入的,在存量额度内以项目合规为前提,予以合作,并根据政策要求逐步规范,尚未介入的,暂不介入。 四、项目要求 (一)房地产开发贷款 在总体遵循区域分层管理的要求下,重点支持普通住宅开发项目,谨慎介入商业地产项目,具体项目执行下列标准: 1重点支持普通商品房住宅项目,优先支持主力套型(占比在70%以上的套型)在140平米以下
7、的自住型、改善型住宅项目。原则上不支持主力套型在140平米以上的高档豪华住宅项目与主力套型在140平米以上的别墅类项目,同时对于独栋别墅类项目的建筑面积超过总建筑面积三分之一的项目,不予支持。 各分行在对普通商品房住宅项目选择上,应同时重点关注项目所属区域内的以下几个技术指标:(1)近三土地供应上市出让情况。对于土地供应量过大、市场供求结构不合理的区域,尤其是对于县域、地级市辖属区土地上市供应量合计大于2000亩区域的项目,应予以回避。 (2) 三大产业结构分布及与GDP占比情况。对于产业结构分布层次较低、产业发展不协调的区域,尤其是第三产业占比在40%以下区域的项目,应予以回避。 (3) 近
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