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房地产开发有限公司财务管理制度

第一章 总 则
第一条 为了加强房地产开发有限公司（以下简称公司）的财务管理工作，规范公司各项经济行为，保护资产的安全与完整，防范经营和财务风险，维护投资者的合法权益，根据《会计法》、《企业财务通则》、《企业会计准则》以及国家的税收法规，结合本公司实际情况，特制定本制度。
第二条 本制度是规范公司的会计核算程序和财务管理工作的管理办法。
第三条 制订本制度的要求和目的：
（一）合理筹集资金和有效使用资金，监督资金正常运行，维护资金安全，努力提高公司经济效益。
（二）做好财务管理基础工作，建立健全财务管理制度，认真做好财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作，努力降低开发成本和费用支出。
（三）加强财务核算的管理，以提高会计信息的及时性和准确性。
（四）监督公司财产的购建、保管和使用，配合有关管理部门定期进行财产清查，确保公司财产的安全无损。
（五）按期编制各类会计报表和财务说明书，做好分析、考核工作，为公司提供决策依据。

第二章 财务管理的组织机构
第四条 公司的股东会、董事会、监事会、经营班子是公司财务管理的组织机构，依照《公司法》和公司章程的规定对公司财务执行相应层次的管理。公司财务管理部是财务管理的职能部门，在股东会、董事会、监事会及经营班子的领导下，制订公司财务管理制度，执行具体的财务管理工作。
第五条 公司实行董事会领导下的总经理负责制，总经理对本公司的一切经济活动负责。主要职责是落实股东会决议，审批重大财务事项，督促公司经营班子执行股东会审定的财务计划方案。
第六条 公司总经理领导会计机构、会计人员和其他人员认真遵守财会法律、法规、公司的规章制度，执行公司财务计划方案，审批所有财务事项，履行管理职责，接受财政、税务、审计等部门的检查和监督。
第七条 财务管理部经理负责组织开展会计核算、财务管理、资金运作，主持财务管理部的日常工作。

第三章 财务管理的基础工作
第八条 公司执行《会计法》、《企业会计准则》和行业税收规定，会计核算遵循权责发生制原则。
第九条 公司发生下述事项办理会计手续，进行会计核算：
（一）有价证券的收付；
（二）财物的收发、增减和使用；
（三）债权、债务的发生和结算；
（四）资本、基金的增减和经费的收支；
（五）收入、成本、费用的计算；
（六）财务成果的计算和处理等。
第十条 公司记帐采用借贷记帐法，记帐原则采取权责发生制。采取的会计处理方法，前后期必须一致，不得随意改变。
第十一条 原始凭证是公司发生的每项经营活动不可缺少的书面证明，是会计记录的主要依据。财务管理部对原始凭证的管理，必须做到制度化、规范化。
第十二条 财务管理部应根据审核无误的原始凭证编制记帐凭证。记帐凭证的内容必须具备：填制凭证的日期、凭证编号、经济业务摘要、会计科目、金额、所附原始凭证张数、填制凭证人员，复核人员、会计主管人员签名或盖章。收款和付款记帐凭证还应当由出纳人员签名或盖章。
第十三条 健全会计核算，按照《企业会计准则》的规定和会计业务的需要设置会计帐簿。会计核算应以实际发生的经济业务为依据，按照规定的会计处理方法进行，保证会计指标的口径一致，相互可比和会计处理方法前后相一致。
第十四条 做好会计审核工作，财会经办人员应认真审核每项业务的合法性、真实性、手续完整性和数据的准确性。编制会计凭证、报表时应经专人复核，重大事项应由财务负责人复核。
第十五条 会计人员根据不同的帐务内容采用定期对会计帐簿记录的有关数字与库存实物、货币资金、有价证券、往来单位或个人等进行相互核对，保证帐证相符、帐实相符、帐表相符。
第十六条 公司应建立会计档案，包括对会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料都应建立档案，妥善保管。按《会计档案管理办法》的规定进行保管和销毁。
第十七条 会计人员因工作变动或离职，必须将本人所管理的会计工作全部移交给接替人员。会计人员办理交接手续，必须有监交人负责监交，交接人员及监交人员应分别在交接清单上签字后，移交人员方可调离或离职。

第四章 资本金和负债管理
第十八条 资本金是公司经营的核心资本，必须加强资本金管理。公司筹集的资本金必须聘请中国注册会计师验资，根据验资报告向投资者开具出资证明，并据此入帐。
第十九条 经公司董事会提议，股东会批准，可以按章程规定增加资本。财务管理部应及时调整实收资本。
第二十条 公司股东之间可相互转让其全部或部分出资，股东应按公司章程规定，向股东以外的人转让出资和购买其他股东转让的出资。财务管理部应据实调整。
第二十一条 公司以负债形式筹集资金，须以“投”定“筹”、量力而行。公司要采取合适的筹资渠道和方式方法筹集资金，努力降低筹资成本。
第二十二条 流动负债和长期负债的利息支出。公司应按月计提利息支出，计入成本或费用。公司的应计利息支出在房地产项目竣工决算交付使用前计入项目开发成本；竣工决算交付使用后计入当期损益。公司筹建期间的，计入开办费；公司经营期间的，计入财务费用；清算期间的，计入清算损益。与购建固定资产或无形资产有关的长期负债利息支出，在资产尚未交付使用或已交付使用但尚未办理竣工决算以前，计入购建资产的价值。
第二十三条 加强应付帐款和其他应付款的管理，及时核对余额，保证负债的真实性和准确性。凡一年以上应付而未付的款项应查找原因，对确实无法付出的应付款项经相关程序批准后作营业外收入处理。
第二十四条 公司一般不对外担保，若需担保，必须按公司规定的审批程序，报股东会获批和财务管理部登记后才能正式对外签发，财务管理部据此纳入公司或有负债管理，在担保期满后及时督促有关业务部门撤销担保。

第五章 流动资产的管理
第二十五条 现金的管理：出纳应严格执行中国人民银行颁布的《现金管理暂行条例》，根据本公司实际需要，合理核实现金的库存限额，超出限额部分要及时送存银行。
第二十六条 现金出纳必须做到日清月结，随时清点库存现金。不得挪用现金和以白条抵库，财务管理部负责人及有关人员必须定期或不定期对库存现金进行抽查，以保证帐实相符。
第二十七条 出纳人员到银行提取大额现金（1万元以上），必须同时有两个人前往办理。
第二十八条 凡能用支票支付的款项不得支付现金。现金的支出必须凭经批审和签字后的付款审批单，在核对无误后方可付款。
第二十九条 现金支付范围：发放职工工资、各种津贴及奖金；出差人员差旅费；向个人收购农副产品和其他物资的价款；结算起点以下的零星开支等。
第三十条 差旅费的借款，必须由出差人员填写借款申请单，写明出差时间、地点、申请金额，按借款审批程序审批后方可借款。出差人员回公司后必须在一周内报销清帐，不报销者由财务人员从工资中扣回。其他借款，借款手续同差旅费借款。
第三十一条 银行存款的管理：遵守银行结算管理的有关规定，接受银行的检查和监督。银行帐户印签实行分管、并用制，不得一人统一保管使用。严禁在任何空白合同上加盖银行帐户印签。
第三十二条 一切资金往来，收付必须有凭证，严禁口说为凭。严禁代外单位或私人转帐套现和大额度（１万元以上）支付往来或贸易现金。
第三十三条 出纳人员要随时掌握银行存款余额，不得签发空头支票，不得将银行帐户出借给任何单位和个人办理结算或套取现金。在每月末要做好与银行的对帐工作，并编制银行存款余额调节表，对未达帐项进行分析，查找原因，并报财务管理部负责人。
第三十四条 应收帐款的管理：对应收帐款，每季末做一次帐龄和清收情况的分析，并报有关领导和分管业务部门，督促业务部门积极催收，避免形成坏帐。
第三十五条 存货的管理： 存货是在生产经营过程中为销售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时出租的开发产品、周转房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，包括在开发过程中的开发成本。
第三十六条 存货按实际成本计价，待项目完工并验收合格后按实际成本转入开发产品。
（一）开发用土地按取得时实际成本入账，在项目开发时，按开发产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本。
（二）开发成本按实际成本入账，待项目完工并验收合格后按实际成本转入开发产品。
（三）开发产品按实际成本入账，发出开发产品按可售建筑面积分摊法核算。
（四）出租开发产品和周转房按实际成本入账，按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。
（六）公共配套设施按实际成本入账，如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的实际开发成本计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。
（七）对于房地产开发项目公司，直接组织、管理开发房地产开发项目，为开发产品所发生的包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，均计入开发间接费用。
第三十七条 存货数量的盘存方法采用永续盘存制。
第三十八条 由于存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时和销售价格低于成本等原因造成的存货成本不可收回的部分，按单个存货项目的成本高于可变现净值的差额提取存货跌价准备；如果某些存货具有类似用途并与在同一地区生产和销售的产品系列相关，且实际上难以将其与该产品系列的其他项目区别开来进行估价的存货，合并计量成本与可变现净值；对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计量成本与可变现净值；但对为生产而持有的材料等，如果用其生产的产成品的可变现净值高于成本，则该材料仍然按成本计量，如果材料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本，则该材料按可变现净值计量。
第三十九条 对于盘盈、盘亏、毁损以及报废的存货要查明原因，经公司董事会或总经理办公会议批准后，根据不同情况分别作出增减管理费用、索赔和营业外支出的会计处理。
第四十条 领用的低值易耗品，价值在领用时一次摊销，实物建立登记卡进行管理。
第四十一条 待摊费用的管理：公司对本单位已经支出、但应当由本期和以后各期分别负担、分摊期在1年以内（含1年）的各项费用，应作为待摊费用核算。待摊费用应当按其受益期限在1年内分期平均摊销，计入成本、费用，所属项目公司应计入开发间接费用。

第六章 长期资产的管理
第四十二条 固定资产的管理：有下列情况之一的资产应纳入固定资产进行核算：①使用期限在一年以上的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具和其他与经营有关的设备器具、工具等；②不属于经营主要设备的物品，单位价值在5000元以上，并且使用期限超过2年的。
第四十三条 固定资产要做到有帐、有卡，帐实相符。财务管理部负责固定资产的价值核算与管理，综合管理部负责实物的记录、保管和卡片登记工作，财务管理部应建立固定资产明细帐。
第四十四条 固定资产的购置和调入均按实际成本入帐，固定资产折旧采用直线法分类计提，残值率为5%，分类折旧年限为：
（一）房屋、营业用房30年。
（二）通讯设备、交通运输设备5年。
（三）电子计算机、办公及文字处理设备5年。
（四）电器设备、安全保卫设备5年。
第四十五条 已经提足折旧、继续使用的固定资产不再提取折旧，提前报废的固定资产，不再补提折旧。当月增加的固定资产，当月不提折旧，当月减少的固定资产，当月照提折旧。
第四十六条 对固定资产和其他资产要进行定期盘点，每年末由综合管理部负责盘点一次，盘点中发现短缺或盈余，应及时查明原因，并编制盘盈盘亏表，报财务管理部审核，经总经理批准后进行帐务处理。
第四十七条 长期待摊费用是指不能全部计入当期损益，需要在以后年度内分期摊销的各项费用，包括开办费、开发前期的业务招待费和广告业务宣传费等，其分摊方法按会计准则或相关税法执行。租入固定资产的改良支出和摊销期限超过一年，金额较大的修理费支出。以经营租入的固定资产改良支出，在有效租赁期内分期摊销。

第七章 收入管理
第四十八条 收入，是指公司在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入，包括主营业务收入和其他业务收入。
第四十九条 在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
第五十条 收入不包括为第三方或者客户代收的款项。
第五十一条 发生的销售退回、折让或折扣支出，应冲减退回当期的收入；年度资产负债表日及以前售出商品，在资产负债表日至财务会计报告批准报出之间发生退回的，应当作为资产负债日后调整事项处理，调整资产负债表日编制的会计报表有关收入、费用、资产、负债、所有者权益等项目的数字。

第八章 成本费用管理
第五十二条 公司在业务经营活动中发生的与业务有关的支出，按规定计入成本费用。成本费用是管理公司经济效益的重要内容。控制好成本费用，对堵塞管理漏洞、提高公司经济效益具有重要作用。
第五十三条 成本费用开支范围包括：利息支出、管理费用、销售费用、营业外支出等。
（一）利息支出：指支付以负债形式筹集的资金成本支出。
（二）管理费用包括：员工工资、员工福利费、员工教育经费、工会经费、劳动保护费、住房公积金、社会保险费用、固定资产折旧费、摊销费、修理费、办公费、通讯费、交通费、业务招待费、差旅费、车辆使用费、报刊费、会议费、办公费、劳务费、董事会费、奖励费、各种地方税费和准备金等其他费用。
（三）固定资产折旧费：指公司根据固定资产原值和国家规定的固定资产分类折旧率计算摊销的费用。
（四）摊销费：指递延资产的摊销费用，分摊期不短于5年。
（五）各种准备金：各种准备金包括投资风险准备金和坏帐准备金。坏帐准备金按年末应收帐款余额的0.5%提取。
（六）销售费用包括：销售前期费、销售推广费、合同交易费、销售代理费和其他费用等。单独设立销售机构的则还包括销售机构的费用。
第五十四条 公司新成立，在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，在“长期待摊费用”下核算（归集），按税收规定的标准分期摊销。公司在取得第一笔开发产品实际销售收入后发生的上述费用，按规定的比例计入当期费用，超过比例的可以向后结转。具体按《中华人民共和国所得税法》有关规定执行。
第五十五条 职工福利费和职工教育经费分别在工资总额的14%和2.5%的范围内控制使用，工会经费则按工资总额2%计提，交由公司工会组织控制使用。住房公积金缴纳基数、比例公司根据国家相关规定经相关程序批准后，由公司统一逐月交纳。
第五十六条 加强对费用的总额控制，严格制定各项费用的开支标准和审批权限，财务人员应认真审核有关支出凭证，未经领导签字或审批手续不全的，不予报销，对违反有关制度规定的行为应及时向相关领导反映。
第五十七条 公司各项成本费用由财务管理部负责管理和核算，费用支出的管理实行预算控制，财务管理部要定期进行成本费用检查、分析、制定降低成本的措施。

第九章 利润及利润分配管理
第五十八条 公司利润包括营业利润、利润总额和净利润。
营业利润=主营业务收入-主营业务成本-主营业务税金及附加+其他业务利润-营业费用-管理费用-财务费用。
利润总额=营业利润+投资收益+补贴收入+营业外收入-营业外支出
净利润=利润总额-所得税
第五十九条 除主营业务收入以外的其他销售或其他业务的收入列作其他业务收入。
第六十条 除主营业务成本以外的其他销售或其他业务所发生的支出列作其他业务支出。
第六十一条 公司对外投资所取得的收益，减去发生的投资损失和计提的投资减值准备后的金额为投资收益。
第六十二条 营业外收入是指与公司业务经营无直接关系的各项收入，具体包括：固定资产盘盈、处理固定资产净收益、教育费附加返还款、罚没收入、罚款收入，确实无法支付而按规定程序经批准的应付款项等。
第六十三条 营业外支出是指与公司业务经营无直接关系的各项支出，具体包括：固定资产盘亏和毁损报废净损失、非常损失、公益救济性捐赠、赔偿金、违约金等。
第六十四条 所得税的会计处理方法，企业所得税采用应付税款法核算。每季按国家税法规定预缴，年末汇算清缴。
第六十五条 公司实现的利润和利润分配应当分别核算，利润构成及利润分配各项目应当设置明细账，进行明细核算。
第六十六条 公司实现的利润应依法缴纳所得税，利润分配应按财务制度规定的税后利润计提盈余公积金再进行分配。
第六十七条 公司税后利润按《公司法》第167条进行利润分配。公司经营积累，主要用于扩张生产经营的投资。

第十章 公司清算
第六十八条 公司如按国家法律法规和公司章程规定或其他原因解散、破产，经公司股东会通过，有关部门批准，可宣布公司终止和解散。
第六十九条 公司经批准宣布终止和解散时，成立清算小组，对其财产、债权、债务进行全面清算。
第七十条 清算期间，未经清算小组同意，不得擅自处置其财产。清算方案需报经公司股东会通过。
第七十一条 发生的清算费用从现有财产中优先支付。
第七十二条 清算完毕，由清算小组提出清算报告并造具清算期内收支报表，经公司股东会审查后，连同中国注册会计师查帐报告，一并报送主管财政机关。

第十一章 财务报告
第七十三条 公司应按照《企业财务会计报告条例》及股东方的要求分别按月、季、年度向股东和相关部门报送会计报表及内部报表、会计报表附注和财务情况说明书。公司财务月报表应于次月5日内完成，年度财务会计报告应于次年15日内完成，并聘请会计师事务所进行审计。
第七十四条 财务情况说明书主要内容应包括公司生产经营的基本情况、利润实现、分配及公司亏损情况、资金增减和周转情况、所有者权益增减变动及国有资本保值增值情况、对公司财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项等，针对本年度公司经营管理中存在的问题，下年度拟采取的改进管理和提高经营业绩的具体措施，以及业务发展计划。
第七十五条 财务分析是公司财务管理的重要组成部分，财务管理部应对公司经营状况和经营成果进行总结、评价和考核，通过财务分析促进增收节支，充分发挥资金效能，通过对财务活动不同方案和经济效益的比较，为领导或有关部门的决策提供依据。
第七十六条 总结和评价本公司财务状况及经营成果的财务报告指标包括：①经营状况指标：流动比率、负债比率、所有者权益比率；②经营成果指标：利润率、资本利润率、成本费用利润率；③股东方要求的其他评价体系。

第十二章 附 则
第七十七条 本制度由财务管理部负责解释和修订。
第七十八条 本制度自印发之日起施行。