论我国房地产市场发展轨迹方向.docx

论我国房地产市场发展方向

学 院： 土木工程
专 业： 工程管理
班 级：
小组成员：
指导老师：

目 录
封面······················P1
目录······················P2
一、我国房地产市场的萌芽············P3
二、全国35个大中城市房地产市场分析······ p4
三、现阶段我国房地产市场的介绍与评估····· p8
四、我国房地产市场发展的影响因素······· p10
五、我国房地产市场的发展预测········· p12

论我国房地产市场发展方向
内容摘要：房是民生之本，随着经济在社会上的重要性不断提高和改革开放对经济的发展，我国出现了房地产市场。房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，并且出现了不少问题。近年来，政府不断出台的政策也无法阻止房价的不断攀升，人们也因为高房价的问题时刻顶着压力。看似繁荣的房地产业背后也隐藏着不可忽视的问题。本文通过对房地产市场的历史发展轨迹来分析影响房地产市场的因素，并预测未来房地产市场的发展走向。
关键词：萌芽，现状，评估，影响因素，预测

一、我国房地产市场的萌芽。
改革开放之前，住宅没有被当作商品，它是作为福利通过计划手段来予以配置，故而住房市场无从谈起。随着经济体制改革和房改的深化，市场机制逐步形成，市场规模日趋扩大，住房增量市场中由市场机制来分配调节并加以消化的比重日趋上升。因此，我国的房地产市场才呈现出萌芽状态。那么它又是如何让形成的呢？
自从1978年中国取消福利分房，理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。而将房屋货币化，就使的许多人面临着买房的问题，至使房地产的需求量急剧上升
为加快房地产业的发展，政府及银行等金融机构出台了一系列的政策，1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。住房银行按揭，住房从五成五年一直到现在许多地方的七成三十年，甚至沿海发达地方还有八成三十年的；这说明政府的一系列措施意在让更多的人能买得起房子。
特别是我国内地的房地产还是一个年轻产业，自从1990年国务院55号令对土地交易的法律承认开始，标志着我国房地产商品化的开始，到目前为止，已经近三十年的发展历史了。这期间，我国房地产大体经历了三个阶段，就是说1990至1996年为一个阶段，这时的消费者对产品的要求不高，还仅仅只是提供一个居所，对劣质产品、市场需求不是太看重，但市场在起步，总的来说是卖方市场；第二个阶段是从1996年至2000年，这时，中国房地产整个行业的文化和产业，有思想的产品才出现，房地产作为一个产业才真正产生。自此，我国的房地产市场正式形成。
二、全国35个大中城市房地产市场分析。
房地产商品既是重要的生产和生活要素，也是一种非常重要的资产。房地产商具有消费品和投资品的双重属性。房地产价格是房地产价值的货币表现形式。房地产的经济价值及房地产价格的产生，是房地产的效用、房地产的相对稀缺性以及对房地产的有效需求三者相互作用的结果。房地产价格是由房产价格和土地价格两部分组成，是房屋建筑物价格和土地价格的统一。
房地产作为特殊的商品，其价格的形成是由供求关系的变化由市场竞争形成的。房地产价格波动的形成机制就是房地产的价格如何随房地产供给和需求的变化而发生变化。
选取全国35个大中城市：北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐作为研究对象。
为便于研究，对35个大中城市作出以下分类：北京、上海、广州、深圳4个城市为东部一线城市，天津、石家庄、沈阳、大连、南京、杭州、宁波、福州、厦门、济南、青岛、海口12个城市为东部二线城市，太原、长春、哈尔滨、合肥、南昌、郑州、武汉、长沙8个城市为中部二线城市，呼和浩特、南宁、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐11个城市为西部二线城市。
整体上看，35个大中城市的房价收入比有一下三个态势：一是，呈现出东、中、西梯度递减的态势，且相差幅度较大；二是，一线城市明显高于二线城市，北京、深圳上海、广州分列第一、二、四、八位；三是，经济发达城市高于经济欠发达城市。一般而言，经济发达的一线城市、东部城市，产业发展好，人口吸引力强，外来常住人口比重大，因此，购房需2012年全国35个大中城市商品住宅销售均价排名
求大、购买力较强，房价水平也较高。
2013年各省市GDP目标与（省会）城市房价预测合理增幅及价格
省区
2013年GDP目标增幅（%）
2012年（省会）城市商品住宅水平
2013年（省会）城市合理房价上限（元/平方米）
价格（元/平方米）
增幅（%）
北京
8
20534
-5.64
22177
上海
7.5
22594
0.81
24289
天津
12
10061
7.63
11268
浙江
8
14590
-12.27
15757
山东
9.5
7514
-2.42
8228
广东
8
12701
5.51
13717
江苏
10
10967
-0.22
12064
河北
9
6225
10.53
6785
福建
11
14188
-0.31
15749
海南
10
8187
-9
9006
辽宁
9.5
7133
11.76
7811
吉林
12
5987
-1.69
6705
黑龙江
11
7250
5.61
8048
安徽
10
6470
-5.6
7117
湖南
10
6462
-7.78
7108
湖北
10
7152
-3.67
7867
江西
10
6946
-9.88
7641
山西
10
8002
3.8
8802
河南
10
6884
-1.51
7572
重庆
12
6517（上半年）
—
7299
云南
12
7812
3
8749
广西
11
7427
13.08
8244
四川
11
6294
-6.56
6986
内蒙古
12
5220
3.06
5846
陕西
12.5
6921
—
7786
贵州
14
4577
-11.2
5218
青海
12
4643
-3.86
5200
甘肃
12
6781
7.46
7595
新疆
11
5700
14.5
6327
宁夏
12
6342
10.87
7103
西藏
12
—
—
—

注：合理的房价增幅不应超过当年GDP和人均收入预期增幅，因此我们计算2013年的合理房价上限应为2012年房价*（1+2013年GDP预期增幅），暂未使用人均收入增幅指标。
三、现阶段我国房地产市场的介绍与评估
现阶段，人们对于房地产的总体印象是：房价不断上涨。这的确是当今房地产的现状之一。然而现阶段我国房地产的发展状况不止如此。泡沫化、供求不平衡等依然存在于我国的房地产市场中。大致来说，现阶段我国房地产的发展现状有以下几个方面：
1、泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降。
2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。
根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，2008年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。
2、成交量萎缩，空置率上升。
与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。在我国现阶段，新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，而另一方面，大多数的中低收入者买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，造成了大量楼盘空置。在全国及部分地区大量的商品房积压卖不出去、空置率越来越高是不争的事实。
3、紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大。
目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。
4、市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场。
一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。
5、房地产市场供求结构不均衡。
住房供应结构的非均衡性主要表现在商品房和经济适用房、廉租房的供给和需求数量不匹配，结构不合理。我国住房制度改革以来，由于我们过分强调住房的市场化分配，导致房价上涨过快，地方政府和房地产开发商热衷于开发商品房，在提供经济适用房和廉租房上根本没有积极性，使得本应占市场主体的保障性住房逐渐边缘化，廉租房、经济适用房的供应，根本满足不了中低收人家庭住房需求，商品房成了解决居民住房的基本模式。而商品房高档住宅和中低价位之间比例也不合理，商品房中的中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。
从这些现象可以明显看出我国房地产市场出现了泡沫现象，房地产业也成为了经济社会的一大隐患。因此，为了稳定我国经济，我们必须加大对房地产业的宏观调控。中国政府对此给予了高度重视，并出台了一系列政策来调整房地产市场。
四、我国房地产市场发展的影响因素。
我国房地产市场影响因素比较多，如人口、居民可支配收入、城市化、土地价格、税收、利率、汇率、城镇投资、GDP、投机、心理预期等，而且各种因素对房地产价格的影响机理也是复杂的。经过各科学分析，房价与成年人口比例、人均收入呈正相关关系，人口、就业等宏观经济变量对住房价格预测具有良好的预测能力，商业银行的个人住房贷款余额与房地产价格高度正相关，流动性过剩会对房地产价格泡沫产生影响，是房地产泡沫的前提条件与根源，居民可支配收入、土地价格与房价呈正相关关系，实际利率与房价呈负相关关系，利率与房地产价格呈负相关关系。
房地产作为一种特殊的商品，同时具有消费和投资两种功能。房地产价格的影响因素是复杂的，受多种因素的共同的影响，结合国内外的有关研究和历史经验，房地产价格与以下因素有着很密切的关系：货币因素，投资因素，收入因素，土地成本因素，房地产消费状况因素。
具体来说，在房地产需求体系中,对房价产生影响的因素主要有以下三个方面。 1.基本的需求和支付能力。在住宅的需求体 系中,住宅需求是购买欲望和支付能力的统一,没有购买欲望或支付能力,都不能形成有效需求。我们采用城市居民人均年可支配收入和城市常住人口,作为影响本区域房价因素的考核指标。 2.国家政策影响提供的支付能力。我们国家 的住房公积金体系,促进了住房制度改革,加快了城镇住房建设,改变了住房消费观念,增强了个人住房消费能力,所以在城市居民购买所需住房时,公积金的使用起到了非常重要的作用。从住宅需求角度来讲,这体现了购房者的购买支付能力。而个人住房公积金贷款利率的变化,反映了个人住房所需支付金额总额的变化,反映了住房需求系统中购房者支付能力的变化。因此我们采用个人住房公积金贷款利率作为房地产需求体系中影响房价的考核指标之一。 3.房地产租赁市场。作为房地产销售市场并 行存在的市场,房地产租赁市场的变化同时对住宅的销售产生着非常重要的影响。城市房地产的租赁价格也应作为房产需求体系中影响房价的考核指标之一。
就像一枚硬币的两面一样,与房地产市场的快速增长相伴而来的是部分城市房价上涨过快。因此，坚决遏制部分城市房价过快上涨成为最近几年年房地产市场调控的首要任务，《 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》国办发，《3号国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等政策已经出台，必将对我国房地产市场的长期稳定健康发展起到积极作用。综上所述,房地产市场以消费者为主导,即如果房地产市场价格合理,消费者有支付能力购买,消费者又有意愿进入这个市场,那么房地产市场的交易才得以进行及完成。房地产的发展问题,无论是地方政府还是房地产企业,甚至于一些住房销售的中介及媒体,不要总是打住房消费者的主意,不要以为用几句煽动性语言就会让这些住房消费者俯首帖耳,顺从地进入市场,而是要看看其房地产产品的价格合理不合理,产品质量如何,要学会分析消费者的心理。希望每一个住房的消费者都成为自己决策的主人,希望每一个住房消费者可以通过各种合理的方式、渠道来获得相应的信息。
五、我国房地产市场的发展预测。
根据以上对房地产发展的影响因素的分析，可以预测我国房地产业在未来数年内将会有以下发展趋势。
1、信息化发展趋势。
房地产业是随着国民经济发展而快速发展的先导性产业，先导产业的发展有着很强的前瞻性，即经济发展的感应器。住房又是一个千家万户需要更新换代的产品。"为了居住的机器"而房地产信息化恰恰具备和适应这个特点。
从房地产行业管理和规范的角度看，首先，是通过信息技术和互联网络的应用，将房地产业务全过程产生的大量动态数据，及时、准确、全面地收集、处理，进行科学的分析、预测，建立房地产市场预警、预报机制。其次，信息化是依法行政、提高效率、规范行政行为的重要保证。鉴于房地产管理环节多、收件多、程度复杂，随意性大，政府通过信息系统和政府网站向公众提供公开、透明的行政执法情况，从土地申请、规划选址、界限勘察、划红线图、房地产权证发放以及合同的签订全部电脑操作，实行公众参与、社会监督、杜绝违法和腐败，使信息化成为强化行政执法检查监督的重要手段之一。
2、规模化发展趋势。
规模指事业、机构、工程、运动等所具有的格局、形式或范围。规模化指事物的规模大小达到了一定的标准规模化是一切经济单位在发展过程中的相对概念，受内在经济规律的支配。而房地产业规模化趋势的内涵主要表现在两方面：首先,是生产经营规模化(即开发大规模的社区以及大体量的高层物业)，这是房地产行业发展的基本走势。因为，现代人对"家"的理解具有明显的心理性和生理性。"家"不再仅仅是一栖身之所，而应该是业主的文化修养、社会地位、职业和经济条件等人身份的象征，能在室内空间结构和户外环境的配置上得到心身的修养。从这意义上讲，社区决不是建筑物的堆积。与以往相比，社区交通、公共空间、购物、运动、户外栖息等容量大大增加。所以，没有规模就没有文化，就没有市场。今后，谁拥有规模社区，谁就拥有市场。但是，经营规模化是建立在企业综合实力的基础之上的。这就引伸出规模化另一内涵是企业自身生产要素的规模化。企业自身再生产要素规模化分为三种状态：一种是相对萎缩(即没有扩大)；一种是绝对萎缩，每年下降，萎缩到极限程度就会面临倒闭；再一种是不断地扩大化，这是所有企业都在苦苦追索的目标，但是最终的结果并不都是一样的。在实现规模化的进程中通过收购、合并、参股、控股等经济手段的操作，一部分企业在这种快速的"裂变"和"重组"中消失了，一部分企业壮大发展了，这都是必然的发展趋势。
3、专业化发展趋势。
近年来，随着房地产市场的逐步复苏，加之房地产行业的平均利润较其他行业来说，还属较高。因此，吸引了民营经济和股份制经济的大举进入，民营经济发展迅速，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力，大有国退民进的趋势。进入90年代后期特别是近几年来，由于我国买方市场的全面形成，实业领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大、获利高，加上政府的一系列鼓励措施的出台，所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。再加上民营企业具有良好的管理机制并重视人力资源的开发利用，大量吸收国有房地产公司的优秀人才，从而迅速增强了企业综合素质。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势，这样就造成了民进国退的局面。在一些沿海发达地区，民营房地产企业已经占据主导地位。当然，这种格局符合优胜劣汰的市场竞争规律，有利于房地产市场结构和投资结构的调整，但是必须要符合房地产企业的专业化发展趋势，这样才能促进房地产业的健康快速发展。
可见，随着我国房地产产业规模总量的扩大，国民经济支柱产业作用的进一进发挥，专业化发展趋势是不可避免的。
下面就以南京举例来说明未来房地产发展趋势与预测
南京虽然与我国其它一些城市相比，南京房地产业起步较晚，但南京市人口密度较高，特别是城墙范围内的老城区，人口密度超过了北京，加上老城改造和新城开发步伐的加快等等，给南京市房地产行业的发展提供了充实的市场基础。特别是1998年以来，南京市通过彻底停止实物形式分房，让市场成为商品房屋资源配置的唯一手段，使得房地产业在生产、流通以及物业管理等各环节都得到了较快的发展。
2010年，限购、降低购房贷款优惠利率、提高购房首付比例等一系列遏制房价过快上涨的猛药成为影响房地产市场走势的关键。2010年，南京市房地产开发完成投资754.76亿元，同比增长26.7%；商品房销售630.81万平方米，同比下降48.9%；其中，商品住宅销售面积536.40万平方米，同比下降52.1%，不及2009年体量的一半，略高于2008年水平。
南京房地产市场的未来前景光明，随着南京城市定位的变化和在长三角以及全国地位的提升，这里的房地产市场对于那些有长远发展目标的品牌开发商无疑吸引力大增，一些新规划的片区因为未来可以预期的巨大发展潜力将成为拿地热潮的主角。
综上所述，中国房地产市场预测：高位震荡、逐步降温，并向着信息化，规模化，专业化发展，跟国际接轨，前景光明。

参阅文献
资料来源于各省市政府工作报告，中国房地产数据研究院
《房地产估价案例与分析》 吴翔华
《2009年中国房地产市场运行监测报告》 马建堂
20世纪伟大的建筑家勒•考布什尔说

《2013-2017年中国房地产信息化行业深度调研与投资战略规划分析报告》
- 17 -